Сергей Терентьев: «Застройщик, не слышащий покупателя, всегда проигрывает»

Строительные эксперты уверены, что жилье сегмента «масс-маркет» все больше напоминает квартиры комфорт-класса. Покупатели стали требовательнее, избирательнее – и девелоперы подстраиваются под них, чтобы быть более конкурентоспособными, уверен директор департамента недвижимости ГК «ЦДС» Сергей Терентьев.

– Непростая ситуация с обеспечением проектов КОТ социальной инфраструктурой и дорогами заставила покупателей внимательнее выбирать квартиры. Как изменилось их поведение?
– Кардинально. С помощью Интернета и СМИ информационное пространство стало более открытым, поэтому люди быстрее находят интересующие их данные и определяются с выбором. Инфраструктура района, благоустройство территории и транспортная доступность – это один из первых вопросов, который возникает у покупателей. Есть категория покупателей, которых интересует только цена – и чем она ниже, тем лучше. Но если у нескольких застройщиков будет одинаковая стоимость квадратного метра, а уровень комфортности среды вокруг жилого комплекса различен, то понятно, в чью пользу будет выбор.
Кроме того, граждане стали требовательнее к качеству строительства. Раньше обращали внимание только на очевидные дефекты. Теперь на приемку квартир приходят с экспертами, профессиональными оценщиками или со строителями, которые после займутся отделкой квартиры.
Еще одна тенденция  – приобретение жилья с помощью сочетания нескольких инструментов: ипотека, материнский капитал, субсидии и прочее. Это говорит о росте финансовой грамотности людей. Такие механизмы пользуются популярностью, потому что позволяют купить квартиру сразу, ведь накопить в нынешней экономической ситуации непросто.

– Поменялась ли география предпочтений в сегменте «масс-маркет»?
– Не очень. Тех, для кого цена на первом месте, интересует недорогое жилье с качественными характеристиками в прилегающих к черте Петербурга районах: Мурино, Девяткино, Кудрово. У кого есть возможность заплатить больше – выбирают Приморский, Калининский районы.

– Какие квартиры чаще всего выбирают покупатели?
– Самые популярные – однокомнатные квартиры, площадью 33-37 кв. м. На долю двух- и трехкомнатных приходится 25% продаж. Интересно, что студии стали пользоваться меньшим спросом, чем пару лет назад. Хотя, по-прежнему, приобретение студии – это хороший способ вхождения на рынок недвижимости.

– И их часто покупают для инвестиционных целей. Как обстоят дела в этом направлении?
– По сравнению с 2015 годом таких продаж стало больше, тогда инвесторы почти полностью ушли с рынка. Однако сейчас условия рынка стали привлекательнее – и инвесторы вернулись. До показателей удачных в этом плане 2012-2013 годов далеко, но сегодня примерно 15% квартир приобретается для инвестиционных целей.

– От требований покупателей пе­рейдем к предложениям застройщиков. Как сказалась на работе компании избирательность граждан?
– Сейчас большинство застройщиков внимательнее слушают покупателей. Когда появился интерес к квартирам с отделкой, мы запустили эту опцию и начали их продавать. То же самое касается дизайна холла, помещений общего пользования, благоустройства территории. В целом, застройщик, не слышащий покупателя, проиграет в конкурентной борьбе.

– Компаниям надо подстраиваться и к требованиям властей. Как Вы оцениваете такие программы как «Социальные объекты в обмен на налоги» или «Светофор?»
– Как застройщик, вынужденный тратить свои деньги на строительство детсадов и дорог, мы должны были бы негативно относиться ко всем этим нововведениям. Но на это надо  смотреть философски – с инфраструктурой жилые комплексы становятся полноценнее. Для того, чтобы нормально воспринимать новые правила, девелоперы изменили свой подход к строительству жилья. На это понадобилось время. Сейчас большинство из них поняли, что это взаимный интерес не только для будущих жильцов, но и для компаний.

