Издания

Официальная публикация

№6 (914 )
14 октября 2020

Инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга в I полугодии 2008 г.

Одной из главных целей социально-экономического развития Санкт-Петербурга является стимулирование притока инвестиций и увеличение инвестиций в основной капитал в целях повышения уровня конкурентоспособности и инновационного роста экономики города.

По оценкам ведущих международных рейтинговых агентств Standard & Poor's, Fitch Ratings и Moody’s Санкт-Петербург входит в группу наиболее промышленно развитых российских регионов с высоким потенциалом диверсификации.

Табл. 1. Рейтинг, присвоенный Санкт-Петербургу ведущими рейтинговыми агентствами

Эксперт РА

Standard & Poor's

Fitch Ratings

Moody's Investors 

Service

Moody's Interfax
Rating Agency

Инвестиционный

Предпринимательский

ВBВ- (позитивный)

ВBB (стабильный)

Baa2 (стабильный)

Aaa (rus)

А+

Основными факторами, позитивно влияющими на рейтинг Санкт-Петербурга, являются:

- низкий уровень долга,

- высокие финансовые показатели,

- рост экономики и инвестиций,

- низкий уровень долга, качество его управления и высокая ликвидность.

Негативными факторами, сдерживающими экономический рост города, являются:

- низкая предсказуемость и гибкость доходов вследствие контроля со стороны федерального центра,

- значительные потребности в развитии инфраструктуры;

- невысокий уровень благосостояния по сравнению с европейскими городами.

Инвестиционная привлекательность города подтверждается положительной динамикой основных показателей.

Инвестиции в основной капитал за январь-май 2008 года составили 80,4 млрд. рублей, что на 7,3% выше прошлогоднего показателя за этот же период. Основная их часть пришлась на транспорт и связь, обрабатывающие производства, операции с недвижимым имуществом, аренду и предоставление услуг. Объем прямых иностранных инвестиций за 1 квартал 2008 года составил 266,3 млн. долларов, что почти на 10% выше этого же показателя 2007 года

За последние несколько лет изменилась отраслевая структура иностранных инвестиций в экономику Санкт-Петербурга. Доля инвестиций в промышленность, торговлю, общественное питание и недвижимость возросла, в то время как приток капитала в сферу общей коммерческой деятельности, финансовую сферу, банковский сектор, страхование и управление сократился.

По мнению экспертов на дальнейшее формирование и развитие инвестиционного потенциала Санкт-Петербурга будут оказывать влияние следующие взаимодополняющие факторы:

- растущая инвестиционная привлекательность российского бизнеса в целом,

- активное формирование в городе условий для привлечения крупных инвесторов,

- реализация проектов территорий инновационного развития,

- создание транспортной инфраструктуры региона,

- инженерная подготовка новых территорий,

- наличие квалифицированной рабочей силы,

- высокий промышленный и научный потенциал города.

Обзор рынка инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга

На момент проведения исследований ситуация на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге оценивается экспертами как стабильная и перспективная для привлечения новых инвестиционных средств в сегмент недвижимости.

По мнению российских и иностранных инвестиционных фондов рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга занимает второе место по привлекательности среди всех российских регионов и обладает следующими характеристиками:

- Высокой доходностью сегментов коммерческой недвижимости по сравнению с европейскими показателями

- Активным интересом иностранных инвестиционных фондов к рынку недвижимости города

- Административной поддержкой местных властей крупных инвесторов.

Рис. 1. Города России наиболее привлекательные для инвестирования в недвижимость в 2008 году[1]

По итогам 2007 года общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга составил около 1 млрд. долларов. Наиболее существенный рост инвестиций в прошлом году был отмечен в торговой недвижимости, доля вложений в этот сегмент составила 60% от суммы инвестиций в коммерческую недвижимость города.

Основными критериями принятия решения об инвестировании в недвижимость являются прибыльность и прозрачность проектов, а также наличие опытного партнера и его успешный опыт реализации проектов. Исходя из этих параметров, в текущем году иностранные инвесторы планируют направить свои средства в торговый и офисный сегменты. Складская недвижимость, несмотря на наибольшую доходность, интересует девелоперов в меньшей степени, что объясняется большим количеством заявленных проектов.

Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге

Наиболее активными иностранными игроками на рынке недвижимости являются скандинавские и западноевропейские инвестиционные фонды и девелоперские компании, такие как IKEA, Ruric AB, Wenaas Holding, Sponda, Stockmann Oyj Abp, SRV Group, Meinl European Land, Tilman Kraus Property Group, Fleming Family & Partners (FF&P), Immoeast, Ovental Investments, Ahlers.

Популярными способами осуществления инвестирования являются покупка готового объекта недвижимости и совместное участие в проекте с российской девелоперской компанией.

Табл. 2. Крупные инвестиционные сделки на рынке коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга

Участники сделки

Описание сделки

Объект сделки

Сумма сделки

Торговый сегмент

1

ОАО «Система- Галс», Apsys (Франция)

Соглашение о долгосрочном стратегическом партнерстве, в рамках которого в России будет вестись девелопмент и управление ТРК

Первый инвестиционный проект совместного предприятия торгово-развлекательный комплек[2] «Лето», общей площадью 75 тыс. кв.м

н/д

2

ОАО «РТМ», Immoeast (Австрия)

Соглашение о стратегическом партнерстве, создание совместного предприятия (51% - принадлежат «РТМ»)

Первый проект партнеров – строительство ТРК площадью 90 тыс. кв.м

$150 млн.[3]

Офисный сегмент

3

ЗАО «ВТБ-Капитал», ООО «Донк»

Покупка компанией  «ВТБ-Капитал» офисного комплекса

Адрес бизнес-центра:   ул. Крыленко/пр. Большевиков.

Объект находится на начальном этапе строительства, общая площадь - 15 тыс. кв. м

$45 млн.

4

Becar Realty Group, SRV Group (Финляндия)

Покупка компанией  SRV Group бизнес-центра Bazen

БЦ Bazen класса B+ расположен на проспекте Шаумяна, д. 4. 

Общая площадь здания — 8 тыс. кв. м

$32 млн.

5

ГК «ПИК» и дочерняя компания Storm Properties,           ООО «Мега Декор»

Покупка компанией «ПИК» земельного участка (1,5 га) на улице Стартовая, в 150 м от международного аэропорта Пулково-2

На участке планируется построить бизнес-центр класса А площадью около 80 тыс. кв.м

$25 млн.

Складской сегмент

6

«Фоксконн РУС», «Евразия Логистик»

Продажа земельного участка на территории логистического комплекса под строительство производственных предприятий

Земельный участок площадью 12 га на территории логопарка «Колпино»

$50 млн.

Гостиничный сегмент

7

Инвестиционная группа «Абсолют», Mansion Group (дочерняя структура компании Sampoerna (Индонезия))

Приобретение объекта незавершенного строительства

Гостиница категории 5 звезд, расположенная по адресу пл. Островского д. 2а

н/д

8

Linstrow (Норвегия), ЗАО «Адамант»

Приобретение объекта незавершенного строительства

Гостиница категории 4 звезды, расположенная по адресу Литейный пр. д. 5/19

$60-70 млн.

Многофункциональный сегмент

9

ГК «ПИК»,               УК «Морской фасад»

Соглашение о сотрудничестве, приобретение намывных площадей

Намывные земли площадью 63,4 Га в западной части Васильевского острова в Санкт-Петербурге с целью строительства на этом участке 1,1 млн. кв.м жилых и коммерческих площадей

$4,71 млрд.[4]

10

Правительство Санкт-Петербурга, «Сестра Ривер Девелопментс»

Соглашение между двумя сторонами о строительстве общественно-делового и жилого комплексов в г. Сестрорецк

Часть территории производственного предприятия «СИЗ» (площадью 13,9 га) будет перепрофилирована под современный многофункциональный комплекс

$628 млн. [5]

Новые инвестиционные проекты

Основным фактором, препятствующим притоку иностранных инвестиций в петербургскую недвижимость, становится дефицит качественных проектов, выставленных на продажу и отвечающим высоким требованиям инвесторов.

