На одном языке

Ряд членов городского правительства и руководителей отраслевых комитетов сегодня активно сотрудничают со строительным бизнес-сообществом при разработке и принятии решений, новых нормативных документов, законов, выработке новых правил игры на инвестиционно-строительном рынке Санкт-Петербурга. Однако не все чиновники пока хотят или могут таким образом общаться с представителями коммерческого сектора. Этому вопросу был посвящен круглый стол, который на прошлой неделе провел «Строительный Еженедельник» при участии Комитета по строительству и Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области (АДСПСМ СПб и ЛО).

Дмитрий Боголюбов:
– Какие задачи сегодня стоят перед Комитетом по строительству и как это сказалось на новой структуре комитета, утвержденной в марте?

Евгений Яцышин:
– Структурно комитет разделен на четыре направления. Первое – инвестиционно-строительное: это ИТК, торги и т.д. Второе направление – бюджетное строительство. Мы являемся крупным бюджетополучателем, лимит капитальных вложений на 2004 год – 1 млрд 700 млн рублей. В связи с развитием бюджета он увеличится до 2 млрд рублей. Третье направление – это нормативно-техническая работа. Мы решили придать новый импульс этому направлению и назначили отдельного заместителя председателя по этим вопросам. Это – одно из приоритетных направление нашей работы. Запросы людей растут быстрее, чем нормативная база. Комитет должен быть катализатором того, чтобы нормы и ТСН соответствовали этим запросам. Например, лифты в гаражах не должны уже вызывать удивления со стороны согласующих организаций. Наконец, четвертое направление – это работа по развитию территорий. Губернатор не раз говорила о важности этого направления, так как этап уплотнительной застройки завершен. Только развитие территорий сможет удовлетворить спрос на жилье. Этим также занимается один из заместителей. Территории разделены на два типа. По новым территориям главный вопрос связан с финансированием. Нужны новые источники энергии, дороги, коммуникации. Но это вопрос мы решим, так как цены на жилье уже позволяют готовить новые площадки для строительства. Второй тип территорий – территории в городе, которые не вовлечены в оборот – промышленные зоны, военные объекты. Наша задача – разрабатывать правила игры и документацию по ним.

Дмитрий Боголюбов:
– Какие задачи, требующие непосредственного участия бизнес-сообщества, сейчас стоят перед комитетом?

Евгений Яцышин:
– Первое – это законотворчество. Уже проведена большая работа по закону об инвестициях в недвижимость, по общественным обсуждениям, по «короткому пакету». Ассоциация вносила идеи, предложения, проделала большую черновую работу. В дальнейшем мы намерены опираться на этот ресурс. Комитет не может позволить себе «полевые исследования», всегда требуется помощь инвесторов.
Второе – это обзоры рынков. Ассоциация предоставляет отчеты, которые ложатся в основу нашей ценовой политики. «Восемьдесят долларов» мы не с потолка взяли. Это тот безболезненный порог, ниже которого – неразумно предоставлять земельные участки, выше – можно «не раскачать» не очень благополучные районы. «Восемьдесят долларов» – это золотая середина: и инвестор заработает, и город не будет обделен.
Мы ждем предложения от строителей, связанные с нормативно-технической базой. Кому, как не вам, известны проблемы, мешающие работать. Это как вопросы согласования, так и проблемы устаревших СНиПов, а также изменение конкретных ТСН, если они мешают развитию города, снятие лишнего бюрократического бремени. Например, по санитарным нормам в центре нельзя строить парковки. Врачи считают, что если машина прогревается на улице – это нормально, а в специальном помещении, оборудованным вентиляцией и фильтрами – нет. Конечно, такое надо менять.
Инвесторы также должны нам подсказывать, какие территории являются перспективными. С вас идея, с нас – глобальное осмысление.

