«Я не халявщик, я – партнер»
23.02.2004
В городе начинается новая кампания, связанная с деятельностью Агентств по развитию территорий. На очередном заседании Правительства Санкт-Петербурга в протокол было занесено: поручить КУГИ и Комитету по строительству в месячный срок провести анализ деятельности ранее созданных агентств и принять решение об их дальнейшем существовании. Решение будет приниматься на основе новой концепции: «Нам посредники не нужны, нам нужны партнеры». Чем-то это напоминает выражение незабвенного Лени Голубкова...
На одном из последних заседаний Правительства Санкт-Петербурга резкой критике подверглась деятельность Агентства развития территории «Измайловская перспектива». Речь шла о концепции развития огромной территории в 129 гектаров, ограниченной Благодатной улицей, Московским проспектом, полосой отвода железнодорожной линии Балтийского направления, улицей Красуцкого и красными линиями ее продолжения, отданной АРТ еще в 2001 году. За этот период практически ничего не было сделано.
Свою бездеятельность руководитель агентства Михаил Генин объяснял тем, что на территории расположены такие крупные собственники, как ОЖД и ЛенВО, которые и сами не облагораживают собственные территории, и другим не дают. Вывод был следующий: без вмешательства городской власти проблему не решить. Естественно, возник вопрос: если город будет решать проблемы освобождения или совместного освоения территории, сам будет ее инвентаризировать (а инвентаризация была проведена еще три года назад), сам – разрабатывать проектную документацию (на эту территорию она частично уже разработана и даже реализована), то какую роль в данной ситуации играет АРТ? Каким образом агентство собирается управлять территорией? И в чем заключается его роль в ее развитии? Вердикт губернатора был однозначен: «посредники нам не нужны, нам нужны партнеры».
Как это начиналось...
О том, что городскую территорию развивать лучше целыми кварталами, говорил еще Анатолий Собчак. В начале 90-х годов по инициативе бывшего мэра Санкт-Петербурга в городе было создано несколько десятков агентств. Лишь некоторые более или менее справились со своей задачей. Причиной неудач многих стало то, что у них не было никаких прав на землю, за которую они отвечали. Хотя есть и положительные примеры.
Так, агентство «Дачное» было учреждено в 1994 году. Перед новой структурой ставились следующие задачи: комплексная реконструкция и уплотнение застройки кварталов с минимально необходимым сносом существующих строений для обеспечения жильем очередников района; модернизация и ремонт «хрущевок»; обеспечение эффективного землепользования, создание современной застройки кварталов; реконструкция и модернизация инженерных сетей для рационального использования энергоресурсов; привлечение средств инвесторов на условиях передачи им в собственность жилья и других создаваемых в ходе реконструкции объектов на сумму долевого участия в реализации программы и т.д. Изначально АРТ был отдан 5-й квартал в «Дачном». Здесь на свободной территории было возведено два дома, часть квартир которых (50 из 457) получили жители расселяемых домов, предназначенных под снос. В дальнейшем планировалось, постепенно расселяя «хрущевки», на их месте строить новые комфортабельные дома.
Но 90-е годы прошлого века – это нестабильность, отсутствие нормально работающего законодательства, каких-то общих правил игры, непрофессионализм. В итоге за 10 лет АРТ «Дачное» удалось построить только восемь домов. Каждый раз на проектирование и согласования приходилось тратить по два, три, а то и четыре года. Последние три проекта администрация района отклонила.
АРТ работает, преимущественно вкладывая собственные средства. И в настоящее время с нетерпением ждет выработки общих правил игры для организаций подобного типа. А к обязанностям своим здесь подходят со всей ответственностью.
Вторая попытка
В начале нынешнего века было принято решение о комплексном развитии городских территорий, связанных с генпланом развития города и взвешенной промышленной политикой. «Агентство должно выступать «в роли доктора» и проводить «лечение» данной территории, при этом «каждый квадратный метр должен использоваться наиболее эффективно и выгодно для города и горожан», – такова была установка. Начало деятельности АРТ нового типа в Санкт-Петербурге было положено распоряжением губернатора от 1 февраля 2001 года №117-р «О деятельности агентств по развитию территории». Основным отличием новых агентств стало привлечение к деятельности по развитию территорий частных управляющих компаний.
