Издания

Официальная публикация

Девелоперы возвращаются к складам

Девелоперы возвращаются к складам Девелоперы возвращаются к складам

В 2011 году в Петербурге, по разным оценкам, либо не было введено вовсе, либо было введено очень мало спекулятивных складских комплексов. Это привело к тому, что впервые после кризиса ставки аренды начали расти. Рост продолжится и в этом году, что, как говорят аналитики, подстегнет девелоперскую активность в этом сегменте.

Сокращение объемов ввода и растущий спрос привели к тому, что уровень ставок достиг докризисных показателей. По данным Jones Lang LaSalle, по итогам 2011 года объем свободных складских площадей Петербурга снизился до 4,4%, или 80 тыс. кв. м. Общий объем складского предложения на рынке Санкт-Петербурга достиг 1,76 млн кв. м в IV квартале 2011 года. В эксплуатацию были введены 4 качественных складских комплекса класса В суммарной арендопригодной площадью 43 800 кв. м, из которых 19 800 кв. м приходится на склады, занимаемые собственником. «Стоит отметить, что за предыдущие три квартала 2011 года на рынок не было выведено ни одного качественного складского объекта, предлагаемого в аренду. На данный момент число строящихся объектов остается низким. Большая часть запланированного на 2011 год ввода складских площадей была перенесена на 2012 год», – говорят в Jones Lang LaSalle.

Активный спрос на складские площади наблюдался на протяжении всего 2011 года. В IV квартале общий объем сделок превысил 85 тыс. кв. м. Наиболее востребованным форматом для аренды по-прежнему оставались блоки площадью 5-10 тыс. кв. м. Более крупные площади также пользовались спросом. Около трети сделок в 2011 году закрылись в диапазоне 15-20 тыс. кв. м.

На протяжении января-сентября 2011 года наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга были производственные компании и торговые операторы. Однако в конце года логистические компании активизировались, и по результатам года сделки с ними составили чуть выше 30% (62 тыс. кв. м) от всех сделок, совершенных с начала 2011 года.

Активный спрос на складские помещения в качественных проектах привел к дальнейшему увеличению арендных ставок с 105-115 USD/кв. м/год в третьем квартале до 110-120 USD/кв. м/год (без учета операционных расходов) в IV квартале. В целом за прошедший год ставки продемонстрировали рост на 5-10%.

Вероника Лежнева, руководитель отдела исследований Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, отметила: «Тенденции, которые наблюдались в прошлом году, будут актуальными и в наступившем 2012 году. Доля свободных площадей продолжит уменьшаться из-за ограниченного количества объектов, запланированных к вводу. Арендные ставки будут расти с прежним темпом, на 5-10% в год. Наиболее острая нехватка площадей может возникнуть в классе А, так как к вводу запланировано только два складских проекта такого уровня суммарной арендопригодной площадью 50 тыс. кв. м, причем заполняемость в них уже близка к 50%».

Индивидуальный подход

Илья Андреев, управляющий директор NAI Becar в Санкт-Петербурге, уверен, что на складском рынке Санкт-Петербурга сохраняется тенденция сотрудничества в формате tailor made (индивидуальный подход собственников складов к клиентам при сдаче в аренду), которая заключается в максимальной технической адаптации площадей под нужды клиента.

«В связи с усилившейся активностью арендаторов и отсутствием ввода новых спекулятивных складских объектов вполне вероятен рост активности девелоперов», – полагает господин Андреев.

С этой точкой зрения согласны специалисты Knight Frank St Petersburg. «2011 год создал ряд предпосылок для активного развития рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга. Среди них рост ставок аренды впервые после кризиса, дефицит нового предложения, высокий спрос со стороны арендаторов. Сложившаяся благоприятная конъюнктура побудила девелоперов начать активное строительство новых проектов, однако их ввод так и не состоялся в ушедшем году и был перенесен на I полугодие 2012 года», – говорят в компании.

На конец IV квартала 2011 года обеспеченность качественными складскими площадями в Санкт-Петербурге составила 291 кв. м на 1 тыс. жителей. Для сравнения: в Москве этот показатель достигает 547 кв. м на 1 тыс. жителей, в крупнейших городах Европы – от 1 до 2 тыс. кв. м на 1 тыс. жителей. «Низкий показатель обеспеченности складскими площадями наряду с наблюдаемым увеличением грузооборота позволяет говорить о наличии потенциала для развития складской недвижимости в Санкт-Петербурге», – рассуждает Оксана Малеева.

Докризисные тенденции

Собственно прогнозируемая девелоперская активность уже имеет место – многие компании анонсировали планы по реализации складских проектов. Так, компания «Эдванс» объявила о планах строительства складского комплекса общей площадью около 33 тыс. кв. м в течение следующих 3-5 лет, компания «Вюрт Северо-Запад» объявила о возобновлении реализации проекта строительства складского комплекса для собственных нужд в промышленной зоне Шушары, а холдинг «Созвездие Водолея» до конца 2011 года планировал начать строительство и ввести в эксплуатацию первую очередь транспортно-логистического комплекса в Тосненском районе Ленинградской области.

