ПИФам предрекают бурное развитие
08.03.2004
Управляющая компания Промышленно-строительного банка планирует в течение 2004 года сформировать и зарегистрировать в ФКЦБ три закрытых паевых инвестиционных фонда недвижимости (ЗПИФ). Первый из них – «Жилая недвижимость» – вероятно, уже в мае приступит к инвестициям в строительство жилья в Санкт-Петербурге. Как говорят в УК ПСБ, актив фонда составит 300 млн рублей, итоговая доходность пая будет не ниже 35-40 процентов в долларовом эквиваленте.
Все три фонда будут узкоспециализированными. Первый, как было сказано, займется инвестициями в строящееся жилье. Специализация второго и третьего – вложения средств в коммерческую и загородную недвижимость соответственно, что вызвано разными правилами игры на каждом из указанных сегментов рынка.
ЭСОН – это не «мулька»
Генеральный директор управляющей компании ПСБ Андрей Белявский считает ЗПИФы удобным и эффективным финансовым инструментом для строительных компаний. По его словам, в лице управляющей компании застройщики получают крупного институционального инвестора, способного вкладывать в строительство жилья значительные средства. Кроме того, работать с одним соинвестором гораздо проще и дешевле, чем обеспечивать сопровождение тысяч дольщиков, которые, кстати, «отъедают» приличную часть доходности инвестиционных проектов.
На сегодня в списке УК ПСБ в качестве потенциальных адресатов инвестиций фигурируют порядка 12 строительных компаний. «Мы нашли со строителями точки соприкосновения, предварительные формы сотрудничества и обоюдный интерес, – рассказывает Андрей Белявский. – После того как наш фонд в соответствии с законодательством будет официально зарегистрирован в ФКЦБ и сформирован, мы приступим к управлению активами ЗПИФа. Соответственно займемся приобретением на баланс фонда конкретных объектов недвижимости у конкретных застройщиков».
К таким «конкретным застройщикам» относятся только те компании, которые соответствуют ряду критериев, являющихся неотъемлемой частью политики риск-менеджмента УК ПСБ. В частности, деятельность строительных фирм должна быть максимально понятной и прозрачной для управляющей компании. Наряду с этим застройщик должен обязательно входить в число строительных организаций, прошедших экспертизу ЭСОН. Тем самым подтверждается мнение генерального директора этой организации Михаила Викторова, сказавшего как-то в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника», что экспертиза ЭСОН – это не просто бр’нд или «мулька», используемая строителями в рекламных целях, а реальная возможность привлечь дополнительные средства.
Прекрасная альтернатива
Помимо застройщиков фонд «Жилая недвижимость» (впрочем, как и все создаваемые ЗПИФы) будет интересен, очевидно, и частным инвесторам, которые самостоятельно вкладывают свои средства в строительство жилья с целью получения прибыли (напомним, в 2003 году на первичном рынке Санкт-Петербурга цены выросли на 35-40 процентов). По данным аналитиков корпорации «Петербургская Недвижимость», если в 2002 году только 3-5 процентов строящихся квартир приобреталось для последующей перепродажи, то в 2003 – уже 10 процентов. Хотя по другим оценкам, доля подобных операций от 15 до 25 процентов по различным объектом.
По мнению Андрея Белявского, для таких инвесторов ЗПИФы будут прекрасной альтернативой собственным действиям по выбору партнера, объекта и осуществлению инвестиций в целом. Как правило, сегодня этот процесс сопровождается различными рисками, связанными, например, со срывом сроков строительства или неправильным юридическим оформлением документов. УК ПСБ готова взять на себя абсолютно все инвестиционные риски и осуществлять контроль за поэтапностью и качеством строительства. Кроме того, говорит г-н Белявский, частному инвестору в случае необходимости гораздо проще оформить сделку купли-продажи ценных бумаг – паев (законодательство разрешает их вторичное обращение), нежели пройти весь алгоритм оформления договора долевого участия или инвестиционного контракта. Кстати, один пай в фонде «Жилая недвижимость» будет стоить 100 тыс. рублей, минимальная сумма приобретения паев на этапе формирования фонда – 1 млн рублей.
