Издания

Официальная публикация

Острые вопросы стройнадзора

В декабре прошлого года в Доме Правительства Ленинградской области состоялась VI Межрегиональная конференция органов государственного строительного надзора субъектов Российской Федерации. Организатором мероприятия выступил Комитет государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

конференция конференция
Изображение: https://asninfo.ru/

В этом году конференцию посетило 176 представителей органов государственного строительного надзора России, Минстроя, Минэкономразвития и других органов федеральной власти. Основными темами для обсуждения стали реформа надзорной деятельности, проводимая в России, вопросы практической работы органов госстройнадзора, связанные с изменениями, внесенными в законодательство о градостроительной деятельности и Градостроительный кодекс Российской Федерации.

Губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко обратился с приветственным словом к участникам конференции. Александр Дрозденко отметил, что Межрегиональная конференция уже второй раз проходит на площадке Ленинградской области, что «очень почетно, и в то же время ответственно».

«Мы сегодня, как и, наверное, все другие субъекты Российской Федерации, на себе чувствуем и несовершенство российского законодательства, и те многочисленные проблемы, которые сегодня имеются на строительном рынке, и конечно, понимаем, что необходимо принимать по целому ряду направлений кардинальные меры и кардинальные решения», - подчеркнул губернатор и выразил надежду, что работа конференции позволит дать абсолютно правильные предложения для изменения федерального законодательства.

Необходимость изменений, выступая с приветственным обращением, подтвердил и директор Департамента разрешительной деятельности и контроля Минстроя России Владимир Калинкин. Он призвал участников конференции к открытому диалогу, но при этом выразил сожаление, что  сегодня Градостроительный кодекс превратился уже «в крайне подвижный документ». «А этого быть не должно. Это все-таки Кодекс. Он должен быть основополагающим документом, а мы его кроим практически каждые полгода. Это неправильно, - сказал Владимир Калинкин. - Мы хотели бы услышать ваше мнение по поводу тех корректировок, которые внесены, по поводу тех новых полномочий, которые у строительного надзора появились».

Председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Денис Горбунов, обращаясь к участникам конференции, выразил надежду, что формат проведения конференции позволит максимально продуктивно использовать возможность обсудить насущные вопросы с представителями органов государственного строительного надзора из 73 субъектов Российской Федерации.
«Мероприятие в первую очередь организовано нами как диалоговая площадка, практически все запланированные доклады представляют собой описание вопросов, стоящих перед нами и нашими коллегами. Надеюсь в процессе обсуждения мы сможем если не найти решение, то по крайней мере сформировать перечень наиболее актуальных задач для дальнейшей их проработки с Минстроем» - отметил Денис Горбунов.

Истина в предмете

Основная дискуссия конференции развернулась вокруг предмета государственного строительного надзора, участниками конференции озвучены различные точки зрения.

В своем докладе начальник отдела технической политики и нормирования Комитета государственного строительного надзора г. Москвы Евгений Мухин, указал на необходимость корректировки Градкодекса для установления случаев, правил и сроков осуществления надзорной деятельности в форме оценки соответствия объекта, а не в отношении субъекта предпринимательской деятельности: «Экспертиза осуществляется в правильном формате в виде оценки соответствия по отношению к зданиям и сооружениям, а Госстройнадзор по каким-то невиданным обстоятельствам - в отношении субъектов, осуществляющих строительство. При этом подмена процедуры оценки объекта через оценку деятельности субъекта представляется несоответствующем требованием технического регулирования».

Надежда Машкова, директор Департамента контрольно-надзорной и разрешительной деятельности Министерства экономического развития России, не видит в решении этой задачи большой проблемы: «Как увязать деятельность по строительному надзору с 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц…»  я больших проблем, если честно, не вижу. Потому что даже сейчас он позволяет работать с объектом. То есть нам надо четко понимать, что субъект и объект в понимании одного закона - это одни сущности, а в понимании другого закона - другие сущности. То, что вы предлагаете, - вариант ограничения предмета надзора именно зданием, которое возводится. Но вы не можете прийти к зданию и разговаривать с ним. Вам нужен кто-то обладающий субъектностью».

Начальник государственной инспекции строительного надзора Курской области, председатель Совета Российской коллегии органов государственного строительного надзора Татьяна Березникова поддержала Евгения Мухина: «Стадия «П» - это, скорее, концепция, чем проект. И стройка осуществляется в 99,9% случаев по рабочей документации. Принято решение о надзоре только за проектной документацией, но тогда нужно жестко подойти к разработке проектной документации и ее экспертизе, потому что априори проектная документация уже соответствует всем требованиям технических регламентов».

