Новые станции метро и МЦД улучшат мобильность 9 тыс. будущих новоселов в Москве
В 2022 году в Москве планируется открыть девять станций метро и десять платформ Московских центральных диаметров (МЦД). В пешей доступности от 11 новых транспортных узлов московские застройщики реализуют 20 жилых комплексов, подсчитали аналитики «Метриум». Сейчас в них выставлены на продажу 3,4 тыс. квартир и апартаментов, в которые в будущем могут заселиться почти 9 тыс. человек.
Открытие новых транспортных узлов улучшит мобильность будущих жителей 3,4 тыс. квартир и апартаментов, которые сейчас продаются в Москве, по оценкам экспертов «Метриум». В 2022 году власти Москвы планируют ввести в эксплуатацию девять станций Большой кольцевой линии метро: «Марьина Роща», «Рижская», «Сокольники», «Текстильщики», «Печатники», «Нагатинский затон», «Кленовый бульвар», «Варшавская» «Каширская». Помимо этого, откроется движение по Большому кольцу на станции «Нижегородская», которая пока работает в составе Некрасовской линии. Продолжится развитие сети Московских центральных диаметров (МЦД). Завершится строительство или реконструкция платформ МЦД-4 «Минская», «Толстопальцево», «Мещерская», «Переделкино», «Лесной городок», «Очаково», МЦД-2 «Печатники» и «Марьина Роща», МЦД-1 «Тимирязевская», «Окружная».
Аналитики «Метриум» насчитали 22 новостройки, находящихся в радиусе 15 минутной ходьбы от 11 новых транспортных узлов. В них девелоперы продают 3,4 тыс. квартир и апартаментов из 46,6 тыс., представленных на московском рынке новостроек (то есть около 7% предложения нового жилья). В основном это проекты массового сегмента (12), но есть и высокобюджетные жилые комплексы, в частности, бизнес-класса (5) и премиум-класса (5).
Самые бюджетные варианты жилья в новостройках рядом с новыми станциями метро или МЦД можно купить в следующих комплексах. Студия площадью 10,6 кв. м продается в комплексе «Лофт-студии на Гостиничном» за 3,7 млн рублей. В 5 минутах ходьбы от него завершается реконструкция МЦД-1 «Окружная». Далее следует похожий комплекс «Лофт-студии на Шереметьевской», где минимальная площадь студии почти 15 кв. м, а цена – 4,1 млн рублей. В шаговой доступности метро БКЛ «Марьина Роща». Замыкает тройку лидеров по ценовой доступности комплекс «Ботаник», где минимальная стоимость апартамента 4,5 млн рублей (площадь – 18 кв. м), который находится рядом в 13 минутах ходьбы от платформы МЦД-1 «Окружная».
Среди высокобюджетных проектов самый доступный ЖК «Level Мичуринский», который возводится рядом с МЦД-4 «Минская». Минимальная стоимость квартиры в нем – 10,3 млн рублей, а минимальная площадь – 22,4 кв. м. Далее следует проект премиум-класса Symphony 34 недалеко от МЦД-1 «Тимирязевская», где самая бюджетная квартира обойдется в 11,7 млн рублей (а минимальная доступная площадь 25,8 кв. м). Наконец, на третьей позиции комплекс премиум-класса Mod, где самая доступная квартира стоит 12,5 млн рублей (28,8 кв. м). Ближайшая станция – «Марьина Роща» БКЛ.
«Развитие общественного транспорта вблизи высокобюджетных новостроек немаловажно для их жителей, хотя многие из них автомобилисты, – говорит Ирина Дзюба, заместитель генерального директора MR Group. – Дети, подростки, пожилые родители могут нуждаться в скоростном транспорте в шаговой доступности. Помимо этого, сотрудники управляющей компании, служб доставки, объектов инфраструктуры в наших ЖК часто пользуются общественным транспортом. Не стоит забывать и о пробках, которые иногда проще и надежнее избежать, спустившись в подземку. Так, рядом с комплексом Mod откроется станция “Марьина Роща” Большой кольцевой линии метро, по которой можно быстро добраться до любой части Москвы, скажем, на юго-запад, минуя центр. Для жителей Symphony 34 теперь станут более доступными маршруты в центр и область благодаря МЦД-1 “Тимирязевская”.
