Рынок недвижимости: прогнозы и перспективы
16.05.2004
Первый квартал 2004 года характеризовался продолжающимся ростом цен на жилье, как на первичном, так и на вторичном рынке. Рост средних цен на вторичном рынке за квартал составил 13 процентов, на первичном – более 15 процентов. Вместе с тем в марте рост цен на первичном рынке замедлился.
Это связано с заметным сокращением спроса. Хотя объем сделок почти не изменился, но количество первичных обращений существенно уменьшилось. Естественно, в первую очередь это сказалось на объектах, продаваемых выше среднерыночных цен. Тем не менее, говорить о каком-либо кардинальном изменении ситуации на рынке не приходится. За любым периодом активного роста цен следуют периоды относительного затишья. Так было в предыдущие годы, так будет и в нынешний раз. Последний рост цен был затяжным по времени и значительным по величине. Поэтому не исключено, что понадобится некоторое время для восстановления спроса.
Основные тенденции рынка
Такая «передышка» была бы полезна как для потребителей, так и для рынка в целом. Непрерывное и стремительное увеличение цен приняло изнуряющий характер и вызвало неуверенность в завтрашнем дне как у покупателей, так и у продавцов.
На этом фоне все чаще стали появляться спекулятивные публикации, предрекающие неизбежный (и едва ли уже не начавшийся) обвал рынка недвижимости. Основным их мотивом является утверждение о преобладании на первичном рынке инвестиционной составляющей, то есть, попросту говоря, большого количества спекулятивных сделок. В условиях нестабильной конъюнктуры рынка инвесторы при малейших признаках снижения цен ринутся избавляться от своей недвижимости и обвалят рынок.
Подобные утверждения свидетельствуют либо о глубоком непонимании их авторами механизма функционирования рынка, либо о сознательном передергивании фактов.
Во-первых, инвесторов на рынке немного. Довольно абсурдно звучат утверждения, что количество «спекулятивных» квартир больше, чем предложений от строителей. Обладая достоверной статистикой по нескольким объектам, можно констатировать, что в домах, сданных в 2003 году, их было от 3 до 6 процентов. Сейчас на волне благоприятной конъюнктуры доля инвесторов увеличилась, но все равно редко когда составляет более 8-10 процентов от общего числа покупателей. Даже если все они одновременно бросятся продавать недвижимость (что маловероятно), вызвать кризис ликвидности им вряд ли удастся. Доля же крупных институциональных инвесторов на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга еще настолько незначительна, что какого-либо влияния на рынок они не оказывают.
Во-вторых, инвесторы делятся на две категории. Первые рассматривают приобретение квартиры как инструмент получения прибыли. Подавляющее большинство из них продают свои квартиры еще на стадии строительства, до оформления собственности. Таким образом, эти квартиры вовлечены в нормальный рыночный оборот и выполняют полезную функцию – они уменьшают дефицит готовых квартир в прямой продаже. Инвесторы, купившие квартиры и ждущие наиболее благоприятной конъюнктуры рынка, как у моря погоды, – не более чем миф, досужая выдумка людей, никогда этих инвесторов не видевших. В самом деле, зачем «замораживать» деньги в ожидании пика цен, если можно к моменту сдачи дома продать квартиру, получить прибыль и вложить ее в следующий объект.
Второй тип инвесторов рассматривает приобретение недвижимости как способ сохранить обесценивающиеся сбережения. Среди них много непетербуржцев, которые в отдаленной перспективе рассматривают возможность переезда в Петербург. Прежде всего они рассматривают свою недвижимость как жилье, пусть пока и не используемое по прямому назначению. Их квартиры зачастую пополняют предложение рынка аренды. Не стоит ожидать, что уменьшение стоимости квартиры подвигнет их в срочном порядке от нее избавляться. Любой мало-мальски здравомыслящий человек понимает, что продажа при падающих ценах принесет только убытки, поэтому нужны очень серьезные мотивы для такого шага.
В-третьих, не стоит абсолютизировать факторы перепроизводства или падения цен. Рынок недвижимости пережил кризис 1998 года и за четыре года полностью наверстал упущенное, выйдя на новый виток развития. Большинство крупных строительных компаний более или менее благополучно миновали кризис и продолжили работу. Все их проекты были завершены. Известные случаи банкротства были связаны не с конъюнктурой рынка, а с непрофессиональным менеджментом. Время компаний-«однодневок» безвозвратно ушло. Любой крупный застройщик сегодня формирует адресную программу и планирует свою работу на годы вперед и учитывает возможные риски, в том числе и ценовые. И никто всерьез не рассматривает такие факторы, как повод для сворачивания деятельности или отказа от своих обязательств.
