Мы можем догнать Японию по «пузырям»

Не так давно глава Минэкономразвития Герман Греф заявил, что российская экономика страдает от отсутствия инвестиционного спроса и дефицита инвестиционных идей. Вследствие этого страна не сможет сейчас переварить сформировавшийся в нашей экономике значительный поток инвестиций. В этой связи существует очевидная опасность перегрева традиционных для денежных вливаний «прибежищ» – фондового рынка и рынка недвижимости. Не секрет, что в настоящее время экономические показатели указанных сегментов отечественной экономики, преодолевших фактически полностью последствия кризиса 1998 года, растут угрожающе стремительными темпами. По мнению Грефа, такие инвестиционные перекосы непременно приводят к серьезным проблемам сначала в финансовом секторе, а затем во всей экономике. В качестве примера руководитель Минэкономразвития привел Японию, которая в 1980-х годах столкнулась с бурным ростом на фондовом рынке и рынке недвижимости, но из-за несбалансированной политики ценовой «пузырь» на этих рынках лопнул, спровоцировав длительный спад во второй по величине мировой экономике.

Эксперты рынка утверждают, что рост цен на жилье – это неизбежное состояние рынка недвижимости. И судя по его активности, рост цен продолжится.

Так уж заведено, что в начале каждого года аналитики рынка недвижимости представляют ценовой прогноз на текущий год. Но складывается впечатление (по крайней мере, за два последних года), что рынок недвижимости и прогнозы аналитиков друг от друга живут обособлено. Например, на 2002 год для первичного рынка жилья Санкт-Петербурга аналитики «обещали» рост цен на уровне 15-20 процентов, а вышло – около 30 процентов. На 2003 год прогнозировали уже 25-30 процентов и стабилизацию роста цен после празднования юбилея Северной столицы. Однако стабилизации не произошло, и цены по итогам года поднялись в среднем на 40-45 процентов, а по отдельным объектам рост цен составил порядка 100 процентов. Если же говорить о начале текущего года, то, по некоторым оценкам, с декабря 2003 года по март 2004 года цены, скажем, на кирпично-монолитные дома, выросли на 25 процентов и есть все основания прогнозировать их дальнейшее стабильное увеличение.

Надежные активы
Как говорит генеральный директор холдинга RBI Эдуард Тиктинский, причины, лежащие в основе столь динамичного роста цен, известны: рост себестоимости строительства, неустойчивость курса доллара, рост благосостояния населения, политическая и экономическая стабильность, популярность первичного рынка. «Но основная причина, – продолжает г-н Тиктинский, – это существенное превышение спроса над предложением».
По словам заместителя председателя совета директоров по экономике и инвестициям холдинга «Петротрест» Евгения Секо, рост цен также продиктован конъюнктурой валютного рынка, низкими процентными ставками по банковским депозитам, а также реальными доходами, которые можно получить за минимальный срок с объекта недвижимости.
Иными словами, речь идет об инвестиционной составляющей. В условиях падения курса доллара и относительной нестабильности евро часть населения уходит от традиционного для России способа хранения сбережений и переводит капиталы в более надежные активы, одним из которых является недвижимость. По некоторым данным, если в 2002 году на первичном рынке жилья с целью получения дохода путем последующей перепродажи приобреталось только 3-5 процентов квартир, то в 2003 году – уже около 10 процентов квартир.
В то же время, как считают аналитики Colliers International, многие частные инвесторы более осторожно вкладывают средства в приобретение жилья, опасаясь возможного снижения цен в будущем. «Кризис рынка недвижимости возможен при значительном снижении цен на экспортируемые энергоресурсы, в частности – нефти, и снижении реальных доходов и покупательной способности населения. Кроме того, в случае роста курса доллара по отношению к рублю покупка валюты вновь станет привлекательным инструментом сбережений, и часть средств населения может «перетечь» на приобретение долларов», – предполагают аналитики Colliers International.

Как в Москве
В случае наступления кризиса на рынке недвижимости, по мнению некоторых экспертов, можно ожидать значительного увеличения предложения, не обеспеченного спросом, следствием чего станет снижение цен. Естественно предположить, что в этом случае существенно снизятся темпы строительства жилья на первичном рынке.
В свою очередь Евгений Секо уверяет, что рост цен на жилье – это неизбежное состояние рынка недвижимости. Более того, в ближайшем будущем на дальнейшую динамику цен существенно может повлиять развитие системы кредитования покупки жилья. «Если объем строительства не увеличится, а объем выданных кредитов резко возрастет, это приведет к дальнейшему росту цен примерно на 15-20 процентов к имеющемуся, – поясняет г-н Секо. – Напротив, если предложение удастся значительно увеличить (как минимум в полтора раза), возможна некоторая стабилизация цен, которая на первоначальном этапе выразится в снижении темпов их роста до предсказуемых показателей. В любом случае рост цен в 2004 году вряд ли будет ниже 35-40 процентов».
По мнению Эдуарда Тиктинского, подобную ситуацию, существующую сейчас в Санкт-Петербурге, специалисты наблюдали пару лет назад в Москве. Там тоже цены сначала росли, а потом затормозились на какой-то отметке, после чего вновь стал наблюдаться их рост, хотя и менее стремительный. «Скорее всего, будет так и у нас, – размышляет г-н Тиктинский. – Но на ближайшие два года я бы не стал говорить о снижении цен. Очевидно, что, достигнув отметки в $1300-$1500 за 1 кв. метр жилья в конце 2004 года, они остановятся, но затем их рост продолжится. Рынок недвижимости, включая первичный рынок жилья, развивается очень активно, и причин для спада нет».

Автор: Андрей ТЕПЛОУХОВ