Власти полезно знать мнение бизнеса
10.05.2004
Назначение генерального директора компании «Петербургстрой Skanska» Виталия Вотолевского советником губернатора Санкт-Петербурга на общественных началах по вопросам инвестиций в недвижимость и строительство не стало для его коллег неожиданностью. Некоторые из них назвали такое решение Валентины Матвиенко «продуманным и выверенным». Сам же г-н Вотолевский в эксклюзивном интервью корреспонденту «Строительного Еженедельника» заявил, что будет доволен своей общественной работой при условии, если предоставляемая им информация будет полезно воспринята и эффективно использована.
– Виталий Леонидович, так уж необходима губернатору помощь советника на общественных началах?
– Губернатор получает информацию из разных источников – от чиновников, профессиональных организаций, которые, исходя из занимаемой ими позиции, представляют свой взгляд на развитие инвестиционно-строительного рынка Санкт-Петербурга. Возьмем, например, какого-либо вице-губернатора: как бы ни был он опытен, он всегда видит картину в том числе с точки зрения и своих обязанностей, и своего кресла, и своей ответственности. В лице советника губернатор получит возможность узнать неаффилированное мнение бизнеса. По сути – это обратная связь. Скажем, приняло городское правительство в декабре прошлого года решение об изменении процедуры отвода участков под застройку, изменило подходы к рыночной оценке земли, готовит введение системы торгов участками как по полным, так и неполным пакетам инвестиционно-тендерной документации и т.д. Соответственно, губернатору полезно знать, что думает по этому поводу бизнес.
– И что думает бизнес в вашем лице, например, об удвоении бюджета Санкт-Петербурга, особенно в той части, которая касается инвестиционно-строительного комплекса?
– Мне сложно судить обо всем городском бюджете. Но я считаю, что достижение уровня $200 млн в год в качестве поступлений средств на развитие городской инфраструктуры от застройщиков, а именно такая сумма фигурирует в качестве задачи, вполне реально. Хотя, конечно, пополнение бюджета за счет продажи прав на застройку земельных участков должно быть совмещено с исполнением городом своих обязательств по отношению к застройщикам.
За что готовы платить застройщики? Во-первых, за инженерно подготовленные территории – это, пожалуй, основное. Во-вторых, за юридически чистые участки, то есть за участки, не обремененные правами третьих лиц. В-третьих, необходимо как можно скорее завершить этап реорганизации различных отраслей городской экономики, включая строительный комплекс. Нужно как можно скорее выработать новые правила игры, и самое главное, чтобы впоследствии принятые правила не менялись максимально длинный период времени. Если три эти вещи будут реализованы, то будет увеличиваться количество инвесторов, которые будут покупать на торгах земельные участки. Соответственно, будут возрастать и бюджетные поступления.
Однако, на мой взгляд, бюджет должен прирастать не только за счет недвижимости, а в основном за счет собираемости налогов. Чтобы оптимизировать этот процесс, прежде всего, должен хорошо работать фискальный аппарат. Помимо этого, те, с кого собирают налоги, должны развивать свой бизнес, увеличивать оборот, доходность своих предприятий.
– Городская власть предполагает ввести в обиход определение «стратегический инвестор». Не могли бы вы дать свое толкование этого понятия?
– Прописать детально такое определение почти невозможно, но будущее покажет, как можно применять этот термин на практике. В моем понимании стратегический инвестор – это компания, которая должна попадать под действие нескольких критериев (не обязательно одновременно). В первую очередь важен объем инвестиций. Например, если фирма готова инвестировать в развитие нашего города в течение трех лет около $100 млн, то по этому показателю перед нами – стратегический инвестор. Таковым можно назвать компанию, которая добровольно берет на себя обязательства решить ряд важных общегородских вопросов. В частности, осуществить инженерную подготовку целого квартала, чем, собственно, должен заниматься город. Или решить какие-то первоочередные социальные проблемы при условии возврата вложенных средств. Также термин «стратегический инвестор» применим в случае реализации проектов в рамках межправительственных соглашений.
