Официальная публикация

Ситуация на московском рынке торговой недвижимости в I квартале 2010 г.

Аналитики компании «НДВ-Недвижимость» подготовили обзорный материал по ситуации, сложившейся на московском рынке торговой недвижимости в I квартале 2010 г.

 

Предложение

На конец 2009 года совокупный объем предложения площадей качественных торговых центров на рынке Москвы превысил 6 млн. кв.м. и составил порядка 6450,9 тыс. кв.м. (GBA), при этом торговая площадь GLA составила 3342,4 кв.м. В 2009 г. суммарный ввод торговых площадей превысил 1 млн. кв.м. (GLA — 594,2 тыс. кв.м.), что является рекордным показателем для московского рынка  (в 1,5 раза больше аналогичного показателя в 2008 г). Таким образом, прирост общего объема качественных торговых площадей за 2009 г. составил 19,8%, увеличение  GLA21,6%. Стоит отметить, что количество введенных объектов по сравнению с 2008 г. осталось прежним. Увеличение введенных площадей произошло вследствие укрупнения  торговых объектов — большинство из них относятся к моллам  суперрегионального формата.

Огромный объем ввода торговых площадей в 2009 г. был обеспечен в основном крупными торгово-развлекательными и многофункциональными центрами, находящимися на финальной стадии строительства еще в 2008 году: ТРЦ «Золотой Вавилон», ТРЦ «Город», ТРЦ «Филион», ТРЦ «Метрополис». Их открытие в силу экономического спада и слабого спроса со стороны ритейлеров было перенесено на 2009 год. Из-за проблем со сдачей торговых площадей, а также недостаточного финансирования и позднего выхода арендаторов на отделку общей тенденцией на рынке стал ввод объектов в эксплуатацию с торговой галереей, функционирующей на 40–60% с последующим открытием магазинов в процессе работы объекта.

В начале 2010 г. предложение площадей в качественных торговых центрах Москвы расширялось не так динамично, как за соответствующий период 2009 г. Тенденция переноса сроков открытия объектов сохранилась и в I кв. 2010 г.:  на начало года было заявлено открытие 3-х торгово-развлекательных центров: ТРЦ «Вива» в Северном Бутово, ТРЦ «Ключевой»  в Братеево на пересечении ул. Борисовские пруды, ул. Ключевая и ул. Паромная, I очередь ТРЦ «Речной» на  ул. Фестивальной у м. «Речной вокзал». Общая площадь планируемого ввода составляет 84,6 тыс. кв.м. (GLA — 55,8 тыс. кв.м.). Однако до конца марта состоялось открытие лишь I очереди ТРЦ «Речной» общей площадью 26 тыс. кв.м. (GLA — 18,1 тыс. кв.м.). Ввод в эксплуатацию 2-х других центров перенесен на конец апреля.

Совокупное предложение в торговых центрах Москвы  (GBA) на конец 1 кв. 2010 г. достигло 6 476,9 тыс. кв.м. (GLA — 3 360,5 тыс. кв.м.). Таким образом, на сегодняшний день обеспеченность площадями качественных торговых центров жителей Москвы составляет 311,2 кв.м. (GLA) на 1000 человек, что все же меньше среднего значения данного показателя в странах Восточной Европы —  470 кв.м. на 1000 человек.


В продолжение существующей тенденции, на
2010 г. перенесено открытие таких значимых торговых проектов как «Вегас», «Mall of Russia», «Гагаринский», «Гудзон». Их общая площадь составляет около 60% всех планируемых к вводу объектов. Всего на 2010 г. заявлено  порядка 25-ти объектов, их общая площадь составляет около 1,5 млн. кв.м. (GLA — чуть менее 700 тыс. кв.м.). На сегодняшний день достаточно трудно достоверно прогнозировать, какие именно объекты выйдут на московский рынок в 2010 г. Можно с большой долей уверенности ожидать объем ввода больший, чем в предыдущем году — порядка 600 тыс кв.м. GLA. Инерционный прирост можно прогнозировать во 2 половине 2010 г., так как последние несколько лет наблюдается тенденция неравномерного ввода площадей в течение года  и его активизации к концу года.

Объекты, открытие  которых намечено на 2010 год

Тип

Название объекта

Округ

Адрес

Заявленная дата открытия

Общая площадь GBA (кв.м.)

Торговая площадь GLA  (кв.м.)

ТРЦ

Речной

(I очередь)

САО

ул. Фестивальная, 2

I кв. 2010

26 000

18 140

ТРЦ

Вива

ЮЗАО

Проектируемый пр-д 680

II кв. 2010

32 000

24 000

ТРЦ

Ключевой

ЮАО

ул. Борисовские пруды / ул. Ключевая

II кв. 2010

26 600

13 700

ТОЦ

Каспий

САО

Кронштадский бул., 3

II кв. 2010

17 050

9 940

ТЦ

Маркос Молл

СВАО

Алтуфьевское ш., 70

II кв. 2010

36 200

29 000

МФК

Монарх Центр

САО

Ленинградский пр-т,

вл. 31 стр. 2,3

II кв. 2010

30 000*

20 000

ТРЦ

Рио (Шоколад)

ВАО

2-й км МКАД

II кв. 2010

175 000

58 000

МФК

Mall of Russia

ЦАО

Краснопресненская наб., участки 6, 7, 8Б

III кв. 2010

179 400

114 200

ТРЦ

Гагаринский

ЮЗАО

ул. Вавилова, 3

III кв. 2010

200 000

67 000

ТЦ

Измайловский

ВАО

ул. 4-я парковая, вл. 16

III кв. 2010

17 600

9 100

ТОЦ

источник: АСН-инфо

Рынок загородной недвижимости Подмосковья ожидает рост

Аналитики Rodex Group подготовили обзор рынка загородной недвижимости Московского региона по итогам марта 2010 г. и высказали свое мнение о его перспективах.

