Залоговый «пресс» давит на рынок

Два с лишним года спустя после начала кризиса банки продолжают продавать заложенное по непогашенным кредитам имущество, и замедления этого процесса пока не предвидится.

Этой проблеме был посвящен круглый стол «Пути реализации непрофильных активов банков», организованный на прошлой неделе Ассоциацией банков Северо-Запада (АБСЗ).
По словам исполнительного вице-президента АБСЗ Виктора Титова, уровень просроченной задолженности в банках остается высоким, 7-8% от кредитного портфеля. Поэтому не исключено появление на балансах банков новых проблемных активов, а значит, на рынке будут появляться новые объекты на продажу. Так что следует ожидать, что банки останутся заметными игроками рынка недвижимости.
Виктор Титов допускает, что появление на рынке недвижимости новых проблемных активов окажет давление на цены. «Это закон рынка, – пожимает плечами он. – Избыток предложения влияет на цены».

Надежное обеспечение

Хотя на круглом столе шла речь о продаже самого разного имущества, именно недвижимость является самой дорогой частью всей массы активов, доставшихся банкам от проблемных кредиторов.
Как рассказал Олег Мартынов, директор департамента по претензионной работе ОАО «Балтинвестбанк», председатель Комитета по работе с проблемными кредитами АБСЗ, на портале залогового имущества «Залог24», созданного ассоциацией год назад, за время его работы банки разместили объявления о продаже 1452 автомобилей на сумму 735 млн рублей, из них продано 1123 на сумму 460,4 млн рублей; 152 объектов недвижимости на сумму 2,356 млрд рублей, из них продано 63 на сумму 1,212 млрд рублей; 204 единиц оборудования на сумму 597,7 млн рублей, из них продано 110 на сумму 260,2 млн рублей.
«Недвижимость составляет около 70% в стоимости имущества, находящегося в залоге по невозвращенным кредитам, – сообщил «Строительному Еженедельнику» Михаил Зайцев, вице-президент ОАО «Банк ВТБ». – Достаточно большой процент объясняется тем, что банк всегда придерживался консервативной кредитной политики. Недвижимость в качестве залога надежнее и предпочтительнее, чем другие его формы».

Добровольцы лидируют

Долю продаж залогового имущества на рынке недвижимости эксперты оценить затрудняются. Прежде всего потому, что большая часть залогов продается заемщиками «добровольно», под контролем банка. По разным оценкам, доля таких продаж составляет от 80 до 90%.
Советник генерального директора по региональному развитию ОАО «Российский аукционный дом» (РАД) Вадим Пирушин рассказал участникам круглого стола, что примерно 80% реализации находящихся в залоге активов происходит добровольно, самим заемщиком с согласия банка-кредитора (см. диаграмму). «Это самый эффективный способ реализации, который позволяет и максимизировть цену продажи, и сократить ее сроки», – отметил Вадим Пирушин.
Процентов 15 активов реализуется в ходе банкротных процессов. «Как электронная площадка мы охватываем порядка 60-65% банкротных процессов в России. При банкротстве сильно противодействие должников, активы к продаже не готовы и времени на их подготовку нет, а цены, как правило, завышены», – добавляет представитель РАД.
Еще 5% реализуемого имущества находится уже на балансе банков. Это имущество банки получают от заемщиков в счет погашения долга.
Руководитель представительства НОМОС-Банка в Северо-Западном федеральном округе Сергей Пиляк подтверждает оценку РАД. «Примерно 80-90% имущества, подлежащего реализации для погашения кредитной задолженности, продают сами заемщики, – говорит он. – Банк лишь помогает им найти покупателей. Себе на баланс активы, как правило, не принимаем. Думаю, во многих банках ситуация похожая».