По большому счету, стратегическими можно назвать те инвестиции, в которых заинтересован Санкт-Петербург. К примеру, многие сегодня трубят о большом количестве желающих инвестировать в строительство гостиниц. На самом деле – это не так, потому что это непростой бизнес. Скажем, направленные на создание пятизвездного отеля уровня «Невского Паласа» или «Европы» инвестиции окупятся лишь через 15-17 лет.
Таким образом, тех инвесторов, которые придут в наш город и заявят о своем желании построить пятизвездный отель, на мой взгляд, надо носить на руках, забыв при этом обо всех тендерных процедурах. Потому что такие долгосрочные инвестиции могут позволить себе единицы.
– Не случится ли так, что, следуя стратегическим целям города, мы получим монополизированный отдельными компаниями строительный рынок?
– Надеюсь, у городских властей хватит разума и мудрости, чтобы не вернуться к старой ситуации. В целом считаю, что монополизации строительного рынка не будет, потому что сегодня недостаточно скупить «в одни руки» все земельные участки, надо еще соответствующим образом наладить финансирование и организацию строительства на приобретенной земле.
Что касается темы целевого предоставления земельных участков, то, по моему мнению, такой подход пока должен сохраниться. Ведь не секрет, что сегодня у нас заканчиваются распоряжения губернатора, выпущенные до декабрьского изменения процедуры отвода участков под застройку. В то же время количество постановлений правительства на изыскательские работы (ИТК-1) не очень большое, из них до ИТК-2 доходит в среднем порядка 50 процентов. Количество подготавливаемых городом к торгам участков пока невелико. К тому же условные миллионы квадратных метров жилья в двух-трех адресах, которые будут предлагаться на торгах, не решат проблему предложения по земельным участкам, потому что рынок и клиенты заинтересованы, чтобы жилье строилось и продавалось в самых разных точках Северной столицы.
Выходит, что если не допустить сейчас целевых отводов земли или не подготовить достаточное количество адресов на торги, то может получиться ситуация, когда вместо увеличения объемов строительства жилья в нашем городе с 2006 года начнется снижение. И это плохо, потому что в итоге это приведет к негативным социальным последствиям для строительных компаний, которые за прошедшее время увеличили свои строительные мощности, в том числе и количество работников. Кроме того, цены на жилье, вместо того чтобы стабилизироваться, в чем заинтересованы клиенты, особенно средний класс, пойдут вверх.
– На ваш взгляд, что необходимо сделать для увеличения объемов жилищного строительства?
– Необходим комплексный, системный подход. Во-первых, должен быть принят Генеральный план развития города. Во-вторых, разработаны проекты детальной планировки и проекты инженерной подготовки кварталов. Если это не сделано, то параллельно надо разрабатывать градостроительные регламенты на отдельные территории. В-третьих, предполагаемые к застройке участки нужно юридически очищать. Наконец, как я уже говорил, необходимо закладывать в городской бюджет миллиарды рублей для инженерной подготовки земельных участков. Понятно, что у города существуют сегодня различные приоритеты – медицина, образование, пенсионное обеспечение и т.д. Но если город хочет перейти через какое-то количество лет полностью на торги, зарабатывать и привлекать инвестиции, надо уже сейчас закладывать в бюджет большие деньги на подготовку территорий.
Андрей Молчанов, президент
Группы ЛСР, президент Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– Виталий Вотолевский уже более десяти лет работает в сфере строительства, у него – огромный опыт и знания в этой области. Кроме того, Виталий Леонидович является членом совета Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленобласти – общественной организации, объединяющей ключевых участников строительного рынка. Поэтому он всегда в курсе, как актуальных проблем отрасли, так и возможных путей их решения. Я уверен, что его назначение советником губернатора на общественных началах будет способствовать налаживанию эффективного взаимодействия строительных компаний и городских властей в интересах всех петербуржцев.