Далее в Табл. 3. представлены некоторые актуальные предложения по инвестированию средств в сектор коммерческой недвижимости города.

Табл. 3. Текущие предложения по инвестированию в Санкт-Петербурге

Объект

Адрес объекта

Рынок новостроек Москвы по итогам I полугодия 2008 г.

Аналитический отдел Бюро недвижимости «Агент 002» подготовил обзор рынка новостроек Москвы по итогам I полугодия 2008 г. Структура рынка новостроек Москвы в июне имела следующий вид: 20% - объекты эконом класса и по 40% - объекты бизнес и элит класса. По сравнению с началом года структура предложения значительно изменилась: если январе доминировали объекты эконом класса, по в настоящее время преобладают более дорогие объекты.

В сегменте эконом-класса (объекты стоимостью до $500 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $4208, по сравнению с маем, она выросла на 2%. Количество предложений снова снизилось - на 27%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 14%, количество предложений снизилось на 79%.

Средняя цена квадратного метра в апреле выросла по сравнению с маем почти во всех округах, кроме САО (-3%), ЗАО и СВАО (по -0,5%). Наибольший рост цен произошел в ЮЗАО (+13,5%). По стоимости квадратного метра лидирует ЮАО - $4571. Наибольшее предложение квартир было представлено в СЗАО и ЗАО по 28%.

Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах. Максимальный прирост – в ЮЗАО – 47% и ЮВАО – 28%; минимальный - в САО – 7%. Объем предложения новостроек эконом класса снизился весьма существенно от 60% в СВАО до 92% в ЮАО.

В структуре предложения квартир преобладают двухкомнатные - 47%, трехкомнатные квартиры составляют 28% и однокомнатные 25%. В июне существенные изменения затронули только трехкомнатные квартиры: они выросли в цене на 12%, их стоимость составляет $387 тыс. Стоимость двухкомнатных увеличилась на 2% - $303 тыс. А однокомнатные квартиры несколько подешевели – на 0,7% - $202 тыс.

Относительно начала года подорожали квартиры всех типов: однокомнатные - на 15%, двухкомнатные и трехкомнатные квартиры - 17%

Большинство квартир данного сегмента располагается монолитных домах - 65%; 30% - в панельных и 5% - в кирпичных. За истекший месяц подорожали квартиры в кирпичных и монолитных домах – на 10% и 4% соответственно. А вот панельные дома напротив потеряли в цене - на 4%.

За истекшее полугодие квартиры в домах разных типов подорожали: в кирпичных – на 7%, панельных - на 21%, в монолитных – на 18,5%.

В сегменте бизнес-класса (объекты стоимостью $500-1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $6 556, по сравнению с маем, она снизилась на 1,2%, Количество предложений также снизилось - на 27%. Однако, по сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 4%, количество предложений снизилось на 2%.

Тройку лидеров по объему предложения в июне составляют следующие округа: лидирует ЗАО – 37%, далее и САО – по 15%. Прирост стоимости квадратного метра наблюдается только в ЮЗАО – 2,2%; в двух других округах – небольшое снижение - 0,3%.

Также прирост можно отметить в ВАО - 0,5% и максимальный увеличение средней стоимости квадратного метра произошло в ЮВАО – 16%, однако объем предложения здесь совсем незначителен - примерно 1%.

В ЦАО объем предложения составляет примерно 4%, цена здесь слегка снизилась – на 0,1%, но все равно остается максимальной в данном сегменте - 8311 $/кв.м.

Относительно января прирост стоимости квадратного метра наблюдается во всех округах, за исключением ЮАО (-2,4%). Максимальный прирост – в ЮВАО – 34% и ЮЗАО – 11%; минимальный - в ЦАО – 3%.

За истекшее полугодие существенно возросло предложение новостроек бизнес класса в ВАО - в 3 раза; а в ЮЗАО и ЦАО напротив - снизилось на 41% и 34% соответственно.

