Земля совхозов пока неприкосновенна
23.02.2004
Курс нового петербургского правительства на прекращение уплотнительной застройки и «вывод» строителей на периферийные территории, похоже, приведет к появлению массы проблем. Причем как для застройщиков, так и для самого города.
Дело в том, что вдоль границ Петербурга расположены земли совхозов, а механизм их перевода в категорию земель, на которых может производиться строительство, фактически не разработан. И это может серьезно затормозить реализацию новой градостроительной политики властей, в основе которой – активное развитие жилищного строительства в «приграничных» районах.
Правил нет и не будет
Законов, регулирующих механизм подобного перевода, на сегодняшний день просто нет. Правда, существует соответствующий федеральный законопроект. Но он пока проходит длительные стадии обсуждения, и когда будет принят, неизвестно. Впрочем, даже будучи принят, всех проблем он все равно не решит, став своего рода «основой», отталкиваясь от которой, в регионах будут принимать уже свои городские законы, учитывающие местную специфику.
В КУГИ считают, что ничего страшного в этой ситуации нет, и ссылаются на то, что недавно вступивший в силу Закон «О регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» в числе прочих вопросов определяет и возможные формы изменения видов земельных участков, включая и перевод сельхозугодий в собственность города.
С КУГИ не согласны в Комитете по градостроительству и архитектуре. Так, главный специалист КГА Анна Катханова считает, что «четких правил перевода сельхозземель в участки под строительство у нас пока нет». А напротив, «есть много непонятных правовых моментов». На сегодняшний день при выдаче разрешений на разработку документации под застройку КГА руководствуется схемой Генплана. Анна Катханова считает, что необходима скорейшая разработка комплексной социально-экономической концепции, содержащей долгосрочный прогноз дальнейшего развития города. Это, считает она, позволит четко понять, что вообще нужно городу: где и сколько оставить сельхозугодий, а где построить жилые кварталы и предприятия, сколько земли «отойдет» под сопутствующую инфраструктуру.
Пока же чиновники и инвесторы просто не понимают друг друга. «Мы владеем участком земель, на которых расположен совхоз «Плодоягодный». Совхоз этот убыточен, никаких работ фактически не ведется. Я неоднократно обращался к властям по вопросу перевода этих земель под застройку. Есть компании, которые готовы вложить сюда хорошие деньги. Разовьется инфраструктура, появятся новые рабочие места. Но мне отказывают. Почему?» – недоумевает исполнительный директор ООО «Плодинвест» Иван Корнилов.
Город в блокаде
Но все это – общие рассуждения. Абсолютно неясным остается главный вопрос: как переводить сельхозугодья под застройку. Чиновники признают, что каких-либо конкретных правил здесь просто нет. А значит, ни о каком масштабном строительстве на периферии сегодня речи идти просто не может: совхозные земли (занимающие 15 процентов городской территории) опоясали город плотным кольцом, блокируя его дальнейшее развитие. То, что отсутствует необходимая нормативно-правовая база по их переводу под застройку – абсолютно неудивительно. Еще лет пять тому назад ни один чиновник и предположить не мог, что такой вопрос вообще может возникнуть. Строительный «бум» в те годы еще только набирал обороты, и свободных пятен под уплотнительную застройку было полно. Теперь ситуация резко изменилась, а ограничения на «уплотниловку», инициированные новым городским правительством, не оставляют времени на принятие взвешенного решения.
Но даже если предположить, что такое решение будет оперативно принято, то сразу встает другая проблема. Дело в том, что при «нарезке» земель совхозам и колхозам вариант застройки этих территорий не рассматривался. Соответственно, необходимая инфраструктура здесь отсутствует напрочь. А значит, ее создание целиком ложится на плечи застройщика. Затраты будут огромны, а прибыль минимальна. Так, проект компании «Петербургстрой Skanska» «Новая Скандинавия» оказался не столь рентабельным – 16 процентов – как раз из-за отсутствия на совхозной земле необходимой инфраструктуры. Каждый квадратный метр жилья «подорожал» на $187, вложенных в инфраструктуру. Иван Корнилов обращает внимание еще на один аспект проблемы: масса людей покупает мелкие наделы в 3-4 гектара, причем разрешения на такие покупки даются абсолютно бессистемно. В итоге большой «кусок» практически полностью окружен такими участками. «Теперь развивать здесь планомерно инфраструктуру практически не возможно – чужие земли кругом. Для самого города это крайне вредно. Никто не будет вкладывать деньги в такие «острова», – утверждает он.
