"Кредитование застройщиков и покупателей жилья: новые стратегии банков"

Представители органов исполнительной власти, общественных объединений, крупнейших застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, банков, работающих с ипотекой, ведущие эксперты обсудили, насколько велики риски кредитования застройщиков в новых условиях, после вступления 1 июля 2018 года в силу очередного пакета изменений в 214-ФЗ. Застройщики должны иметь отдельные банковские счета на каждое разрешение на строительство. Счета должны быть в уполномоченных банках. Эти банки будут контролировать проведение операций связанных со строительством.  Готовы ли банки работать с застройщиками и участниками долевого строительства с использованием счетов эскроу? Эти и многие другие вопросы стали предметом обсуждения экспертов.

Все помнят, по словам Евгения Барановского,  заместителя председателя Комитета по строительству, какая титаническая работа была проведена застройщиками и органами власти после вступления в силу последних изменений в 214-ФЗ. В результате, застройщиками получено около 200 разрешений на строительство жилья с  привлечением денежных средств граждан. Сейчас в стройке Санкт-Петербурга находится 22 млн. м2  жилья, которые этими разрешениями обеспечены. Есть задел практически на пятилетку, и  задача застройщиков – строить качественно, используя современные материалы и технологии проектирования.

Главное, чтобы был спрос.

Существенные изменения, внесенные в долевое строительство, обязали застройщиков, начиная с 1 сентября, открывать расчетные счета по каждому разрешению на строительство в уполномоченных банках, чтобы те могли контролировать целевое расходование денежных средств  на объекты долевого строительства. Кроме того, с 1 июля 2019 года планируется полный переход на работу с использованием счетов эскроу. Сегодня, уточнил Юрий Кабушка, первый заместитель директора СПб ГБУ "Управление строительными проектами, работа по счетам эскроу является не обязательной, а добровольной.

Все эти изменения обозначены в ФЗ № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по нормам и правилам которого очень много вопросов. И судя по всему, их можно разрешить только сообща. Отрадно, что новое руководство Минстроя это понимает.

Новые изменения повышают требования к профессионализму участников рынка строительства жилья, отметил Руслан Юсупов, президент ЛенОблСоюзСтроя. Если раньше застройщики должны были соответствовать формальным требованиям закона, то при появлении банковского контроля включаются еще и другие механизмы, когда банки будут оценивать строительные проекты еще и с точки зрения рыночной привлекательности и сбалансированного комплекса их потребительских качеств. Ответ надо искать здесь.

Константин Пороцкий, сопредседатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья, предположил, что строительное сообщество разделится на три категории: тех, кому доступно проектное финансирование; кому оно не требуется, поскольку строят за счет собственных средств, и тех, кто его получить вообще не сможет.

Сегодня ситуация складывается таким образом, что вроде бы 80% сделок – это ипотечные сделки, но если посмотреть на картину всей России, то, по данным Минстроя РФ, 45% семей нуждаются в улучшении жилищных условий, а вот позволить себе обслуживать ипотечный кредит могут всего 33% от этого количества. Таким образом, больше половины граждан страны ипотеку себе позволить не могут. 
Получается, что, с одной стороны, введя норму проектного финансирования, закон впервые соединил всех участников процесса долевого строительства: дольщиков, застройщиков, контролирующие органы и банковскую систему, а работу застройщиков сделал открытой и прозрачной. С другой стороны, если 1/3 застройщиков из-за отсутствия возможности получить банковское финансирование уйдет с рынка, появятся недостроенные объекты, часть покупателей не смогут позволить себе ипотеку, и спрос сильно упадет.

Маргарита Клименко, начальник отдела финансирования недвижимости Северо-Западного банка ПАО Сбербанк, отметила, что прогнозировать, насколько в совокупности увеличатся расходы застройщиков при переходе на проектное финансирование с использованием счетов эскорту, по сравнению с  финансированием строительства за счёт средств дольщиков, сложно. Ставка по кредиту зависит от ряда факторов: срока привлечения кредитных средств, периода строительства объекта, динамики и объема поступлений средств дольщиков на счета эскроу, а также от характеристик самого застройщика, его финансовой устойчивости, опыта и т.п. Ну и конечно, ключевым фактором является стоимость денег на рынке. Кроме стоимости кредитных средств, необходимо учитывать, что застройщик при использовании счетов эскроу не должен отчислять средства в компенсационный фонд, а также нет необходимости существенно снижать стоимость продажи на начальных этапах строительства, так как по проекту будет банковское финансирование в необходимом объёме.
Сегодня Сбербанк уже осуществляет финансирование застройщиков с использованием счетов эскроу.

