Как карта ляжет

На Съезде строителей Ленинградской области бизнесу была предложена новая концепция застройки региона. Его территория поделена на три зоны – «красную», «желтую» и «зеленую», каждая из которых будет иметь свои «строительные» правила.

По мнению застройщиков, концепция нуждается в конкретизации. Необходимо уточнить на карте границы прохождения обозначенных зон.

Рекорды и антирекорды

С основным докладом на съезде выступил губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. Он подвел итоги 2015 года, отметив, что прошлый год был «одним из лучших за всю историю Ленинградской области для строительной отрасли по целому ряду показателей». «Было введено в эксплуатацию более 2,3 млн кв. м жилья – это абсолютный рекорд. На 30% выше, чем уровень 2014 года, – сказал губернатор. – Таким образом, Ленинградская область одна из первых в РФ в этом году исполнила конт­рольные цифры указа президента по строительству жилья в регионах, согласно которому необходимо строить из расчета не менее 1 кв. м жилья на одного постоянно проживающего жителя. Установленный регионом план по вводу жилья выполнен более чем на 40%».
По словам Александра Дрозденко, лидерами по вводу жилья традиционно являются Всеволожский, Ломоносовский и Гатчинский районы. «Около 90% введенного жилья было построено на территории, находящейся в границах между Петербургом и трассой А-120», – констатировал губернатор.
И от хороших новостей для застройщиков плавно перешел к плохим. Он отметил, что в последнее время отрасль переживает сокращение объемов строительства и оптимистичные цифры – «скорее инертные движения разорванного механизма, чем его качественная работа».
Губернатор напомнил, что с 2012 года в Ленинградской области действует программа «Соцобъекты в обмен на налоги», согласно которой до 70% налогов, которые компания платит в региональный бюджет, идет на выкуп у нее детских садов и школ. По уже заявленной программе с застройщиками заключено 20 соглашений, по которым область до 2022 года должна выкупить 59 социальных объектов на сумму около 15 млрд рублей.
«Программа эффективно работает. За последние четыре года объем поступивших налогов увеличился в четыре раза – с 230 млн до 700 млн рублей, а за 2015 год в бюджет региона от застройщиков поступит порядка 2 млрд рублей, – констатировал губернатор. – Но при этом по уже заявленной программе мы должны ежегодно в течение шести лет выплачивать застройщикам около 2,5 млрд рублей. Сегодня есть перекос не в пользу бюджета, а в пользу застройщиков. Объем заявленных социальных объектов превышает плановые поступления по всем видам налогов, которые строительный комплекс заплатит в областной бюджет».
Поэтому правительство региона на ближайшие пять лет (до 2021 года) предлагает застройщикам более жесткие правила игры – ввести зонирование региона в зависимости от «инфраструктурной, социальной и экономической нагрузки». Новую программу условно назвали «Светофор». Территория региона разделена на три категории, каждая из которых будет иметь свои особенности строительства.