«Мы готовы наблюдать объект только по проектной документации, если проектная документация будет иметь однозначный характер, и в ней будут изложены все мероприятия, которые на сегодняшний день требуются при осуществлении государственного строительного надзора», - выразила общую точку зрения Наталья Борздова, заместитель руководителя Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры. 

Заместитель руководителя департамента по надзору в строительной сфере Краснодарского края Олег Белашук считает, что рабочая документация должна стать на законодательном уровне предметом проверки:  «Принимая объект, особенно достаточной сложности, мы так или иначе сталкиваемся с исполнительной документацией. Проверить исполнительную документацию на соответствие проекта возможно только с рабочей документацией, потому что узлы, детали и прочее описание объекта, конечно же, содержится в рабочей документации».

По мнению Дениса Горбунова, для обсуждения предложений по корректировке градостроительного законодательства, стоит создать совместно с Минстроем рабочую группу.  «Важен прямой диалог, в том числе и с органом регулирования в этой части, иначе у нас ничего не получится», - считает он.

 Статья 54

Масштабная дискуссия также развернулась вокруг проблемы правоприменения органами строительного надзора положений статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации при организации и проведении проверок с учетом предмета, оснований и особенностей для таких проверок, в связи с изменениями законодательства, вступившего в действие 4 августа 2018 года.

«Мы считаем, что в настоящее время проверки, которые определены по части 1.1, практически невозможны до тех пор, пока не будет наведен порядок в том, что касается положений об осуществлении государственного строительного надзора, и не будут приведены все зоны ограничений в соответствие, - заявила Наталья Борздова. – Мы в целом настаиваем на том, чтобы эти полномочия были в Градостроительном кодексе отнесены к функциям органов местного самоуправления».

С ней согласна Ольга Березкина, начальник отдела по надзору за строительством объектов в городе Благовещенск Амурской области:  «Сейчас совершенно нереально и нецелесообразно возлагать на органы госстройнадзора проверки объектов, которые указаны в части 1.1 статьи 54 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Порядок и процедура совершенно не ясны. Я постоянно привожу один и тот же пример, что, допустим, приходит какое-то обращение, в какой- то деревушке какой-то объект не соответствует параметрам. И мы должны это проверить. Специалист командируется, покупает дорогостоящий билет, добирается, находит наконец этот объект. Он находится за высоким забором, хозяев дома нет. Он, в принципе, не может даже попасть на эту территорию. То есть, потрачены огромные деньги, время, а проверка не проведена».

В своем докладе Ольга Березкина затронула вопрос о проверке выполнения работ по благоустройству до ввода объекта в эксплуатацию. Владимир Калинкин обратил внимание участников конференции на обязательные требования законодательства, исключающие возможность переноса благоустройства объекта после получения заключения о соответствии.

Представители Минстроя также согласились в том, что многие вопросы нуждаются в корректировке. В частности, уже подготовлен законопроект, который наделяет органы государственного строительного надзора полномочиями обжаловать заключения негосударственной экспертизы при возникновении сомнений в обоснованности такого заключения. «От вас приходит много предложений по усовершенствованию законодательства, в том числе и по муниципальному архитектурно-градостроительному контролю. Но к сожалению, часто нам не хватает в дискуссиях с теми же депутатами, с Правительством, конкретных примеров, конкретных расчетов», - заострил внимание участников конференции Владимир Калинкин.

 Все поднадзорно

 О вопросах, связанных с осуществлением госстройнадзора за объектами капитального строительства, которые с 1 января 2019 года подлежат экспертизе исключительно на предмет проверки достоверности сметной стоимости рассказал Денис Горбунов, председатель Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области.

С 1 января 2019 года изменяется предмет экспертизы проектной документации, установленный ст. 49 Градкодекса Российской Федерации. Согласно новой редакции данной нормы в предмет экспертизы также включается проверка достоверности определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства в случаях, установленных частью 2 статьи 8.3 Кодекса (строительство за счет бюджетных средств и средств государственных компаний и корпораций, капитальный ремонт за счет указанных средств в случаях, установленных Правительством Российской Федерации).

«Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации №87 «О составе разделов проектной документации», смета входит в объем проектной документации. Если в проекте участвует бюджет, соответственно, смета подлежит государственной экспертизе, и, как результат, если часть  проектной документации проходила госэкспертизу, возникает необходимость проведения регионального Государственного строительного надзора», - заключил Денис Горбунов.

