Официальная публикация

Рынок загородного домостроения оформляется

Рынок загородного домостроения – один из самых молодых и закрытых сегментов недвижимости Петербурга. Сегодня лишь 8% компаний, работающих на нем, можно причислить к категории профессиональных девелоперов. На долю шести компании приходится треть общего объема предложения.

Сегодня на загородном рынке региона присутствует около 200 компаний. Статистика инфоцентра проекта «Свой дом» только 15 из них (8%) причисляет к категории профессиональных девелоперов. Это компании, которые работают на рынке более 5 лет, занимают активную позицию, в чьем арсенале более трех реализованных поселков и новые объекты в стадии строительства или проектирования.

На долю шести ведущих компаний, что составляет 3% от общего числа фирм, приходится порядка 30% от общего объема предложения рынка по площади и по количеству объектов.

Среди заметных игроков также 11 компаний, реализующих пока по одному, но крупному проекту площадью более 50 га (исключение – девелопер «Геоинвест», начавший почти одновременно реализацию двух крупных проектов). Как правило, это дочерние структуры различных крупных организаций, для которых загородная недвижимость или недвижимость вообще не является профильным бизнесом. (см. таблицу № 2). Девелоперы «одного проекта» совместно занимают около 23% рынка.

Ориентировочная общая площадь проектов, реализуемых другими девелоперами, – около 1900 га.

В окрестностях Петербурга в активной фазе продаж и строительства находится около 220 коттеджных поселков. Общая площадь, занимаемая ими, – около 4 тыс. га. Там расположено примерно 15 тыс. объектов (земельных участков под застройку, коттеджей, секций в таунхаусах, квартир в малоэтажных домах). Около трети поселков в целях снижения рисков предлагают смешанные форматы недвижимости: квартиры + таунхаусы, коттеджи + таунхаусы, коттеджи + участки со свободным подрядом.

Основная часть объектов (около 70%) находится на землях сельхозназначения, которые пригодны только для ведения дачного хозяйства (такая застройка не учитывается областной статистикой как жилье).

Из того, что сегодня предлагает рынок, не продано около 70% объектов – около 10 тыс. единиц. Но продажи все-таки есть (если до кризиса в среднем продавалось 7 домовладений в месяц, то сейчас – 1-2). «Радует, что происходит не инвестиционный бум, а люди совершают покупку для себя», – говорит директор департамента загородной недвижимости АН «Бекар» Андрей Уманский.

В то же время, по статистике, за последний год загородное предложение выросло на 60%: в 2010 году на рынок вышло более 80 новых проектов и открылись новые очереди в существующих поселках», замечает директор регионального инфоцентра проекта «Свой дом» в Ленобласти Марина Агеева.

Мода на воду и аренду

Из тенденций, которые назвали участники посткризисного загородного рынка, можно отметить очевидное возвращение интереса «проектам у воды». Всего около 20% от общего числа поселков располагаются рядом с водой.

Из них порядка 7% – у Финского залива, остальные 13% – у озер и прочих водоемов. Около 30% предложения объектов у воды приходится на Курортный район Петербурга и Выборгский район Ленобласти. «Разумеется, наличие водоема поблизости и видовых характеристик участков не является единственным фактором успешности проекта, однако его на данный момент можно назвать одним из основных», – уверена госпожа Агеева.

Еще одна тенденция – развитие рынка аренды загородных домов. Средства на покупку своего загородного дома есть не у всех, при этом спрос на дачи существует и связан в том числе с историческими предпосылками. «Многие петербуржцы готовы арендовать дачи на лето или на полгода, поэтому в среднесрочной перспективе можно ожидать появления проектов, предназначенных для долговременной аренды», – рассказывает управляющий партнер LCMC Дмитрий Золин.

Эксперты говорят, что после кризиса наступила некая новая реальность, из которой нет возврата к прошлому. «Все мы приобрели огромный опыт: и девелоперы, и риэлторы, и покупатели, и банки. Едва ли вновь наступят времена безоглядных сделок купли-продажи, когда продавалось все, потому что казалось, что цены на недвижимость будут бесконечно расти», – согласен генеральный директор СК «Первый камень» Алексей Кругляницо.