Чем дальше, тем зеленее

Согласно новой концепции, в «зеленой» (наиболее отдаленной от Петербурга) зоне правительство региона по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» согласно выкупать соцобъекты у застройщиков из расчета 100% их стоимости.
Соцобъекты в «желтой» зоне будут также выкупаться исходя из 100% их стои­мости, но при условии обязательного 50% софинансирования строительства инженерной и дорожной инфраструктуры вне границ квартальной или промышленной застройки. В «желтой» зоне будут введены определенные ограничения на включение земель в границы населенных пунктов под цели, связанные с жилищным строительством. Но в основном это будет касаться земель лесного фонда и сельхозназначения.
Наиболее сложными условия будут в «красной» зоне. Предполагается, что эта зона будет обозначена границами Санкт-Петербурга и трассой А-120. На этой территории предполагается ограничить жилищное строительство и сократить возведение промышленных объектов. В «красной» зоне по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» правительство Ленобласти теперь предлагает 50% участие региона в выкупе соцобъектов. «Это в любом случае более привлекательно, чем то, что предлагают вам в Петербурге», – заявил Александр Дрозденко, и подсластил пилюлю застройщикам, пообещав, что «объекты по программе «Соцобъекты в обмен на налоги», по которым уже выдано разрешение на строительство, будут выкуплены правительством региона по старой схеме – из расчета 100% стоимости».
По словам губернатора, обязательным правилом работы в «красной» зоне (по территориям, которые уже включены в границы населенных пунктов) также станет заключение четырехстороннего соглашения между застройщиком, администрацией поселения, муниципальным районом и областным Комитетом по строительству, предусматривающего синхронизацию сроков жилищного строительства и сроков создания объектов социнфраструктуры, а также объектов безопасности (например, пожарных депо и отделений полиции) и близлежащих дорог.
«Эти объекты будут возводиться за счет застройщика и не будут включаться в соглашение», – предупредил Александр Дрозденко.
Кроме того, в «красной» зоне будет фактически запрещено или сильно ограничено включение в границы населенных пунктов новых территорий для целей, связанных с жилищным строительством.
Заместитель председателя правительства области Михаил Москвин рассказал, что с октября прошлого года в Ленинградской области шла работа по оценке выданной градостроительной документации для территорий между границей Петербурга и дорогой А-120. Всего в анализе был учтен 61 проект планировки.
«В итоге у нас получились следующие цифры. Утвержденными генеральными планами, рассчитанными на срок до 2030 года, предполагается значительный прирост населения. Сейчас в зоне интенсивной урбанизации живет 650 тыс. человек, к 2030 году эта цифра по генпланам должна составить более 1 млн 400 тыс. человек. То есть на этой территории предполагается строительство жилья для 800 тыс. человек. Всего согласовано возведение около 26 млн кв. м жилья, а разрешений на строительство уже выдано на почти 9 млн «квадратов», – рассказал Михаил Москвин.
Специалисты посчитали объекты и капитальные вложения, которые потребуются, чтобы обеспечить этих новых жителей учреждениями культуры, здравоохранения, спортивными, образовательными объектами, дорогами и объектами пожарной охраны. Всего стоимость этих объектов в новостройках составила около 142 млрд рублей, из этой суммы 38% – объекты образования, 20% – спорт, 17% – дороги, 13% – здравоохранение и 10% – культура. Если разделить эти 142 млрд на расчетный срок, то получается около 9,5 млрд рублей в год. «И это только в приграничных с Петербургом районах. Эта сумма в два раза больше, чем, например, вся адресно-инвестиционная программа Ленобласти на 2016 год. Эти затраты не компенсируешь налогами, которые сейчас поступают от строительной отрасли», – констатировал заместитель председателя правительства области.

Нам нужна карта

Первым на правительственное послание отреагировал заместитель генерального директора Группы ЛСР Александр Вахмистров. С трибуны съезда он обратил внимание правительства региона, что время для ужесточения правил игры выбрано неудачное. «Понятно, что как минимум еще несколько лет отрасль будет испытывать трудности, и хорошо бы экономическая ситуация не ухудшилась, – сказал он. – А ведь строительство – это чисто «местная» отрасль, продукт которой нельзя ни экспортировать, ни импортировать. Она базируется на местных материа­лах, формирует налоговую базу региона, ее надо поддерживать».
По мнению Александра Вахмистрова, во-первых, не вполне ясно, как такая идея согласуется с федеральными законами: «Светофоры» – вещь хорошая, но нужно сначала дождаться принятия поправок в 214-ФЗ, который расставит точки над «i» в вопросе целевого и нецелевого использования средств дольщиков. Сегодня по закону застройщики не могут тратить деньги дольщиков на строительство социальной инфраструктуры». Во-вторых, по мнению Александра Вахмистрова, экономика строительных проектов в Ленобласти и так находится на пределе рентабельности, а дополнительная нагрузка просто развалит областной рынок: «И сейчас-то у областных девелоперов все еле сходится, а если у них экономика в минус уйдет – кто придет в Ленобласть строить? Нужно еще поработать над концепцией, и главное – ничего не испортить», – сказал Александр Вахмистров.
Кроме того, по мнению делегатов съезда, в конкретизации нуждаются границы предлагаемых зон – их нужно точно обозначить на карте региона. Губернатор предложил строительному сообществу продолжить дискуссию над параметрами предлагаемой программы, обобщить предложения и представить их на рассмотрение правительству через ЛенОблСоюзСтрой.

