Издания

Официальная публикация

№6 (914 )
14 октября 2020

Офисная недвижимость Москвы в I квартале 2010 г.

Аналитики компании Astera подготовили обзор, касающийся состояния рынка офисной недвижимости Москвы в I квартале 2010 г., и его перспектив на ближайшее будущее.

 

Основные показатели

Основные показатели развития рынка офисной недвижимости Москвы в I квартале 2010 г.

Совокупный объем офисных площадей на конец первого квартала 2010г.

10 820 тыс. кв.м

Введено в эксплуатацию в первом квартале 2010г.

300 тыс. кв.м

Доля вакантных площадей, класс А, I кв. 2010г.

20%

Арендные ставки, I кв. 2010г

Класс А, $/кв.м/год, triple net

450-650

Класс В, $/кв.м/год, triple net

220-400

 

Инвестиционные сделки

Инвестиционные сделки в сегменте офисной недвижимости в 1 квартале 2010г.

Объект

Продавец

Покупатель

Сумма сделки

Комментарии

 1 квартал

Офисный комплекс, Настасьинский пер. 7, корп. 2

н/д

Инвестхолдинг «Финам»

н/д

Общая площадь комплекса – 7,5 тыс.кв.м.

БЦ «Уланский»

London & Regional Properties (L&RP)

«Лукойл»

н/д

Сделка была закрыта в конце 2009. Общая площадь БЦ  – 7,2 тыс.кв.м.

БЦ «Волна»

ИПГ «Евразия»

Страховая группа «Согаз»

$140 млн.

Общая площадь БЦ  – 19,2 тыс.кв.м.

Офисный комплекс, Садовническая ул., 79

«Большой город»

Покупателем выступили структуры, близкие к «Прогресс-капитал», которая принадлежит бывшим акционерам «Лебедянского»

н/д

Комплекс класса А, полезная площадь – 8 тыс.кв.м

БЦ, ул. Красная Пресня

«Альфа-групп»

Структуры, близкие к банку «Стройкредит»

$45 млн.

Общая площадь БЦ  – 15 тыс.кв.м. Банк получил объект по просроченным кредитам Kopernik Group

Компания «Дон-строй» погасит часть долгов перед Сбербанком бизнес-центром Nordstar Tower.

Власти Москвы планируют выставить на торги 24,99% акций ОАО «Новинский бульвар, 31», владеющего ТРЦ «Новинский пассаж». Общая площадь торгово-делового центра - 77,8 тыс. кв.м, из которых столичным властям принадлежит 19,5 тыс. кв.м.

 

Предложение

На конец первого квартала 2010 года общий объем качественных офисных помещений в Москве составил около 10,82 млн.кв.м. За первые три месяца 2010 года порядка 300 тыс.кв.м офисных площадей было введено в эксплуатацию. В первом квартале текущего года было введено в эксплуатацию на 45% меньше офисных площадей, чем за первый квартал 2009 года.

Общая площадь высококачественных офисных помещений и новое строительство, тыс.кв. м, 2003-2010 гг.:


Объемы нового строительства, тыс.кв.м, 2008-2010 гг.:


В первом квартале было объявлено о начале строительства следующих офисных объектов:

Компания «Лукойл» приступила к возведению дополнительных корпусов центрального офиса в Москве на площадке в 0,73 га между Костянским и Уланским переулками. Общая площадь новых корпусов составит 44,8 тыс. кв.м. В новом комплексе предусмотрена подземная автостоянка для 225 автомобилей.

В январе началось строительство третьей очереди МФК «Кантри Парк», расположенного на пересечении Ленинградского шоссе и МКАД, на въезде в город Химки. Объект относится к классу А, его общая площадь составит 27,8 тыс. кв.м. На двух подземных уровнях здания запланирована автостоянка на 340 м/м. Окончание строительства запланировано на первый квартал 2012 года.

Важной тенденцией начала 2010 года стало решение некоторых девелоперов о разморозке строительства ряда объектов:

В апреле-мае планируется возобновить строительство трех крупных объектов в ММДЦ «Москва-Сити». По сообщениям интернет-портала arendator.ru, речь идет о первой очереди комплекса City Palace — ТЦ на участке № 2-3 (инвесторы — компании «Снегири» и «Интеко»), транспортном терминале с гостиницей на участке № 11 (Citer Invest B.V) и башне Eurasia Tower (MCG).

Компания AFI Development решила возобновить строительные работы на трех объектах: офисные комплексы на Озерковской набережной, на Павелецкой набережной и санаторий имени М. И. Калинина в Железноводске.

Что касается планов по строительству новых офисных объектов, в первом квартале текущего года был анонсирован только один офисно-торговый комплекс. Для сравнения, в первом квартале 2009 года было заявлено восемь проектов, включающих офисную составляющую.

Объекты, заявленные в течение I квартала 2010г.

Объект

Расположение

Общая площадь, кв.м

Предполагаемая дата ввода

Девелопер / Инвестор

Комментарии

1 квартал

Офисно-торговый комплекс, класс А

Головинское ш.