Большинству инвесторов такой вариант, скорее всего, будет просто неинтересен. К тому же все построенные котельные, газовые и электроподстанции, а также систему канализации придется отдать в ведение компаний-монополистов, таких как Ленэнерго, Водоканал, Ленгаз. Вкладывать миллионы долларов в работы по созданию инфраструктуры, а затем «дарить» ее монополистам – вещь чрезвычайно обидная и явно несправедливая. И эта проблема, кстати, тоже требует решения со стороны городских властей.
А надо ли торопиться?
Вообще рынок продаж сельскохозяйственных земель стал активно развиваться в последние три-четыре года, сразу после того, как был принят новый Земельный кодекс.
«Я бы не стал драматизировать ситуацию вокруг проблем с переводом сельхозземель под застройку, – говорит заместитель генерального директора риэлтерской фирмы «Русский фонд недвижимости» Леонид Телегузов. – Просто рынок купли-продажи земли только начал формироваться, и сегодня здесь идут те же процессы, что десять лет назад наблюдались в промышленности. Это –трудности переходного периода, потом все наладится».
Короче говоря, городские власти, похоже, несколько поторопились с принятием радикальных мер в сфере «реформы» строительного комплекса. Прежде чем «сжигать мосты», ограничив ту же уплотнительную застройку, следовало создать все условия для развития строительства в «указанных» городским правительством направлениях. Говорить об освоении периферии и увеличении объемов жилой застройки до 2 млн кв. метров уже в этом году, не решив целый комплекс сопутствующих важнейших вопросов, было, мягко говоря, несколько преждевременным.
Автор: Игорь Черевко
Дело в том, что вдоль границ Петербурга расположены земли совхозов, а механизм их перевода в категорию земель, на которых может производиться строительство, фактически не разработан. И это может серьезно затормозить реализацию новой градостроительной политики властей, в основе которой – активное развитие жилищного строительства в «приграничных» районах.
Правил нет и не будет
Законов, регулирующих механизм подобного перевода, на сегодняшний день просто нет. Правда, существует соответствующий федеральный законопроект. Но он пока проходит длительные стадии обсуждения, и когда будет принят, неизвестно. Впрочем, даже будучи принят, всех проблем он все равно не решит, став своего рода «основой», отталкиваясь от которой, в регионах будут принимать уже свои городские законы, учитывающие местную специфику.
В КУГИ считают, что ничего страшного в этой ситуации нет, и ссылаются на то, что недавно вступивший в силу Закон «О регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге» в числе прочих вопросов определяет и возможные формы изменения видов земельных участков, включая и перевод сельхозугодий в собственность города.
С КУГИ не согласны в Комитете по градостроительству и архитектуре. Так, главный специалист КГА Анна Катханова считает, что «четких правил перевода сельхозземель в участки под строительство у нас пока нет». А напротив, «есть много непонятных правовых моментов». На сегодняшний день при выдаче разрешений на разработку документации под застройку КГА руководствуется схемой Генплана. Анна Катханова считает, что необходима скорейшая разработка комплексной социально-экономической концепции, содержащей долгосрочный прогноз дальнейшего развития города. Это, считает она, позволит четко понять, что вообще нужно городу: где и сколько оставить сельхозугодий, а где построить жилые кварталы и предприятия, сколько земли «отойдет» под сопутствующую инфраструктуру.