Максим Соколов:
– Вопросы взаимодействия бизнеса и власти сейчас – модная тема. Наша отрасль никогда не была забыта властью, но сейчас прогресс, что называется, налицо. Раньше структурированных и систематизированных отношений, конечно же, не было. Проводились пресс-конференции, какие-то круглые столы, которые носили проблемный характер, но постоянной работы не наблюдалось. Сегодня городское правительство работает в режиме временного дефицита, все решения принимаются оперативно и, например, совместная работа над новой редакцией закона об инвестициях в недвижимость – это классический пример привлечения всех ветвей власти и бизнес-сообщества для выработки консолидированной позиции. Сначала обсуждали на совете ассоциации, потом – вынесли на уровень Комитета по строительству. А комитет довел концепцию до правительства. На правительстве она была утверждена. Потом началась работа специально созданной комиссии с участием депутатов ЗС, которые сейчас этот закон активно принимают.
В ассоциации созданы и другие рабочие группы. В первую очередь это формирование нового свода территориально-строительных норм, нормативно-технической деятельности. Уже прошло несколько заседаний. Их возглавляет заместитель председателя комитета Александр Глебов. Он уже поделился со строителями планами комитета в этом направлении. Например, идеями о порядке согласования документации, который будет обсуждаться на ближайших заседаниях правительства и там обязательно будет учтена наша позиция. Может быть, ассоциация даже примет решение финансировать разработку специализированными институтами некоторых ТСН, если это позволит ускорить процесс.
Есть опыт работы с КУГИ. Так, с ГУИОН уже состоялось несколько совещаний, где мы достигли понимания. В частности, по вопросу предоставления материалов для проведения экспертной оценки на застройку участков. Объем информации, который хочет получать этот комитет, достаточно большой, и в некоторых компаниях придется создавать специальный отдел, который будет заниматься подготовкой этой информацией.

Дмитрий Боголюбов:
– Как отнеслось бизнес-сообщество к децентрализации КУГИ в процессе заключения инвестиционных договоров?

Виктор Лаптев:
– Конечно, плохо. Те, кто сейчас находится в процессе расторжения договоров на изыскательские работы, сталкиваются с проблемами. Это предложение, кстати, не обсуждалось с бизнес-собществом. И если с Комитетом по строительству мы находимся в постоянном диалоге, то вот с КГА, КУГИ, КГИОП пока нет взаимодействия.

Алексей Белоусов:
– Закон «Об инвестициях в недвижимость Санкт-Петербурга» прекратит свое существование сразу после того, как будет принят «Закон о предоставлении объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в целях реконструкции и строительства» (он заместит старый закон об инвестициях). Главное в этом законе то, что большая часть объектов, предоставляемых на инвестиционных условиях, будет предоставляться инвесторам через торги. Увеличение доходной части бюджета возможно только при условии существования системы торгов (в прошлые годы на торгах предоставлялось всего 2-3 процента участков). Правда, мы пока не договорились в рабочей группе о введении подзаконного акта, касающегося порядка проведения торгов. Мы предполагали сделать так, чтобы наши надежные и эффективные инвесторы имели некие преимущества по отношению к фирмам-однодневкам. По нашей задумке, добросовестные фирмы, даже если они предложили меньшую сумму, должны получать участок. Кто честно платит налоги – тоже должен иметь преимущества. Но эта идея пока не прошла.
Евгений Яцышин:
– Место регистрации строительной компании не должно давать преимуществ. Но компании с уставным капиталом 8 тыс. рублей не должны участвовать в торгах и тем более побеждать.

Дмитрий Боголюбов:
– Какие еще законы разрабатываются и принимаются?

Алексей Белоусов:
– Законопроект об учетной регистрации долевого строительства – спорный. Многие строители не поддерживают этот закон. Но нужно понимать, что в городе существует более 6 тыс. обманутых дольщиков. Третье чтение закона – в конце апреля.
Зональные законы о развитии территорий. В первую очередь – это острова: Крестовский, Бычий, Безымянный и т.д. Строить там здания выше 35 метров нельзя.
Законопроект о развитии фонда городской инфраструктуры. Каждый год строители отчисляют средства. В этом году – более $100 млн. А средства, реально направляемые на развитие инфраструктуры, – не более 50 процентов от этой суммы. Это – серьезная проблема. Если город думает о том, чтобы развиваться не только вверх, но и вширь, нужно развивать инфраструктуру. Эти средства должны расходоваться целевым образом.
Закон о концессиях разрабатывает рабочая группа вице-губернатора Юрия Молчанова. Если мы не разработаем механизм привлечения инвесторов на долгосрочной основе, – мы не сможем справиться с проблемой развития городской инфраструктуры. Закон о концессиях позволит привлекать инвесторов. Если мы его примем, будем пионерами, так как ни в одном субъекте Федерации ничего подобного на сегодня просто нет.

Дмитрий Боголюбов:
– А какие еще вопросы требуют экстренного рассмотрения и вмешательства бизнес-сообщества?

