Мы на стороне застройщика
28.03.2004
В Комитете по строительству выделен блок перспективного развития территорий (подробнее о новой структуре комитета читайте на стр. 5).
В блок входит Управление перспективного развития (новые территории) и Отдел целевых программ (территории, застроенные домами первых массовых серий, ветхим и аварийным жильем, а также депрессивные территории). Основные задачи блока – гармоничное развитие городских территорий без дефицита инженерных мощностей, участие в подготовке градостроительных и инвестиционных концепций, а также подготовка и организация справедливого и открытого конкурса по застройке территорий. Курирующий данный блок Роман Филимонов, заместитель председателя Комитета по строительству, дал эксклюзивное интервью газете «Строительный Еженедельник».
– Направление развития территорий существовало в Комитете по строительству и раньше. Что уже сделано, что предстоит сделать?
– Конечно, блок сформирован не на пустом месте. До нас была начата работа по подготовке территорий. Она велась на базе кварталов. Сегодня мы стараемся укрупнить задачу, чтобы территории развивались на базе не только кварталов, но и целых районов. Продолжая работу, мы решаем комплексную задачу по развитию территорий, начиная от формирования проекта застройки и заканчивая непосредственно инженерной подготовкой квартала или территории.
– Каковы будут первые шаги, первые проекты?
– Наша первоочередная задача состоит в подготовке территорий для торгов. Чтобы обеспечить непрерывное развитие строительного рынка, идет подготовка территорий по так называемому короткому пакету (см. об этом материал на стр. 10. – Прим. ред.). В ближайшее время планируется выставить на торги: квартал в СПЧ, квартал в Коломягах, ряд других территорий в северном направлении. В дальнейшем мы планируем подключить к застройке Юго-Запад (естественно, после окончания строительства очистных сооружений). Продолжаем работу по завершению инженерного обеспечения Крестовского острова, по расселению ветхого и старого фонда на этой территории. Кроме того, принимаем активное участие в разработке программ по тепло-, газо-, электроснабжению города до 2010 года. Не забывается и вопрос размещения объектов соцкультбыта, объектов транспортной инфраструктуры.
– Во время одного из своих объездов губернатор дала поручение в кратчайшие сроки выставить на торги территорию, где находится один из самых больших недостроев города – комплекс
ГИДУВ (проспект Просвещения, между улицами Руднева и Кустодиева).
– Квартал уже передан для подготовки к торгам. Уверен, что на первых торгах он будет предложен инвесторам. На сегодня это – наиболее подготовленный квартал. Здесь решены все правовые и инженерные проблемы. Думаю, что этот квартал на первых торгах будет наиболее интересен инвесторам.
– Для такой большой территории, вероятно, самой большой проблемой является ее инженерное обеспечение. Этот вопрос решен?
– Инженерное обеспечение безусловно есть. Есть вопросы, которые требуют доработки, и они будут решены к моменту окончания строительства жилых домов и коммерческих помещений на данной территории. Если принять срок строительства в два-три года, то вопрос инженерного обеспечения точно будет решен. Когда-то ведь этот квартал проектировали (пусть и под медицинские нужды), и нагрузки были рассчитаны. Причем с запасом.
– А как быть с вопросом слабости сетей?
– Вопрос слабости сетей – это вопрос эксплуатирующих организаций. Имея опыт работы в ГУП «ТЭК СПб», я могу сказать, что проектная мощность котельных может отличаться до 70 процентов от выдаваемых застройщикам в технических условиях. Например, котельная на Черной речке работает всего на 30 процентов. Если провести правильную реконструкцию или правильно эксплуатировать оборудование, то вопросов с дефицитом тепла и других энергоресурсов не будет ни на территории
ГИДУВ, ни на других территориях, которые сегодня мы готовим на торги.
– То есть, Комитет по строительству контролирует вопрос инженерной инфраструктуры?
– Комитет по строительству выступал и выступает на стороне застройщика. Мы, когда это необходимо, всегда готовы решить вопрос с монополистами о вложении их средств в инфраструктуру либо же включаем эти средства в «Адресную программу капитальных вложений» (АПКВ). Куда всегда идет инвестор, если у него что-то не получается с монополистами? Конечно, в наш комитет, а не в профильный Комитет по энергетике. Именно нас он просит помочь решить вопросы инженерного обеспечения, и наш комитет, как правило, эти вопросы решает.
– Острой является проблема инженерной инфраструктуры в сложившихся кварталах. Один дом отапливается хорошо, другой плохо. На ваш взгляд, как можно решать эту проблему?