Вместе с тем, как отметил Денис Горбунов, количество объектов, подпадающих под новые нормы, очень велико. «Это дополнительной нагрузкой ляжет на бюджет, значительно увеличив трудозатраты и удлинив процесс строительства. Возникает и вопрос  предмета проверки – что мы должны проверить и на соответствие чему», - задался вопросом Денис Горбунов и подчеркнул, что эта проблема характерна для многих регионов России, а времени до 1 января 2019 года осталось совсем немного.

«Когда вносились поправки, никто и не думал, что получился такой результат», - признал Владимир Калинкин. «Попробуем выйти из этой ситуации через официальное разъяснение или письмо Минстроя», - пообещал он.

Ужесточить контроль

Доклад заместителя председателя Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области – начальника департамента государственного строительного надзора Алексея Абузова был посвящен проблемам применения законодательства в градостроительной сфере при эксплуатации объекта капитального строительства в соответствии с разрешенным видом использования после ввода объекта в эксплуатацию.

Собственники объектов после ввода в эксплуатацию самовольно меняют их назначение, указал на проблему Алексей Абузов. «При этом, если речь идет о зданиях нежилого назначения, даже не вносятся изменения в технический план здания, т.к. в нем назначение помещений указано как «нежилое» и их назначение формально не меняется, - пояснил он. -  В частности, сейчас мы пытаемся решить проблему изменения назначения социальных объектов, в которых самими застройщиками либо новыми собственниками размещаются коммерческие помещения. Но бывают и другие варианты, когда строится что-то совсем простое, например, холодный склад, а потом в нем размещаются объекты производственного, общественного или другого назначения. И действительно возникают ситуации, при которых законодательство оказывается бессильным перед грамотными и хитрыми собственниками».

Уже есть немало примеров, когда эксплуатация таких объектов впоследствии приводила к массовой гибели людей. Чтобы исключить такие случаи, нужно корректировать действующее законодательство, заявил Алексей Абузов. В частности: установить Градостроительном кодексе РФ понятие разрешенного использования (назначения) здания, сооружения, увязанное с функциональным назначением, определенным проектной документацией, разрешением на ввод в эксплуатацию. А также отделить данное понятие от понятия вида разрешенного использования объекта капитального строительства, используемого в градостроительном зонировании.

Установить в Градостроительном кодексе РФ порядок изменения разрешенного использования (назначения) здания, сооружения, помещений. Установить необходимость внесения сведений о разрешенном использовании (назначении) здания, сооружения, помещений в таких зданиях и сооружениях в документы государственного учета недвижимости (технический план, единый государственный реестр недвижимости). Определить ответственность за нарушения требований законодательства о градостроительной деятельности (ст. 55.24 Градостроительного кодекса РФ), проектной документации и технических регламентов в целом при эксплуатации зданий, сооружений, помещений, в т.ч. встроенных в многоквартирные дома.

А также определить орган государственной власти, уполномоченный на осуществление надзора за соблюдением законодательства о градостроительной деятельности (в том числе в части соблюдения разрешенного использования) и технических регламентов при эксплуатации зданий, сооружений, помещений, в т.ч. встроенных в многоквартирные дома, а также на принятие мер административного воздействия за такие нарушения.

 Успех технологий

О практике применения электронного документооборота рассказала Елена Чеготова, первый заместитель начальника Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга. Ее сообщение касалось использования информационной системы «Стройформ» как управленческого инструмента в контрольно-надзорной деятельности. Информационные технологии позволили не только оптимизировать работу инспекторов, но и повысить ее качество. 

Единая информационная система Службы «Стройформ» создавалась с 2009 года для Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга и Санкт-Петербургского государственного автономного учреждения «Центр государственной экспертизы».

«Изначально эта система была создана для накопления информации, однако со временем она превратилась в систему принятия решений, - подчеркнула Елена Чеготова. – Электронный документооборот, в частности, помогает пресечь попытки замены листов в проектной документации. В системе «Стройформ» была введена функция чек-листов по отслеживанию изменяющейся проектной документации.  Инспектор сразу видит какие параметры ему необходимо проверить».

По мнению Елены Чеготовой, электронный документооборот в последнее время приобретает все большую значимость, особенно в свете принятых в августе текущего года поправок в законодательство относительно зон с особыми условиями использования территорий. «В случае нахождения объекта в этих зонах требуется проведение обязательной государственной экспертизы. Сейчас мы занимаемся налаживанием межведомственного взаимодействия между всеми органами власти различных уровней по своевременному предоставлению соответствующей информации, чтобы ее могли видеть и на стадии разрешения на строительство и на стадии осуществления госстройнадзора». 