I очередь - 130 тыс. кв.м (55 тыс. – офисы, 45 тыс. - торговые помещения)

Начало строительства 2010

MR Group

Подземный паркинг, 2 100 м/м. Территория 5 га

В начале 2010 года так же продолжалась одна из тенденций последних лет по задержке сроков ввода в эксплуатацию строящихся объектов. Итак, в первом квартале 2010 года стало известно о переносе сроков ввода в эксплуатацию следующих офисных объектов:

До 31 декабря 2013 года продлены сроки строительства многофункционального делового центра в районе Марьина Роща. Объект планируется построить в 1-м Стрелецком переулке, владение 14/21, на участке в 0,4 гектара. Площадь МДЦ с подземным гаражом составит 22,5 тыс. кв.м. В состав МДЦ должен войти территориальный центр развития предпринимательства СВАО столицы. Проектирование и строительство объекта возложено на ОАО «Корпорация «Жилищная инициатива» за счет собственных средств.

Власти города перенесли сроки строительства делового центра для предприятий малого бизнеса на пересечении Скобелевской и Веневской улиц в 3-м микрорайоне Южного Бутова до конца 2013 года. Финансирование проекта предполагается вести за счет самих предпринимателей, определяемых на конкурсной основе по принципу их долевого участия. Генеральным инвестором-заказчиком и застройщиком центра выступит ЗАО «Южное Бутово».

Кроме того, в первом квартале 2010 года стало известно об отмене строительства некоторых офисных объектов:

В отношении владельца земли на Мичуринском проспекте, где «Итера-девелопмент» должна была построить бизнес-центр, начата процедура банкротства. В начале февраля Арбитражный суд Калужской области ввел в отношении ЗАО «Рубикон» внешнее управлении сроком на 18 месяцев. В сентябре 2009 в «Рубиконе» начата процедура банкротства (на 28 декабря 2009 года требования кредиторов составили 1,2 млрд рублей). ЗАО «Рубикон» принадлежат права на 25-летнюю аренду участка площадью 2,8 га на Мичуринском проспекте. На нем «Итера-девелопмент» собиралась построить для себя офисный комплекс площадью 80 тысяч кв. м за $175 млн.

ГК «Букет», планирующая совместно с дочерней компанией ГК «ПИК» построить в «Большом Сити» бизнес-центр класса А, рассталась с партнером и теперь вынуждена пересмотреть свои планы.

Мэр Москвы приостановил реализацию инвестконтракта с ООО «ДС Девелопмент» на Хитровке. По сообщению «Интерфакс-Недвижимость», заключенный в 2005 году инвестконтракт предусматривал строительство 4-8-этажного бизнес-центра на месте здания Электромеханического колледжа №55 по адресу Подколокольный переулок, вл. 11а. Мэр дал поручение Москомархитектуре проработать вопрос о воссоздании Хитровской площади с окружающей исторической застройкой.

 

Спрос

В течение первых трех месяцев 2010 года, также как и на протяжении всего 2009 года, спрос на офисные помещения находился на низком уровне. Всего за первый квартал текущего года уровень поглощения офисных площадей составил около 130 тыс.кв.м. Тем не менее, во втором квартале ожидается рост объемов арендованных и купленных офисных площадей. Объем поглощения на рынке офисных помещений в первом квартале 2010 года превысил прошлогодний показатель на 20%.

Поглощение офисных площадей, тыс.кв.м, 2004-2010 гг.:


Динамика изменения поглощения офисных площадей, тыс.кв.м, 2008-2010 гг.:


Арендные сделки, 1 квартал 2010 года

Компания-арендатор

Площадь, кв.м

Срок аренды

Расположение

Название объекта

Девелопер

ЗАО «Гринатом»

4034

н/д

Дербеневская набережная, 7

«Новоспасский Двор»

Промсвязь-недвижимость

Eurasia Marketing Communication Group (EMCG)

2700

5 лет

Столярный переулок

ТОЦ «Апельсин»

KR Properties

Avon

4861

источник: АСН-инфо

Рынок торговых центров Петербурга в I квартале 2010 г.

В течение I квартала 2010 г. в Санкт-Петербурге был введен только один торговый объект, за счет чего общий объем качественной торговой недвижимости Петербурга составил порядка 3,06 млн. кв. м.


В строй вошел объект в сегменте товаров для строительства и ремонта, расположенный в Выборгском районе, на пр. Энгельса, 157, лит. А площадью 5348 кв. метров.

Предложение действующих качественных торговых площадей Санкт-Петербурга распределено по городу неравномерно. По итогам I квартала 2010 г. лидируют 3 района: Приморский (22%), Выборгский и Московский (по 12%).

Менее всего торговых центров представлено в пригородных районах (Курортный, Пушкинский), а также в приближенных к центру районах (Василеостровский, Петроградский, Адмиралтейский).