«Развитие сети метро в городе стимулирует улучшение и другой инфраструктуры, – говорит Лариса Швецова, генеральный директор компании ООО «Ривер Парк». – В частности, через старое русло Москвы-реки в районе Нагатинского затона будет построен пешеходный мост, который свяжет полуостров, где находится наш городской квартал “Ривер Парк” с противоположным берегом, на котором откроется станция “Нагатинский затон”. Таким образом наши жители смогут за 10-15 минут добраться до метро».
По расчетам аналитиков «Метриум», новые станции метро позволят быстро передвигаться по городу порядка 8,8 тыс. человек, которые приобретут квартиры и апартаменты в находящихся поблизости новостройках.
«Развитие метро существенно повышается привлекательность находящихся поблизости к новым станциям жилых комплексов, – отмечает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE). – Такие новостройки пользуются большим спросом у тех, кто приобретает квартиры для постоянного проживания и у инвесторов. Арендные ставки и цены при этом, как правило, выше, чем у жилья вдали от транспортных узлов. Это следует иметь в виду тем клиентам, которые сейчас ищут жилье и рассчитывают передвигаться по Москве на метро или МЦД».
Какие новостройки находятся рядом с новыми станциями метро и МЦД 2022 года
Проект |
Класс |
РВЭ* |
Станция метро, МЦД |
Средняя стоимость кв. м, тыс. руб. |
Время в пути пешком до метро, мин |
Мин. стоимость, млн руб. |
Мин. площадь, кв. м |
Волжский парк |
комфорт |
2022-12-31 |
Текстильщики |
233 |
10 |
5,8 |
19,4 |
Перовское 2 |
комфорт |
2023-12-31 |
Нижегородская |
240 |
5 |
6,1 |
20,1 |
Studio 12 |
бизнес |
2020-06-30 |
Марьина Роща |
257 |
12 |
27,7 |
107,9 |
Ботаник |
комфорт |
РВЭ |
Окружная D1 |
251 |
13 |
4,5 |
18 |
Profit |
комфорт |
2023-06-30 |
Нижегородская |
260 |
9 |
6,7 |
23,2 |
Большая Академическая 85 |
комфорт |
2022-06-30 |
Окружная D1 |
261 |
13 |
6,3 |
19,6 |
Лофт-студии на Шереметьевской 85 |
комфорт |
30-09-2021 |
Марьина Роща |
263 |
8 |
4,1 |
14,8 |
Шереметьевский |
комфорт |
2022-12-31 |
Марьина Роща D2 |
264 |
13 |
8,8 |
25,7 |
Life-Варшавская |
комфорт |
2021-03-31 |
Варшавская |
278 |
5 |
12,7 |
38,0 |
Аквилон Beside |
комфорт |
2023-09-30 |
Нижегородская |
280 |
10 |
9,3 |
20,1 |
Расцветай в Люблино |
комфорт |
2022-03-31 |
Печатники D2 |
289 |
15 |
7,9 |
27,5 |
Мещерский лес |
комфорт |
2018-12-31 |
Мещерская D4 |
292 |
5 |
11,1 |
34,1 |
Лофт-студии на Гостиничном |
эконом |
30-09-2021 |
Окружная D1 |
295 |
5 |
3,7 |
10,6 |
Ривер Парк |
бизнес |
2020-03-31 |
Нагатинский затон |
340 |
15 |
13,6 |
37,0 |
D1 |
бизнес |
2021-09-15 |
Тимирязевской D1 |
375 |
3 |
18,2 |
55 |
Level Мичуринский |
бизнес |
2024-09-30 |
Очаково D4 |
362 |
15 |
10,3 |
22,4 |
Mod |
премиум |
2024-12-31 |
Марьина Роща |
392 |
5 |
17,3 |
40,32 |
Дыхание |
премиум |
2017-06-30 |
Тимирязевской D1 |
386 |
8 |
30,3 |
81,1 |
Symphony 34 |
премиум |
2023-12-31 |
Тимирязевской D1 |
405 |
15 |
11,7 |
25,8 |
West Garden |
бизнес |
2022-03-31 |
Минская D4 |
557 |
10 |
16,8 |
26,9 |
Snegiri Eco |
премиум |
2019-06-30 |
Минская D4 |
881 |
15 |
117,3 |
167,5 |
Ambassador Golf Club Residence |
премиум |
2021-12-31 |
Минская D4 |
1210 |
15 |
104,1 |
86,0 |
*Указаны ближайшие сроки сдачи строящихся корпусов
Источник: «Метриум»
На московском рынке вдвое выросли продажи дорогих апартаментов
Быстрый подъем цен и выход в продажу нового поколения проектов запустили структурную трансформацию рынка апартаментов в Москве. Представление о них как о сравнительно дешевых продуктах быстро теряет свою актуальность. Еще в 2020-м году юниты с бюджетом до 10 млн рублей покрывали три пятых спроса. Но всего за один сезон их доля сократилась в полтора раза. Зато, как установили эксперты Urbanus.ru, реализация апартаментов с чеком 20+ млн рублей достигла рекордных показателей – почти 1,6 тыс. лотов.
