Росли, и будут расти
10.05.2004
С декабря 2003 года по март 2004 года цены на типовое жилье выросли на 15-20 процентов. Всего до конца года цена возрастет не меньше чем на 30-35 процентов. В первую очередь этому способствует увеличение размера отчислений в бюджет города. В условиях существенного дефицита предложения застройщики немедленно закладывают дополнительные платежи «на развитие инфраструктуры» в стоимость квартир.
В течение минувшего года наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Но если до августа месяца он носил прогнозируемый характер, оставаясь в пределах 2-3 процентов в месяц, то с конца лета стоимость квадратного метра начала расти стремительно, увеличиваясь на 5 процентов ежемесячно. К концу 2003 года средняя цена на типовое жилье достигла порядка $700 за квадратный метр. В том числе в кирпичных и кирпично-монолитных домах – $700 и $712 за квадратный метр соответственно, в панельных – $673 за квадратный метр. В результате годовой рост (декабрь 2002 – декабрь 2003) составил от 42 (кирпично-монолитные дома) до 48 процентов (панельные дома).
Среди основных причин положительной ценовой динамики эксперты называют рост реальных доходов населения. По статистическим данным, на 1 января 2004 года уровень среднемесячной заработной платы в городе за год вырос на 20 процентов. Все большее число людей сегодня оказываются в состоянии собрать сумму, необходимую для покупки жилья.
Вторая причина – превышение спроса над предложением. По данным компании «Петербургстрой Skanska», сегодня в структуре предложения около половины занимают объекты с декларируемыми сроками сдачи 2005-2006 года. Да и в этих домах наиболее ликвидные квартиры «вымываются» на ранних этапах строительства. По мнению Максима Соболева, руководителя отдела маркетинга компании «Северный город», даже если суммировать предложения первичного и вторичного рынка, это не удовлетворит спрос.
В то же время все эти фундаментальные причины никак не объясняют резкий всплеск цен в конце лета прошлого года. Главная его причина – резкое увеличение отчислений в городской бюджет. Именно в это время платежи на развитие городской инфраструктуры были увеличены с $10-20 за квадратный метр до $80 за квадратный метр, что, естественно, повлекло за собой повышение себестоимости жилья и цен продажи. А так как сегодня рынок жилья, – это рынок продавцов, компании не стали «урезать» свою прибыль. Так, на одном из заседаний ИТК заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов поинтересовался у Вячеслава Мавлюдова, генерального директора компании «ЛЭК-Истейт» (занимавшего тогда другую должность в той же компании): «Мы повышаем вам размер отчислений. Что вы будете делать: повышать цены или снижать прибыль?». «Наша прибыль зафиксирована в процентах и меняться не будет», – ответил коммерсант.
Любопытно, что увеличение отчислений на развитие инфраструктуры отразилось на ценах практически мгновенно. В одних фирмах цены выросли примерно на 100 у.е с квадратного метра за два-три дня.
В других это произошло «плавно» – за две-три недели. Причем, как отмечают в компании «Импульс», рост стоимости практически не отразился на продажах. Временно уменьшилось лишь количество сделок с крупногабаритными квартирами.
Валютные риски
тоже на покупателя
В последние полгода-год изменение стоимости американского доллара внесло некоторую нестабильность в продажную стоимость жилья. В связи с этим большинство строительных компаний перешли на оплату в условных единицах. Условные единицы устанавливаются каждой фирмой произвольно. В основном этот показатель колеблется от 30 до 32 рублей. Например, в компании «Петербургстрой Skanska» стоимость у.е. с ноября 2003 года – 31 рубль, в компании «Северный город» с недавнего времени – 31,5 рубля.
В фирме «Импульс» 1 у.е. приравняли к
30 рублям. Таким образом, практически все компании отказались от старого принципа определения стоимости квартиры – в долларах, с пересчетом суммы в рубли по курсу Центробанка РФ.
Новый принцип подсчета, прописанный в договорах, перекладывает практически все валютные риски на клиентов. В частности, известно, что в соглашениях некоторых строительных компаний клиенту предлагается выплачивать деньги в рублях по курсу той валюты (доллара или евро), которая в данный момент более высоко ценится на рынке.