«Даже в тот момент, когда экономика страны и реальные доходы населения восстановятся, рынок не вернется к своему прежнему состоянию», – прогнозирует Дмитрий Майоров. По его словам, сейчас и покупатель, и кредитующий его банк крайне критично оценивают потенциальную покупку, ее качество, ликвидность и обоснованность цены. И эта тенденция сохранится.

Эксперты говорят, что о «малоэтажном» Петербурге в краткосрочной перспективе говорить не стоит. Но отмечают, что если раньше жилье за городом было исключительно «дачей», то сегодня для многих оно становится постоянным местом жительства. Этому серьезно способствует развитие дорожной инфраструктуры региона: ЗСД, КАД, федеральные трассы (Петербург – Москва, Петербург – Сортавала, направление порт Усть-Луга – трасса «Россия»), реконструкция действующих шоссе.

«Дифференциация на рынке будет усиливаться: в эконом-классе продолжится стремление «экономить» (девелоперы будут зарабатывать на объеме), в бизнес- и элит-классе количество предлагаемых опций будет увеличиваться, качество исполнения совершенствоваться», – уверена госпожа Селиванова. «Внимания девелоперов и конечных покупателей сместится с северного направления в сторону южных и восточных пригородов Петербурга. Это обусловлено и проблемами транспортной доступности, и насыщением северного направления проектами», – добавляет Дмитрий Золин.

«В ближайшее время нас ждет выход на рынок новых, современных и крайне интересных проектов, в первую очередь в средней ценовой категории. Те девелоперы, которые смогут почувствовать (а вернее, просчитать) рынок, получат немалую долю покупателей, оказавшихся в условиях дефицита предложения, дефицита качества и дефицита надежности», – резюмировал Дмитрий Майоров.

Проекты, реализуемые крупными девелоперами

Девелопер

Поселок

Площадь

Кол-во участков

Район Ленобласти

Ведущие девелоперы (общая площадь проектов – более 50 га, на рынке – более 5 лет)

«ПулЭкспресс»

12 проектов

634 га

3 170

Проекты реализованы преимущественно в Выборгском

и Всеволожском

районах Ленобласти

«Стинком»

5 проектов

147 га

535

«Парабола-Групп»

5 проектов

130 га

404

«Хонка»

6 проектов

105 га

203

«Евросиб»

5 проектов

94 га

349

«Олимп-2000»

8 проектов

87 га

224

Всего:

1197 га

4885

 

 

 

Одиночные проекты

Девелопер

Поселок

Площадь

Кол-во участков

Район Ленобласти

Одиночные крупные загородные проекты (площадь проектов – более 50 га)

«Сплав»

Охтинское раздолье

140 га

356

Всеволожский

«ЗагСтрой»

Гранит

110 га

862

Всеволожский

«Прогресс»

Петровские сады

110 га

750

Всеволожский

«ПетроЗемПроект»

Петергоф-сити

106 га

351

Петродворцовый, СПб

«СитиСтройСервис»

Малый Петербург

85 га

796

Всеволожский

ФАКТ

ПриЛЕСный

85 га

630

Всеволожский

ДНП «Новые Дубки»

Новые Дубки

63 га

361

Всеволожский

«Арсенал-Недвижимость»

Антоновка

62 га

источник: АСН-инфо

Пенсионеры помогут девелоперам

Активность на рынке недвижимости нарастает, в том числе и в части инвестиций. Интересуются вложением средств и пенсионные фонды. Однако пока фонды и управляющие их средствами компании еще не успели стать ключевыми игроками на рынке недвижимости.