В 2011 году дефицит складских площадей привел к появлению докризисной тенденции аренды площадей в еще строящихся комплексах. Так, например, компания «Карат Групп», ведущий дистрибьютор автомобильных масел в СЗФО, на 5 лет арендовала 6,5 тыс. кв. м в строящемся складском комплексе Nordway (промзона «Шушары-2»). Ключевым фактором выбора объекта аренды стала возможность расширения арендуемых площадей в будущем, что недоступно в большинстве действующих объектов. Компания Knight Frank St Petersburg выступила консультантом сделки.

МНЕНИЕ

Давид Гуссе, финансовый директор RosLogistics:

– В 2011 году основная активность на российском рынке складской недвижимости главным образом происходила в Московском регионе. В течение года рынок поглотил свыше 1 млн кв. м складских площадей, что, безусловно, является рекордной цифрой. Это самый высокий показатель с кризисного 2008 года. Порядка 37% площадей заняли торговые операторы, 23% использовали дистрибьюторы, промышленные компании и поставщики услуг поглотили по 20% складских площадей каждые. По сравнению с предыдущими годами потребность в аренде складских площадей в Москве и Подмосковье увеличились, даже проводились некоторые сделки на 50 тыс. кв. м и более. В эксплуатацию введено по итогам года порядка 330 тыс. кв. м. Дефицит новых предложений и высокий спрос на складскую недвижимость привел практически к отсутствию свободных площадей (особенно в Москве) и, как следствие, к увеличению арендных ставок примерно на 15% – до 125-130 USD за 1 кв. м метр на складах класса А в Подмосковье.
Распределение спроса по типу арендатора, 2011 год

Наиболее крупные сделки по аренде площадей
в складских комплексах классов А, В, заключенные в 2011 году

Компания

Складской комплекс

Зона

Арендованная
площадь,

кв. м

Срок
аренды

ГК Алиди (логистические услуги)

«Кулон-Пулково»

Московский р-н

5000

3-5 лет

Компания «Копак.ру» (услуги по упаковке рекламных наборов и промотоваров)

«Кулон-Пулково»

Московский р-н

2500

3-5 лет

Компания «Симпл» (эксклюзивный поставщик авторских вин домов Италии и Франции)

«Кулон-Пулково»

Московский р-н

1100 – склад,

130 – офисы

3-5 лет

ГК «Лудинг» (дистрибьютор вина и крепкого алкоголя)

«Кулон-Пулково»

Московский р-н

2500 – склад,

600 – офисы

3-5 лет

ЗАО «Империя-Фарма» (поставщик лек. средств и мед. оборудования)

«Гориго»

п. Горелово

8500

3-5 лет

«Метрика» (сеть гипермаркетов DIY)

ТЛЦ «Евросиб-Терминал»

Шушары

5000

3-5 лет

Источник: NAI Becar

 

 

Крупные складские комплексы, ожидаемые к вводу в 2012 году

Название

Расположение

Класс

Склад. площ.,
кв. м

Девелопер

«Теорема-Терминал»,
3-я очередь

пр. Обуховской Обороны, вблизи Вантового моста и КАД

А

45 000

«Теорема»

Nordway

Шушары, Московское ш.

А

40 000

АО Hanner

«Инвест-Бугры»

п. Бугры, пр. Энгельса/КАД

А

52 000

н/д

«ПНК-КАД»

п. Петро-Славянка, территория предприятия «Ленсоветовское»

A

80 000

PNK Group

«Осиновая Роща»,
3-я очередь

п. Парголово, Горское ш., 4

А

50 000

Корпорация «Стерх»

«Орион Лоджистик»

Выборгский р-н, Горское ш. (промзона «Каменка»)

A

источник: АСН-инфо

Рынок ритейла Петербурга пополнился новыми операторами

Рынок ритейла Петербурга пополнился новыми операторами Рынок ритейла Петербурга пополнился новыми операторами

Согласно исследованиям, проведенным специалистами Jones Lang LaSalle, за последние 2 года в Петербурге начали работать порядка 150 новых операторов, которые арендовали более 60 тыс. кв. м торговых площадей.

Большинство новых игроков – около 34% – относятся к категории Fashion & Apparel (одежда и обувь). Наиболее крупные площади заняли такие бренды этой категории, как GAP, NetWork, Calliope, River Island, LCWaikiki. Брокером этих сделок выступила Jones Lang LaSalle. Всего компания привлекла более 28% операторов категории Fashion & Apparel.

Порядка 33% новых брендов относится к категории Restaurants & Food Court. Крупнейшим арендатором в этом сегменте стал ресторан «Баклажан» компании Ginza Project, который занял 1 тыс. кв. м в ТРК «Галерея». Здесь же в 2010 году начал свою работу ресторан «Дюжина», который разместился в помещении площадью 400 кв. м. Брокером обеих сделок также выступила компания Jones Lang LaSalle.

