Итоги года на рынке гостиниц

«Строительный Еженедельник» начинает публиковать обзоры отдельных сегментов коммерческой недвижимости по итогам 2016 года. В этом номере – итоги рынка гостиниц. Обзор подготовлен специалистами Knight Frank St Petersburg.

Согласно отчету экспертов, по итогам 2016 года суммарный номерной фонд действующих гостиниц Петербурга (в категории «3-5 звезд») составил более 26,7 тыс. номеров. Из 539 гостиниц 47% реализуется в формате мини-отелей. Без учета мини-отелей, в Петербурге действует 288 гостиниц и малых отелей с суммарным номерным фондом 24 579 номеров, из них 216 позиционированы в категории «3 звезды», 55 – в категории «4 звезды» и 17 позиционированы в категории «5 звезд».

Предложение

Качественное предложение распределено неравномерно по районам Петербурга, считают специалисты Knight Frank St Petersburg – 71% номерного фонда категории «3-5 звезд» сосредоточено в четырех районах: Центральном, Адмиралтейском, Василеостровском и Московском, при этом гостиницы категорий «4-5 звезд» расположены преимущественно в Центральном районе.
Несмотря на достаточно большое количество мини-отелей в сравнении с другими городами России – 2213 объектов, их суммарный номерной фонд составляет только 8% от общего объема номерного фонда Петербурга категории «3-5 звезд». Среди всех действующих мини-отелей, позиционированных в категории не менее «3-х звезд», 57% расположены в Центральном районе.
В Петербурге действует программа обязательной классификации гостиниц и иных средств размещения. По данным на ноябрь 2016 года, 733 средства размещения, включая гостиницы, мини-отели, малые отели и хостелы, прошли официальную классификацию. Категорию «3-5 звезд» официально получили только 244 гостиницы с суммарным номерным фондом 20,7 тыс. номеров. Остальным средствам размещения присвоена категория «без звезд», а также «1-2 звезды». Стоит отметить, что не все средства размещения, функционирующие в Петербурге, прошли официальную классификацию, в основном это касается мини-отелей и малых отелей. Срок обязательной классификации отелей к ЧМ-2018 истекает 1 января 2017 года.
Среди тенденций гостиничного рынка эксперты Knight Frank St Petersburg отмечают расширение сетей мини-отелей и малых гостиниц, преимущественно находящихся под управлением российских предпринимателей. По данным на конец 2016 года, 16% всех мини-отелей Петербурга входят в определенную сеть.
К сегменту малых отелей (номерной фонд от 16 до 50 номеров) в Петербурге относятся 174 средства размещения, позиционированных в категории «3-5 звезд», суммарный номерной фонд таких отелей достигает 19% от общего предложения качественного номерного фонда П­етербурга.
В городе действуют 17 международных гостиничных операторов, под их управлением находится 31 гостиница категории «3-5 звезд» с суммарным номерным фондом 8438 номеров. На первом месте по номерному фонду в управлении на территории Санкт-Петербурга находится The Rezidor Hotel Group, включающий бренды Radisson и Park Inn, на долю оператора приходится 33% от суммарного номерного фонда гостиниц, функционирующих под зарубежными брендами.

Спрос

Петербург возглавляет рейтинг наиболее посещаемых городов России. В 2015 году город принял 6,5 млн туристов. По итогам 2016 года, по данным Комитета по туризму, ожидается 6,7-6,8 млн туристов.
В структуре иностранного туристического потока произошло изменение – некоторое уменьшение числа туристов из европейских стран компенсировалось существенным ростом числа туристов из стран Азиатско-Тихоокеанского региона.
Исходя из имеющихся данных, можно говорить о том, что гостиничный рынок Петербурга завершит год с существенным ростом доходности в сравнении с 2015 годом.

Прогноз

«Стремительный прирост операционных показателей гостиниц Петербурга в 2016 году пробудил интерес инвесторов к строительству новых объектов, а крупнейшие международные сети – к подписанию контрактов на управление отелями», – отмечает руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Тамара Попова. В процессе строительства находятся гостиницы, для которых подписаны предварительные договоры на управление с международными гостиничными сетями, в том числе с ранее не присутствовавшими в Петербурге – Jumeirah, Elite World Hotels и Lotte Group. Ожидаемым является открытие второго отеля сети Hilton  Worldwide в районе выставочного центра «Экспофорум». Всего до конца 2018 года, согласно предварительно заявленным девелоперами срокам, ожидается ввод в эксплуатацию гостиниц с номерным фондом 1876 номеров, однако возможен перенос сроков для ряда проектов.
В течение года также возможна реализация отелей в формате мини-отеля и малого отеля, преимущественно в рамках реконструкции помещения или здания. Реализация данного формата отелей требует меньших временных затрат и занимает, в среднем, не более одного года. Стоит отметить, что на общее количество мини-отелей Санкт-Петербурга в долгосрочной перспективе существенное влияние окажет возможность принятия законопроекта о запрете и ограничении размещения малых средств размещения в жилых домах.
Существенный рост количества иностранных туристов планируется в 2017-2018 годах, преимущественно на даты п­роведения Кубка Конфедераций по футболу и ЧМ-2018.
По результатам успешного сезона 2016 года ряд отельеров заявляет о планах существенного повышения цен – рост стоимости номеров, согласно рассматриваемым планам, может составить до 30% в высокий сезон.

Поддержка

Комитет по инвестициям Санкт-Петербурга разработал программу развития гостиничной отрасли до 2021 года, предполагающую, что за ближайшие пять лет туристический поток возрастет до 7,3 млн человек, а уровень среднегодовой загрузки отелей увеличится с 61,5% до 63,5%. Программой предусмотрено несколько форм господдержки. Среди них перечислены существующие льготы и новые формы государственной поддержки. Следует отметить уже действующую поправку к Закону «О стратегических инвестиционных проектах, стратегических инвесторах и стратегических партнерах Санкт-Петербурга» – порог инвестиций для присвоения гостиничным проектам статуса «стратегического» снижен в 2016 году с 15 млрд до 1,5 млрд рублей, а землю под такие проекты можно получать целевым назначением со льготной арендной ставкой в 1,5% от кадастровой стоимости участка на период строительства.
В целом ситуацию на гостиничном рынке Петербурга специалисты Knight Frank St Petersburg характеризуют как позитивную: прирост туристического потока, государственная поддержка инвестиций в гостиничную сферу, формирование туристической инфраструктуры, комплексное продвижение туристического направления на государственном уровне – все это создает благоприятные предпосылки для инвестирования. Тем не менее, ввиду высокой степени неопределенности в экономике и отсутствия возможности привлечения доступного кредитного финансирования, многие инвесторы по-прежнему занимают выжидательную позицию, и, хотя ставка капитализации является высокой в сравнении с другими сегментами недвижимости, риски в данном секторе остаются традиционно высокими.