Издания

Официальная публикация

№9 (927 )
16 сентября 2021

Цены на элитные и премиальные новостройки в Москве сближаются

Средняя стоимость квадратного метра в премиальных новостройках Москвы постепенно приближается к уровню цен на новое элитное жилье. Такую тенденцию зафиксировали аналитики «Метриум», проанализировав динамику цен на квартиры и апартаменты в высокобюджетном сегменте рынка новостроек столицы. За последние три года элитное жилье дорожало в среднем на 2% в квартал, а премиальное – на 4%.

ЖК «Прайм Парк» ЖК «Прайм Парк»
ЖК «Прайм Парк»
Источник: пресс-служба компании «Метриум»

Цены на элитные и премиальные новостройки постепенно сближаются. В I квартале 2021 года. по данным «Метриум», средняя стоимость квадратного метра в элитных новостройках составила чуть более 1 млн рублей, что на 6% больше, чем в IV квартале 2020 года (978 тыс. рублей), и на 11% больше, чем год назад, в I квартале 2020 года, когда новое элитное жилье застройщики продавали в среднем за 930 тыс. рублей за кв.м.

Между тем премиальные новостройки за этот же период выросли в цене заметнее. В I квартале 2021 года средняя стоимость квадратного метра в них составила 695 тыс. рублей за кв.м, что на 11% больше, чем в IV квартале 2020 года (623 тыс. рублей за кв.м), и на 17% больше, чем в I квартале 2020 года (594 тыс. рублей за кв.м.).

В целом последние три года цены на новостройки премиум-класса растут быстрее, чем на элитные квартиры и апартаменты от застройщиков, отмечают эксперты «Метриум». Хотя динамика средней стоимости квадратного метра в обоих сегментах волатильная, в среднем тенденция прослеживается четко – премиум-класс дорожает быстрее, сокращая разрыв с элитным. За последние три года «квадрат» новостроек премиум-класса дорожал в среднем на 3,9% в квартал, а в элитных новостройках – на 2,3%.

«Мы наблюдаем процесс постепенного “поглощения” элитного сегмента рынка премиальным, – отмечает Дмитрий Железнов, коммерческий директор «Кортрос-Москва». –  Элитные проекты становятся всё более штучными и эксклюзивными, тогда как сектор новостроек премиум-класса уже более активный с точки зрения числа сделок и объема предложения. Более динамичное обновление линейки новых проектов премиум-класса обуславливает интенсивный рост цен на них по сравнению с элитным сегментом, где новинки стали редкостью».

Соответственно, разрыв между стоимостью новостроек в высокобюджетном сегменте рынка сокращался. Если посчитать, сколько квадратных метров в новостройках премиум-класса можно купить по цене одного квадратного метра элитной недвижимости, то можно увидеть, что последние три года премиальные «квадраты» становятся всё менее доступными. В I квартале 2021 года по цене элитного квадратного метра можно было купить только 1,5 премиальных кв.м, в I квартале 2020 года – 1,6 кв.м, в I квартале 2019 года – 1,9 кв.м, в I квартале 2018 года –1,7 кв.м.

«Сокращение ценового разрыва между премиальными и элитными новостройками могут быть связаны со структурой предложения в этих секторах, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Предложение элитных новостроек обновляется гораздо реже, чем премиальных. Новые проекты – сравнительная редкость. В премиальном сегменте другая ситуация – только за первый квартал этого года начались продажи в четырех новых комплексах. Поскольку цены в целом сейчас растут, девелоперы новых премиальных проектов на старте проводят более жесткую ценовую политику, тогда как цены в основном на старые элитные комплексы формируются инерционно. Поэтому разрыв постепенно сокращается».

Источник: «Метриум»

источник: пресс-служба компании «Метриум»

Дома в курортных районах подорожали за год на треть

Режим самоизоляции и закрытые границы привели к «перезагрузке» рынка загородной недвижимости и оживили интерес населения к данному сегменту жилья.  Эксперты Циан выяснили, как изменились цены и спрос на частные дома в России с начала 2021 года.

Загородная недвижимость Загородная недвижимость
Загородная недвижимость
Источник: https://pokter.ru

  • Более половины (55%) всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства. В январе-марте этого года доля ИЖС впервые превысила 50%-й рубеж по итогам отдельного квартала.
  • За год цены на загородные дома в целом по России выросли на 18%. Максимальный прирост - в курортных регионах.
  • В процентном отношении растет спрос на земельные участки: с начала 2021 года 23% от общего числа просмотров объявлений приходятся на данный сегмент (в целом за 2020 год - 18%) загородного рынка.
  • Дома и дачи занимают 56% от всего предложения загородного рынка РФ. На втором месте – земельные участки (41%). 3% приходится на таунхаусы.