2021-й год выдался очень благоприятным для застройщиков, которые специализируются на продажах недвижимости в апарт-комплексах. Количество реализованных лотов достигло почти 7,5 тыс. (плюс 31,8% к показателям 2020 г.). Средний чек также вырос – на 70% в Новой Москве и почти на 40% в «старой». Объем совокупной выручки превысил отметку в 140 млрд рублей. Годом ранее этот показатель находился на уровне 77 млрд рублей.
Расширение масштабов продаж во многом обеспечено высокобюджетными юнитами. Аналитическая группа Urbanus.ru выявила двукратный рост числа зарегистрированных ДДУ, которые относятся к сделкам с бюджетом от 20 млн рублей. По итогам года в базе Росреестра их насчитывается 1582 единицы. Наибольший всплеск покупательской активности пришелся на категорию самых дорогих объектов. Если в 2020-м застройщики продали 146 апартаментов стоимостью более 50 млн рублей, то в 2021-м – 352. В целом представительство верхней ценовой фракции в структуре спроса прибавило за год 7,7 процентного пункта. Эти лоты фигурируют в 21,2% всех сделок. Недвижимость с доступным прайсом, напротив, теряет свой удельный вес. Год назад три из каждых пяти апартаментов, проданных в московских новостройках, стоили меньше 10 млн рублей. Теперь же их доля сводится к 41,9% (минус 17,4 процентного пункта). На 3,1 тыс. юнитов с ценником ниже 10 млн рублей девелоперы заработали 25,83 млрд рублей – столько же им принесли объекты из топ-150. Рекордное значение стоимости зафиксировано в комплексе Carré Blanc, который расположен у храма Христа Спасителя. В ноябре по этому адресу был продан трехкомнатный апартамент площадью 242,0 кв. м. Новый владелец заплатил за него 659,61 млн рублей. Это в 219 раз больше бюджета студии (19,7 кв. м) из новомосковского ЖК «Солнцево парк», которая обозначает ценовой минимум в сезоне-2021.
Главным поставщиком апартаментов с прайсом 20+ млн рублей выступает MR Group. На счету компании 315 реализованных юнитов (пятая часть спроса в границах выборки). Все они относятся к фонду проекта Slava. Турецкий застройщик Ant Development отметился 169 продажами в комплексе «Поклонная 9». Аффилированная структура Ant Development – строительно-инжиниринговая компания Antteq – выполняет функции генерального подрядчика в ЖК Sky View. В течение сезона по этому адресу выбыло 115 премиальных апартаментов. Девелопером проекта указан СЗ «Киноцентр». Оставшиеся две позиции в первой пятерке заняли ГК «Основа» (91 лот) и Coldy (89 лотов). Чуть более 5% продаж (80 лотов) приходится на долю Ikon Development. Заметным представительством в этой нише обладают также Level Group, Группа «Самолет», Hutton Development, St Michael и Vesta Development. Вместе они делят 18,6% всех продаж. Сделки с объектами стоимостью от 20 млн рублей обнаружены еще у 39 застройщиков. В сумме их продукт привлекает 27,0% покупателей.
Как и в 2020-м, рейтинг самых популярных локаций у покупателей дорогих апартаментов возглавляет ЦАО. Но его доля уже ощутимо уменьшилась – с 43,9% до 37,9%. Кроме того, сложился альтернативный очаг спроса на севере Москвы. По сравнению с предыдущим сезоном количество проданных объектов дороже 20 млн рублей здесь увеличилось в четыре раза. Адресная сеть в САО включает восемь комплексов, из которых выделяются упомянутый проект Slava, а также «Зорге 9» и Alcon Tower. В южных районах (Даниловский, Донской, Нагатинский Затон) реализация повысилась в 2,4 раза, и ЮАО по удельному весу фактически сравнялся с ЗАО, одной из основных баз высокобюджетной недвижимости. В пул приоритетных локаций выдвинулся юго-запад. В новостройках на его территории серьезно подорожали апартаменты, что перевело спрос по ним в более высокую ценовую категорию.