Сергей Загудалин, генеральный
директор компании «М-Индустрия» :
– Уверен, что назначение Виталия Вотолевского на пост советника губернатора будет способствовать развитию инвестиционно-строительного комплекса Северной столицы и созданию условий, которые будут взаимовыгодны и инвестору, и городу. Правительство Санкт-Петербурга имеет свои цели в сфере строительства и развития рынка недвижимости, в частности, увеличение доходов от распоряжения городской недвижимостью, отказ от практики целевого выделения объектов под строительство и реконструкцию и т.д. Инвестор – преследует свои цели. Но необходимо чувствовать ту грань, когда процедурные и нормативные изменения в инвестиционном процессе начинают негативно сказываться на строительном комплексе. Я думаю, что Виталий Леонидович как раз тот человек, который сумеет почувствовать эту грань. Знание всех проблем и нюансов, с которыми сегодня приходится сталкиваться инвестору, несомненно, поможет Виталию Леонидовичу определить стратегию и тактику своей работы на посту советника губернатора.
Максим Соколов, генеральный
директор «Корпорации С»:
– Бизнес-сообщество строительного рынка Санкт-Петербурга знает Виталия Вотолевского не только как руководителя одной из авторитетных и крупных компаний нашего города и экс-президента Российской Гильдии риэлторов, но и как высокого профессионала в области девелопмента и строительства, надежного партнера, замечательного и интересного человека. Поддерживая много лет личные и деловые контакты с Виталием Вотолевским, я искренне рад за него и считаю выбор губернатора продуманным и выверенным решением. Виталий сможет не только дать верный совет по вопросам строительства в Санкт-Петербурге, но и, являясь членом совета Ассоциации домостроителей и производителей стройматериалов Санкт-Петербурга и Ленобласти, довести до губернатора позицию лидеров профессионального союза строителей и обеспечить, таким образом, развитие еще одного направления в диалоге между бизнесом и властью. Уверен, что Виталий успешно справится с этой общественной нагрузкой и его работа принесет несомненную пользу, как руководителям нашего города, так и всему строительному комплексу в целом.
Автор: Андрей Теплоухов
– Виталий Леонидович, так уж необходима губернатору помощь советника на общественных началах?
– Губернатор получает информацию из разных источников – от чиновников, профессиональных организаций, которые, исходя из занимаемой ими позиции, представляют свой взгляд на развитие инвестиционно-строительного рынка Санкт-Петербурга. Возьмем, например, какого-либо вице-губернатора: как бы ни был он опытен, он всегда видит картину в том числе с точки зрения и своих обязанностей, и своего кресла, и своей ответственности. В лице советника губернатор получит возможность узнать неаффилированное мнение бизнеса. По сути – это обратная связь. Скажем, приняло городское правительство в декабре прошлого года решение об изменении процедуры отвода участков под застройку, изменило подходы к рыночной оценке земли, готовит введение системы торгов участками как по полным, так и неполным пакетам инвестиционно-тендерной документации и т.д. Соответственно, губернатору полезно знать, что думает по этому поводу бизнес.
– И что думает бизнес в вашем лице, например, об удвоении бюджета Санкт-Петербурга, особенно в той части, которая касается инвестиционно-строительного комплекса?
– Мне сложно судить обо всем городском бюджете. Но я считаю, что достижение уровня $200 млн в год в качестве поступлений средств на развитие городской инфраструктуры от застройщиков, а именно такая сумма фигурирует в качестве задачи, вполне реально. Хотя, конечно, пополнение бюджета за счет продажи прав на застройку земельных участков должно быть совмещено с исполнением городом своих обязательств по отношению к застройщикам.