Владимир Калинкин, подводя итоги конференции, отметил необходимость перехода на новые технологии осуществления проверок на территории всей Российской Федерации: «Впереди еще много работы по регламентации порядка проведения государственного строительного надзора. Нам нужно создать действенный механизм обеспечения качества и безопасности строящихся объектов».

 фотоотчет:

https://asninfo.ru/events/photo-reports/232-mezhregionalnaya-konferentsiya-organov-gosudarstvennogo-stroitelnogo-nadzora-subyektov-rf

 видеоотчет:

https://asninfo.ru/events/video-reports

автор: Ольга Фельдман

В ожидании больших ставок. Эксперты спрогнозировали, когда начнется активное офисное строительство

Офисный рынок Санкт-Петербурга в минувшем году продемонстрировал успешное развитие. Вакансия сократилась, арендные ставки выросли. Тем не менее, условия для массового запуска новых девелоперских проектов еще не созрели. Хотя уже и вызревают. Эксперты рассказали, при каком уровне арендных ставок, начнется активное строительство бизнес-центров.

Бизнес-центр Бизнес-центр
Изображение: senator.spb.ru

Анамнез

Рынок офисной недвижимости пережил кризис и перешел в фазу роста. Спрос на аренду в сегменте растет, а низкий уровень строительства новых площадей не позволяет его удовлетворить. По данным Colliers International, по итогам 2018 года, спекулятивный ввод в сегменте составил лишь около 25 тыс. кв. м. Это в 4,6 раза меньше, чем годом ранее. Для сравнения: в 2017 году сдано 116 тыс. кв. м спекулятивных офисных площадей; в 2016-м – 144 тыс., в 2015-м – 151 тыс., в 2014-м – 183 тыс., в докризисном 2013-м – 206 тыс.

Закономерным следствием ситуации стало снижение вакансии. По данным Maris в ассоциации с CBRE, средняя вакансия по рынку качественных офисных площадей по итогам 2018 года составила лишь 5,5%. За год показатель снизился на 2,2 п. п.

В результате, рост средних запрашиваемых арендных ставок достиг 5% в классе А (диапазон 1600-2200 рублей за 1 кв. м в месяц) и 4% в классе В (900-1400 рублей), говорит руководитель отдела рынков капитала и инвестиций УК Maris в ассоциации с CBRE Алексей Федоров. По данным Colliers International, средний показатель стоимости аренды 1 кв. м в классе А к концу прошлого года вырос до 1595 рублей, в классе В – до 1040 рублей.

Диагноз

Генеральный директор Colliers International в Петербурге Андрей Косарев, считает, что текущие тенденции офисного рынка являются хорошим знаком для девелоперов и уже могут служить сигналом для старта новых проектов (сегодня их запуск находится на околонулевом уровне).

«Мы проанализировали финансовые параметры строительства типового бизнес-центра класса А и пришли к выводу, что при наличии свободного участка у девелопера, новое строительство в классе А будет эффективно уже при ставке аренды 1860 рублей за кв. м в месяц (без учета НДС). Эта цифра довольно близка к текущим рыночным уровням для наиболее престижных локаций и самых качественных объектов», – говорит эксперт.

Впрочем, при этом он признает, что, если своей земли в хорошей локации у девелопера нет, то уровень арендной ставки, приемлемый для запуска нового проекта, подрастает до 2165 рублей (вводные параметры для расчета: общая площадь БЦ – 18,5 тыс. кв. м; стоимость участка на 1 кв. м общей площади объекта – 15 тыс. рублей; цена строительства – 90 тыс. на 1 кв. м; срок строительства – 2,5 года; ставка капитализации – 9%, требуемая доходность – 18%; срок заполнения – 2 года: 1-й год – 50%, 2-й – 80%, базовый – 95%; ежегодная ставка индексации арендной платы после ввода – 5%). «Принимая во внимание тренд на рост ставок, можно ожидать, что интерес к строительству высококлассных бизнес-центров повысится уже в 2019-2020 годах», - оптимистично говорит Андрей Косарев.

Делайте ваши ставки. Сдержанный оптимизм

Если сам посыл другими экспертами не оспаривается, то со столь оперативными последствиями рыночных трендов с переходом с сферу практического девелопмента согласны не все. Наиболее позитивно настроен Алексей Федоров. «Уже сегодняшние ставки обеспечивают рентабельность проектов реконструкции. И мы видим, что небольшие частные девелоперы этим пользуются, запуская по 1-2 проекта в год. Конечно, необходимым условием для успеха таких проектов является невысокая цена покупки исходного объекта. Но рынок сейчас предоставляет достаточно возможностей для таких приобретений, инвесторам есть из чего выбирать», - говорит он.

