Издания

Официальная публикация

№6 (914 )
14 октября 2020

Исследование рынка коммерческой недвижимости Петербурга по итогам 2008 г.

Аналитики Агентства развития и исследований в недвижимости (АРИН) подготовили обзорное исследование рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2008 г. В обзоре рассматриваются основные реалии, тенденции, а также перспективы развития офисной, торговой и гостиничной недвижимости города.

 

I. Исследование рынка бизнес-центров Санкт-Петербурга по итогам 2008 г.

 

Анализ предложения

По итогам 2008 года в Санкт-Петербурге было сдано в эксплуатацию рекордное число качественных офисных площадей. По оценкам специалистов АРИН, ввод составил порядка 433,1 тыс. кв.м бизнес-центров класса «А», «В+» и «В».  «Общий объем качественных офисных площадей на конец 2008 года составляет 1 110,6 тыс. кв.м», - рассказывает Зося Захарова, руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН.

 

Список бизнес-центров класса «А», сданных в эксплуатацию в 2008 году:

№ п/п

Класс

Адрес

Название

Девелопер

Офисная площадь, кв.м

Срок ввода

1

A

Пулково-3, Стартовая ул., уч. 4

"Аэроплаза"

Невский проект

22 000

1 квартал 2008 г.

2

А

ул. Марата, д. 69-71

«Ренессанс Плаза»

Desna Development

28 852

1 квартал 2008 г.

3

А

Разъезжая ул., д. 19 лит. А, Б

«Грифон-2»

Ruric AB

2 600

2 квартал 2008 г.

4

A

Парадная ул.,  д.1

«Парадный Квартал» (1-я очередь)

СК "Возрождение"

5 000

2 квартал 2008

5

A

Малый пр. В.О., д. 22/9-я линия В.О.

Sovereign

«Димикс»

5 100

2 квартал 2008 г.

6

A

Гривцова ул, д. 4

Баллоев центр

ЗАО «Фабрика одежды СПб» (ФОСП)

9 064

3 квартал 2008

7

A

Свердловская наб.,  д. 44, литер А

«Бенуа» (Полюстрово) (1-ая очередь)

УК "Теорема"

18 000

1 квартал 2008 г.

8

A

Парадная д.1

Парадный Квартал (офисный особняк)

СК "Возрождение"

4 500

3 квартал 2008

9

А

Выборгская наб., д. 55

Gregory's

Gregory's Cars

12 000

2 квартал 2008 г.

10

A

пер. Богатырского и гаккелевской

Ресо

ООО «Автохаус, СПб»

25 550

4 квартал 2008

11

A

Льва Толстого, 9

Толстой сквер

ООО "Лицедеи Билдинг Корпорейшн"

14 200

4 квартал 2008

12

А

Оренбургская ул., 4

Австрийский бизнес-центр

компания «Австрийский бизнес-центр»

4 900

4 квартал 2008

13

А

Большая Морская ул., 40

 

н/д

3 500

4 квартал 2008

Рынок коммерческой недвижимости Петербурга. Январь 2009 г.

В начале 2009 г. участники рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга продолжают наблюдать за развитием негативных последствий мирового финансового кризиса: заметным снижением деловой активности, сокращением издержек, ростом безработицы, снижением розничного товарооборота, сокращением грузоперевозок, ростом инфляции.

Во всех сегментах рынка коммерческой недвижимости (торговля, офисы, склады) продолжается падение цен продаж и ставок аренды, вызванное снижением спроса со стороны покупателей и ухудшением положения арендаторов.

 

Индикаторы

 

 

01.11.08

29.12.08

02.02.08

Изменение за январь 2008, %

Изменение за ноябрь 2008 - январь 2009, %

Средняя арендная ставка на торговые помещения, руб./кв. м/мес.

1400

1178,8

1079,2

-8,4%

-22,9%

Средняя арендная ставка на офисные помещения, руб./кв. м/мес.

960

859,4

866,8

0,9%

-9,7%

Средняя цена продажи торговых помещений, руб./кв. м

143000

144134

121632

-15,6%

-14,9%

Средняя цена продажи офисных помещений, руб./кв. м

114000

113859

104541

-8,2%

-8,3%

Примечание: цены и ставки указаны по данным «открытого» предложения без учета скидок.