Скупка на корню
Социологические исследования показывают, что большинство потенциальных покупателей предпочитают приобрести квартиру в сданном или подготовленном к сдаче объекте. Так, опрос горожан, планирующих покупку квартиры, проведенный компанией «Северный город», показывает, что лишь 10 процентов покупателей хотели бы купить квартиру на этапе установки забора вокруг строительства. Немного больше половины (54,3 процента) потенциальных покупателей согласно купить квартиру только на этапе ведения в доме отделочных работ (см. табл.).
В то же время на практике значительное количество площадей реализуется еще на начальном этапе строительства. Причины вполне понятны: на ранних стадиях строительства можно выбрать любую квартиру, покупка обходится дешевле, да и риск банкротства компании-девелопера серьезно снизился.
Стоит отметить, что в самом начале работ большей популярностью пользуются однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры. Многокомнатные квартиры с большими площадями в основном продаются, когда более 50 процентов работ завершено.
Естественно, что дольщики, купившие квартиры на ранних стадиях, платят меньше, чем более осторожные покупатели. Так, по данным компании «Импульс», дольщики, заключившие договора на нулевом цикле, заплатили за свои квартиры вдвое меньше, чем сегодняшние покупатели. В «Северном городе» считают, что этот разрыв еще больше. Например, в доме на Бухарестской за 20 месяцев с начала продаж цена квадратного метра выросла на 90,4 процента, а в доме на площади Конституции за 24 месяца – на 112,13.
После сдачи объекта в эксплуатацию цена обычно единовременно повышается на 20-30 процентов. При этом в последнее время многие строители задумываются о том, чтобы снизить скидку покупающим квартиры на ранних стадиях, и назначают на квартиры завышенные цены.
Изыски в цене
Сейчас, как и прежде, однокомнатные квартиры занимают до половины площадей строящихся домов. На рынке трудно найти двухкомнатные квартиры маленьких метражей, что еще больше повышает привлекательность «однушек».
В то же время покупатели становятся все разборчивее. За последние несколько лет изменились пожелания клиентов относительно площади кухонь. Если раньше восьмиметровая кухня считалась приемлемой, то сегодня клиенты рассматривают кухни от 10 кв. метров в одно- и двухкомнатных квартирах, и от 11-12 «квадратов» в квартирах с тремя и более комнатами. Многие покупатели стали интересоваться и возможностью прокладки выделенной интернет-линии. В последнее время пропало нежелание людей приобретать квартиры на последних этажах. Наоборот, сегодня они ценятся более высоко, в связи с видовыми характеристиками и низким уровнем шума. Достаточно часто граждане предпочитают покупать новую квартиру в том же районе, где жили до сделки. Очень редко люди с севера города уезжают жить на юг и наоборот.
Прекрасной «приманкой» для покупателей становится возможность нестандартной планировки квартиры. Поэтому в выигрышной ситуации находятся монолитно-кирпичные дома, в которых планировки можно кардинально менять от проекта к проекту.
Инвестиционное удорожание
Все большее влияние на цены в последнее время оказывает оживление спроса со стороны тех, кто не прочь заработать на договоре долевого участия. Как у частных лиц, так и у корпоративных структур возрастает интерес к жилью как к выгодному вложению свободных денежных средств. С целью вложения капитала заключается 5-10 процентов сделок. Велико и число иногородних покупателей – на их долю приходится до 20-25 процентов покупок.
В текущем году строители дружно прогнозируют рост цен. Причины – повышение благосостояния. Кроме того, население начинает уходить от традиционного для России способа хранения сбережений и переводит капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость.
В ноябре прошлого года вступил в силу закон об ценных ипотечных бумагах. Он стал гарантией запуска механизма рефинансирования ипотеки. Следовательно, банки должны получить долгосрочные ресурсы для ипотечного кредитования, а девелоперы – платежеспособный спрос. Постоянные разговоры об ипотеке и, как следствие, – рост цен уже сейчас начали «подогревать» рынок.