Первым на «новом витке» истории статус АРТ получило ЗАО «Агентство Бекар». На Выборгской стороне «Бекару» «отдали» 100 га. Здесь располагаются производственно-административные корпуса и общежития заводов «Двигатель», «Русский Дизель», «Мезон», «Петербургский Текстиль», «Красная Заря», «Красная нить», «Красный Маяк», НПО им. Климова, Компрессорный завод, Объединение им. Карла Маркса и др. На сегодняшний день ряд предприятий не занимается своей основной деятельностью, а некоторые находятся в стадии конкурсного производства. Поэтому в районе остро стоит вопрос с оптимальным использованием высвободившейся в результате сокращения и реструктуризации производства недвижимости.
«Бекар» попытался решить этот вопрос. Специалисты «Бекара» разработали концепцию превращения Выборгской стороны в зону деловой активности. Проведя маркетинговое исследование по перспективам развития недвижимости в районе, выявили перспективные сегменты и точки приложения инвестиционной активности. Даже перепрофилировали в бизнес-центры два промышленных здания. Но с самого начала было понятно, что невозможно «построить развитой капитализм в одном отдельно взятом бизнес-центре». Необходимо было развивать прилегающие территории. Параллельно с реализацией собственных офисных проектов «Бекар» предпринимал усилия по продвижению Выборгской стороны как новой зоны деловой активности, участвовал в реализации имущества завода «Русский дизель», проводил круглые столы с руководством расположенных здесь компаний.
Появились в городе и другие АРТ «нового типа». Основными игроками на рынке новых АРТ стали крупные фирмы: у них был опыт управленцев, необходимые связи, умение заинтересовать и привлечь инвесторов. На их стороне была поддержка вице-губернатора и председателя КУГИ Валерия Назарова. Но история совершила очередной виток.
Еще раз подумаем
На том самом заседании Правительства Санкт-Петербурга, с которого началась статья, в протокол было занесено: поручить КУГИ и Комитету по строительству в месячный срок провести анализ деятельности ранее созданных агентств и принять решение об их дальнейшем существовании. Все в свете той же концепции: «Нам посредники не нужны, нам нужны партнеры». Новое руководство города считает, и, вероятно, правильно, что, коли уж, частная компания берется за развитие территории, то она должна в это самое развитие вкладывать и собственные средства. А если собственных средств у компании не хватает даже на инвентаризацию территории, то и соваться не стоит. Потому как привлечь инвесторов на пустое место – дело весьма затруднительное. Инвесторы придут, но только в том случае, если увидят эффективность собственных вложений. А значит, АРТ необходимо иметь средства хотя бы на проведение инвентаризации территорий, предпроектные изыскания и подготовку документации.
По словам вице-губернатора Михаила Осеевского, на эти работы требуется 30 процентов от тех средств, которые предполагается затратить на развитие территории. В случае с «Измайловской перспективой» – это $30 млн.
А что думают по этому поводу главы районов города? Ведь именно они непосредственно сталкиваются с деятельностью АРТ. С вопросом мы обратились к главе ТУ Кировского района Андрею Филатову.
– Прежде всего, должен сказать, что на сегодня есть две идеологии, которые имеют право на существование. Идеология КУГИ и идеология Комитета по строительству. Какая из них лучше, какая правильнее, – покажет время. КУГИ продвигает вариант управляющей компании. Ее основная задача – это привлечение максимальных инвесторов и максимальных инвестиций для максимального развития территории. Она не вкладывает собственных средств, да такая задача перед ней и не ставится. Сама организация не является застройщиком, не занимается непосредственно строительством, инженерией, содержанием жилого фонда. Она должна привлекать на территорию деньги, для этого она и существует. В моем понимании идеология КУГИ такая.
Идеология Комитета по строительству: организация, приходящая на территорию для ее развития (как правило это – квартал), должна вкладывать собственные средства. Она может и привлекать инвесторов, согласовывать проекты развития, но все же главное для нее – самой непосредственно участвовать в развитии территории.
Позицию правительства выразил на заседании вице-губернатор Михаил Осеевский. Он уверен, что АРТ должен вложить в развитие территории не менее 30 процентов собственных средств. Ставя такую задачу, мы привлекаем крупных, надежных инвесторов.
Что касается опыта сотрудничества с агентствами развития территорий, то так уж сложилось, что у нас в основном работают строители. Это АРТ «Дачное», ему отдан 4-й квартал Дачного, «М-Индустрия» – 6-й квартал Ульянки, ЗАО «47 трест» – 1-й квартал Ульянки и «ЛЭК-Истейт» – 5-й квартал Дачного. Опыта работы с управляющими компаниями – нет. Но это не значит, что мы против сотрудничества с ними. Просто пока такие компании не проявляли интереса к нашему району. Хотя у нас территорий, требующих развития – непочатый край. Это и микрорайоны «хрущевок», и дома послевоенной застройки на Турбинке, есть и промзоны. И если появятся желающие развивать их, – будем рады.
