Издания

Официальная публикация

№1 (932 )
21 февраля 2022

Стрит-ритейл Санкт-Петербурга к концу 2021 года восстановил утраченные за время пандемии позиции

По данным международной консалтинговой компании JLL, доля свободных помещений в стрит-ритейле и запрашиваемые арендные ставки к концу 2021 года приблизились к допандемийным значениям. На основных торговых улицах города в декабре вакантно 9,5% помещений, что ниже пикового уровня 2020 года на 3,4 п.п., а максимальные ставки достигают выросли с 10 до 12 тыс. руб. за кв. м в месяц на Невском проспекте.

Стрит-ритейл Стрит-ритейл
Стрит-ритейл
Источник: https://rentaved.ru

Динамика доли свободных помещений на основных торговых улицах Санкт-Петербурга

Источник: JLL

 

Общепит

В 2021 году кафе и рестораны в формате стрит-ритейла постепенно восстанавливают утраченные в прошлом году позиции. На основных торговых улицах Санкт-Петербурга в 2020 году количество закрытых кафе и ресторанов на 29% превышало количество открытых, а уже в нынешнем году ситуация улучшается и количество открытых больше на 9% по сравнению с закрытыми.

С каждой новой волной пандемии она оказывает все менее заметное влияние на рынок недвижимости в целом и стрит-ритейла в частности. Рестораторы адаптировались к условиям вводимых ограничений, организовали доставку и работу навынос, а летний сезон даже без иностранных туристов был достаточно успешен благодаря российским путешественникам и хорошей погоде.

Соотношение открытых и закрытых кафе и ресторанов в стрит-ритейле Петербурга

Источник: JLL

 

На Рубинштейна, главной ресторанной улице города, сразу два рекорда. По данным JLL, доля кафе и ресторанов в структуре арендаторов достигла максимального за всю историю значения – 75% помещений; в течение года открылись в том числе Flor, «Гучи», White point. При этом годовой уровень ротации минимален – 7%, тогда как в предыдущие годы он находился в диапазоне от 14 до 26% в год. Небольшой выбор пустующих помещений и высокие арендные ставки сдерживают приход новых ресторанов в эту локацию.

 

Годовая ротация на улице Рубинштейна

Источник: JLL

 

Fashion

С начала пандемии эксперты JLL наблюдают усиление специализации fashion-коридоров города – Большого проспекта П.С., Большой Конюшенной улицы и Старо-Невского проспекта. Здесь не такой большой наплыв туристов, покупатели приезжают целенаправленно для шопинга. Доля магазинов одежды и аксессуаров на fashion-улицах города за два года выросла на 4 п.п. – с 27% в конце 2019 года до 31% в нынешнем декабре.

Наблюдается высокая активность спроса со стороны известных брендов по поиску новых помещений. В 2021 году на Большой Конюшенной открылись магазины 12 storeez, Millz Karta, Ameli Furs, All we need, на Старо-Невском – Philipp Plein, Montblanc, Tag Heuer. Также событием для рынка Петербурга должно стать открытие первого бутика Hermes в городе на Невском проспекте, 153.

 

Банки

«Третий год подряд мы наблюдаем сокращение банками своего присутствия в офлайне в формате стрит-ритейла. Цифровизация жизни коснулась и банковской сферы. Сейчас банк в сознании людей – это прежде всего приложение в телефоне, а не отделение с очередями. В конце 2019 года на основных торговых улицах города было представлено 115 отделений банков, в конце 2020 года – 103, а сейчас только 96,комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – В будущем году мы ожидаем продолжения этой тенденции».

 

Прогноз

В 2022 году эксперты JLL прогнозируют стабилизацию на рынке стрит-ритейла Санкт-Петербурга. Вакантность будет держаться на комфортном для рынка показателе – менее 10%, а арендные ставки выйдут на допандемийный уровень на всех центральных торговых улицах города.

источник: пресс-служба компании JLL

Итоги 2021 года на рынке аренды: от стагнации к росту

Ажиотажный спрос на покупку квартир, а также – удаленная работа снизили интерес к аренде жилья в первой половине 2021 года. Однако с началом делового сезона рекордный рост цен на недвижимость привел также к существенному росту ставок аренды жилья. Аналитики Циан подвели итоги 2021 года на рынке аренды в крупнейших городах, рассказав об основных трендах в сегменте.