Сегодня общее количество проектов на загородном рынке малоэтажного строительства в Подмосковье приближается к 800. Из них, по приблизительным подсчетам, около 300 – сданы (это в основном поселки до 50 домовладений построенные до 2002 года), около 100 проектов – заморожены в конце 2008 – начале 2009 г. и примерно 400 находятся на разных стадиях готовности и ведутся активные продажи. В свою очередь, только 30% из этих 400 могут заинтересовать покупателей, т.к. они находятся на заключительной стадии готовности  - построены дома (как минимум 1 очередь) и введены либо все, либо 3 из 4 основных коммуникаций (газ, электричество, водопровод, канализация). Но только в половине из 120 почти готовых проектов ведется строительство и домов и коммуникаций.

Что же касается структуры предложений, то она сильно не изменилась. Наибольшим спросом на рынке, как и в 2009, в 1 квартале текущего года, пользуется недвижимость эконом- и бизнес-класса – примерно 80% от общего числа сделок. Во время кризиса было отмечено серьезное падение спроса на элитную недвижимость (30-45%), однако в ближайшей перспективе резкий рост в данном секторе видится маловероятным. Если повышение и будет, то только незначительным – по нашим подсчетам, он составит не более 15%.

Изменилась структура спроса - люди, в основном, берут готовое жилье. Но, при определенных условиях, возможна покупка проектов на ранней стадии. Но только у опытных игроков – компаний, у которых есть более 5 построенных поселков, а также стабильная положительная репутация. 

В настоящий момент, на рынке практически отсутствуют покупатели с инвестиционными целями.

На первый взгляд может показаться, что в период октябрь 2008 - декабрь 2009 мы были свидетелями неуклонного падения цен во всех секторах российской недвижимости.  Однако, это только половина правды - на рынке присутствовало некоторое количество компаний, которые не только не снижали, но даже повышали цены на свои проекты (в среднем повышение было на 20-50%). Это связано, в первую очередь, с тем, что проекты данных компаний либо были уже полностью построены, либо находились на финальном этапе реализации (это 1/3 из тех самых 30%, о которых мы говорили выше).

Несмотря на тяжелый, в финансовом плане, год, достаточные финансовые средства в сфере загородной недвижимости были, как и у девелоперов, так и у потенциальных клиентов. Малая активность объясняется тем, что большинство участников рынка придерживали деньги «на черный день» и если со стороны покупателя это было обоснованно, то с девелоперами такая запасливость сыграла злую шутку. Именно в период октября 2008 – декабря 2009 складывалась благоприятная обстановка для вложения необходимых средств  с целью завершения ранее начатых проектов.  Это обусловлено снижением цен в кризис как на рабочую силу, строительные материалы, так и на сопутствующие расходы.  Те компании, которые были достаточно дальновидны и вложились в кризисный год, уже в марте 2010 первыми снимали «первые сливки».

Также, с целью привлечения «живых денег» многие компании из этих 30% внедряли различные программы финансирования, что положительно повлияло на их состояние в проблемный период.

Мы ожидаем, что в 2010 – 2011 гг. будет нехватка готового жилья, которая выльется в рост цен. Спрос со стороны клиентов будет расти, а ликвидный продукт будет отсутствовать, что выльется в рост цен.

Диапазон роста – от 5 до 50% процентов. Такой широкий разброс обусловлен тем, насколько компания–застройщик обременена кредитными ограничениями. Если такие ограничения имеются, то цена будет стагнировать (либо можно ожидать небольшие колебания в пределах 10%). Если же у компании отсутствуют кредитные обременения (либо они незначительные), то к осени цена может вырасти на 50%.

Сейчас наиболее привлекательные для инвесторов – поселки на ранней стадии готовности, реализуемые опытными игроками (компаниями у которых уже есть минимум 5 реализованных проектов). В таком поселке ежеквартально цена будет повышаться на 15-20%. Таким образом, за два года (средний срок реализации проекта) инвестор сможет получить около 160% прибыли

Во втором квартале рост достигнет 10-20% по сравнению с 1 кварталом. Но этот рост будет не спекулятивным, а взвешенным: ключевые факторы, положительно влияющие на цену – репутация компании и качество каждого конкретного проекта.

С последней недели февраля мы наблюдаем всплеск покупательского интереса и если в течение апреля – мая данный интерес будет устойчивым, то с конца мая – июня можно ожидать существенного роста цен. Однако, все это верно только для обозначенных 30% проектов, находящихся в финальной стадии. Что касается остальных компаний, которые по тем или иным причинам находятся в стагнации, то мы ожидаем, что в этом году они активизируют свои проекты, но в ближайший год они не будут ликвидными.

Мы ожидаем, что в ближайшие месяцы сохранится тенденция роста спроса, который достигнет 160% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Это обусловлено не только сезонностью, но и достаточно серьезным отложенным спросом. Если рассматривать структуру роста, то распределение приблизительно такое: 1/3 роста – сезонность, 2/3 – отложенный спрос. Также, не стоит забывать о том, что люди начали приспосабливаться к сложной финансовой обстановке и постепенно все большее количество граждан всерьез задумываются о том, чтобы улучшить свои жилищные условия, переехав из города за город, несмотря на пессимизм в отношении девелоперов вице-премьера Кудрина.

 

Материал предоставлен Rodex Group

источник: АСН-инфо