– Продолжим тему изменений на рынке жилой недвижимости. С 1 января 2017 года в России изменяется регулирование отдельных вопросов долевого строительства – вступают в силу изменения в Закон 214-ФЗ, ужесточающие требования к застройщикам. Как они скажутся на деятельности девелоперов?
– В связи с требованиями нового Закона мы разместили на нашем сайте всю дополнительную информацию. Объем проектной декларации увеличился с 10 до 200 страниц и более, изменилась форма договора о долевом участии. У нас появился пласт трудоемкой технической работы, которая, на мой взгляд, факультативна. С мнением некоторых коллег о том, что изменения в 214-ФЗ отразятся на стоимости квартир, я не согласен. Да, для того, чтобы выполнять дополнительную работу, мы взяли в штат новых сотрудников. Но в масштабе всего проекта это несущественные расходы. Так что кроме головной боли новая редакция Закона пока ничего не принесла.

– А что компании принес 2016 год?  
– По сравнению с 2015 годом объем продаж увеличился более чем на 30%. В 2014 году продажи снизились, два года назад покупатели не понимали перспектив и заняли выжидательную позицию. Но в прошлом году граждане увидели, что все стабильно – компании продолжают работать, а дома сдаваться в эксплуатацию. Так что 2016 год был переломным, рынок оживился, покупатель возвращается. Если говорить об общих показателях компании, то в 2016 году ГК «ЦДС» ввела в эксплуатацию более 400 тыс. кв. м жилья и социальных объектов.

– Как будет вести себя рынок в текущем году?
– Рассчитываем, что продажи будут либо на уровне прошлого года или чуть выше. Насчет цен на жилье – не думаю, что произойдут колоссальные изменения. В среднем по рынку колебания цен будут варьироваться от нуля до уровня инфляции. В 2017 году ГК «ЦДС» планирует нарастить объем введенных в эксплуатацию объектов.

Мнение:

Ольга Трошина, начальник управления кредитования и социальных программ ГК «ЦДС»:

– Более половины сделок в «ЦДС» проходит с привлечением заемных средств. Взять ипотеку для покупки квартиры в ЖК «Муринский посад» и ЖК «Новое Мурино» можно в 12 банках, у компании большой пул партнеров – 22 банка. Каждый из 18 объектов «ЦДС» аккредитован сразу несколькими финансовыми организациями, это позволяет нашим клиентам выбрать интересующую их программу ипотечного кредитования. Кроме того, мы сотрудничаем с Санкт-Петербургским Центром доступного жилья, поэтому купить квартиру можно и с помощью социальных выплат в рамках целевых жилищных программ Петербурга и Ленобласти. В структуре группы компаний «ЦДС» выделено управление кредитования и социальных программ, которое давно и успешно работает с субсидиями и ипотекой. Мы за одну встречу с покупателем подбираем наиболее удобную схему оплаты квартиры и формируем необходимый пакет документов. Наши специалисты «ведут» покупателя до момента полной оплаты квартиры. Комбинаций сделок существует множество – это и покупка за счет собственных средств совместно с социальной субсидией, с материнским капиталом, и военная ипотека даже без собственных средств и т. д. Кстати, с 2016 года мы расширили работу с военной ипотекой, среди шести жилых комплексов «ЦДС», в которых можно купить квартиру по этой программе, есть и ЖК «Муринский посад» и ЖК «Новое Мурино».

Справка:

ГК «Центр Долевого Строительства» («ЦДС») основана в 1999 году. Она работает в сфере жилищного строительства и осуществляет все основные функции полного цикла строительства, выступая как генподрядчик, генеральный инвестор, застройщик и заказчик. В портфеле ГК «ЦДС» насчитывается более 40 завершенных проектов в Петербурге и Ленинградской области, построенных самостоятельно или в партнерстве с другими застройщиками. В настоящее время ГК «ЦДС» ведет строительство и продажу квартир в 18 жилых комплексах – в готовых и строящихся домах.

Застройщик ЖК «Новое Мурино» и ЖК «Муринский посад» – OOO «ИнвестКапитал». Проектная декларация – на сайте www.stroiteli-spb.ru. ПАО «ВТБ 24» (генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций №1623).