Среди других операторов сегмента Restaurants & Food Court специалисты компании называют ресторан «2 Берега», арендовавший 300 кв. м на Коломяжском пр., и Nord See, занявшего порядка 250 кв. м в ТРК «Галерея». Отдельно стоит упомянуть выход на петербургский рынок крупнейшей сети фаст-фуд Burger King в 2010 году.

Традиционно наиболее крупные площади занимали операторы, работающие в сегменте Entertainment (развлечения). Однако, по сравнению с категорией Fashion & Apparel, новых игроков здесь появилось значительно меньше, поэтому на этот сегмент пришлось лишь 7% от общего числа новых операторов. Абсолютным лидером по занимаемой площади в сегменте развлечений стала сеть кинотеатров «Формула кино», которая при помощи специалистов Jones Lang LaSalle арендовала около 5 тыс. кв. м в ТРК «Галерея». В этом же ТРК в 2011 году начал работу парк детских развлечений Happylon (4,1 тыс. кв. м).

Немаловажным событием для рынка торговой недвижимости Санкт-Петербурга, по мнению аналитиков, стало открытие парка «Кидбург», который занял 2,8 тыс. кв. м в ТРК «Гранд каньон». Этот оператор представил петербуржцам новый формат детского отдыха – совмещение развлечения и обучения. В этом же формате будет работать тематический парк «Мастерград», который в конце 2011 года арендовал порядка 5,4 тыс. кв. м в ТРК PITERLAND.

Операторы, работающие в сегменте Fitness Club (спортивные клубы) и Household & Goods (товары для дома), в совокупности занимают лишь 4% от общего количества брендов, вышедших на рынок Петербурга. В этих сегментах наиболее заметными событиями стал выход крупного игрока – сети «Уютерра», – и открытие фитнес-клуба премиального уровня Fit Fashion (компания Ginza).

«Появление новых брендов обусловлено текущим состоянием и перспективой развития рынка ритейла, наличием у операторов утвержденных программ развития, а также предложением качественных форматных помещений. В течение прошедших двух лет на рынке Санкт-Петербурга мы можем отметить удачное совпадение всех перечисленных выше факторов, результатом чего стало появление большого числа новых операторов. При этом если основным трендом 2010 года было появление большого количества брендов в категории Fashion & Apparel, то трендом 2011 года стало активное развитие сегмента Restaurants & Food», - отметил Андрей Розов, Руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге.

Станислава Билень, старший консультант Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге, считает что  если говорить о качественных торговых комплексах, то за последние 2 года наибольшее количество новых брендов – около 50 – появилось в ТРК «Галерея». «Здесь открыли свои бутики Uterque, Parfois, Reiss, Bebe. Более того, такие бренды, как LC Waikiki, OVS, представленные в этом комплексе, являются новыми не только для Петербурга, но и для России в целом. Многие бренды, пока еще не представленные в Северной столице, продолжают рассматривать Петербург как один из приоритетных городов для открытия магазинов. На нашем рынке реализуется достаточное количество  качественных торговых объектов, а существующий покупательский спрос на многие известные мировые бренды пока не удовлетворен», - резюмирует госпожа Билень.

 

10 крупнейших сделок с новыми операторами, заключенных в 2011 году

 

Оператор

Тип

Место расположения

Занимаемая площадь (кв. м)

«Мастерград»

Entertainment

ТРК Питерлэнд

5393

«Кидбург»

Entertainment

Дивный Город (ТРК «Гранд Каньон»)

2800

«Экстрим Парк»

Entertainment

Дивный Город (ТРК «Гранд Каньон»)

1900

«Белая дача цветы»

Homeware & household goods

Выборгское шоссе

1500

«Спар»

Supermarket

пр. Луначарского

1500

«Еврофитнес»

Fitness Club

пр. Науки 10

1300

«Сетка»

Supermarket

пр. Юрия Гагарина 71

1280

«Прыг-Скок»

Entertainment

ТК Подсолнух

1200

Академия талантов

Entertainment

Дивный Город (ТРК «Гранд Каньон»)

1000

Источник: Jones Lang LaSalle

 

 

 

 

10 крупнейших сделок с новыми операторами, заключенных в 2010 году

 

Оператор

Тип

Место расположения

Занимаемая площадь (кв. м)

«Формула Кино»

Entertainment

ТРК «Галерея»

5434

«Декатлон»

Sportswear & Sports Goods

ТРЦ «Лето»

4213

Happylon

Entertainment

ТРК «Галерея»

4180

«Гранд Каньон Айс»

Entertainment

ТРК «Гранд Каньон»

4000

Fit Fashion (Ginza Fitness)

Fitness Club

ул. Казанская д.3

3500

«Уютерра»

Household & Goods

ТРК «Питер Радуга»

2000

«Щелкунчик»

Restaurants & Food Court

гост. Октябрьская

1400

ICE PARK

Entertainment

ТРК «Меркурий»

1100

GAP

Fashon & Apparel

ТРК «Галерея»

971

NetWork

Fashon & Apparel

ТРК «Галерея»

913

Calliope

Fashon & Apparel

ТРК «Галерея»

833

Источник: Jones Lang LaSalle

 

 

Структура распределения новых брендов

источник: АСН-инфо