Аренда жилья Аренда жилья
Аренда жилья
Источник: https://don24.ru

В выборку вошли 16 городов-миллионников. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru

ДИНАМИКА ЗА ГОД

Ставка аренды (1к кв.)

СПРОС

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Лидеры

Краснодар

41%

Казань

рост в 4,4 раза

Казань

23%

Санкт-Петербург

34%

Омск

рост в 2,9 раз

Омск

-6%

Москва

34%

Екатеринбург

рост в 2,4 раза

Уфа

-41%

Аутсайдеры

Волгоград

-1%

Казань

-3%

Москва

-83%

Екатеринбург

7%

Воронеж

-5%

Новосибирск

-77%

Омск

10%

Нижний Новгород

-10%

Екатеринбург

-73%

Спрос:

  • Максимальный спрос на долгосрочную аренду зафиксирован в августе 2021 года. Спрос на долгосрочную аренду за год  вырос на треть (32%), примерно так же – на посуточную аренду (35%). Структура спроса не меняется: половина поисковых запросов приходится на однокомнатные квартиры. Средняя запрашиваемая ставка увеличилась, больше – для двухкомнатных квартир (+20%).

Предложение:

  • В период активного роста спроса (с июля 2021 года) количество объявлений на рынке аренды сократилось на треть. В городах, где санитарно-эпидемиологические меры были введены раньше общероссийских, предложение долгосрочной аренды не снизилось, что объясняется падением туристического интереса и переходом части предложения из сегмента краткосрочной аренды в долгосрочную.

Цены:

  • Стоимость аренды стагнировала до мая 2021 года. Сентябрь стал месяцем с максимальным ростом ставок аренды. По итогам года аренда стала дороже на 21%-23%, в зависимости от количества комнат.

I.       Спрос на аренду растет после пересмотра программы субсидирования на первичном рынке

Источник: Циан.Аналитика      

В 2021 году потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на рынке долгосрочной аренды городов-миллионников оказался на треть (32%) выше, чем в 2020 году. Например Москва показала минимальную динамику спроса среди других крупнейших городов: всего +15%. Для сравнения – в Санкт-Петербурге спрос оказался выше на 45%. А максимальную динамику показывают города Урала и Сибири: Екатеринбург, Челябинск, Омск, Новосибирск: во всех этих городах число просмотров объявлений увеличилось в 2021 году в два раза и более. Абсолютно по всем крупнейшим городам спрос на аренду выше, чем в 2020 году. Также нужно учесть, что часть этого роста связана с общим ростом посещаемости сервиса.

Основной всплеск активности пришелся на январь 2021 года, когда относительно декабря 2020 года число просмотров объявлений по городам-миллионникам оказалось выше на 38%. Во многом это заслуга Москвы (было отменено постановление об обязательном переводе части сотрудников столичных компаний на дистанционный режим работы). Далее активность арендаторов стагнировала на протяжении полугода, рост начался с июля 2021 года, что совпало с пересмотром условий программы льготного ипотечного кредитования на первичном рынке. Вероятно, часть тех клиентов, кто так и не смог купить квартиру, перешли в категорию арендаторов, чем и объясняется рост спроса на аренду летом, что в целом – не самая типичная ситуация.

В августе 2021 года наблюдался максимальный интерес к аренде, что связано и с предстоящим на тот момент началом учебного года, а также активным мониторингом с возвращением в офисы. Число сотрудников, работающих удаленно, планомерно снижается. С сентября спрос на аренду планомерно уменьшается – точно такую же ситуацию Циан фиксировал и в 2020 году, но текущая активность осенью 2021 года выше на 30% (чем осенью 2020 года), даже несмотря на снижение в последние месяцы.

В 2020 году август также оказался самым активным месяцем по числу просмотров объявлений. Но есть и отличия – резкий всплеск спроса фиксировался в мае 2020 года во время локдауна: на фоне сокращения доходов арендаторы искали альтернативные варианты проживания, наблюдались массовые переезды или вовсе отказы от дальнейшей аренды. В 2021 году май прошел абсолютно спокойно – роста спроса на было.

Структура практически не меняется. 47% потенциального спроса приходится на однокомнатные квартиры и студии, 38% - двухкомнатные и 15% - трехкомнатные. Просматриваемые площади в сравнении с 2021 годом остаются прежними. Однако существенно вырос запрашиваемый чек (средняя ставка аренды).  Осенью 2021 года она оказалась выше, чем осень 2020 года на 17% для трехкомнатных квартир, 18% - однокомнатных и студий и на 20% - для двухкомнатных.