1. 55% всего нового жилья в России вводится за счет индивидуального жилищного строительства (ИЖС)

Вымывание наиболее ликвидных вариантов на загородном рынке в совокупности с утверждением льготной семейной ипотеки на строительство частного дома стимулировали интерес населения к приобретению земельных участков и увеличили темпы ИЖС. Статистический рост доли домов, построенных населением, связан также и с процессом дачной амнистии.

В 1 квартале 2021 года зафиксировано преобладание объема жилищного строительства населением над вводом застройщиками. На протяжении долгого времени доля ИЖС от всего объема жилищного строительства держалась на уровне 41-43%. В 2020 году на ввод населением пришлось 48%, а в 1 квартале 2021 года более половины - 54,5%. Ранее такая ситуация наблюдалась только в отдельные месяцы.

Высокая доля ИЖС фиксируется не только в южных регионах, где она была традиционно велика, но и в Центральной России (53%), на Урале (72%) и в Поволжье (55%). Только в двух федеральных округах доля ИЖС меньше 50% - в Северо-Западном и Дальневосточном. В северных регионах “суровость” климата требует существенных вложений средств и труда в индивидуальные дома для проживания там зимой (траты на отопление).

Источник: Аналитический центр Циан по данным Росстата

Самые высокие объемы ИЖС зафиксированы в Центральном ФО (2,8 млн кв. м). В региональном разрезе лидируют Московская область (1,1 млн кв. м) и Ленинградская область (0,6 млн кв. м) - именно здесь наиболее распространен формат коттеджных поселков. Далее следуют Татарстан (0,5 млн кв. м), Башкортостан (0,4 млн кв. м), Свердловская область (0,3 млн кв. м) и южные регионы - Краснодарский край (0,4 млн кв. м) и Ростовская область (0,3 млн кв. м).

2. За год дома в курортных регионах подорожали на треть

Рост цен на рынке загородной недвижимости продолжается. По расчетам Циан, средняя стоимость дома в продаже в целом по РФ составляет 7 млн рублей против 6,1 млн рублей в мае 2020. Без учета домов в пределах Москвы и Санкт-Петербурга средняя стоимость 5,9 млн против 5,5 млн рублей год назад.

Примечание

В расчетах учитывались частные дома и коттеджи со стандартной площадью (50-700 кв м.) и ценой (0,15-200 млн руб.). Регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже, в выборку не вошли.

Дома дорожают чуть медленнее квартир. Во-первых, на рынке загородной недвижимости в 2020 году не действовала льготная ипотека, как на первичном рынке, которая провоцирует спрос и последующее удорожание лотов. Во-вторых, покупка дома - это большие (по сравнению с квартирой) затраты, связанные также с необходимостью вкладываться в решение вопросов, которые не актуальны для квартир (уборка территории, инвестиции в инженерную инфраструктуру, содержание других строений). Поскольку загородный сегмент медленнее растет в цене, индивидуальные дома в пригородах все чаще становятся актуальной альтернативой для решения жилищных вопросов.

Наибольший рост средних цен на загородном рынке зафиксирован в Южном ФО (+22,3%) и Северо-Западном ФО (+16,9%). В Южном ФО увеличение цен обеспечивается, в первую очередь, Краснодарским краем (рекордные +47,9%), а также Севастополем (+31%). Там цены растут самыми быстрыми темпами. Причиной является увеличение спроса - в современных условиях, когда многие перешли на удаленную работу, а ситуация с туристическими поездками остается достаточно неопределенной, предложения в частных домах в регионах с комфортным климатом стали весьма привлекательными. Дома приобретаются как для постоянного проживания, так и для поездок на лето. Аналогичная ситуация характерна для Ставропольского края, где особой популярностью пользуется регион Кавказских Минеральных Вод, а также Крыма (+17,7%) и Республики Алтай (+21,5%). В среднем дома в курортных регионах подорожали за год на треть. Также высокие темпы в столичных регионах: в Москве (+23,1%), Санкт-Петербурге (+21,3%), Ленинградской (+28,6%) и в Московской областях (+22,5%), что свидетельствует об изменении структуры предложения и вымывании наиболее доступных вариантов с меньшей площадью. 