– Бывает, что дом стоит первым в цепочке, забирает львиную долю тепла, а в других домах идет «недотоп». Если неправильно сделан индивидуальный тепловой пункт, а котельная не обеспечивает необходимых параметров в сети, – естественно возникает перекос: основное тепло уходит на первый дом, последующие постройки его недополучают. Это вопрос эксплуатирующих организаций, и эту проблему надо решать через установку в домах индивидуальных тепловых пунктов и счетчиков. В этом случае можно предъявить претензии к эксплуатирующей организации, такие прецеденты уже были со стороны ЖСК и кондоминиумов, и вопрос решался в течение недели.
– А каким образом Комитет по строительству контролирует вопрос достаточности энергетических мощностей при строительстве новых домов?
– Комитет не выдает разрешений на подключение к источникам, мы разрешаем строительство. А обеспеченность пятна энергоресурсами определяют эксплуатирующие организации. Пятно не выдается, если оно не обеспечено необходимыми энергоносителями. А когда застройщик получает технические условия, а потом говорит, что он их выполнить не может, это зачастую является лукавством.
– А с какими трудностями вы уже столкнулись в реализации программы реконструкции хрущевок и ветхого фонда?
– У меня, например, вызвало большое удивление, что инвесторы, у которых в инвестиционных условиях существуют обязательства по ремонту близлежащих домов, не знают порядка согласования документации и проведения работ. Вице-губернатором Александром Вахмистровым подписан приказ по Комитету по строительству о регламенте проведения данного вида работ, который выгоден и застройщику, и жителям близлежащих домов. Регламент в пользу жителей решает вопросы реконструкции жилых домов, но могу сказать, что, решая этот вопрос, мы решаем и вопросы инвестора. В частности, у него не будет проблем, не будет демонстраций жителей, у которых возникнет понимание, что за счет строительства они улучшают свою среду обитания.
– То есть комитет пытается максимально систематизировать и отрегулировать процессы, связанные со строительством и реконструкцией в сложившихся кварталах?
– Более того, могу сказать, что средства, на которые инвестор должен провести работы, – это государственные средства, и мы обязываем инвестора проводить открытые торги на выполнение данных работ. Это – цивилизованный подход, а у инвестора не будет проблем с зачетом работ в счет инвестиционных условий. Кроме того, в случае нехватки инвесторских средств, мы получаем ПСД и можем заказать деньги в АПКВ, или же район в дальнейшем сможет запросить эти средства из бюджета для окончания санации квартала. То есть, работая по этим правилам, инвестор избавится от массы проблем.
– А как вы видите развитие новых территорий, по какому принципу будет осуществляться их развитие и застройка?
– Можно говорить и о квартальной застройке, и о пообъектовой застройке. Город выбирает территорию, разрабатывает ее назначение, решает вопросы по инженерному обеспечению (как на уровне отдельных проектов, так и на уровне воплощения в жизнь всей квартальной концепции). После этого территория станет значительно привлекательнее для инвесторов. Конечно, мы готовы предлагать застройщикам и целые кварталы, но они и стоить будут очень дорого. Есть ли в городе компании, готовые выкупить целый инженерно подготовленный и концептуально проработанный квартал?
– Как сделать, чтобы территория, разделенная на лоты и проданная разным инвесторам, по окончании строительства стала цельным микрорайоном?
– Вопрос о застройке квартала, конечно же, будет решен комплексно. Будет определено, какой объем жилья и помещений другого назначения можно построить, сколько необходимо детских садов, школ, объектов соцкультбыта... Если раньше инвестор выполнял функции города, то сегодня город будет самостоятельно проводить эти работы.
– Город в состоянии поспевать за темпами коммерческого строительства, и общественные объекты будут вводиться вовремя?
– Сегодня отчисления на инфраструктуру составляют в среднем 100 долларов с построенного квадратного метра жилья. Некоторое время назад эта сумма была значительно меньше, поэтому денег на школы, детские сады, поликлиники, конечно, не хватало. Теперь такой проблемы не будет. Безусловно, будет какой-то переходный период. Но город уже сегодня вкладывает полученные средства в развитие инженерной и социальной инфраструктуры новых территорий.
– А как вы относитесь к существующей системе агентств по развитию территорий?
– Мы недавно обсуждали этот вопрос в КУГИ. Агентства, безусловно, нужны. Но они не должны выполнять те функции, которые возложены на инвестора, на Комитет по строительству, на город. Поэтому наше совместное с КУГИ мнение – нецелесообразно создавать такие агентства на новых территориях, на территориях реконструкции жилья. Надо запускать агентства в утративших свою актуальность и свое назначение промышленных зонах.
А сегодня под вывеской АРТ инвестор порой просто пытается застолбить участки земли. Агентствами должны быть девелоперы, имеющие достаточно средств на решение вопросов с собственниками. АРТ должно обеспечивать скупку территорий и их последующее развитие. И чтобы помогать решать проблему перепрофилирования промышленных зон, мы готовы дать инвестору возможность действовать от имени города.