Как утверждает управляющий директор по прямым инвестициям УК ПСБ Дмитрий Кожевников, ЗПИФы могут быть интересны для инвесторов и с точки зрения обеспечения надежности фондов. «Во-первых, вся приобретаемая на баланс фонда недвижимость страхуется, – поясняет г-н Кожевников, – и в случае, скажем, банкротства застройщика или срывов сроков строительства затраты инвесторов полностью возмещаются. Страховые компании готовы в этом участвовать. Во-вторых, ЗПИФы, как и другие работающие на рынке ценных бумаг фонды, в соответствии с законодательством проверяются аудиторами. Помимо этого, существует спецдепозитарий и реестродержатель. То есть вся инфраструктура фонда направлена на то, чтобы контролировать действия управляющей компании и защищать права пайщиков».
Оптимизация налогов
Закрытые ПИФы недвижимости не только являются привлекательными для инвесторов с точки зрения извлечения прибыли, но и представляют собой эффективный инструмент для так называемой легитимной «оптимизации» процесса налогообложения. По словам Андрея Белявского, по закону паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами, поэтому для них предусмотрены некоторые налоговые льготы. «Сейчас фонды абсолютно точно не платят налог на прибыль, – разъясняет г-н Белявский. – Готовятся поправки в налоговое законодательство относительно налога на имущество. Несколько сложнее ситуация с НДС. Но в целом государство заинтересовано решить проблемы в части налогообложения, чтобы обеспечить развитие такого инструмента как ЗПИФы недвижимости, которые могут привлечь сбережения граждан для последующих инвестиций, например, в сектор строительства типового жилья или в сферу жилищно-коммунального хозяйства».
По данным «Строительного Еженедельника», соответствующий пакет изменений в законодательство сейчас готовится в недрах администрации Президента РФ, ФКЦБ и профильных министерствах российского правительства, и, возможно, к лету текущего года необходимые изменения будут приняты Госдумой РФ. Как только это произойдет, эксперты предрекают рынку паевых инвестиционных фондов недвижимости бурный рост. Некоторые специалисты говорят о создании в течение 2004 года в масштабах России (в основном в Москве и в Санкт-Петербурге) около 15 подобных фондов.
Автор: Андрей Теплоухов
Все три фонда будут узкоспециализированными. Первый, как было сказано, займется инвестициями в строящееся жилье. Специализация второго и третьего – вложения средств в коммерческую и загородную недвижимость соответственно, что вызвано разными правилами игры на каждом из указанных сегментов рынка.
ЭСОН – это не «мулька»
Генеральный директор управляющей компании ПСБ Андрей Белявский считает ЗПИФы удобным и эффективным финансовым инструментом для строительных компаний. По его словам, в лице управляющей компании застройщики получают крупного институционального инвестора, способного вкладывать в строительство жилья значительные средства. Кроме того, работать с одним соинвестором гораздо проще и дешевле, чем обеспечивать сопровождение тысяч дольщиков, которые, кстати, «отъедают» приличную часть доходности инвестиционных проектов.
На сегодня в списке УК ПСБ в качестве потенциальных адресатов инвестиций фигурируют порядка 12 строительных компаний. «Мы нашли со строителями точки соприкосновения, предварительные формы сотрудничества и обоюдный интерес, – рассказывает Андрей Белявский. – После того как наш фонд в соответствии с законодательством будет официально зарегистрирован в ФКЦБ и сформирован, мы приступим к управлению активами ЗПИФа. Соответственно займемся приобретением на баланс фонда конкретных объектов недвижимости у конкретных застройщиков».
К таким «конкретным застройщикам» относятся только те компании, которые соответствуют ряду критериев, являющихся неотъемлемой частью политики риск-менеджмента УК ПСБ. В частности, деятельность строительных фирм должна быть максимально понятной и прозрачной для управляющей компании. Наряду с этим застройщик должен обязательно входить в число строительных организаций, прошедших экспертизу ЭСОН. Тем самым подтверждается мнение генерального директора этой организации Михаила Викторова, сказавшего как-то в беседе с корреспондентом «Строительного Еженедельника», что экспертиза ЭСОН – это не просто бр’нд или «мулька», используемая строителями в рекламных целях, а реальная возможность привлечь дополнительные средства.