Средняя стоимость дома в продаже*

Субъект

Средняя цена дома в продаже, май 2021

Динамика средней цены за год

Средняя площадь дома в продаже, май 2021

Динамика средней площади за год

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

6,63

17,9%

151

-0,2%

ЦЕНТРАЛЬНЫЙ ФО

6,81

13,0%

149

0,6%

Москва

32,00

23,1%

305

4,7%

Московская область

20,34

22,5%

234

3,2%

Калужская область

5,76

12,5%

150

0,7%

Тверская область

5,75

7,3%

142

1,2%

Воронежская область

5,15

9,8%

134

-1,7%

Тульская область

5,00

4,2%

137

-0,6%

Белгородская область

4,90

10,9%

137

0,0%

Ярославская область

4,88

14,0%

136

-2,0%

Ивановская область

4,57

11,2%

132

1,0%

Костромская область

4,30

2,4%

144

4,3%

Курская область

4,17

1,7%

137

0,6%

Смоленская область

3,83

-4,0%

143

-1,5%

Липецкая область

3,91

8,3%

132

2,3%

Орловская область

3,78

4,7%

132

-0,2%

Владимирская область

3,80

10,1%

130

1,1%

Тамбовская область

3,62

5,2%

118

-1,5%

Брянская область

3,46

1,8%

118

-4,2%

Рязанская область

3,40

1,2%

122

-2,9%

СЕВЕРО-ЗАПАДНЫЙ ФО

9,27

16,9%

167

2,7%

Санкт-Петербург

28,50

21,3%

290

12,9%

Ленинградская область

18,00

28,6%

192

9,8%

Калининградская область

11,33

17,7%

192

-0,6%

Мурманская область

8,50

8,6%

205

0,1%

Республика Коми

5,05

3,1%

146

5,7%

Республика Карелия

4,90

-1,2%

124

-12,6%

Архангельская область

4,91

11,1%

139

1,2%

Вологодская область

4,06

19,4%

133

0,2%

Псковская область

3,81

9,5%

126

0,7%

Новгородская область

3,60

14,3%

120

1,7%

ЮЖНЫЙ ФО

9,37

22,3%

157

3,2%

Севастополь

16,05

31,0%

193

8,5%

Краснодарский край

18,16

47,9%

191

8,3%

Республика Крым

12,53

17,7%

167

6,0%

Ростовская область

5,55

-1,8%

128

-4,3%

Республика Адыгея

5,00

6,4%

135

3,4%

Астраханская область

4,40

2,3%

148

-0,3%

Волгоградская область

3,89

2,1%

135

-2,7%

СЕВЕРО-КАВКАЗСКИЙ ФО

6,66

5,0%

174

2,3%

Республика Дагестан

8,50

10,4%

199

3,1%

Кабардино-Балкарская Республика

7,02

-3,3%

198

17,2%

Республика Северная Осетия - Алания

5,89

-8,1%

163

-15,5%

Ставропольский край

5,23

30,8%

135

8,7%

ПРИВОЛЖСКИЙ ФО

4,84

7,2%

141

-0,2%

Республика Татарстан

6,78

15,3%

152

-0,1%

Самарская область

6,22

7,1%

164

-0,6%

Нижегородская область

6,18

11,2%

159

3,6%

Пермский край

5,52

15,7%

157

9,0%

Ульяновская область

5,01

7,5%

135

-5,6%

Республика Марий Эл

4,50

-8,0%

137

-3,9%

Чувашская Республика

4,81

6,4%

142

-0,4%

Республика Башкортостан

4,32

3,6%

128

-2,4%

Кировская область

4,04

9,5%

147

0,5%

Удмуртская Республика

4,47

18,3%

129

5,5%

Оренбургская область

4,23

3,7%

136

-3,4%

Саратовская область

4,10

-0,2%

128

-4,4%

Пензенская область

4,00

4,2%

135

-1,3%

Республика Мордовия

3,58

3,2%

130

0,1%

УРАЛЬСКИЙ ФО

5,24

11,9%

144

-0,4%

Свердловская область

6,84

10,3%

165

1,7%

Тюменская область

6,74

20,4%

148

3,0%

Челябинская область

4,63

7,4%

145

-4,4%

Курганская область

2,76

4,9%

118

-2,4%

СИБИРСКИЙ ФО

4,91

7,1%

138

-1,2%

Томская область

7,03

20,6%

166

2,9%

Новосибирская область

6,27

4,5%

152

-1,0%

Красноярский край

5,37

-4,1%

146

-4,0%

Республика Алтай

5,03

21,5%

120

0,0%

Иркутская область

5,10

1,4%

136

-3,2%

Алтайский край

4,29

9,7%

131

3,3%

Омская область

3,99

0,3%

134

-3,9%

Республика Хакасия

3,67

1,4%

131

-0,9%

Кемеровская область

3,48

9,4%

123

-3,8%

ДАЛЬНЕВОСТОЧНЫЙ ФО

6,17

5,3%

140

-0,2%

Приморский край

9,21

-0,8%

150

-3,4%

Хабаровский край

7,49

7,2%

168

2,5%

Республика Саха (Якутия)

6,69

0,8%

132

-8,3%

Амурская область

5,81

4,3%

139

-3,1%

Забайкальский край

4,14

16,9%

135

6,5%

Республика Бурятия

3,70

17,5%

119

7,1%

Источник: Аналитический центр Циан

*Из статистики исключены регионы, в которых объем предложения менее 100 домов в продаже.