С 1 сентября в массе своей перевод счетов застройщиками в уполномоченные банки завершен, хотя, конечно, всегда есть отстающие, как правило, это небольшие компании, которые не справляются с административными процедурами, уточнила Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА – Девелопмент».

Технические проблемы перехода оказались вполне преодолимыми и не такими страшными, как выглядело в начале пути. Как оказалось, платежи по таким счетам проходят достаточно оперативно, банки в массе своей оказались готовы к этой процедуре, потому что она аналогична контролю по гособорозаказу и другим казначейским платежам. С формальной точки зрения существует ограниченный список платежей, которые банки не одобряют. Все остальные платежи проходят оперативно.

А вот что касается проектного финансирования, то здесь ситуация очень проблематична. Требования к застройщикам от банков значительно превышают те, которые продиктовал законодатель. Например, если законодатель говорит, что у застройщика должен быть опыт ввода в эксплуатацию 10 тыс м2 жилья, то банк хочет видеть минимум 75 тыс м2 жилья. Если законодатель говорит, что у застройщика должно быть 20% собственных средств, то банк говорит, что минимум 20% на счете, плюс накопленные вложения в проект, плюс все средства на обслуживание кредита. С учетом периода кредитования – это очень немалые средства. Участники рынка понимают, что порог входа от «75 тысяч» отсекает мелких и средних застройщиков по всей России.  

Невозможно строить только в мегаполисах. Нужно более-менее равномерно обеспечивать ввод жилья во всей стране в целом в связи с потребностями малых городов.

Крупные застройщики задают высокие стандарты качества, тогда как мелкие и средние – уровень цены. Когда задаются вопросы о том, как вырастет цена на рынке, кроме объективных параметров удорожания, которые случатся неизбежно из-за проектного финансирования, есть и другая составляющая – насколько рынок позволит увеличить цену. Последние три года в условиях растущей себестоимости строительства и ограниченного спроса застройщики не могли увеличивать цену, а теперь ситуация может развернуться в другую сторону.

Подавляющее число мелких застройщиков России, подтвердил Константин Овчинников, начальник юридического отдела компании «Росстройинвест», не смогут получить проектное финансирование, соответственно, с 1 июля 2019 года они все тотально будут сыпаться. Кроме того, законодатель поставил цель уйти от «котлового метода», но не дал времени дома достроить. Поэтому есть угроза, что огромное количество застройщиков, работающих по «котловому методу», породят огромное количество обманутых дольщиков. Также от банков так и не получен внятный ответ о том, готовы ли банки профинансировать строительную отрасль в заявленных объемах. Банки говорят, что аккумулировать средства банки будут за счет средств тех же дольщиков. И эти деньги перечислять на счета эскроу. Если существенная часть застройщиков не смогут получить проектное финансирование, то эти деньги просто не придут в банковскую систему.

Так что поспешные действия законодателей могут привести к огромному числу банкротств.  

Евгений Барановский возразил, что не закон породит новые проблемные объекты, а – его применение. Основание так считать дает анализ всех 33 проблемных новостроек Санкт-Петербурга, где ни в одном из случаев не обнаружено каких-то фатальных ошибок менеджмента, изменений бивалютной корзины, или чего-то еще. Практически все – это умысел, заведомо созданные пирамидальные схемы, которые не рассчитывались изначально на завершение строительства. 

Петербург и Москва – это не вся страна, возразил Руслан Юсупов. – Рынок Ленинградской области, как и в других регионах, достаточно сильно отличается от городов-миллионников. Здесь массовое жилищное строительство достаточно сложное: цена низкая, а затратная часть высокая. Конечно, встречаются ситуации, где причиной проблемной новостройки стал злой умысел, но в большинстве своем  – это просчеты менеджмента или отсутствие спроса.

Виолетта Басина, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Российского союза строителей также заступилась за застройщиков, уточнив, что некоторые из них попали в тяжелую ситуацию еще в 2015 году, когда ЦБ издал список страховых компаний, которые могут производить страхование ответственности застройщиков, и дал 10 дней на оформление договоров.  На тот момент появилось много застройщиков, которые реально получили кассовый разрыв до года…

Законодатели все-таки должны просчитывать возможные риски и обращать внимание на мнение профессионального сообщества. Понятно, что стоит задача укрупнить бизнес и защитить в первую очередь дольщиков, это правильно, но с другой стороны, должен быть адекватный период перехода. К сожалению, времени катастрофически мало.

Есть альтернативы более дешевых денег, и при этом гарантии достройки объектов недвижимости.

В банке «Санкт-Петербург» также все готово к работе по схеме проектного финансирования, добавила Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург».

