Склады добавляют площадей

В первом полугодии 2014 года в эксплуатацию было введено шесть качественных складских комплексов общей площадью 87 тыс. кв. м. 71% из этих площадей являются спекулятивными, то есть площади в них предназначены для сдачи в аренду.

Такие данные приводит компания Knight Frank St Petersburg. По итогам шести месяцев объем ввода в эксплуатацию спекулятивных площадей превышает общегодовые значения данного показателя за последние четыре года.
Алексей Пятков, старший консультант департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге, подсчитал, что по итогам первого полугодия 2014 года объем предложения складских площадей составил 1,18 млн кв. м.
Аналитики констатируют: благодаря постепенному вводу новых качественных складских площадей, начавшемуся во второй половине 2013 года, на рынке отмечается снижение дефицита доступного для аренды готового предложения. По данным на конец первого полугодия 2014 года, на рынке Санкт-Петербурга в аренду предлагалось около 85-95 тыс. кв. м.
Тем не менее спрос на качественные складские площади остается стабильно высоким. По итогам первого полугодия 2014 года объем чистого поглощения на рынке качественных складских площадей составил 30 тыс. кв. м, что в два раза превышает общегодовой показатель 2013 года.
Объем сделок за первое полугодие 2014 года, по данным, полученным из открытых источников, и по итогам обмена сделками, составил порядка 40 тыс. кв. м. Кроме того, на рынке активно подписываются предварительные договоры в строящихся комплексах, информация по которым пока является конфиденциальной.
В первом полугодии 2014 года наибольшую активность проявили операторы розничной торговли – ими было арендовано 40% всех сданных в аренду за этот период качественных складских помещений региона.
Спрос на производственную недвижимость также стабильно высок. Средняя площадь запрашиваемых помещений в данном сегменте в первом полугодии 2014 года составляет 2400 кв. м. Удовле­творить подобные запросы в настоящее время чаще всего могут лишь производственные комплексы, предлагающие в аренду свободные от собственной деятельности площади.
В первом полугодии 2014 года ставки аренды на качественные складские помещения оставались стабильными и соответствовали уровню конца 2013 года: 125‑135 USD/кв. м/год в классе А и 100‑120 USD /кв. м/год в классе В.
Несмотря на общепринятую на рынке практику номинации арендных ставок в долларах США, в последние несколько лет на рынке стали появляться комплексы, арендные ставки в которых номинируются в рублях по системе «все включено». В основном это объекты, развитием которых занимаются российские девелоперы.
«Общий объем ввода в эксплуатацию качественных складских площадей, предназначенных для сдачи в аренду, в 2014 году, по нашим прогнозам, превысит 180 тыс. кв. м. В целом же рынок пополнят более 200 тыс. кв. м. Данные площади позволят удовлетворить спрос, накопившийся за два предыдущих года стагнации рынка. При условии сохранения текущих тенденций на рынке мы ожидаем, что общий объем сделок аренды, заключенных на рынке, достигнет уровня 160‑180 тыс. кв. м», – подсчитали в Knight Frank St Petersburg.
Альберт Харченко, генеральный директор East Real, считает, что объем ввода может быть еще большим: «В 2014 году к вводу запланировано более 280 тыс. кв. м качественной производственно-складской недвижимости. Среди наиболее крупных проектов можно выделить складской комп­лекс «Армада-Парк» (ХК «Адамант»), вторая фаза логопарка «Осиновая роща» (ГК «Стерх»), логопарк «Троицкий» (Resolute Asset Management LLP), вторая фаза складского комплекса «СТК Бугры» («Инвест Бугры»), «А Плюс «Пушкин» («А Плюс Девелопмент»).
Как говорят эксперты рынка, общий объем ввода спекулятивных площадей в 2014 году в три раза превысит среднегодовой показатель ввода за последние пять лет.
Михаил Малахов, управляющий парт­нер LogLab, полагает: «По нашим прогнозам, общий объем складских площадей к концу 2014 года в СЗФО вырастет на 10-14%, в 2015-м можно ожидать падение темпов роста до 7-10%, а далее, начиная с 2016 года, прогнозируем 15-20% рост ежегодно. Это связано с замедлением темпов экономического роста, который в 2014 году привел к сокращению спроса на складские площади на 10-12%. Поэтому, по нашему мнению, инвесторы и девелоперы пересмотрят свои планы по выводу площадей на рынок. Обычно строительство складского комплекса занимает 3-4 года, ожидается, что уже в 2016-м темпы вывода площадей вернутся на прежний уровень за счет проектов, находящихся в настоя­щий момент в стадии предпроектной проработки».
К ключевым событиям рынка его участники относят то, что в первом полугодии 2014 года сразу несколько компаний заявили о планах по созданию новых логистических комплексов в регионе. Среди них ЗАО «Вюрт Северо-Запад» (входит в концерн Wuerth), «Юлмарт», «Группа Прайм», ООО «Альянс» (входит в московскую группу «МСД»). Причем активность проявляют как собственники, планирующие строительство для собственных нужд, так и девелоперы, строящие с целью сдачи площадей в аренду.
Альберт Харченко: «Сразу три крупные компании заявили о планах по реализации собственных распределительных центров. Компания «Юлмарт» планирует реализовать четыре логистических центра в разных районах города к концу 2015 года, компания X5 Retail Group намерена запустить два логистических центра в Ленин­градской области к 2017 году, а также к 2017 году планирует запустить собственный распределительный центр «Почта России». Кроме того, компания NordEst выводит на рынок Петер­бурга новый формат услуг ответственного хранения для физических лиц. Первый проект разместился на ул. Седо­ва и занимает площадь 1000 кв. м. В планы компании входит открытие еще двух складов формата self storage в Выборгском и Москов­ском районах». Кроме того, эксперты считают важным для рынка то, что власти Лен­области разработали для потенциальных инвес­торов информационную базу Brownfield (инженерно подготовленных участков с построенными зданиями и сооружениями) и Greenfield (неподготовленных участков), в которой сосредоточена подробная информация о более чем 80 участках общей площадью около 300 тыс. кв. м.