Аналитики компании Jones Lang LaSalle подсчитали, что объем пенсионных денег в России, которые могут быть инвестированы в недвижимость, на данный момент невелик – около 3 млрд USD. «Сейчас объем инвестиций в недвижимость не превышает 15% от пенсионных резервов. Исходя из объемов резервов в 2010 году это примерно 3 млрд USD. При этом теоретически предельный объем таких вложений мог достигать 80% от пенсионных резервов», – говорится в исследовании Jones Lang LaSalle. В документе аналитики компании также напоминают, что в развитых странах в недвижимость разрешено инвестировать как частные, так и государственные пенсионные деньги. В России в недвижимость могут быть вкладываться только частные добровольные взносы (пенсионные резервы): до 10% пенсионных резервов НПФ – напрямую, и до 70% – через ЗПИФы для неквалифицированных инвесторов, при этом одной УК могут быть переданы не более 25% резервов. Законодательные ограничения прямых инвестиций пенсионных резервов (частных пенсионных денег) в недвижимость на уровне 10% вполне соответствуют мировой практике. Кроме того, непрямые инвестиции в недвижимость практически не имеют ограничений – до 70% пенсионных резервов разрешено инвестировать в недвижимость.

Долгосрочность манит

Эксперты утверждают, что строительные проекты и объекты в настоящий момент пенсионным фондам интересны в первую очередь за счет долгосрочности инвестиций. «По своей природе средства НПФ – потенциально долгосрочные инвестиции, так как обязательства по ним наступают через десятки лет после поступления взносов. Соответственно, фонду нужны долгосрочные активы и проекты для вложений, – говорит эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин. – Строительные проекты подходят для таких целей, и на российском рынке есть пенсионные фонды, ориентирующиеся именно на такое направление размещения средств. Если строительный проект хорошо структурирован и имеет административную поддержку властей, вложения в него, безусловно, интересны для НПФа». С ним согласен специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков. «Строительные проекты интересны НПФ именно с точки зрения долгосрочного инвестирования. Количество пенсионеров растет, и пенсию платить им нужно, а при определенном подходе можно получить стабильный и постоянно растущий денежный поток», – говорит господин Жидков. По словам финансового директора – руководителя департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирины Ильиной, для НПФ инвестирование «длинных» денег в строительные проекты — один из эффективных инструментов для сохранения и увеличения пенсионных средств. Подобные вложения позволяют диверсифицировать структуру активов и снизить рыночный риск, поясняет она.

Через тернии к звездам

Вкладывать пенсионные средства в строительные проекты довольно сложно, но направление перспективное, утверждают специалисты.

Вложения в недвижимость имеют для пенсионных фондов ряд преимуществ. Так, эксперт отдела корпоративных и инвестиционных рейтингов рейтингового агентства «Эксперт РА» Александр Гущин к положительным особенностям относит долгосрочность инвестиций, относительную предсказуемость рыночной конъюнктуры, понятность бизнеса. Руководитель департамента финансового планирования и контроля НПФ «ВТБ Пенсионный фонд» Ирина Ильина в числе плюсов инвестирования в недвижимость выделяет диверсификацию рисков по инвестпортфелю пенсионных активов и возможность получения постоянного дохода (рентный ЗПИФ). Главным минусом же, который тормозит процесс инвестирования НПФ в недвижимость, по словам господина Гущина, в первую очередь является необходимость фондов ежегодно отчитываться о результатах управления. По его мнению, если расширить отчетный период до 3-5 лет, то долгосрочные инвестиции в строительство на пенсионном рынке будут более востребованы. «Из-за низкой ликвидности объектов и сложности оценки на этапах строительства у фонда могут возникнуть большие убытки, которые придется закрывать из капитала либо разносить на счета пенсионеров, что не добавит фонду популярности», – добавляет он. Ирина Ильина, говоря о недостатках, а также напоминает, что вложения в недвижимость — это низколиквидный актив, характеризующийся существенными рисками на стадии строительства и рисками потери «якорных» арендаторов. Специалист по кредитованию ООО «Кредитный финансовый консультант» Олег Жидков также отмечает, что риск, связанный с ответственностью застройщика, имеет большое значение.