Автор: Лилиана Глазова
На одном из последних заседаний Правительства Санкт-Петербурга резкой критике подверглась деятельность Агентства развития территории «Измайловская перспектива». Речь шла о концепции развития огромной территории в 129 гектаров, ограниченной Благодатной улицей, Московским проспектом, полосой отвода железнодорожной линии Балтийского направления, улицей Красуцкого и красными линиями ее продолжения, отданной АРТ еще в 2001 году. За этот период практически ничего не было сделано.
Свою бездеятельность руководитель агентства Михаил Генин объяснял тем, что на территории расположены такие крупные собственники, как ОЖД и ЛенВО, которые и сами не облагораживают собственные территории, и другим не дают. Вывод был следующий: без вмешательства городской власти проблему не решить. Естественно, возник вопрос: если город будет решать проблемы освобождения или совместного освоения территории, сам будет ее инвентаризировать (а инвентаризация была проведена еще три года назад), сам – разрабатывать проектную документацию (на эту территорию она частично уже разработана и даже реализована), то какую роль в данной ситуации играет АРТ? Каким образом агентство собирается управлять территорией? И в чем заключается его роль в ее развитии? Вердикт губернатора был однозначен: «посредники нам не нужны, нам нужны партнеры».
Как это начиналось...
О том, что городскую территорию развивать лучше целыми кварталами, говорил еще Анатолий Собчак. В начале 90-х годов по инициативе бывшего мэра Санкт-Петербурга в городе было создано несколько десятков агентств. Лишь некоторые более или менее справились со своей задачей. Причиной неудач многих стало то, что у них не было никаких прав на землю, за которую они отвечали. Хотя есть и положительные примеры.
Так, агентство «Дачное» было учреждено в 1994 году. Перед новой структурой ставились следующие задачи: комплексная реконструкция и уплотнение застройки кварталов с минимально необходимым сносом существующих строений для обеспечения жильем очередников района; модернизация и ремонт «хрущевок»; обеспечение эффективного землепользования, создание современной застройки кварталов; реконструкция и модернизация инженерных сетей для рационального использования энергоресурсов; привлечение средств инвесторов на условиях передачи им в собственность жилья и других создаваемых в ходе реконструкции объектов на сумму долевого участия в реализации программы и т.д. Изначально АРТ был отдан 5-й квартал в «Дачном». Здесь на свободной территории было возведено два дома, часть квартир которых (50 из 457) получили жители расселяемых домов, предназначенных под снос. В дальнейшем планировалось, постепенно расселяя «хрущевки», на их месте строить новые комфортабельные дома.
Но 90-е годы прошлого века – это нестабильность, отсутствие нормально работающего законодательства, каких-то общих правил игры, непрофессионализм. В итоге за 10 лет АРТ «Дачное» удалось построить только восемь домов. Каждый раз на проектирование и согласования приходилось тратить по два, три, а то и четыре года. Последние три проекта администрация района отклонила.
АРТ работает, преимущественно вкладывая собственные средства. И в настоящее время с нетерпением ждет выработки общих правил игры для организаций подобного типа. А к обязанностям своим здесь подходят со всей ответственностью.
Вторая попытка
В начале нынешнего века было принято решение о комплексном развитии городских территорий, связанных с генпланом развития города и взвешенной промышленной политикой. «Агентство должно выступать «в роли доктора» и проводить «лечение» данной территории, при этом «каждый квадратный метр должен использоваться наиболее эффективно и выгодно для города и горожан», – такова была установка. Начало деятельности АРТ нового типа в Санкт-Петербурге было положено распоряжением губернатора от 1 февраля 2001 года №117-р «О деятельности агентств по развитию территории». Основным отличием новых агентств стало привлечение к деятельности по развитию территорий частных управляющих компаний.
Первым на «новом витке» истории статус АРТ получило ЗАО «Агентство Бекар». На Выборгской стороне «Бекару» «отдали» 100 га. Здесь располагаются производственно-административные корпуса и общежития заводов «Двигатель», «Русский Дизель», «Мезон», «Петербургский Текстиль», «Красная Заря», «Красная нить», «Красный Маяк», НПО им. Климова, Компрессорный завод, Объединение им. Карла Маркса и др. На сегодняшний день ряд предприятий не занимается своей основной деятельностью, а некоторые находятся в стадии конкурсного производства. Поэтому в районе остро стоит вопрос с оптимальным использованием высвободившейся в результате сокращения и реструктуризации производства недвижимости.
