Издания

Официальная публикация

№9 (927 )
16 сентября 2021

Россия отстает от развитых стран по обеспеченности качественными складскими площадями

Аналитики международной консалтинговой компании Knight Frank оценили обеспеченность качественными складскими площадями (к ним относятся объекты класса А и В) в регионах России и пришли к выводу, что несмотря на ежегодно увеличивающиеся объемы спроса, рынок качественной складской недвижимости по-прежнему находится на стадии развития.

Складская недвижимость Складская недвижимость
Складская недвижимость
Источник: https://newsklad.ru

  • По сравнению с лидирующими странами в сегменте в России наблюдается недостаток качественных складских площадей. Например, в Германии на одного жителя приходится 4,2 кв. м качественных складов, в США этот показатель составляет 3,5 кв. м. В России на одного жителя приходится всего 0,2 кв. м складских площадей класса А и В. Российский рынок по сравнению с наиболее развитыми складскими рынками мира еще далек от своего насыщения.

Обеспеченность складской недвижимостью по странам, кв. м/чел.

Источник: Knight Frank Research, 2021

  • Еще одной особенностью складского рынка является концентрация качественных площадей в двух основных регионах – Московской области (включая Москву) и Ленинградской области (включая Санкт-Петербург). На долю этих двух субъектов приходится порядка 67% всех складских площадей класса А и В в России. В столичном регионе на одного жителя приходится порядка 0,9 кв. м качественных складов. Обеспеченность Москвы (с учетом Московской области) находится на чуть меньшем уровне, чем аналогичные показатели крупных городов мира – в Нью-Йорке на одного жителя приходится 1,6 кв. м, в Варшаве – 1,5 кв. м, а в Праге – 1,2 кв. м. В Санкт-Петербурге (с учетом Ленинградской области) обеспеченность меньше на треть – 0,6 кв. м/чел. Концентрация основного объема складских площадей в Москве и Санкт-Петербурге объясняется сосредоточением основного платежеспособного спроса и товаропотока страны.

 

  • Остальные регионы России можно разделить на две категории с точки зрения складской недвижимости: регионы-крупные распределительные центры, регионы-локальные распределительные центры.

 

  • К крупнейшим регионам-логистическим центрам относятся Новосибирская область (обеспеченность – 0,5 кв. м/чел.), Свердловская область (0,33 кв. м/чел.), Самарская область (0,25 кв. м/чел.), Воронежская и Ростовская область (по 0,2 кв. м/чел.), Республика Татарстан (0,17 кв. м/чел.), Нижегородская область (0,13 кв. м/чел.), а также Волгоградская область, Красноярский и Краснодарский край (по 0,1 кв. м/чел.). Складская недвижимость в отмеченных субъектах обеспечивает не только крупные городские агломерации, в которых они находятся, но и другие регионы, играя роль крупных распределительных хабов.

 

  • Локальными складскими центрами России являются Калужская область (0,2 кв. м/чел.), Тульская область (0,18 кв. м/чел.), Приморский край и Липецкая область (по 0,15 кв. м/чел.), Хабаровский край и Рязанская область (по 0,13 кв. м/чел.), Республика Карелия и Адыгея (по 0,12 кв. м/чел.), а также Ульяновская область (0,1 кв. м/чел.). Повышенная концентрация складских площадей в них объясняется как расположением большего количества производств (Калужская, Липецкая, Тульская области), так и удобной локацией, позволяющей распределять товаропоток на ближайшие регионы (Хабаровский и Приморский край, Республика Адыгея и Карелия, Рязанская область).

Топ-10 регионов России по обеспеченности качественной складской недвижимости класса А и В в I полугодии 2021 г.

Регион

Обеспеченность кв. м/чел.

Москва и Московская область

0,87

Санкт-Петербург и Ленинградская область

0,57

Новосибирская область

0,48

Свердловская область

0,33

Самарская область

0,25

Воронежская область

0,21

Калужская область

0,20

Ростовская область

0,19

Тульская область

0,18

Республика Татарстан

0,17

Источник: Knight Frank Research, 2021

  • В остальных 58 регионах страны обеспеченность качественными складскими площадями находится на уровне от 0,08 до 0,01 кв. м/чел., и в данном случае склады обслуживают регионы нахождения. При этом складские комплексы класса А, В отсутствуют в 14 регионах страны, в которых проживает 7% населения России.

 

  • Эксперты компании Knight Frank прогнозируют сокращение разрыва обеспеченности качественными складскими площадями между Московским и крупными региональными складскими рынками. Помимо этого, ожидается развитие складской недвижимости в локальных складских центрах, а также в регионах с наименьшей обеспеченностью площадями.