Несмотря на все сложности, аналитики единогласно говорят о том, что сегмент имеет потенциал для развития. В качестве подтверждения в Jones Lang LaSalle ссылаются на реальные примеры инвестиций в российскую недвижимость иностранных пенсионных фондов через крупные инвестиционные фонды. По мнению Олега Жидкова, инвестирование средств НПФ в строительные проекты для России крайне актуально, «особенно если учитывать, что этот процесс может помочь решить проблему социального жилья». Однако, оговаривается эксперт, «без соответствующих законов и льгот по налогообложению в это тяжело верится». Руководитель отдела аналитики рынков торговой недвижимости и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Олеся Черданцева считает, что развитие пенсионной системы, необходимость диверсификации инвестиционных рисков, а также существенное снижение доходности по банковским депозитам будут способствовать увеличению объемов средств, инвестируемых в сектор». В дальнейшем, считает господин Гущин, все будет зависеть от того, смогут ли НПФ пролоббировать расширение отчетного периода о результатах управления. «В том случае если ситуация не изменится, то фондам по-прежнему будет интересно, но сложно работать в этом направлении. С учетом того, что пенсионное законодательство в нашей стране меняется очень медленно по принципиальным моментам, можно прогнозировать, что в среднесрочной перспективе в принципах отчетности фондов значительно ничего не поменяется», – прогнозирует эксперт. Олег Жидков полагает, что чтобы механизм привлечения средств НПФ в строительные проекты шел более активно, в первую очередь необходимо совершенствование системы налогообложения таких вложений. Ирина Ильина говорит, что для улучшения ситуации требуется расширить законодательные возможности инвестирования для НПФ. В частности, предоставить возможность фондам размещать средства пенсионных накоплений (средства, входящие в состав пенсии по возрасту) в недвижимость. В настоящее время недвижимости в списке разрешенных активов нет. При условии, что законодательство, регламентирующее инвестирование средств пенсионных накоплений, будет либерализовано, появится возможность иметь в структуре активов порядка 10% недвижимости. Это позволит направить часть средств пенсионных накоплений в строительные проекты. По прогнозам госпожи Ильиной, с учетом необходимости диверсификации инвестиционных рисков и существенного снижения доходности по банковским депозитам объем средств, инвестируемых в данный сектор, будет расти.

Справка

Согласно данным Федеральной службы по финансовым рынкам, по итогам I квартала 2011 года в России действует 151 негосударственный пенсионный фонд, из них в Петербурге зарегистрировано 13 НПФ. Собственное имущество всех фондов на конце марта ФСФР оценила в более чем 1 трлн рублей, имущество, предназначенное для обеспечения уставной деятельности НПФ (ИОУД, складывается из совокупного вклада учредителей НПФ, дохода от инвестирования этого СВУ и отчисления до 15% дохода от инвестирования пенсионных резервов НПФ – ред.) в 103,4 млрд рублей. Из отчета ФСФР следует, что совокупный объем пенсионных накоплений (обязательное пенсионное страхование) составляет порядка 264 млрд рублей, пенсионных резервов (взносы по добровольному пенсионному страхованию) – 657,2 млрд рублей.

 

Основные показатели рынка НПФ на 01.01.2010 и 01.04.2011

 

01.01.2010

01.01.2011

01.04.2011

Собственное имущество фондов, млрд рублей

736

896

1031

ИОУД, млрд рублей

95

104

103

Пенсионные резервы, млрд рублей

565

640

657

Пенсионные накопления, млрд рублей

77

153

264

Невзвешенная структура пенсионных резервов на 01.01.2010 и 01.01.2011

Вид актива

Доля на 01.01.2010, %

Доля на 01.01.2011, %

Денежные средства на банковских счетах

10,4

2,2

Банковские депозиты и депозитные сертификаты российских банков

18,9

19,3

Государственные ценные бумаги Российской Федерации

0,6

1,2

Государственные ценные бумаги субъектов Российской Федерации

8,5

7,9

Муниципальные ценные бумаги

0,7

0,3

Облигации российских хозяйственных обществ

32,7

38,7

Акции российских ОАО

11,5

12,7

Ипотечные ценные бумаги

0,1

0,2

Паи паевых инвестиционных фондов

8,0

5,6

Недвижимость

0,8

0,2

Прочие направления размещения

8,4

10,7

Источник: «Эксперт РА»

Марина Акатова