Плавающие границы

Во время пресс-подхода журналисты также задали губернатору вопрос о конкретизации границ обозначенных зон.  По словам Александра Дрозденко, границы будут утверждены в течение месяца, а пока, например, «красная» зона грубо ограничена дорогой А-120 – начиная от Бронки и заканчивая Кировским районом, куда попадает и Всеволожский район, и Кировский, и Ломоносовский, и Гатчинский районы. Иными словами, все «точки роста», близкие к Петербургу, где уже идет плотная застройка и необходимо развивать инфраструктуру и строить социальные объекты, попадут в «красную» зону – Кудрово, Мурино, Новодевяткино, Янино, Свердлово, Всеволожск.  Однако, как сказал губернатор, граница не будет жестко очерчена. «Даже в Ломоносовском районе есть населенные пункты, которые находятся внутри «красной» зоны, но, наоборот, требуют развития, – та же Ропша, Кипень и ряд других. Конечно, граница будет плавающая. Планируется, что Тосненский, Кировский, Гатчинский районы и часть Кингисеппского будут «желтой» зоной, а остальные – «зеленой». Вне сомнения, Подпорожье будет «зеленой» зоной, здесь мы будем выкупать соцобъекты из расчета 100% их стоимости, – сказал  Александр Дрозденко, и особенно подчеркнул, что не считает предложенную бизнесу концепцию истиной в последней инстанции. – Мы исходим из наших возможностей и готовы потратить на выкуп соцобъектов в общей сложности 30 млрд рублей, схема обсуждается, могут быть варианты. Конкретные правила мы пропишем вместе со строителями».

Мнение:

Александр Дрозденко, губернатор Ленинградской области:
– Сегодня расходы из бюджета на выкуп социальных объектов значительно превышают доходы в виде налогов, которые мы получаем от строительной сферы. Если через год-два ситуация изменится в лучшую сторону и доходы бюджета возрастут, эту схему мы поменяем. У нас абсолютно прагматичный и справедливый подход.

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:
– Новая законодательная инициатива в краткосрочной перспективе не отразится на рынке, поскольку Ленобласть активно застраивается. Строящиеся сейчас объекты позволят удовлетворять покупательский спрос еще несколько лет. Через 2-3 года, когда текущее предложение закончится, мы, скорее всего, будем находиться в совершенно других экономических реалиях, и, полагаю, подход к градостроительной политике на тот момент уже изменится. Определяющим фактором для девелоперов все равно будет оставаться спрос, поэтому менее привлекательные локации, удаленные от мегаполиса, вряд ли будут активно застраиваться, даже при условии попадания в «зеленую» зону.

Михаил Москвин, заместитель председателя правительства Ленинградской области:
– Мы посчитали, что один новый гектар застройки обходится региону в 50 млн рублей, которые идут на строительство инфраструктуры, причем без учета ее дальнейшего содержания. Поэтому был принят ряд управленческих решений, которые в ближайшее время будут оформлены документально. Перевод земель под жилищную застройку будет возможен только в отдельных территориях и в особом режиме. При отсутствии обоснования предложений по включению любых земельных участков в границы населенных пунктов администрация области не будет согласовывать такой перевод. 

Кстати:

Генеральным информационным партнером IX Съезда строителей Ленинградской области выступила газета «Строительный Еже­недельник».