Банки как собственники недвижимости

V Международный инвестиционный форум PROEstate, который состоится 7-9 сентября в Санкт-Петербурге, станет площадкой для реализации банками непрофильных активов. К примеру, ООО «Эстейт Менеджмент», дочерняя компания ОАО «Банк ВТБ», агент по управлению и продаже непрофильных активов СЗРЦ ОАО «Банк ВТБ», представит на форуме более 80 объектов недвижимости в 22 регионах РФ, среди которых торговые, офисные, производственно-складские помещения и земельные участки для жилищного и коммерческого строительства.

На начало 2011 года Центробанк оценивал уровень непрофильных активов на банковских балансах в размере 0,7-1,5 трлн рублей. По оценкам экспертов, более 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходится на недвижимость, из которых 18,5% – жилые объекты, 39,3% – коммерческие, около 12% – имущественные комплексы. Таким образом, в настоящее время банковские структуры, которые в кризисный период накопили значительный объем непрофильных активов, остаются едва ли не самыми крупными после государства собственниками объектов недвижимости. Залоги, обеспечивавшие финансирование строительных и девелоперских проектов, в результате кризиса и дефолта заемщиков повисли на балансах кредитных организаций.
Качество заемщика и условия реструктуризации проблемных кредитов не всегда приемлемы для банка. Ситуация, когда залог переходил в руки кредитора, в кризисное время встречалась гораздо чаще. Однако из-за сложившихся рыночных условий цена актива оказывалась ниже его залоговой стоимости. В итоге продажа залогового актива была либо невыгодна банку, либо вообще невозможна. Банкам пришлось решать: избавляться от непрофильных активов и замораживать их, неся ощутимые издержки, или искать инструменты для, возможно, долгосрочной работы с активом и его капитализацией.
Эффективное управление непрофильными активами требует комплексного разностороннего опыта и компетенций. Наиболее крупные банки пошли путем создания внутренних подразделений, формирования собственных компетентных команд в силу значительных объемов непрофильных активов. Остальные все более активно привлекают к управлению специализированные компании. В целях помощи банкам в рамках ГУД создан экспертный совет, призванный стать для непрофильных собственников единым окном по работе с недвижимостью, организатором, координатором и ответственным за результат управления, осуществляемого силами привлеченных на тендерной основе наиболее эффективных участников рынка недвижимости.
Директор департамента строительных проектов банка ВТБ Владимир Вишневский говорит, что у каждого банка своя стратегия развития. «ВТБ принял решение вычленить и сконцентрировать наиболее ценные для дальнейшего развития проекты, сформировать их в разные пулы, распределить управленческие роли с точки зрения менеджмента, по сути, выделив в отдельный дивизион. Таким образом, мы получили контроль над процессом реализации и управления, – рассказывает Владимир Вишневский. – Конечно, то, что после глубокого анализа мы сочли неперспективным, банк распродает».
При принятии банком решения о том, как распорядиться полученным активом, помимо внутренней политики кредитной организации ключевое значение имеет «цена – качество» самого актива. Кроме того, крайне важна позиция самого кредитора на рынке, его баланс и размер капитала. «Активы могут быть очень хорошими, но если банк не может позволить себе их содержать, то он будет вынужден их продать. Чаще всего удерживать активы имеют возможность крупные банки, мелкие же принимают решение о продаже гораздо быстрее», – поясняет Владимир Вишневский.
Президент компании GVA Sawyer Вера Сецкая отмечает, что в результате кризиса залоги банков подешевели и потеряли ликвидность. Сегодня перед кредиторами стоит непростая задача по реализации активов, повышению их стоимости и ликвидности, а также сокращению сроков превращения их в наличные. «Все это требует усилий и времени», – добавляет госпожа Сецкая.
Эксперты полагают, что катализировать реализацию непрофильных активов может вступление в силу 1 января 2012 года указание Центробанка о новом формировании резервов по непрофильным активам. Согласно документу размер резерва напрямую зависит от срока, в течение которого данные активы учитываются на балансовых счетах кредитора. С каждым годом «зависания» коэффициент возрастает.