Некоторая стабилизация может наступить лишь через два-три года. Как говорит Марк Лернер, финансовый директор компании «Северный город», существующая сегодня ситуация в строительном бизнесе возникла не вчера, логично, что и разрешится она не сиюминутно. В городе уже давно назрела необходимость в развитии инженерной инфраструктуры. Лишь после того, как строителям будет предложен большой объем инженерно подготовленной земли, объемы вводимого жилья могут резко увеличится, а, значит, и стабилизируются цены.
Пока же за два месяца 2004 года цены на жилье увеличились более чем на 16 процентов.
Дополнительное влияние на рост цен может оказать и недавнее решение правительства, которое закроет лазейку, ранее позволявшую увеличивать объемы строящегося жилья без выплаты дополнительных отчислений на инфраструктуру. По оценкам строителей, это увеличит размер отчислений с 4 до 10 процентов от сметной стоимости. Эти расходы, вероятнее всего, придется оплатить покупателям. По крайней мере, в компании «ЛЭК Истейт» говорят, что в случае отмены «льготы» стоимость квартир придется повышать.
Лидер – Приморский район
Как и прежде, наибольшее количество домов возводится в Приморском районе. Здесь девелоперы возводят более 1 млн «квадратов». Почти вдвое меньше строят в Выборгском и Калининском. Примерно по 300 тыс. кв. метров жилья возводят в Московском и Василеостровском районах. Заметно увеличилась доля Невского района. Достаточно много интересных проектов появилось в южных районах города, и даже в некоторых традиционно не престижных районах ведется активное строительство. Застройщики активно осваивают Кировский, Невский, Фрунзенский районы. Решение инженерных проблем сможет подтолкнуть развитие жилищного строительства в депрессивном Красносельском районе.
Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры в Московском и Выборгском районах, к наименее популярным относятся Красносельский, Красногвардейский и Фрунзенский районы. К основным факторам, определяющим уровень спроса на жилье в том или ином районе, относятся транспортная доступность, развитие социально-бытовой инфраструктуры, экологическая ситуация, удаленность от центра (места работы).
Автор: Григорий Песков
В течение минувшего года наблюдался непрерывный рост цен на жилье. Но если до августа месяца он носил прогнозируемый характер, оставаясь в пределах 2-3 процентов в месяц, то с конца лета стоимость квадратного метра начала расти стремительно, увеличиваясь на 5 процентов ежемесячно. К концу 2003 года средняя цена на типовое жилье достигла порядка $700 за квадратный метр. В том числе в кирпичных и кирпично-монолитных домах – $700 и $712 за квадратный метр соответственно, в панельных – $673 за квадратный метр. В результате годовой рост (декабрь 2002 – декабрь 2003) составил от 42 (кирпично-монолитные дома) до 48 процентов (панельные дома).
Среди основных причин положительной ценовой динамики эксперты называют рост реальных доходов населения. По статистическим данным, на 1 января 2004 года уровень среднемесячной заработной платы в городе за год вырос на 20 процентов. Все большее число людей сегодня оказываются в состоянии собрать сумму, необходимую для покупки жилья.
Вторая причина – превышение спроса над предложением. По данным компании «Петербургстрой Skanska», сегодня в структуре предложения около половины занимают объекты с декларируемыми сроками сдачи 2005-2006 года. Да и в этих домах наиболее ликвидные квартиры «вымываются» на ранних этапах строительства. По мнению Максима Соболева, руководителя отдела маркетинга компании «Северный город», даже если суммировать предложения первичного и вторичного рынка, это не удовлетворит спрос.
В то же время все эти фундаментальные причины никак не объясняют резкий всплеск цен в конце лета прошлого года. Главная его причина – резкое увеличение отчислений в городской бюджет. Именно в это время платежи на развитие городской инфраструктуры были увеличены с $10-20 за квадратный метр до $80 за квадратный метр, что, естественно, повлекло за собой повышение себестоимости жилья и цен продажи. А так как сегодня рынок жилья, – это рынок продавцов, компании не стали «урезать» свою прибыль. Так, на одном из заседаний ИТК заместитель председателя КУГИ Алексей Чичканов поинтересовался у Вячеслава Мавлюдова, генерального директора компании «ЛЭК-Истейт» (занимавшего тогда другую должность в той же компании): «Мы повышаем вам размер отчислений. Что вы будете делать: повышать цены или снижать прибыль?». «Наша прибыль зафиксирована в процентах и меняться не будет», – ответил коммерсант.