«Бекар» попытался решить этот вопрос. Специалисты «Бекара» разработали концепцию превращения Выборгской стороны в зону деловой активности. Проведя маркетинговое исследование по перспективам развития недвижимости в районе, выявили перспективные сегменты и точки приложения инвестиционной активности. Даже перепрофилировали в бизнес-центры два промышленных здания. Но с самого начала было понятно, что невозможно «построить развитой капитализм в одном отдельно взятом бизнес-центре». Необходимо было развивать прилегающие территории. Параллельно с реализацией собственных офисных проектов «Бекар» предпринимал усилия по продвижению Выборгской стороны как новой зоны деловой активности, участвовал в реализации имущества завода «Русский дизель», проводил круглые столы с руководством расположенных здесь компаний.
Появились в городе и другие АРТ «нового типа». Основными игроками на рынке новых АРТ стали крупные фирмы: у них был опыт управленцев, необходимые связи, умение заинтересовать и привлечь инвесторов. На их стороне была поддержка вице-губернатора и председателя КУГИ Валерия Назарова. Но история совершила очередной виток.
Еще раз подумаем
На том самом заседании Правительства Санкт-Петербурга, с которого началась статья, в протокол было занесено: поручить КУГИ и Комитету по строительству в месячный срок провести анализ деятельности ранее созданных агентств и принять решение об их дальнейшем существовании. Все в свете той же концепции: «Нам посредники не нужны, нам нужны партнеры». Новое руководство города считает, и, вероятно, правильно, что, коли уж, частная компания берется за развитие территории, то она должна в это самое развитие вкладывать и собственные средства. А если собственных средств у компании не хватает даже на инвентаризацию территории, то и соваться не стоит. Потому как привлечь инвесторов на пустое место – дело весьма затруднительное. Инвесторы придут, но только в том случае, если увидят эффективность собственных вложений. А значит, АРТ необходимо иметь средства хотя бы на проведение инвентаризации территорий, предпроектные изыскания и подготовку документации.
По словам вице-губернатора Михаила Осеевского, на эти работы требуется 30 процентов от тех средств, которые предполагается затратить на развитие территории. В случае с «Измайловской перспективой» – это $30 млн.
А что думают по этому поводу главы районов города? Ведь именно они непосредственно сталкиваются с деятельностью АРТ. С вопросом мы обратились к главе ТУ Кировского района Андрею Филатову.
– Прежде всего, должен сказать, что на сегодня есть две идеологии, которые имеют право на существование. Идеология КУГИ и идеология Комитета по строительству. Какая из них лучше, какая правильнее, – покажет время. КУГИ продвигает вариант управляющей компании. Ее основная задача – это привлечение максимальных инвесторов и максимальных инвестиций для максимального развития территории. Она не вкладывает собственных средств, да такая задача перед ней и не ставится. Сама организация не является застройщиком, не занимается непосредственно строительством, инженерией, содержанием жилого фонда. Она должна привлекать на территорию деньги, для этого она и существует. В моем понимании идеология КУГИ такая.
Идеология Комитета по строительству: организация, приходящая на территорию для ее развития (как правило это – квартал), должна вкладывать собственные средства. Она может и привлекать инвесторов, согласовывать проекты развития, но все же главное для нее – самой непосредственно участвовать в развитии территории.
Позицию правительства выразил на заседании вице-губернатор Михаил Осеевский. Он уверен, что АРТ должен вложить в развитие территории не менее 30 процентов собственных средств. Ставя такую задачу, мы привлекаем крупных, надежных инвесторов.
Что касается опыта сотрудничества с агентствами развития территорий, то так уж сложилось, что у нас в основном работают строители. Это АРТ «Дачное», ему отдан 4-й квартал Дачного, «М-Индустрия» – 6-й квартал Ульянки, ЗАО «47 трест» – 1-й квартал Ульянки и «ЛЭК-Истейт» – 5-й квартал Дачного. Опыта работы с управляющими компаниями – нет. Но это не значит, что мы против сотрудничества с ними. Просто пока такие компании не проявляли интереса к нашему району. Хотя у нас территорий, требующих развития – непочатый край. Это и микрорайоны «хрущевок», и дома послевоенной застройки на Турбинке, есть и промзоны. И если появятся желающие развивать их, – будем рады.
Автор: Лилиана Глазова
рубрика:
Тенденции и прогнозы