Дмитрий Тютин:
– Сейчас есть большая проблема с реконструкцией. Все начатые ранее проекты реконструкции пока «зависли». Юридически такие проекты пока довести до конца невозможно. Кроме того, нет системы расселения фонда ветхого жилья. Сейчас в рамках ассоциации мы над этим вопросом работаем и, надеюсь, сможет предложить выход.

Евгений Яцышин:
– В новом законе, насколько мне известно, будет положение о целевом выделении инвесторам объектов ветхого фонда на реконструкцию. А вот вопросы расселения жильцов действительно нуждаются в серьезном осмыслении и выработке решения.

Дмитрий Боголюбов:
– А что будет с компаниями, которые зависли «между двумя ИТК»?

Евгений Яцышин:
– ИТК сегодня – технический орган, судьбы инвесторов решаются на заседаниях правительства. Рассмотрение заявлений тех, кто успел получить разрешение на проведение изыскательских работ, продолжатся на правительстве. Но в целом нужно отходить от практики целевого выделения участков. Торги – наше будущее. Уже разработаны документы по 10 участкам (см. материал на стр. 11). Планируется, что не позднее лета на торги будет выставлено территорий для строительства не менее, чем 1 млн кв. метров. Торги – это вложения в инфраструктуру, коммуникации. Мы подсчитали, что вложения в
1 кв. метр земли должны составлять не менее 50 долларов. Установленная ставка в 80 долларов позволяет часть средств использовать для развития новых территорий, головных сооружений. А это и есть наша главная цель.

Дмитрий Боголюбов:
– Собираетесь ли вы, строители, создавать в структуре своих компаний подразделения, которые занимались бы подготовкой документов к торгам?

Вячеслав Семененко:
– Такие отделы уже создаются во многих компаниях. В нашей корпорации, например, большой опыт в оформлении документов есть у агентства недвижимости.

Марк Окунь:
– Необходимо разработать формальные признаки, руководствуясь которыми, можно было бы выбрать компании, которые будут этим заниматься. Нельзя, чтобы приоритетным критерием стала цена. Предлагаю в рамках ассоциации разработать эти формальные признаки и вынести их на обсуждение.

Евгений Яцышин:
– Только не забывайте, что мы должны действовать по закону, а не на эмоциях. Поэтому выбор компании для разработки документов должен быть юридически грамотно обоснован. Предложите мне решение, и я его поддержу.

Беслан Берсиров:
– Мы еще должны всерьез подумать над вопросом подготовки документации. Должен ли это быть все-таки «короткий» или «полный» пакет. В «полном» пакете есть общая информация об объекте (местоположение, планировочная ситуация участка и т.д.), имущественно-правовой статус, градостроительные, экономические, геологические, санитарно-эпидемиологические и экологические сведения, материалы опроса общественного мнения. Это облегчает работу инвестора.

Евгений Яцышин:
– В подготовке «полного» пакета нет смысла, так как инвестор, покупающий такой пакет на торгах, как правило, его переделывает. Зачем комитету тратить средства и время?

Дмитрий Боголюбов:
– Я думаю, это серьезный вопрос для обсуждения на ближайшей рабочей группе...

Дмитрий Тютин:
– Взаимодействие власти и бизнеса – насущная проблема. Раньше, когда власть менялась, чиновники привносили свое видение проблемы и принятия решений. А все участники рынка под эти решения подстраивались. Это есть и сейчас, но уже в более мягкой форме. И этот прогресс – результат коллегиальных решений. Ассоциации, где собираются профессионалы, разрабатывают проекты, затем – идет создание рабочих групп с привлечением законодательной, исполнительной власти. Это нормальный процесс.

Алексей Белоусов:
– Рабочие группы должны стать легитимным, а не общественным органом. Рабочие группы теперь создаются постановлением правительства под руководством вице-губернаторов, и вырабатываемые решения уже являются весьма серьезными.

Евгений Яцышин:
– Строительный рынок – самый конкурентный в городе. Конкуренция растет, значит, растет и сам рынок. Мы должны взвешенно и внимательно принимать решения. И я искренне благодарен ассоциации за желание нам помочь. К сожалению, не у всех бизнес-объединений города есть такое стремление, реальные предложение и наработки.

Автор: ЕКАТЕРИНА МЕНЬШИКОВА