Любопытно, что увеличение отчислений на развитие инфраструктуры отразилось на ценах практически мгновенно. В одних фирмах цены выросли примерно на 100 у.е с квадратного метра за два-три дня.
В других это произошло «плавно» – за две-три недели. Причем, как отмечают в компании «Импульс», рост стоимости практически не отразился на продажах. Временно уменьшилось лишь количество сделок с крупногабаритными квартирами.
Валютные риски
тоже на покупателя
В последние полгода-год изменение стоимости американского доллара внесло некоторую нестабильность в продажную стоимость жилья. В связи с этим большинство строительных компаний перешли на оплату в условных единицах. Условные единицы устанавливаются каждой фирмой произвольно. В основном этот показатель колеблется от 30 до 32 рублей. Например, в компании «Петербургстрой Skanska» стоимость у.е. с ноября 2003 года – 31 рубль, в компании «Северный город» с недавнего времени – 31,5 рубля.
В фирме «Импульс» 1 у.е. приравняли к
30 рублям. Таким образом, практически все компании отказались от старого принципа определения стоимости квартиры – в долларах, с пересчетом суммы в рубли по курсу Центробанка РФ.
Новый принцип подсчета, прописанный в договорах, перекладывает практически все валютные риски на клиентов. В частности, известно, что в соглашениях некоторых строительных компаний клиенту предлагается выплачивать деньги в рублях по курсу той валюты (доллара или евро), которая в данный момент более высоко ценится на рынке.
Скупка на корню
Социологические исследования показывают, что большинство потенциальных покупателей предпочитают приобрести квартиру в сданном или подготовленном к сдаче объекте. Так, опрос горожан, планирующих покупку квартиры, проведенный компанией «Северный город», показывает, что лишь 10 процентов покупателей хотели бы купить квартиру на этапе установки забора вокруг строительства. Немного больше половины (54,3 процента) потенциальных покупателей согласно купить квартиру только на этапе ведения в доме отделочных работ (см. табл.).
В то же время на практике значительное количество площадей реализуется еще на начальном этапе строительства. Причины вполне понятны: на ранних стадиях строительства можно выбрать любую квартиру, покупка обходится дешевле, да и риск банкротства компании-девелопера серьезно снизился.
Стоит отметить, что в самом начале работ большей популярностью пользуются однокомнатные и малогабаритные двухкомнатные квартиры. Многокомнатные квартиры с большими площадями в основном продаются, когда более 50 процентов работ завершено.
Естественно, что дольщики, купившие квартиры на ранних стадиях, платят меньше, чем более осторожные покупатели. Так, по данным компании «Импульс», дольщики, заключившие договора на нулевом цикле, заплатили за свои квартиры вдвое меньше, чем сегодняшние покупатели. В «Северном городе» считают, что этот разрыв еще больше. Например, в доме на Бухарестской за 20 месяцев с начала продаж цена квадратного метра выросла на 90,4 процента, а в доме на площади Конституции за 24 месяца – на 112,13.
После сдачи объекта в эксплуатацию цена обычно единовременно повышается на 20-30 процентов. При этом в последнее время многие строители задумываются о том, чтобы снизить скидку покупающим квартиры на ранних стадиях, и назначают на квартиры завышенные цены.
Изыски в цене
Сейчас, как и прежде, однокомнатные квартиры занимают до половины площадей строящихся домов. На рынке трудно найти двухкомнатные квартиры маленьких метражей, что еще больше повышает привлекательность «однушек».