Автор: Дмитрий Боголюбов
В блок входит Управление перспективного развития (новые территории) и Отдел целевых программ (территории, застроенные домами первых массовых серий, ветхим и аварийным жильем, а также депрессивные территории). Основные задачи блока – гармоничное развитие городских территорий без дефицита инженерных мощностей, участие в подготовке градостроительных и инвестиционных концепций, а также подготовка и организация справедливого и открытого конкурса по застройке территорий. Курирующий данный блок Роман Филимонов, заместитель председателя Комитета по строительству, дал эксклюзивное интервью газете «Строительный Еженедельник».
– Направление развития территорий существовало в Комитете по строительству и раньше. Что уже сделано, что предстоит сделать?
– Конечно, блок сформирован не на пустом месте. До нас была начата работа по подготовке территорий. Она велась на базе кварталов. Сегодня мы стараемся укрупнить задачу, чтобы территории развивались на базе не только кварталов, но и целых районов. Продолжая работу, мы решаем комплексную задачу по развитию территорий, начиная от формирования проекта застройки и заканчивая непосредственно инженерной подготовкой квартала или территории.
– Каковы будут первые шаги, первые проекты?
– Наша первоочередная задача состоит в подготовке территорий для торгов. Чтобы обеспечить непрерывное развитие строительного рынка, идет подготовка территорий по так называемому короткому пакету (см. об этом материал на стр. 10. – Прим. ред.). В ближайшее время планируется выставить на торги: квартал в СПЧ, квартал в Коломягах, ряд других территорий в северном направлении. В дальнейшем мы планируем подключить к застройке Юго-Запад (естественно, после окончания строительства очистных сооружений). Продолжаем работу по завершению инженерного обеспечения Крестовского острова, по расселению ветхого и старого фонда на этой территории. Кроме того, принимаем активное участие в разработке программ по тепло-, газо-, электроснабжению города до 2010 года. Не забывается и вопрос размещения объектов соцкультбыта, объектов транспортной инфраструктуры.
– Во время одного из своих объездов губернатор дала поручение в кратчайшие сроки выставить на торги территорию, где находится один из самых больших недостроев города – комплекс
ГИДУВ (проспект Просвещения, между улицами Руднева и Кустодиева).
– Квартал уже передан для подготовки к торгам. Уверен, что на первых торгах он будет предложен инвесторам. На сегодня это – наиболее подготовленный квартал. Здесь решены все правовые и инженерные проблемы. Думаю, что этот квартал на первых торгах будет наиболее интересен инвесторам.
– Для такой большой территории, вероятно, самой большой проблемой является ее инженерное обеспечение. Этот вопрос решен?
– Инженерное обеспечение безусловно есть. Есть вопросы, которые требуют доработки, и они будут решены к моменту окончания строительства жилых домов и коммерческих помещений на данной территории. Если принять срок строительства в два-три года, то вопрос инженерного обеспечения точно будет решен. Когда-то ведь этот квартал проектировали (пусть и под медицинские нужды), и нагрузки были рассчитаны. Причем с запасом.
– А как быть с вопросом слабости сетей?
– Вопрос слабости сетей – это вопрос эксплуатирующих организаций. Имея опыт работы в ГУП «ТЭК СПб», я могу сказать, что проектная мощность котельных может отличаться до 70 процентов от выдаваемых застройщикам в технических условиях. Например, котельная на Черной речке работает всего на 30 процентов. Если провести правильную реконструкцию или правильно эксплуатировать оборудование, то вопросов с дефицитом тепла и других энергоресурсов не будет ни на территории
ГИДУВ, ни на других территориях, которые сегодня мы готовим на торги.
– То есть, Комитет по строительству контролирует вопрос инженерной инфраструктуры?
– Комитет по строительству выступал и выступает на стороне застройщика. Мы, когда это необходимо, всегда готовы решить вопрос с монополистами о вложении их средств в инфраструктуру либо же включаем эти средства в «Адресную программу капитальных вложений» (АПКВ). Куда всегда идет инвестор, если у него что-то не получается с монополистами? Конечно, в наш комитет, а не в профильный Комитет по энергетике. Именно нас он просит помочь решить вопросы инженерного обеспечения, и наш комитет, как правило, эти вопросы решает.
– Острой является проблема инженерной инфраструктуры в сложившихся кварталах. Один дом отапливается хорошо, другой плохо. На ваш взгляд, как можно решать эту проблему?
– Бывает, что дом стоит первым в цепочке, забирает львиную долю тепла, а в других домах идет «недотоп». Если неправильно сделан индивидуальный тепловой пункт, а котельная не обеспечивает необходимых параметров в сети, – естественно возникает перекос: основное тепло уходит на первый дом, последующие постройки его недополучают. Это вопрос эксплуатирующих организаций, и эту проблему надо решать через установку в домах индивидуальных тепловых пунктов и счетчиков. В этом случае можно предъявить претензии к эксплуатирующей организации, такие прецеденты уже были со стороны ЖСК и кондоминиумов, и вопрос решался в течение недели.