За что готовы платить застройщики? Во-первых, за инженерно подготовленные территории – это, пожалуй, основное. Во-вторых, за юридически чистые участки, то есть за участки, не обремененные правами третьих лиц. В-третьих, необходимо как можно скорее завершить этап реорганизации различных отраслей городской экономики, включая строительный комплекс. Нужно как можно скорее выработать новые правила игры, и самое главное, чтобы впоследствии принятые правила не менялись максимально длинный период времени. Если три эти вещи будут реализованы, то будет увеличиваться количество инвесторов, которые будут покупать на торгах земельные участки. Соответственно, будут возрастать и бюджетные поступления.
Однако, на мой взгляд, бюджет должен прирастать не только за счет недвижимости, а в основном за счет собираемости налогов. Чтобы оптимизировать этот процесс, прежде всего, должен хорошо работать фискальный аппарат. Помимо этого, те, с кого собирают налоги, должны развивать свой бизнес, увеличивать оборот, доходность своих предприятий.
– Городская власть предполагает ввести в обиход определение «стратегический инвестор». Не могли бы вы дать свое толкование этого понятия?
– Прописать детально такое определение почти невозможно, но будущее покажет, как можно применять этот термин на практике. В моем понимании стратегический инвестор – это компания, которая должна попадать под действие нескольких критериев (не обязательно одновременно). В первую очередь важен объем инвестиций. Например, если фирма готова инвестировать в развитие нашего города в течение трех лет около $100 млн, то по этому показателю перед нами – стратегический инвестор. Таковым можно назвать компанию, которая добровольно берет на себя обязательства решить ряд важных общегородских вопросов. В частности, осуществить инженерную подготовку целого квартала, чем, собственно, должен заниматься город. Или решить какие-то первоочередные социальные проблемы при условии возврата вложенных средств. Также термин «стратегический инвестор» применим в случае реализации проектов в рамках межправительственных соглашений.
По большому счету, стратегическими можно назвать те инвестиции, в которых заинтересован Санкт-Петербург. К примеру, многие сегодня трубят о большом количестве желающих инвестировать в строительство гостиниц. На самом деле – это не так, потому что это непростой бизнес. Скажем, направленные на создание пятизвездного отеля уровня «Невского Паласа» или «Европы» инвестиции окупятся лишь через 15-17 лет.
Таким образом, тех инвесторов, которые придут в наш город и заявят о своем желании построить пятизвездный отель, на мой взгляд, надо носить на руках, забыв при этом обо всех тендерных процедурах. Потому что такие долгосрочные инвестиции могут позволить себе единицы.
– Не случится ли так, что, следуя стратегическим целям города, мы получим монополизированный отдельными компаниями строительный рынок?
– Надеюсь, у городских властей хватит разума и мудрости, чтобы не вернуться к старой ситуации. В целом считаю, что монополизации строительного рынка не будет, потому что сегодня недостаточно скупить «в одни руки» все земельные участки, надо еще соответствующим образом наладить финансирование и организацию строительства на приобретенной земле.
Что касается темы целевого предоставления земельных участков, то, по моему мнению, такой подход пока должен сохраниться. Ведь не секрет, что сегодня у нас заканчиваются распоряжения губернатора, выпущенные до декабрьского изменения процедуры отвода участков под застройку. В то же время количество постановлений правительства на изыскательские работы (ИТК-1) не очень большое, из них до ИТК-2 доходит в среднем порядка 50 процентов. Количество подготавливаемых городом к торгам участков пока невелико. К тому же условные миллионы квадратных метров жилья в двух-трех адресах, которые будут предлагаться на торгах, не решат проблему предложения по земельным участкам, потому что рынок и клиенты заинтересованы, чтобы жилье строилось и продавалось в самых разных точках Северной столицы.
