Рынок ипотечного кредитования набирает массу к лету

Ипотечный форсаж

В 2017 году ставки по ипотеке снизилась с 12% до 9,25% годовых. Однако в рамках партнерских программ работы застройщиков и кредитных организаций процент за пользование ипотечным займом был даже более привлекательным, доходя до 8,5%.

По итогам первого квартала 2018 года ипотека продолжает обеспечивать основной объем сделок на рынке строящегося жилья Санкт-Петербурга. В сегменте масс-маркет этот показатель доходит 60%.Несмотря на отсутствие роста дохода у населения, потребность в улучшении жилищных условий остается высокой. И здесь на помощь приходят ипотечные средства.

Также наблюдается устойчивый интерес со стороны клиентов к государственной программе с льготной процентной ставкой в 6%. Программа позволяет семейным покупателям переориентироваться с малогабаритного жилья на более комфортные форматы – двух- и трехкомнатные квартиры с функциональной планировкой. Но поскольку семьям с только что родившимися детьми требуется больше времени для принятия решения о покупке жилья, пока такие сделки на рынке носят единичный характер.

По словам Александра Рогатых, председателя совета директоров "Аквилон Инвест", сейчас тенденция такова, что около 70% квартир приобретаются в ипотеку. "И чем доступней будут ипотечные кредиты, тем больше будет тех, у кого появится возможность купить жилье. Однако взрывной рост рынка мы не прогнозируем, поскольку на спрос, помимо сниженной ипотечной ставки, влияет целый ряд факторов. В первую очередь, платежеспособность населения: ведь если денег не хватает на жизнь, человеку безразлично изменение размера ставок по ипотеке. Существенного роста доходов пока не предполагается, что ограничивает и объем спроса. Фактически рост спроса, конечно, будет, но не глобальный. Но даже при понижении спроса застройщики и девелоперы не могут снижать стоимость жилья, так как затраты на строительство остались на прежнем уровне, а законодательные требования к игрокам становятся все более жесткими (что, в конечном счете приводит к дополнительным расходам)", — заключил эксперт.

В целом средний размер ипотечного кредита в городе на Неве за три месяца 2018 года составил 2,56 млн рублей, а в Ленобласти — 2,1 млн рублей.

По мнению Веры Сережиной, директора управления стратегического маркетинга Группы RBI, снижение ипотечных ставок, которое мы наблюдаем последние год-два, так или иначе, ведет к тому, что ипотека как инструмент становится более популярной и доступной. "Это, кстати, мало зависит от конкретного ценового сегмента. По данным ЦБ РФ, в конце 2017 года средняя ставка составляла 9,6%. А объем ипотечного кредитования в Санкт-Петербурге за 2017 году был рекордным. Если при ставках ипотеки в 15% доля таких сделок на рынке составляла порядка 10%, то при сегодняшних 9% в ипотеку приобретается уже более половины всех квартир. Если тренд сохранится в 2018 году, что вполне вероятно, популярность ипотеки и доля ипотечных сделок

продолжит рост. Но это в любом случае небыстрый процесс, который займет несколько лет", — анализирует эксперт.

Благоприятный прогноз

Так на какие показатели можно ориентироваться, чтобы понимать состояние российского рынка ипотеки? Так, на Западе, где ипотечные ставки в большинстве стран на порядок ниже, чем у нас, доля ипотеки сегодня составляет около 70% и даже более.

Юлия Ружицкая, директор по продажам "Главстрой-СПб", уверена, что дальнейшее снижение процентной ставки будет зависеть от уровня инфляции и потребительского спроса, общего состояния российской экономики. Но ожидать существенного уменьшения ставки не стоит, у многих игроков банковского сектора они итак сегодня находится на историческом минимуме. Доля ипотеки в сегменте масс-маркет может вырасти до рекордных 99%. Но это возможно при условии дальнейшего существенного снижения ипотечной ставки. Люди, имеющие на руках полную стоимость маленькой квартиры, благодаря низкой ставке будут делать выбор в пользу покупки жилья с большим количеством комнат. При выгодной ставке по ипотеке и лояльности банков к заемщикам не будет смысла оплачивать 100%-ю стоимость жилья или приобретать его в рассрочку", — заключила Ружицкая.

Сегодня спрос на приобретение квартир в ипотеку достаточно стабильный во всех сегментах. В зоне риска лишь некоторые проекты эконом-класса, построенные "в полях", где есть проблемы с транспортной и социальной инфраструктурой. Это объясняется тем, что получив более широкие возможности для приобретения жилья, покупатели стали куда разборчивее в выборе жилых комплексов.

Ключевая ставка Центробанка хоть и снижается, но незначительно: на 0,25-0,5%. Таким образом, чтоб ставки для заемщиков стали в районе 7%, ключевая ставка должна быть ниже 6%, а сейчас ее размер составляет 7,25%. Если говорить о Санкт-Петербурге, первый квартал текущего года был достаточно оптимистичным по объемам продаж. Но вполне вероятно, что в ближайшие месяцы спрос вернется к прежнему уровню, поскольку летом рынок новостроек по традиции может ждать некоторое затишье.

В целом можно с уверенностью констатировать, что в большей степени уже второй год спрос на квартиры поддерживается преимущественно дешевой ипотекой. Как будет развиваться эта тенденция дальше? На этот вопрос ответят ведущие эксперты рынка жилой недвижимости Северной столицы на форуме Urban Space 2018, который состоится 5 июля.