Прекрасная альтернатива
Помимо застройщиков фонд «Жилая недвижимость» (впрочем, как и все создаваемые ЗПИФы) будет интересен, очевидно, и частным инвесторам, которые самостоятельно вкладывают свои средства в строительство жилья с целью получения прибыли (напомним, в 2003 году на первичном рынке Санкт-Петербурга цены выросли на 35-40 процентов). По данным аналитиков корпорации «Петербургская Недвижимость», если в 2002 году только 3-5 процентов строящихся квартир приобреталось для последующей перепродажи, то в 2003 – уже 10 процентов. Хотя по другим оценкам, доля подобных операций от 15 до 25 процентов по различным объектом.
По мнению Андрея Белявского, для таких инвесторов ЗПИФы будут прекрасной альтернативой собственным действиям по выбору партнера, объекта и осуществлению инвестиций в целом. Как правило, сегодня этот процесс сопровождается различными рисками, связанными, например, со срывом сроков строительства или неправильным юридическим оформлением документов. УК ПСБ готова взять на себя абсолютно все инвестиционные риски и осуществлять контроль за поэтапностью и качеством строительства. Кроме того, говорит г-н Белявский, частному инвестору в случае необходимости гораздо проще оформить сделку купли-продажи ценных бумаг – паев (законодательство разрешает их вторичное обращение), нежели пройти весь алгоритм оформления договора долевого участия или инвестиционного контракта. Кстати, один пай в фонде «Жилая недвижимость» будет стоить 100 тыс. рублей, минимальная сумма приобретения паев на этапе формирования фонда – 1 млн рублей.
Как утверждает управляющий директор по прямым инвестициям УК ПСБ Дмитрий Кожевников, ЗПИФы могут быть интересны для инвесторов и с точки зрения обеспечения надежности фондов. «Во-первых, вся приобретаемая на баланс фонда недвижимость страхуется, – поясняет г-н Кожевников, – и в случае, скажем, банкротства застройщика или срывов сроков строительства затраты инвесторов полностью возмещаются. Страховые компании готовы в этом участвовать. Во-вторых, ЗПИФы, как и другие работающие на рынке ценных бумаг фонды, в соответствии с законодательством проверяются аудиторами. Помимо этого, существует спецдепозитарий и реестродержатель. То есть вся инфраструктура фонда направлена на то, чтобы контролировать действия управляющей компании и защищать права пайщиков».
Оптимизация налогов
Закрытые ПИФы недвижимости не только являются привлекательными для инвесторов с точки зрения извлечения прибыли, но и представляют собой эффективный инструмент для так называемой легитимной «оптимизации» процесса налогообложения. По словам Андрея Белявского, по закону паевые инвестиционные фонды не являются юридическими лицами, поэтому для них предусмотрены некоторые налоговые льготы. «Сейчас фонды абсолютно точно не платят налог на прибыль, – разъясняет г-н Белявский. – Готовятся поправки в налоговое законодательство относительно налога на имущество. Несколько сложнее ситуация с НДС. Но в целом государство заинтересовано решить проблемы в части налогообложения, чтобы обеспечить развитие такого инструмента как ЗПИФы недвижимости, которые могут привлечь сбережения граждан для последующих инвестиций, например, в сектор строительства типового жилья или в сферу жилищно-коммунального хозяйства».
По данным «Строительного Еженедельника», соответствующий пакет изменений в законодательство сейчас готовится в недрах администрации Президента РФ, ФКЦБ и профильных министерствах российского правительства, и, возможно, к лету текущего года необходимые изменения будут приняты Госдумой РФ. Как только это произойдет, эксперты предрекают рынку паевых инвестиционных фондов недвижимости бурный рост. Некоторые специалисты говорят о создании в течение 2004 года в масштабах России (в основном в Москве и в Санкт-Петербурге) около 15 подобных фондов.
Автор: Андрей Теплоухов
рубрика:
Тенденции и перспективы