После локдауна структура спроса не изменилась: несмотря на несколько недель жизни в ограниченном пространстве без возможности выйти на улицу, доля тех, кто интересуется двух- и трехкомнатными квартирами, не увеличилась. Во многом причина в росте цен.

Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади в целом по городам-миллионникам

 

Средний просмотренный бюджет

(ставка аренды)

Средняя просмотренная площадь, кв. м

Кол-во комнат

2020

2021

Динамика

2020

2021

Динамика

1

17,6

20,7

18%

38,5

38,6

0,3%

2

25,6

30,7

20%

57,0

57,4

0,7%

3

38,3

45,0

17%

83,3

84,6

1,5%

Источник: Циан.Аналитика

Чем меньше запрашиваемый чек (ставка аренды) в городе, тем большая доля спроса приходится на однокомнатное жилье. Это объясняется невысоким уровнем дохода жителей, для которых даже относительно невысокая ставка аренды по сравнению с другими городами составляет большую долю от средней заработной платы. И наоборот, чем выше доходы, тем меньше доля «однушек» в общей структуре спроса.

Например, в Челябинске, Омске и Самаре в сравнении с другими городами, просматриваемая стоимость однокомнатных квартир - до 14 тыс. рублей, при том, что в целом по всем городам, средний интересующий бюджет - 20,7 тыс. Одновременно в данных локациях - самая большая доля спроса приходится на “однушки”: от 64% до 75%.

Ровно обратная ситуация в Москве, где среди всех других городов - максимальные доходы населения. На однокомнатное жилье приходится всего 42% спроса - минимальный показатель среди других городов.

Самое просторное жилье ищут в Краснодаре, где, например, средняя просматриваемая площадь однокомнатной квартиры – 41,5 кв. м, это самый высокий показатель среди всех других городов. Циан объясняет это относительно новым жилым фондом, например, по количеству домов, построенных после 2008 года, Краснодар уступает только Москве и Санкт-Петербургу. Только в Краснодаре средняя просматриваемая площадь трехкомнатной квартиры – свыше 100 «квадратов».

Структура потенциального спроса по кол-ву комнат, ставки и площади по городам-миллионникам

 

Распределение спроса по типам комнатности

Средняя просматриваемая площадь, кв. м

Средняя просматриваемая ставка, тыс. р

 

Москва

42%

44%

14%

38,0

55,2

81,7

38,9

56,9

81,4

Санкт-Петербург

53%

35%

12%

38,5

60,0

87,9

25,2

40,6

62,0

Екатеринбург

52%

37%

12%

39,6

58,1

92,0

21,3

29,6

46,7

Новосибирск

54%

33%

12%

36,5

53,1

77,7

17,9

24,2

35,1

Казань

64%

30%

6%

40,0

60,4

93,2

17,5

26,2

45,2

Краснодар

53%

30%

17%

41,5

65,8

100,2

17,0

29,6

53,6

Нижний Новгород

49%

37%

14%

37,6

57,7

83,3

15,9

24,4

33,2

Красноярск

62%

29%

9%

38,2

55,2

79,8

15,8

21,1

31,3

Ростов-на-Дону

50%

40%

10%

37,4

56,1

79,2

15,2

23,6

30,9

Волгоград

46%

38%

16%

40,3

59,2

83,0

14,8

20,7

27,9

Уфа

59%

33%

8%

37,7

54,8

80,7

14,7

20,9

30,6

Воронеж

60%

34%

7%

41,0

60,2

83,5

14,4

19,5

26,1

Пермь

53%

34%

13%

37,3

53,5

71,6

14,0

19,8

27,6

Самара

75%

18%

7%

37,6

55,0

84,8

13,9

19,0

30,9

Омск

65%

28%

8%

37,2

53,3

76,1

13,8

18,2

25,8

Челябинск

64%

27%

9%

36,8

53,9

78,2

11,2

15,2

24,6

Источник: Циан.Аналитика

II. Предложение: Количество объявлений об аренде квартир в аренду снижается

Спрос на долгосрочную аренду стал увеличиваться с июля 2021 года, что привело к снижению выбора для потенциальных арендаторов. Относительно июля 2021 года количество объявлений с квартирами в долгосрочную аренду в целом по городам-миллионникам снизился на треть (34%). В годовой же динамике падение еще существеннее – на 70%.