 

  • Константин Фомиченко, региональный директор, директор департамента индустриальной и складской недвижимости Knight Frank: «Развитие складской недвижимости продолжится в перспективе нескольких ближайших лет. Основным фактором роста будет являться увеличение оборотов торговли, в первую очередь, электронной, что потребует расположения складских объектов рядом с конечными потребителями. Кроме того, увеличение товарооборота потребует использования качественных складских площадей, которые позволят эффективно выстроить логистическую цепочку. Еще одним фактором роста складской недвижимости в регионах России может стать устаревание советского фонда, в которых находятся склады класса С – именно они составляют наибольший процент среди складской недвижимости. Таким образом, все больше пользователей складов данного класса будут рассматривать возможность аренды площадей в комплексах класса А и В».
источник: пресс-служба компании Knight Frank

Новостройки ЮВАО впервые за год подешевели

В июле в Юго-Восточном административном округе Москвы, где строят больше всего жилых комплексов массового сегмента, цены на новостройки впервые за последний год не выросли, а упали. По подсчетам аналитиков «Метриум», средняя стоимость квадратного метра сократилась здесь за месяц на 1,5%. В июле застройщики продавали жилье в этом округе в среднем за 229 тыс. рублей за кв.м против 232 тыс. за кв.м в июне.

Новостройки Москвы Новостройки Москвы
Новостройки Москвы
Источник: пресс-служба компании «Метриум»

В июле средняя стоимость квадратного метра в массовых новостройках Юго-Восточного административного округа Москвы (ЮВАО) достигла 229 тыс. рублей. Между тем месяц назад этот показатель равнялся 232 тыс. рублей, и, таким образом, за месяц средняя цена на местные квартиры в новых и строящихся жилых комплексах сократилась на 1,5%.

Между тем в ЮВАО больше всего новостроек эконом- и комфорт-класса. По данным «Метриум», здесь девелоперы реализуют 17 проектов застройки и предлагают в них 3,6 тыс. квартир, что составляет 29% от общего числа квартир в массовых новостройках Москвы в продаже.

Снижение цен в ЮВАО произошло впервые за последний год, когда в целом на рынке новостроек эконом- и комфорт-класса в Москве средняя стоимость квадратного метра повысилась с 181 тыс. рублей в июле 2020 года до 249 тыс. рублей в июле 2021 года, то есть на 38% больше.

В ЮВАО наблюдался такой же рост (38% за 12 месяцев), и в течение года он имел только восходящий тренд, хотя в некоторые месяцы повышение цен ускорялось, а в другие – замедлялось. К примеру, в октябре 2020 года показатель увеличился сразу на 9%, а в мае и июне 2021 года – в последние месяцы действия программы субсидирования ипотеки – только на 1,5% и 1,7% соответственно. В среднем же за последний год каждый месяц квадрат в массовых новостройках ЮВАО дорожал на 2,7%.

Как дорожали массовые новостройки в разных округах Москвы последний год

Округ

Изменение средней цены квадратного метра в массовых новостройках относительно предыдущего месяца*, %

июл.20

авг.20

сен.20

окт.20

ноя.20

дек.20

янв.21

фев.21

мар.21

апр.21

май.21

июн.21

июл.21

СЗАО

1%

2%

3%

3%

3%

1%

2%

3%

3%

8%

4%

1%

4%

ЗАО

4%

1%

6%

3%

2%

-2%

4%

4%

2%

2%

5%

5%

0%

ЮЗАО

6%

2%

-1%

1%

4%

0%

6%

2%

2%

5%

-6%

2%

1%

ЮАО

1%

-1%

3%

-2%

5%

0%

1%

7%

3%

3%

6%

6%

2%

ЮВАО

3%

1%

2%

9%

1%

4%

5%

1%

4%

5%

1%

2%

-2%

ВАО

-1%

1%

3%

3%

3%

-1%

2%

2%

4%

1%

3%

2%

3%

СВАО

-10%

2%

10%

5%

4%

4%

2%

1%

2%

6%

4%

3%

2%

САО

3%

1%

-1%

3%

-1%

1%

4%

2%

0%

2%

3%

2%

4%

*Округлено до целого процента

Источник: «Метриум»

ЮВАО стал единственным округом, в котором было отмечено снижение средней цены в июле 2021 года. В большинстве других локаций цены повысились на 1-4%, и только в ЗАО они не изменились. За первое полугодие 2021 года цены на массовые новостройки снижались только два раза. Помимо ЮВАО в июле, заметное снижение было зафиксировано в ЮЗАО в мае (на 6% из-за старта продаж в новом комплексе «Южные сады» в Южном Бутово). В остальные месяцы во всех округах цены месяц от месяца только повышались.

«Снижение средней цены на крупнейшем локальном рынке недорого жилья в Москве может свидетельствовать об изменениях в политике девелоперов, – комментирует Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).На Юго-Востоке строится жилье преимущественно недорогого сегмента, и местные проекты были ориентированы на покупателей, привлекающих ипотечный кредит. С завершением программы субсидирования и с ростом ставок по ипотеке очевидно, что спрос также скорректируется. Именно поэтому девелоперы уже начинают пересматривать подходы к ценообразованию».

Источник: «Метриум»

источник: пресс-служба компании «Метриум»