В то же время покупатели становятся все разборчивее. За последние несколько лет изменились пожелания клиентов относительно площади кухонь. Если раньше восьмиметровая кухня считалась приемлемой, то сегодня клиенты рассматривают кухни от 10 кв. метров в одно- и двухкомнатных квартирах, и от 11-12 «квадратов» в квартирах с тремя и более комнатами. Многие покупатели стали интересоваться и возможностью прокладки выделенной интернет-линии. В последнее время пропало нежелание людей приобретать квартиры на последних этажах. Наоборот, сегодня они ценятся более высоко, в связи с видовыми характеристиками и низким уровнем шума. Достаточно часто граждане предпочитают покупать новую квартиру в том же районе, где жили до сделки. Очень редко люди с севера города уезжают жить на юг и наоборот.
Прекрасной «приманкой» для покупателей становится возможность нестандартной планировки квартиры. Поэтому в выигрышной ситуации находятся монолитно-кирпичные дома, в которых планировки можно кардинально менять от проекта к проекту.
Инвестиционное удорожание
Все большее влияние на цены в последнее время оказывает оживление спроса со стороны тех, кто не прочь заработать на договоре долевого участия. Как у частных лиц, так и у корпоративных структур возрастает интерес к жилью как к выгодному вложению свободных денежных средств. С целью вложения капитала заключается 5-10 процентов сделок. Велико и число иногородних покупателей – на их долю приходится до 20-25 процентов покупок.
В текущем году строители дружно прогнозируют рост цен. Причины – повышение благосостояния. Кроме того, население начинает уходить от традиционного для России способа хранения сбережений и переводит капиталы в более надежные активы, одним из которых традиционно считается недвижимость.
В ноябре прошлого года вступил в силу закон об ценных ипотечных бумагах. Он стал гарантией запуска механизма рефинансирования ипотеки. Следовательно, банки должны получить долгосрочные ресурсы для ипотечного кредитования, а девелоперы – платежеспособный спрос. Постоянные разговоры об ипотеке и, как следствие, – рост цен уже сейчас начали «подогревать» рынок.
Некоторая стабилизация может наступить лишь через два-три года. Как говорит Марк Лернер, финансовый директор компании «Северный город», существующая сегодня ситуация в строительном бизнесе возникла не вчера, логично, что и разрешится она не сиюминутно. В городе уже давно назрела необходимость в развитии инженерной инфраструктуры. Лишь после того, как строителям будет предложен большой объем инженерно подготовленной земли, объемы вводимого жилья могут резко увеличится, а, значит, и стабилизируются цены.
Пока же за два месяца 2004 года цены на жилье увеличились более чем на 16 процентов.
Дополнительное влияние на рост цен может оказать и недавнее решение правительства, которое закроет лазейку, ранее позволявшую увеличивать объемы строящегося жилья без выплаты дополнительных отчислений на инфраструктуру. По оценкам строителей, это увеличит размер отчислений с 4 до 10 процентов от сметной стоимости. Эти расходы, вероятнее всего, придется оплатить покупателям. По крайней мере, в компании «ЛЭК Истейт» говорят, что в случае отмены «льготы» стоимость квартир придется повышать.
Лидер – Приморский район
Как и прежде, наибольшее количество домов возводится в Приморском районе. Здесь девелоперы возводят более 1 млн «квадратов». Почти вдвое меньше строят в Выборгском и Калининском. Примерно по 300 тыс. кв. метров жилья возводят в Московском и Василеостровском районах. Заметно увеличилась доля Невского района. Достаточно много интересных проектов появилось в южных районах города, и даже в некоторых традиционно не престижных районах ведется активное строительство. Застройщики активно осваивают Кировский, Невский, Фрунзенский районы. Решение инженерных проблем сможет подтолкнуть развитие жилищного строительства в депрессивном Красносельском районе.
Наибольшим спросом по-прежнему пользуются квартиры в Московском и Выборгском районах, к наименее популярным относятся Красносельский, Красногвардейский и Фрунзенский районы. К основным факторам, определяющим уровень спроса на жилье в том или ином районе, относятся транспортная доступность, развитие социально-бытовой инфраструктуры, экологическая ситуация, удаленность от центра (места работы).
Автор: Григорий Песков
рубрика:
Статистика и аналитика