Механизм готов, документы готовы, застройщики изучают, считают, читают. Но желающих пока нет. Пока все переходят на банковское сопровождение, и берут паузу. По механизму, как это будет выглядеть по проектному финансированию, стоимости денег – без комментариев, потому что каждый проект будет оцениваться банками индивидуально.  

Что касается ситуации с ипотечным кредитованием, то внесенные законодателем изменения в долевое строительство рынок взбудоражили. По оценкам Татьяны Хоботовой, территориального менеджера по работе с партнерами по ипотеке филиала «Северо-Западный банк «Открытие»,

за полугодие рынок ипотеки вырос в полтора раза, и тот рекордный результат 2017 года, когда было выдано 2 трлн ипотечных кредитов, будет побит в этом году уже за 9 месяцев. По итогам 2018 года, вероятнее всего, он достигнет по всем экспертным оценкам 3-х трл рублей. Цифры впечатляющие. 
Поэтому насущный вопрос всем участникам рынка не только, как построить, но и как продать. Покупательский спрос не растет, и естественно, без ипотеки здесь не обойтись. Ипотека является драйвером рынка недвижимости.

Банки ожидают, что  рост ипотечного кредитования продолжится.
Сами кредитные организации к этому готовы. Так, Сергей Фикс, заместитель директора головного отделения Сбербанка по Санкт-Петербургу, рассказал, что с 1 сентября в Петербурге заработали еще пять новых специализированных центра банка по ипотечному кредитованию, теперь их всего 19, дополнительно подготовлено 100 менеджеров по ипотечному кредитованию. Вместе с тем банк активно развивает и онлайн-инструменты для комфортного получения жилищного займа. В их числе сервис "Домклик", с помощью которого в течение 10 минут можно получить одобрение на ипотеку, не выходя из дома. Личное присутствие заёмщика будет необходимо только в момент подписания кредитного договора в одном из центров ипотечного кредитования.

Марк Лернер, генеральный директор ООО "Петрополь" поддержал предположение, что в течение двух-трех лет значительная часть компаний будут вынуждены уйти с рынка, причем не всегда этот выход будет гладким и безболезненным для дольщиков. И причиной появления новой волны пострадавших дольщиков станет неуклюжее введение в действие поправок 214ФЗ и отсутствие необходимого периода для адаптации.

По составу  уполномоченные банки ­- это крупные федеральные банки, бывшие частные ныне государственные банки, надежные иностранные банки и небольшая группа частных банков с хорошим рейтингом. Надо понимать, что иностранные банки стройку не кредитовали и кредитовать не будут. Государственные и частные банки, кто ранее обслуживал отрасль, продолжат эту деятельность. Те, кто не занимался процессом кредитования, вряд ли к нему приступят. Марк отметил, что лишь пять-семь банков на всю страну находятся в процессе разработки регламента работы по новым финансовым схемам (проектное финансирование плюс эскроу-счета). Поэтому первые пилотные проекты по проектному финансированию смогут появиться не раньше, чем через пять-семь месяцев, и только через год-полтора станет окончательно понятен его механизм.    

Кроме того, при осуществлении проектного финансирования банки будут очень избирательны в выборе застройщиков. И с учетом ухудшения экономической ситуации в стране и продолжающегося снижения платёжеспособного спроса со стороны населения, объемы самого проектного финансирования будут сильно ниже текущих объемов поступлений денег от дольщиков, а значит, свернутся в разы и объемы строительства. Случится это позже – через три-пять лет. И пусть никого не вводят в заблуждение крутящиеся сейчас стрелы башенных кранов, это всё достройка существующих проектов. А новых проектов будет очень мало.

Получается, что сейчас банкиры, застройщики и клиенты оказались в одной лодке. И в ближайшие годы им необходимо запастись терпением и стойко дрейфовать на волнах перемен.

Все опасения по поводу будущего рынка долевого строительства оправданны, они должны быть сформулированы и адресованы законодателям, резюмировал  Юрий Кабушка. Профессиональному сообществу выжить поможет только общение, обмен мнениями и консультации. В ближайшее время местом таких консультаций специалистов станет Контактный центра строителей, где  будут проведен ряд круглых столов, по итогам которых эти опасения и требования профессионального сообщества будут сформулированы и будут переданы в том числе, в Совет Федерации.

В бизнес-завтраке приняли участие представители Комитета по строительству Санкт-Петербурга,  Российской гильдии управляющих и девелоперов,  строительных компаний «Петрополь», «Ленстройтрест», «БФА-девелопмпент», «Главстрой», группы компаний «Пионер», банков «Санкт-Петербург», Сбербанк, Альфа банк, Россельхозбанк, DeltaCredit, «Открытие» и АК БАРС банка, ведущих средств массовой информации.