Снижение выбора с лета отмечено для 14 из 16 городов-миллионников. Наибольшее падение с июля (примерно на 60%) – для Красноярска, Самары, Волгограда, Воронежа и Екатеринбурга. В Москве выбор стал меньше на треть. Такая динамика объясняется вымыванием с рынка самых ликвидных лотов.

Два города, где относительно лета количество объявлений долгосрочной аренды не снизилось с лета: Казань (+1%) и Санкт-Петербург (+3%). Циан отмечает, что именно в этих двух городах первыми были введены новые ограничительные меры (еще до официальной общероссийской нерабочей недели в ноябре). Как следствие, это снизило туристический интерес и привело к частичному переформатированию рынка аренды: те, кто сдавал квартиры посуточно стали чаще предлагать объекты в долгосрочную аренду. Например, в Казани в июле 2021 года на предложение посуточной аренды приходилось 17% квартир. В декабре – только 12%. В результате предложение долгосрочной аренды сейчас в городе на 1% выше, чем летом. Краткосрочной – снизилось на 18%.

Динамика объема предложения долгосрочной аренды

Город

Динамика за год

Динамика с лета 2021 года (рост спроса)

Санкт-Петербург

-52%

3%

Казань

23%

1%

Москва

-83%

-34%

Пермь

-57%

-35%

Краснодар

-67%

-36%

Уфа

-41%

-37%

Омск

-6%

-40%

Ростов-на-Дону

-58%

-41%

Челябинск

-48%

-44%

Нижний Новгород

-44%

-45%

Новосибирск

-77%

-48%

Самара

-67%

-59%

Екатеринбург

-73%

-59%

Воронеж

-53%

-60%

Волгоград

-57%

-61%

Красноярск

-64%

-69%

Все города

-70%

-34%

Источник: Циан.Аналитика

III.   Цены: Ставки аренды: от стагнации к росту

На протяжении большей части 2021 года ставки долгосрочной аренды стагнировали, причем это было характерно для объектов с любым количеством комнат. С декабря 2020 года до май 2021 года средняя ставка аренды по однокомнатным квартирам для городов-миллионников в целом снизилась на 1,1%, двухкомнатных – на 0,3%. По трехкомнатных лотам отмечен минимальный рост в пределах 1% (+0,9%).

Стабильный рост средних ставок начался с июля 2021 года – на фоне повышенного спроса от потенциальных арендаторов. Однако резкий рост ставок был зафиксирован чуть позже – в сентябре 2021 года. Ограничительные меры после непродолжительного локдауна в ноябре не получили своего развития, работодатели сохраняют тренд на постепенный возврат сотрудников в офисы, что дополнительно увеличивает спрос на рынке аренды. Относительно августа аренда однокомнатных квартир в сентябре подорожала в среднем по городам-миллионникам сразу на 12,3%, двухкомнатных – на 15,6%, трёхкомнатных – на 11,5%.

Далее с «охлаждением» рынка и стагнацией спроса (за счет реализации его большей части в моменте) ставки аренды показали осенью минимальное снижение в пределах примерно тысячи рублей по каждому типу комнатности. В целом же по итогам 2021 года средняя ставка аренды однокомнатных квартир увеличилась на 21%: до 20,4 тыс. против 16,9 тыс. год назад. Двухкомнатных – на 23%: до 30,3 тыс. против 24,6 тыс. годом ранее. Трехкомнатных – на 20%: до 45,8 тыс. против 38,2 тыс.

Для того, чтобы переехать в квартиру на комнату больше, приходится доплачивать примерно половину к текущей ставке. Например, двухкомнатные квартиры в среднем по ставке аренды дороже однокомнатных на 48%. Трехкомнатные дороже в аренде двухкомнатных – на 51%.

Источник: Циан.Аналитика

Максимальный рост средних ставок аренды для наиболее востребованных однокомнатных квартир среди крупнейших городов отмечен для Краснодара, который стал высоко востребован у арендаторов и благодаря развитию формата удалённой работы – россияне перебираются в города с лучшим климатом. Еще один фактор – это рекордный рост цен на вторичном рынке: в Краснодаре за год прирост составил +55,5% - это абсолютный рекорд среди крупнейших городов. Такой рост цен снизил доходность аренды. Пытаясь компенсировать уровень доходности от сдачи в аренду, собственники активно повышали ставки. В тройке лидеров по приросту ставок также Санкт-Петербург и Москва, где ставки выросли за год на треть.