 

Офисы

Снижение запрашиваемых арендных ставок на офисные помещения в целом по рынку с момента начала кризиса (сентябрь 2008) по февраль 2009 года составило порядка 11-12% в рублевом эквиваленте. Реальные ставки аренды снизились более чем на 15% в рублевом эквиваленте. Учитывая девальвацию рубля за этот период, ставки аренды в долларовом эквиваленте снизились в среднем на 37%.

Наибольшее падение ставок (в долларовом эквиваленте) произошло в классе А: более чем на 50%. Это связано с резким увеличением предложения за счет ввода ряда новых офисных проектов класса А в 4 квартале 2008 года.

Ставка на офисы класса А, запрашиваемая арендаторами, (ставка спроса) составляла в январе 2009 года не более 1100 руб. за кв. м в мес. или не более 380 долл. за кв. м в год.

Цены продаж офисов также подверглись большой коррекции из-за кризисных явлений: за период с сентября 2008 по февраль 2009 падение в рублях составило около 8%, в долларах – 35%. При переговорах с реальными покупателями, происходит снижение ранее заявленных цен  на 10-40%.

Но, несмотря на кризисные явления, в начале 2009 года можно отметить сужение предложения офисной недвижимости и некоторое оживление спроса. По сравнению с ноябрем и декабрем 2008 года количество новых предложений офисов на продажу весьма незначительно. Часть владельцев недвижимости придерживают свою собственность, не желая ее продавать по низким ценам.

Еще одной тенденцией 2009 года можно назвать начало перехода в номинирование цен продаж недвижимости в условные единицы, привязанные к иностранной валюте: долларам, евро.

 

Торговая недвижимость

По причине высокой насыщенности рынка Санкт-Петербурга торговыми площадями и таких кризисных явлений, как сокращение розничного товарооборота, снижение покупательской способности, закрытие/сокращение ряда торговых сетей, торговая недвижимость на сегодня пострадала от кризиса больше всех.

Снижение предлагаемых арендных ставок на торговые помещения в среднем по городу за последние 5 месяцев составило 26% в рублях или 48% в долларах.

Свободные площади появляются везде, в том числе и на наиболее проходных улицах и торговых центрах у станций метро. Ротация арендаторов увеличивается.

Цены продаж до декабря 2008 года держались примерно на уровне сентября-октября, но только за январь 2009 года они упали на 15% в рублях или 30% в долларах. Количество предложений продажи торговых площадей в 2009 году существенно выросло.

В целом за последние 5 месяцев падение цен на торговые помещения составило около 40% в долларовом эквиваленте.

 

Перспективы

По мнению президента Гильдии управляющих и девелоперов Александра Ольховского, в течение 2-го, 3-го квартала 2009 года ситуация на рынке станет более определенной. Рубль достигнет своего равновесного состояния, стоимость строительных материалов, рабочей силы, себестоимости строительства в целом станет более прогнозируемой. «Станет возможным оценить спрос на жилье и коммерческую недвижимость. Если мы увидим стабилизацию по перечисленным вопросам, появится и финансирование девелоперских проектов. Конечно же, изменятся правила игры, но ключевые игроки рынка быстро адаптируются к новым реалиям» – добавил он.

В целом 2009 год будет не менее сложным, чем 2008 год. Дефицит ликвидности сохранится как минимум в течение первого полугодия. В дальнейшем многое будет зависеть от развития ситуации в Америке. Если США будут выходить из кризиса за счет дополнительной денежной эмиссии, то большой объем вбрасываемых денежных средств в американскую экономику, с одной стороны, повлечет за собой инфляционные процессы, но, с другой стороны, будет решен вопрос нехватки ликвидности. Поступательно разморозятся все финансовые потоки, в том числе и в России. Если рецессия не будет глубокой и рынки капитала США получат положительный тренд не позднее конца 2009 года, восстановление в России будет относительно быстрым. «Безусловно, наш рост начнется с некоторым запаздыванием по отношению к  восстановлению развитых стран. Думаю, что даже в оптимистичном варианте это начало 2010 года» – сообщил Александр Ольховский.

 

Материал предоставлен Гильдией управляющих и девелоперов