Поэтому как бы ни сложилась ситуация на рынке, риск дольщика не получить свою квартиру сегодня очень мал. Риск инвестора не получить прибыль, конечно, выше. Но где он низок? Уж никак не на фондовом рынке или в сомнительных финансовых схемах, коих немало мы видели за последнее десятилетие. У инвестора, вкладывающего средства в недвижимость, в любом случае останется материальный актив – квартира или дом, а не обесценившиеся бумажки. Недаром домовладельцы всегда входили в наиболее уважаемый слой общества, а финансовые спекуляции воспринимались как сиюминутный успех.
Предложение на рынке жилья
На конец I квартала 2004 года площадь предлагаемых на первичном рынке жилой недвижимости в черте города объектов составила 4,70 млн кв. метров. Объем предложения, несколько снизившийся к концу 2003 года, вновь увеличивается.
Можно уже с уверенностью прогнозировать в 2004 году выход на рубеж 2 млн кв. метров введенного жилья.
В структуре предложения отмечается продолжающее сокращение доли панельных домов. Проанализировав данные по сданному жилью, можно увидеть, что в структуре ввода панельные дома занимают почти в два раза большую долю, чем в структуре предложения. Это очевидным образом объясняется тем, что сроки строительства панельных домов в большинстве случаев меньше, чем у других типов. Тем не менее, и этот показатель имеет тенденцию к сокращению.
Складывается парадоксальная ситуация, когда в условиях высокого спроса на жилье эконом-класса, которому наиболее соответствуют панельные дома с полной отделкой, ДСК продолжают терять свою долю рынка.
Как видно из диаграммы, увеличивается предложение в историческом центре (1 зона). Это связано с активным развитием в последний год элитного сегмента рынка. В сегменте жилья массового спроса сокращается доля популярных второй («фешенебельные» районы) и третьей (популярные «спальные» районы) зон. Это связано с тем, что потенциал уплотнительной застройки в них в значительной степени исчерпан. Одновременно существенно активизировалось строительство в непрестижных четвертой и пятой зонах.
Несмотря на то, что Приморский район продолжает лидировать по объему предложения, строительство в нем сокращается в связи с недостатком инженерно подготовленных территорий. Эта ситуация кардинально изменится с началом освоения территорий Северо-Приморской части, Каменки и нежилой зоны вдоль Приморского проспекта. Через один-два года в Приморском районе вновь сосредоточится значительная часть жилищного строительства.
Продолжается рост активности застройщиков во Фрунзенском районе. Он уже вышел на третье место по объему предложения и вплотную приблизился к Выборгскому району.
Типовая структура предложения в строящихся объектах существенных изменений не претерпевала. Наиболее распространенное соотношение 1-2-3-комнатных квартир для кирпичных и кирпично-монолитных домов сохранялось на уровне 50-30-20 процентов. К этому же соотношению уже вплотную приблизились и большинство панельных объектов.
Существенных изменений в структуре предложения вторичного рынка за квартал не происходило. По-прежнему значительную долю в листингах занимают квартиры и комнаты в центральных районах.
Спрос на рынке жилья
Спрос в I квартале по сравнению с предыдущим снизился. Причинами тому – как обычное в этот период влияние праздников, так и, в большей степени, резко выросшие на первичном рынке цены. Если в предыдущие годы после спада января-февраля в марте спрос достигал предновогодних показателей, то в этом году он, наоборот, еще несколько уменьшился. Хотя снижение это относительное, и активность рынка по-прежнему высока, особенно в сегменте недорогого жилья.
В сегменте элитного жилья также наблюдается некоторое затишье. Но связано оно не столько с уменьшившимся спросом, сколько с увеличившимся предложением. За последние время на рынке появилось немало объектов, которые в той или иной степени претендуют на звание «элитных». При этом далеко не все из них обладают достаточным набором уникальных качеств, чтобы выделится из числа себе подобных. Расположение в престижных районах исторического центра, безусловно, является необходимым фактором успешности элитного проекта, но уже отнюдь не достаточным.
В структуре продаж преобладали 1-комнатные квартиры.