– А каким образом Комитет по строительству контролирует вопрос достаточности энергетических мощностей при строительстве новых домов?
– Комитет не выдает разрешений на подключение к источникам, мы разрешаем строительство. А обеспеченность пятна энергоресурсами определяют эксплуатирующие организации. Пятно не выдается, если оно не обеспечено необходимыми энергоносителями. А когда застройщик получает технические условия, а потом говорит, что он их выполнить не может, это зачастую является лукавством.
– А с какими трудностями вы уже столкнулись в реализации программы реконструкции хрущевок и ветхого фонда?
– У меня, например, вызвало большое удивление, что инвесторы, у которых в инвестиционных условиях существуют обязательства по ремонту близлежащих домов, не знают порядка согласования документации и проведения работ. Вице-губернатором Александром Вахмистровым подписан приказ по Комитету по строительству о регламенте проведения данного вида работ, который выгоден и застройщику, и жителям близлежащих домов. Регламент в пользу жителей решает вопросы реконструкции жилых домов, но могу сказать, что, решая этот вопрос, мы решаем и вопросы инвестора. В частности, у него не будет проблем, не будет демонстраций жителей, у которых возникнет понимание, что за счет строительства они улучшают свою среду обитания.
– То есть комитет пытается максимально систематизировать и отрегулировать процессы, связанные со строительством и реконструкцией в сложившихся кварталах?
– Более того, могу сказать, что средства, на которые инвестор должен провести работы, – это государственные средства, и мы обязываем инвестора проводить открытые торги на выполнение данных работ. Это – цивилизованный подход, а у инвестора не будет проблем с зачетом работ в счет инвестиционных условий. Кроме того, в случае нехватки инвесторских средств, мы получаем ПСД и можем заказать деньги в АПКВ, или же район в дальнейшем сможет запросить эти средства из бюджета для окончания санации квартала. То есть, работая по этим правилам, инвестор избавится от массы проблем.
– А как вы видите развитие новых территорий, по какому принципу будет осуществляться их развитие и застройка?
– Можно говорить и о квартальной застройке, и о пообъектовой застройке. Город выбирает территорию, разрабатывает ее назначение, решает вопросы по инженерному обеспечению (как на уровне отдельных проектов, так и на уровне воплощения в жизнь всей квартальной концепции). После этого территория станет значительно привлекательнее для инвесторов. Конечно, мы готовы предлагать застройщикам и целые кварталы, но они и стоить будут очень дорого. Есть ли в городе компании, готовые выкупить целый инженерно подготовленный и концептуально проработанный квартал?
– Как сделать, чтобы территория, разделенная на лоты и проданная разным инвесторам, по окончании строительства стала цельным микрорайоном?
– Вопрос о застройке квартала, конечно же, будет решен комплексно. Будет определено, какой объем жилья и помещений другого назначения можно построить, сколько необходимо детских садов, школ, объектов соцкультбыта... Если раньше инвестор выполнял функции города, то сегодня город будет самостоятельно проводить эти работы.
– Город в состоянии поспевать за темпами коммерческого строительства, и общественные объекты будут вводиться вовремя?
– Сегодня отчисления на инфраструктуру составляют в среднем 100 долларов с построенного квадратного метра жилья. Некоторое время назад эта сумма была значительно меньше, поэтому денег на школы, детские сады, поликлиники, конечно, не хватало. Теперь такой проблемы не будет. Безусловно, будет какой-то переходный период. Но город уже сегодня вкладывает полученные средства в развитие инженерной и социальной инфраструктуры новых территорий.
– А как вы относитесь к существующей системе агентств по развитию территорий?
– Мы недавно обсуждали этот вопрос в КУГИ. Агентства, безусловно, нужны. Но они не должны выполнять те функции, которые возложены на инвестора, на Комитет по строительству, на город. Поэтому наше совместное с КУГИ мнение – нецелесообразно создавать такие агентства на новых территориях, на территориях реконструкции жилья. Надо запускать агентства в утративших свою актуальность и свое назначение промышленных зонах.
А сегодня под вывеской АРТ инвестор порой просто пытается застолбить участки земли. Агентствами должны быть девелоперы, имеющие достаточно средств на решение вопросов с собственниками. АРТ должно обеспечивать скупку территорий и их последующее развитие. И чтобы помогать решать проблему перепрофилирования промышленных зон, мы готовы дать инвестору возможность действовать от имени города.
Автор: Дмитрий Боголюбов
рубрика:
Точка зрения