Пока же чиновники и инвесторы просто не понимают друг друга. «Мы владеем участком земель, на которых расположен совхоз «Плодоягодный». Совхоз этот убыточен, никаких работ фактически не ведется. Я неоднократно обращался к властям по вопросу перевода этих земель под застройку. Есть компании, которые готовы вложить сюда хорошие деньги. Разовьется инфраструктура, появятся новые рабочие места. Но мне отказывают. Почему?» – недоумевает исполнительный директор ООО «Плодинвест» Иван Корнилов.
Город в блокаде
Но все это – общие рассуждения. Абсолютно неясным остается главный вопрос: как переводить сельхозугодья под застройку. Чиновники признают, что каких-либо конкретных правил здесь просто нет. А значит, ни о каком масштабном строительстве на периферии сегодня речи идти просто не может: совхозные земли (занимающие 15 процентов городской территории) опоясали город плотным кольцом, блокируя его дальнейшее развитие. То, что отсутствует необходимая нормативно-правовая база по их переводу под застройку – абсолютно неудивительно. Еще лет пять тому назад ни один чиновник и предположить не мог, что такой вопрос вообще может возникнуть. Строительный «бум» в те годы еще только набирал обороты, и свободных пятен под уплотнительную застройку было полно. Теперь ситуация резко изменилась, а ограничения на «уплотниловку», инициированные новым городским правительством, не оставляют времени на принятие взвешенного решения.
Но даже если предположить, что такое решение будет оперативно принято, то сразу встает другая проблема. Дело в том, что при «нарезке» земель совхозам и колхозам вариант застройки этих территорий не рассматривался. Соответственно, необходимая инфраструктура здесь отсутствует напрочь. А значит, ее создание целиком ложится на плечи застройщика. Затраты будут огромны, а прибыль минимальна. Так, проект компании «Петербургстрой Skanska» «Новая Скандинавия» оказался не столь рентабельным – 16 процентов – как раз из-за отсутствия на совхозной земле необходимой инфраструктуры. Каждый квадратный метр жилья «подорожал» на $187, вложенных в инфраструктуру. Иван Корнилов обращает внимание еще на один аспект проблемы: масса людей покупает мелкие наделы в 3-4 гектара, причем разрешения на такие покупки даются абсолютно бессистемно. В итоге большой «кусок» практически полностью окружен такими участками. «Теперь развивать здесь планомерно инфраструктуру практически не возможно – чужие земли кругом. Для самого города это крайне вредно. Никто не будет вкладывать деньги в такие «острова», – утверждает он.
Большинству инвесторов такой вариант, скорее всего, будет просто неинтересен. К тому же все построенные котельные, газовые и электроподстанции, а также систему канализации придется отдать в ведение компаний-монополистов, таких как Ленэнерго, Водоканал, Ленгаз. Вкладывать миллионы долларов в работы по созданию инфраструктуры, а затем «дарить» ее монополистам – вещь чрезвычайно обидная и явно несправедливая. И эта проблема, кстати, тоже требует решения со стороны городских властей.
А надо ли торопиться?
Вообще рынок продаж сельскохозяйственных земель стал активно развиваться в последние три-четыре года, сразу после того, как был принят новый Земельный кодекс.
«Я бы не стал драматизировать ситуацию вокруг проблем с переводом сельхозземель под застройку, – говорит заместитель генерального директора риэлтерской фирмы «Русский фонд недвижимости» Леонид Телегузов. – Просто рынок купли-продажи земли только начал формироваться, и сегодня здесь идут те же процессы, что десять лет назад наблюдались в промышленности. Это –трудности переходного периода, потом все наладится».
Короче говоря, городские власти, похоже, несколько поторопились с принятием радикальных мер в сфере «реформы» строительного комплекса. Прежде чем «сжигать мосты», ограничив ту же уплотнительную застройку, следовало создать все условия для развития строительства в «указанных» городским правительством направлениях. Говорить об освоении периферии и увеличении объемов жилой застройки до 2 млн кв. метров уже в этом году, не решив целый комплекс сопутствующих важнейших вопросов, было, мягко говоря, несколько преждевременным.
Автор: Игорь Черевко
рубрика:
Круглый стол