В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 67%, они слегка подешевели - на 1% - $832 тыс.; 30% составляют двухкомнатные квартиры, их стоимость за месяц осталась прежней - $640 тыс.; и всего 3% - однокомнатные квартиры, в июне они подорожали на 6% - $651 тыс.

С начала года больше всего выросла цена на однокомнатные квартиры - на 4%, подорожали также квартиры от трех комнат и более – на 3%; снизились в цене только двухкомнатные квартиры - на 2%.

Квартиры данного сегмента расположены в преимущественно в монолитных домах - 88%; а также в кирпичных и панельных - по 6%. За истекший месяц квартиры в домах разных типов подорожали: в монолитных на 0,5%, кирпичных - на 1% и в панельных – на 4%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в панельных домах – на 14%, в монолитных – на 10% и кирпичных - на 8%.

В сегменте элит класса (объекты стоимостью свыше $1000 тыс.) средняя стоимость квадратного метра в июне составила $16 898, по сравнению с маем, она выросла на 3%. Количество предложений снизилось на 38%. По сравнению с январем средняя стоимость квадратного метра выросла на 12%, количество предложений снизилось на 21%.

Наибольшее предложение квартир данного сегмента приходится на ЦАО (62%), также некоторая доля элитной недвижимости расположена в ЗАО (18%), ЮЗАО (10%) и САО (4%), в остальных округах объем предложения не превышает 2%.

В отмеченных округах наблюдается как прирост стоимости квадратного метра: ЦАО - 2,1%, САО - 17,5%; так и снижение: ЗАО - 2,3%, ЮЗАО – 3,4%. Максимальная цена квадратного метра зафиксирована в ЦАО - $19804. Относительно начала года прирост можно отметить во всех округах: наибольший – в САО (+43%), наименьший – в ЗАО (+6%).

Объем предложения в июне снизился довольно существенно – в пределах от 32% (ЦАО) до 63% (САО). По сравнению с январем, также можно отметить снижение предложения - максимальное в САО – 47%.

В структуре предложения преобладают квартиры от трех комнат и более - 88%, 10% составляют двухкомнатные и 2% однокомнатные квартиры. В июне квартиры всех типов несколько упали в цене: на 3,5% подешевели однокомнатные, их стоимость составляет $1418 тыс.; на 5% - двухкомнатные - $1 654 тыс. Больше всего снизилась цена квартир от трех комнат и более - 11% - $6 951 тыс.; и в отличие от других типов, их стоимость сократилась и относительно января – на 1,1%. Однокомнатные и двухкомнатные квартиры подорожали на 22% и 3,5% соответственно.

Квартиры данного сегмента расположены в монолитных - 56%, элитных - 40% и кирпичных домах - 4%. За истекший месяц подорожали только квартиры в элитных домах - на 9%; в кирпичных они подешевели на 10%, а в монолитных – на 2%. Относительно января, наибольший прирост стоимости квадратного метра также отмечается в элитных домах – на 28%, в монолитных – на 2,4%. Кирпичные подешевели - на 4%.

Подводя итоги, можно отметить, что за первое полугодие 2008 года снижение предложения зафиксировано во всех сегментах первичного рынка новостроек Москвы.

Наиболее существенным оно было в сегменте эконом класса - 79%, при этом здесь наблюдался рост средней цены квадратного метра на 14%, уже начиная с марта, цена перешагнула через отметку в 4000 $/кв.м.; также подорожали квартиры во всех округах и домах различных типов.

В сегменте бизнес класса ситуация была наиболее стабильной: незначительное снижение объема предложения на 2% и небольшой прирост средней цены квадратного метра на 4%. По мере того, как в столице остается все меньше свободных площадей, увеличивается предложение в традиционно менее привлекательных округах: в ВАО количество новостроек бизнес класса выросло в 3 раза.

Сегмент элит класса развивался в этом полугодии весьма динамично: объем предложения снизился на 20%, а средняя цена квадратного метра выросла на 12%.

Таким образом, на первичном рынке Москвы можно отметить две основные тенденции: сокращение общего количества новостроек и увеличение средней рыночной цены.