Выходит, что если не допустить сейчас целевых отводов земли или не подготовить достаточное количество адресов на торги, то может получиться ситуация, когда вместо увеличения объемов строительства жилья в нашем городе с 2006 года начнется снижение. И это плохо, потому что в итоге это приведет к негативным социальным последствиям для строительных компаний, которые за прошедшее время увеличили свои строительные мощности, в том числе и количество работников. Кроме того, цены на жилье, вместо того чтобы стабилизироваться, в чем заинтересованы клиенты, особенно средний класс, пойдут вверх.
– На ваш взгляд, что необходимо сделать для увеличения объемов жилищного строительства?
– Необходим комплексный, системный подход. Во-первых, должен быть принят Генеральный план развития города. Во-вторых, разработаны проекты детальной планировки и проекты инженерной подготовки кварталов. Если это не сделано, то параллельно надо разрабатывать градостроительные регламенты на отдельные территории. В-третьих, предполагаемые к застройке участки нужно юридически очищать. Наконец, как я уже говорил, необходимо закладывать в городской бюджет миллиарды рублей для инженерной подготовки земельных участков. Понятно, что у города существуют сегодня различные приоритеты – медицина, образование, пенсионное обеспечение и т.д. Но если город хочет перейти через какое-то количество лет полностью на торги, зарабатывать и привлекать инвестиции, надо уже сейчас закладывать в бюджет большие деньги на подготовку территорий.
Андрей Молчанов, президент
Группы ЛСР, президент Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
– Виталий Вотолевский уже более десяти лет работает в сфере строительства, у него – огромный опыт и знания в этой области. Кроме того, Виталий Леонидович является членом совета Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленобласти – общественной организации, объединяющей ключевых участников строительного рынка. Поэтому он всегда в курсе, как актуальных проблем отрасли, так и возможных путей их решения. Я уверен, что его назначение советником губернатора на общественных началах будет способствовать налаживанию эффективного взаимодействия строительных компаний и городских властей в интересах всех петербуржцев.
Сергей Загудалин, генеральный
директор компании «М-Индустрия» :
– Уверен, что назначение Виталия Вотолевского на пост советника губернатора будет способствовать развитию инвестиционно-строительного комплекса Северной столицы и созданию условий, которые будут взаимовыгодны и инвестору, и городу. Правительство Санкт-Петербурга имеет свои цели в сфере строительства и развития рынка недвижимости, в частности, увеличение доходов от распоряжения городской недвижимостью, отказ от практики целевого выделения объектов под строительство и реконструкцию и т.д. Инвестор – преследует свои цели. Но необходимо чувствовать ту грань, когда процедурные и нормативные изменения в инвестиционном процессе начинают негативно сказываться на строительном комплексе. Я думаю, что Виталий Леонидович как раз тот человек, который сумеет почувствовать эту грань. Знание всех проблем и нюансов, с которыми сегодня приходится сталкиваться инвестору, несомненно, поможет Виталию Леонидовичу определить стратегию и тактику своей работы на посту советника губернатора.
Максим Соколов, генеральный
директор «Корпорации С»:
– Бизнес-сообщество строительного рынка Санкт-Петербурга знает Виталия Вотолевского не только как руководителя одной из авторитетных и крупных компаний нашего города и экс-президента Российской Гильдии риэлторов, но и как высокого профессионала в области девелопмента и строительства, надежного партнера, замечательного и интересного человека. Поддерживая много лет личные и деловые контакты с Виталием Вотолевским, я искренне рад за него и считаю выбор губернатора продуманным и выверенным решением. Виталий сможет не только дать верный совет по вопросам строительства в Санкт-Петербурге, но и, являясь членом совета Ассоциации домостроителей и производителей стройматериалов Санкт-Петербурга и Ленобласти, довести до губернатора позицию лидеров профессионального союза строителей и обеспечить, таким образом, развитие еще одного направления в диалоге между бизнесом и властью. Уверен, что Виталий успешно справится с этой общественной нагрузкой и его работа принесет несомненную пользу, как руководителям нашего города, так и всему строительному комплексу в целом.
Автор: Андрей Теплоухов
рубрика:
Точка зрения