Аутсайдерами по динамике ставок аренды стали: Волгоград – единственный город, где ставка не выросла, а снизилась за год на 1%. В списке также Екатеринбург с приростом на уровне 7% за год и Омск (+10%). В Омске в годовой динамике объем предложения снизился всего на 6%, и это один из самых низких показателей среди всех городов. А в Екатеринбурге за последний месяц ставка аренды снизилась на 5%. Играет роль структура предложения – на фоне общего подорожания осенью 2021 года собственники не могут найти «единый знаменатель» по ставке аренды, чем и объясняется ценовая волатильность от месяца к месяцу.

Лидеры по уровню ставок аренды за год не изменились: по-прежнему, как и в декабре 2020 года, это Москва, Санкт-Петербург и Краснодар. Самые бюджетные варианты аренды в 2020 году были в Челябинске, Перми и Воронеже. В 2021 году самая доступная аренда – в Челябинске, Волгограде, Перми. Все города показывают динамику ставок ниже среднерыночной. Лучшие показатели – в Челябинске, который несмотря на рост ставок на 21% по однокомнатным квартирам, все равно самый доступный город  для аренды.

Динамика средних ставок долгосрочной аренды в городах-миллионниках

1-комн. квартира

2-комн. квартира

3-комн. квартира

дек.20

дек.21

Динамика

дек.20

дек.21

Динамика

дек.20

дек.21

Динамика

Москва

36,3

48,6

33,9%

51,3

69,3

35,1%

79,7

92,7

16,3%

Санкт-Петербург

24,2

32,5

34,3%

42,0

53,3

26,9%

61,8

73,9

19,6%

Екатеринбург

19,3

20,6

6,7%

25,8

28,0

8,5%

41,3

49,8

20,6%

Новосибирск

17,8

20,5

15,2%

24,4

29,5

20,9%

36,0

45,9

27,5%

Казань

17,0

21,5

26,5%

24,5

30,6

24,9%

42,6

45,7

7,3%

Краснодар

16,0

22,6

41,3%

27,7

38,9

40,4%

53,9

64,3

19,3%

Ростов-на-Дону

15,6

18,2

16,7%

22,5

30,9

37,3%

30,1

46,6

54,8%

Нижний Новгород

15,3

19,0

24,2%

24,3

27,7

14,0%

37,9

49,7

31,1%

Красноярск

15,1

18,9

25,2%

19,9

25,6

28,6%

28,6

32,4

13,3%

Уфа

14,6

17,0

16,4%

20,6

22,7

10,2%

31,5

33,3

5,7%

Омск

14,0

15,4

10,0%

18,9

20,3

7,4%

26,7

26,7

0,0%

Самара

13,7

15,5

13,1%

18,4

24,4

32,6%

30,3

44,4

46,5%

Волгоград

13,6

13,4

-1,5%

20,8

21,9

5,3%

28,1

29,8

6,0%

Пермь

13,5

14,9

10,4%

19,8

21,8

10,1%

28,6

36,3

26,9%

Воронеж

13,3

15,2

14,3%

18,1

21,0

16,0%

28,7

32,4

12,9%

Челябинск

10,9

13,1

20,2%

15,1

18,9

25,2%

24,9

29,0

16,5%

Общий итог

16,9

20,4

21,0%

24,6

30,3

23,0%

38,2

45,8

20,0%

Источник: Циан.Аналитика

Структура спроса по типам комнатности в крупнейших городах не меняется. «Ситуация на рынке долгосрочной аренды зависит в первую очередь от объективных макроэкономических индикаторов (доходов, занятости), в отличие от сегмента купли-продажи, где рост цен и спрос определяла доступная ипотека, - говорит Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитика. – В результате на протяжении всего 2020 года и первой половины 2021 года формировался ценовой дисбаланс на смежных рынках. Новостройки и вторичка дорожали, причем этот рост стал рекордным с конца 2000-х годов. Цены на продажу квартир за год выросли более, чем на треть. Ставки аренды, напротив, стагнировали, что привело к дисбалансу цен. Только спустя полтора года ситуация стала выравниваться, что привело к резкому увеличению ставок аренды на фоне общей положительной ценовой динамики по другим сегментам».

источник: пресс-служба Циан