3. Спрос на земельные участки растет

2020 г. оказался ажиотажным по спросу на рынке загородной недвижимости – пик активности пришелся на период самоизоляции. После снятия ограничительных мер потенциальный спрос на приобретение загородных объектов стал снижаться: по данным Циан, в 1 квартале 2021 г. он был в 2 раза ниже пика 2020 года, но на 40% выше, чем в 2019 году. То есть пандемия оживила интерес россиян к загородному образу жизни.

По подсчетам Циан, в первые месяцы 2021 года покупатели чаще интересовались приобретением дома или дачи (74% всех просмотров объявлений), еще 23% - земельного участка, 3% - таунхауса. Несмотря на то, что россияне по-прежнему предпочитают загородное жилье «под ключ», в сравнении с 2020 годом в структуре спроса произошли изменения в пользу увеличения доли спроса на земельные участки (+5 п.п.).

Земельные участки стали популярнее по ряду причин. Во-первых, самые ликвидные готовые варианты на загородном рынке были быстро распроданы на фоне ажиотажного спроса в 2020 году. В продаже остались не самые востребованные варианты, часто – с завышенной стоимостью или с конструктивными дефектами. Дефицит ликвидного предложения стимулирует развитие индивидуального жилищного строительства. Во-вторых, повлияло утверждение льготной семейной ипотеки на строительство индивидуального дома. Льготные кредиты по ставке до 6% предусмотрены и на приобретение земельного участка при условии заключения договора подряда со строительной компанией или индивидуальным предпринимателем.

В структуре предложения дома занимают 56%, значительная доля принадлежит земельным участкам - 42%, 2% - таунхаусам. За год структура практически не изменилась. В абсолютном выражении выросло число объявлений во всех сегментах, что связано с выводом в продажу новых объектов на фоне повышенного спроса.

Источник: Аналитический центр Циан

4. По сравнению с маем прошлого года спрос просел на четверть

В первые 3 месяца 2021 года потенциальный спрос (число просмотров объявлений) на загородном рынке во всех сегментах был выше, чем за аналогичный период год назад. В большей степени  увеличение спроса зафиксировано для земельных участков (~+60% в целом по РФ). Факторами послужили вымывание ликвидных готовых вариантов, относительная доступность (объекты приобретается «на будущее», с целью строительства дома, когда на это будут ресурсы), слухи о запуске льготной ипотеки на строительство частного дома. Далее по уровню прироста потенциального спроса – дома и дачи (~+30%). Россияне по-прежнему предпочитают готовые варианты. Кроме того, на рынке немало объектов в плохом состоянии, которые нередко приобретаются только ради земельного участка. Интерес к таунхаусам увеличился на ~20%. В целом по загородному рынку РФ число просмотров объявлений по всем сегментам и типам объектов оказалось в 1 квартале 2021 года в 1,4 раза выше, чем в 1 квартале 2020 года.

В апреле прошлого года уже действовал режим самоизоляции, поэтому потенциальный спрос апреля текущего года ниже, чем год назад (но разрыв с этим годом не так велик, т.к. в период самоизоляции в первую очередь появился интерес к рынку аренды, а не покупки). Исключение составляет только сегмент земельных участков, интерес к которому в этом году растет особенно сильно.

Источник: Аналитический центр Циан

“Рынок загородной недвижимости, лишенный ранее повышенного внимания, становится все более популярным. Об этом свидетельствует увеличение активности как покупателей (растет число просмотров объявлений), так и продавцов (появляется все больше предложений). По сравнению с пиковым периодом 2020 года показатели меньше, однако на фоне допандемийных 2018-2019 годов динамика положительная, – отмечает Алексей Попов, руководитель аналитического центра Циан. – Это стимулирует и увеличение цен: за год загородные дома подорожали на 18%. Максимальный прирост - в регионах с высокой платежеспособностью населения и на курортах, которые стали пользоваться повышенным спросом на фоне развития удаленного формата работы и неопределенной ситуации с туристическими поездками. Комфортный климат притягивает население и для постоянного проживания, и на отдых летом.”

источник: пресс-служба Циан