У закона о выкупе помещений, находящихся в государственной собственности, есть неоспоримые преимущества. Однако многие арендаторы в силу ряда причин не спешат реализовывать свое право на выкуп.
Согласно данным КУГИ, с момента принятия закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» было принято около 500 заявок на выкуп встроенных помещений. Всего на рынке существует около 4500 объектов, которые попадают под действия этого документа. «Безусловно, практически все арендаторы хотели бы выкупить помещение, ведь вести бизнес в арендованном помещении достаточно рискованно, - говорит Инна Попова, руководитель отдела оценки «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН). – Однако, занимаясь предварительной оценкой помещений в течение полугода, мы выяснили, что далеко не все торопятся воспользоваться преимущественным правом выкупа. И проведя массовый опрос арендаторов, мы поняли, что на это есть ряд объективных причин».
«К примеру, есть большой потенциальный спрос среди тех, кто арендует часть помещения, находящегося в городской собственности, - отмечает она. – Но на сегодня законами Санкт-Петербурга не допускается выкуп частей помещений».
Также существует проблема перепланировок арендованных помещений. «Многие за годы аренды съемщики успели произвести перепланировки: от создания отдельных входов до объединения помещений и сноса перегородок, - продолжает И.Попова. - И КУГИ, прежде всего, требует согласовать перепланировки». В случае, если в результате согласования будет изменен кадастровый номер объекта, арендатор теряет право на выкуп. «Поэтому перед началом согласований арендатору лучше получить консультацию у специалиста относительно того, что нужно делать, чтобы не лишиться этого права», - говорит она.
Нередки случаи, когда арендаторы, желающие выкупить у города занимаемые площади, не согласны с произведенной оценкой. «Первый опыт по оценке арендованного имущества продемонстрировал, что сумма, в которую оценивается помещение, зачастую оказывается несоответствующей представлениям арендаторов о его рыночной стоимости, – отмечает И.Попова. – Большинство вопросов связаны с низколиквидными помещениями (подвалы, дворовые помещения). Они не были очень востребованы и в докризисное время, а теперь спрос на них значительно снизился. Поэтому арендаторы рассчитывают получить более низкую оценку, ориентированную на финансовые возможности представителей малого бизнеса». Многие, увидев негативный опыт тех своих коллег, не спешат выкупать свои помещения.
Серьезное недовольство арендаторов вызывает и то, что привнесенные ими улучшения увеличивают выкупную стоимость занимаемого помещения. «С точки зрения арендатора, было бы справедливо оценивать без учета привнесенных улучшений, - говорит И.Попова. – В Петербурге были случаи, когда при смене арендаторов прежний съемщик уходил, забрав все улучшения, в том числе электрические мощности, телефонные подключения, розетки, щитки, двери. Подобный вариант развития событий не исключен и в случае, если арендатор потеряет преимущественное право выкупа. В итоге на торги будет выставлено помещение в том виде, в котором город когда-то передал его арендатору».
«Многие арендаторы также с нетерпением ждут отмены НДС, потому что еще 18% к той цене, которую и так по некоторым помещениям они считают завышенной, делают выкуп для малого бизнеса весьма обременительным», - продолжает она.
Кроме того, некоторые помещения, где по факту размещаются офисы и торговля, согласно нормативам, не могут использоваться под эти цели. Соответственно, данные предприятия размещаются полулегально и в любой момент при ужесточении требований их могут либо попросить перепрофилировать помещение, либо закрыть предприятие, либо сделать серьезную реконструкцию с размещением дополнительных входов-выходов и т.д. «При оценке таких помещений существуют сложности с подбором объектов-аналогов, - рассказывает И.Попова. – Недостаточно того, чтобы это были объекты с аналогичным местоположением и аналогичным текущим функциональным использованием. Они должны быть также схожи с точки зрения юридических ограничений на использование».
Также следует отметить низкую информированность у потенциальных собственников помещений. Многие до сих пор не ознакомились с законами о выкупе, не уточнили свои возможности и даже не знают, относятся ли они к субъектам малого или среднего бизнеса. «Мало кто знает, что перед подачей заявления можно сделать предварительную оценку, чтобы окончательная не стала для них неприятным сюрпризом, - добавляет И.Попова. – Ведь после подачи заявления процесс становится необратимым. И в случае отказа арендатора от выкупа помещений, его объект будет выставлен на торги». «Общаясь с независимым оценщиком на этапе предварительной оценки, арендатор получает консультанта, который сможет на профессиональном уровне отстоять его интересы», - отмечает она. Тем не менее, арендатор должен понимать, что стоимость помещения определяется конъюнктурой рынка и данными о фактических сделках с аналогичными объектами.
Несмотря на существующие шероховатости, 90% опрошенных АРИН арендаторов выразили желание участвовать в программе преимущественного выкупа. Однако сейчас многие из них отложили принятие решения до прояснения ситуации на рынке. И это не удивительно, поскольку прогнозы экспертов достаточно противоречивы: кто-то предвещает девальвацию рубля и очередное падение цен, кто-то – подъем на рынке. «Все ждут сентября, в надежде, что он задаст некий вектор развития рынка, - полагает И.Попова. – Конечно, арендаторы ждут очередного падения цен, чтобы на этой волне выкупить помещения. Однако в любом случае снятие неопределенности способно оказать положительное влияние на процесс выкупа помещений, так как позволит арендаторам более адекватно оценивать свои возможности».