Но уже вскоре очередь должна дойти и до запуска новых проектов, считает специалист. «Для рентабельности их строительства требуется уровень ставок в 2000-2500 рублей в классе А и 1400-1700 рублей – в классе B. Учитывая имеющийся дефицит площадей, усугубляющийся постепенным уходом с рынка офисов класса С вследствие редевелопмента, мы ожидаем, что в течение года-двух требуемые уровни будут достигнуты. Более того, мы уже видим, что и крупные девелоперы поверили в перспективы рынка - новые очереди запустили «Аэропорт Сити» и «Невская Ратуша», реализует свой проект на Фонтанке компания «Ренессанс Девелопмент», - отмечает Алексей Федоров.

Его коллега, заместитель руководителя по работе с арендодателями отдела офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Светлана Мовчан, соглашаясь по существу, несколько сдвигает сроки запуска новых проектов: «Качественных вакантных площадей крайне мало, а растущих компаний предостаточно. То есть спрос очевиден, в связи с чем рождается предложение. Каждую неделю мы получаем информацию о новых проектах, запуск которых намечен на 2021-2022 годы. Поэтому можно спрогнозировать, то к 2023 году предложение офисной недвижимости существенно увеличится и через некоторое время мы вновь вернемся к рынку арендатора».

Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью» (входит в ГК «Бестъ») также не верит в очень скорое начало реализации новых проектов. «Окупаемость нового качественного бизнес-центра класса А или В+ в хорошей локации начинается при ставках от 2500 рублей за кв. м. Сегодняшний уровень ставок в классе А в среднем – 1700-1900 рублей за кв. м. Рынок не дошел до тех показателей, которые побуждали бы девелоперов к закладке новых бизнес-центров. И в 2019 году вряд ли на него выйдет», - говорит эксперт.

При этом он оговаривается, что это верно, если рассматривать старую классическую модель бизнес-центра. «Если же мы посмотрим на более современные офисные пространства, будь то коворкинг или просто помещения с гибкой планировкой, мобильным и компактным размещением работающих, мы увидим, что они набирают популярность, и окупаемость у них гораздо выше. При умелом управлении в таких проектах можно снять от 2500 до 7000 рублей чистых арендных платежей с кв. м площади», - говорит Николай Антонов.

Делайте ваши ставки. Пессимизм

Наиболее пессимистично настроен управляющий директор Сети бизнес-центров «Сенатор» Дмитрий Золин, считающий, называющий самый высокий уровень арендных ставок, достаточный для активизации девелопмента в офисном сегменте.

«Для того, чтобы у девелоперов появилась серьезный интерес к строительству новых бизнес-центров, необходим рост арендных ставок от нынешних показателей примерно на 30% (на данный момент комфортными для запуска проектов стали бы ставки в районе 2,7 тыс. рублей за 1 кв. м. в месяц для объектов класса А и порядка 1,9 тыс. рублей – для класса В). Причем рост этот должен быть очень быстрым, а не «размазанным» на 2-3 года, поскольку в противном случае часть его «съедят» инфляция, снижение курса рубля по отношению к главным мировым валютам и другие факторы. И, соответственно, хорошей рентабельности у проектов по-прежнему не будет. Пока же могут появляться какие-то отдельные точечные проекты с хорошей локацией, но это будет не тренд рынка, а скорее, исключения из реальной рыночной ситуации», - уверен он.

Более того, по словам эксперта, благоприятные условия в ближайшие годы вряд ли появятся: «Арендная ставка в 2019 году продолжит расти, но, к сожалению для девелоперов, не настолько серьезными темпами, чтобы вызвать интерес к запуску строительства новых проектов. Думаю, в среднем по рынку рост составит около 10%. Какие-то объекты, возможно подорожают сильнее, какие-то слабее, но в среднем показатель будет примерно такой».

«При существующих трендах, я пока не вижу очевидных перспектив для развития девелопмента в офисном сегменте. Вакансия, действительно, низкая, арендные ставки, действительно, растут. Но происходит это очень невысокими темпами. Их явно недостаточно, чтобы запустить активное строительство новых бизнес-центров. И пока действуют нынешние тренды, я не вижу оснований предполагать изменения на рынке. Судите сами: ключевая ставка снова начала расти, инфляция находится на довольно высоком уровне, рубль в очередной раз сильно просел по отношению к доллару и евро (а надо понимать, что в качественных офисных центрах по-прежнему велика доля импортного оборудования и стройматериалов). По совокупности все это не дает оснований прогнозировать активный девелопмент в этом сегменте», - резюмирует Дмитрий Золин.

автор: Михаил Добрецов
источник: АСН-инфо