Наибольшее число рассматриваемых объектов и их суммарная площадь приходится на диапазон от 3 до 40 тысяч кв. м. В этом диапазоне площадей работают практически все торговые центры, гипермаркеты, а также ведется торговля в торгово-офисных центрах.

Торговые площади от 30 000 кв. м и более занимают торгово-развлекательные комплексы, многофункциональные комплексы и моллы (от 85 000 кв.м.).


«На рынке сохраняется тенденция к размещению в торговых комплексах развлекательных, спортивных и досуговых объектов, - констатирует руководитель отдела проектов и аналитических исследований АРИН Зося Захарова. - К примеру, в ТК «Континент» на Байконурской ул. открылись ледовый каток и горнолыжный симулятор Gornostay, в ТК «Варшавский Экспресс» – поле для игры в керлинг. Ранее компания «Адамант» заявляла о планах реализации проектов «Планета Нептун 2» и «Актив спорт центр».

Уровень заполняемости торговых комплексов в настоящее время напрямую зависит от местоположения и концепции объектов торговли. Наиболее удачные объекты даже в условиях кризиса были заполнены на 100%. Это высококачественные торговые центры с хорошей концепцией - «ПИК», «Сенная», «МЕГА Парнас», «МЕГА Дыбенко», «Южный полюс», «Атмосфера», «Радуга», «Гранд Каньон», «Французский бульвар». У подобных торговых комплексов сформированы листы ожидания из потенциальных арендаторов.

У основной массы торговых центров уровень заполняемости составляет около 90%. Низкий уровень заполняемости характерен, прежде всего, для торговых центров, расположенных в неликвидных местах, вдали от активных трафиков, для объектов с плохо проработанной концепцией, небольших по площади (менее 10 000 кв. м), что не позволяет операторам в полной мере использовать синергетический эффект.

«Удачные в концептуальном отношение торговые комплексы заполняются арендаторами еще на стадии строительства (подписываются договоры об аренде помещений), - отмечает Зося Захарова. - Так, в двух строящихся торговых комплексах, открытие которых намечено на 2010 год, уровень заполняемости варьирует от 70% до 80%».

Примеры заполняемости строящихся торговых центров

Название

Девелопер

Район

Адрес

Запол-няемость

Лето

Система-Галс Северо-Запад / Apsys

Московский

Пулковское шоссе, в зоне коммерческого парка «Пулково»

70%

Стокманн Невский Центр

Stockmann Oyj Abp (Финляндия)

Центральный

Невский пр., 114

80%

В I квартале 2010 года продолжилась тенденция к росту арендных ставок, наметившаяся с осени прошлого года. По итогам I квартала 2010 уровень арендных ставок в торговых центрах составляет порядка 1 000 – 2 700 руб./кв. м для операторов торговой галереи, и 100-450 руб./кв.м в мес. для «якорей» (включая НДС и КУ).

Сроки страховых депозитов составляют сейчас до 2 месяцев (в докризисный период – 2-6 мес.). В условиях кризиса торговые центры часто отказываются от системы ежегодной индексации арендных ставок.

В новых торговых центрах помещения предлагаются со скидкой на первые 2 года, а собственники некоторых действующих ТЦ готовы пересматривать договоры и снижать ставки на год. Появляются примеры, когда «якорные» операторы освобождаются от арендных платежей и рассчитываются только за коммунальные услуги (например, так происходит в ТРК «Феличита», компании «Макромир»).

По прогнозам экспертов АРИН, в 2010 году ожидается ввод 9 торговых центров общей торговой площадью около 250 тыс. кв. метров.

Торговые центры, ввод которых ожидается до конца 2010 г.:

название

адрес

район

девелопер

торговая площадь,

кв. м

МФК Galeria

Лиговский пр., 26-38

Центральный

Бриз

94 000

МФК "Лето"

Пулковское ш., 7

Московский

Система Галс

76 000

МФК "Стокманн Невский Центр"

Невский пр., 114

Центральный

Stockmann

20 000

Мебельный центр в ТРК "Гранд Каньон"

пр. Энгельса, 154

Выборгский

ОАО "Соломон"

15 000

ТК Mercury (ДЛТ)

Большая Конюшенная ул., 21/23

Центральный

Mercury

12 100

МФК "Осиновая Роща" (1-я оч.)

Парголово, Выборгское ш./КАД

Выборгский

Адамант

11 400

ТЦ

оз. Долгое, кв. 28, на пятне корпуса 46, южнее д. 18

Приморский

ООО "Маяк"

10 000

ТК "Николаевский Пассаж"

Стремянная ул. / Марата ул.

Центральный

Невские бани

6 700

ТЦ "Звенигородский"

ул. Звенигородская / Загородный пр.

Адмиралтейский

Адамант

4 720

Итого:

249 920

Таким образом, на конец 2010 года общий объем торговых площадей в Санкт-Петербурге может составить 3,3 млн. кв. метров.

 

Материал предоставлен АРИН

источник: АСН-инфо