Сохраняется тенденция к увеличению доли малогабаритных квартир, спрос на них очень высок. Причем эта тенденция затронула не только 1-2-комнатные, но и 3-комнатные квартиры.
Как одну из тенденций рынка, которая будет влиять на его развитие в ближайший период, нужно отметить смещение спроса в окраинные районы, в пригороды и на территорию Ленинградской области. Подобное явление достаточно давно можно наблюдать в Москве, где спрос, подобно кругам на воде, распространяется от города, охватывая все более и более дальние пригороды. Причем, прежде всего за городскую черту перемещается жилье эконом-класса, преимущественно панельное. Причиной этого также является рост цен в городской черте. Кроме того, в пригородах не настолько острая конкуренция за участки под застройку.
Основные изменения на вторичном рынке также связаны с ростом цен.
Во-первых, это продолжающееся преобладание сделок в нижнем ценовом сегменте. Как уже говорилось, вторичный рынок сейчас функционирует преимущественно как рынок дешевого жилья. «Хрущевки» и «старая панель» составляют более трети количества сделок.
Во-вторых, значительно увеличилось количество сделок с комнатами. Раньше в качестве товара-заменителя для покупателей, ищущих недорогую 1-комнатную квартиру, выступали «риалы» и 1-комнатные квартиры на первичном рынке. Сейчас цены на них выросли настолько, что эта функция вновь вернулась к комнатам в коммуналках.
В-третьих, уменьшилась длина обменных цепочек. Состыковать более трех звеньев в условиях роста цен на 1-1,5 процента в неделю практически невозможно. По этой же причине в структуре сделок увеличилось количество прямых продаж.
Динамика цен
На первичном рынке увеличение цен носило особенно резкий характер. По конкретным объектам только за два месяца (с января по март) цены выросли на 10-15 процентов, хотя были адреса, где этот показатель доходил до 32 процентов.
Среднерыночная цена на жилье массового спроса в марте выросла на 4,6 процента, что на фоне предыдущих месяцев кажется уже не слишком высоким ростом. Исходя из наметившейся тенденции, можно предполагать, что в апреле этот показатель будет еще ниже.
К концу квартала средняя цена на жилье массового спроса составила $931 за 1 кв. метр, в том числе в кирпичных и кирпично-монолитных домах – $944 за 1 кв. метр, в панельных – $853 за 1 кв. метр
Такой активный рост цен привел к тому, что во многих строящихся домах цены сравнялись или превысили цены вторичного рынка в окружающих кварталах. Это неудивительно, учитывая безобразное содержание жилого фонда, подавляющая часть которого не воспринимается покупателями как качественное жилье. Кроме того, вторичный рынок по-прежнему испытывает дефицит предложения, и зачастую покупателю и выбирать особо не из чего.
На вторичном рынке рост цен в марте продолжился прежними темпами. Можно констатировать, что в нынешний ситуации конъюнктура цен определяется первичным рынком.
Выводы и прогнозы
В I квартале 2004 года на фоне непрерывного и резкого роста цен произошло снижение спроса. Первичный рынок отреагировал незамедлительно – в марте цены росли в 1,5 раза медленнее, чем в феврале. На вторичном рынке, который в силу своей обменной природы более инертен и меньше зависит от кратковременных колебаний спроса, рост цен продолжился прежними темпами.
В кратковременной перспективе возможно два сценария. Возможно быстрое восстановление спроса и возврат к обычной в последние годы ценовой динамике – около 3 процентов в месяц, как это происходило после предыдущих витков цен. Если спрос в ближайшее время не восстановится, то в течение нескольких месяцев цены могут изменяться незначительно.
В более долгосрочной перспективе очередное подорожание неизбежно. В силу изменений в порядке предоставления участков под застройку и вызванного этим временного уменьшения предоставленных пятен, в конце нынешнего – начале следующего года образуется «провал» в предложении – новых объектов на рынок выводится будет меньше обычного. Образуется дефицит предложения, который вызовет неизбежное увеличение цен на первичном рынке.
Рост цен за 2004 год уже сейчас можно прогнозировать не ниже 35 процентов.
Автор: Обзор подготовлен корпорацией «ПетербургскаЯ недвижимость»
Это связано с заметным сокращением спроса. Хотя объем сделок почти не изменился, но количество первичных обращений существенно уменьшилось. Естественно, в первую очередь это сказалось на объектах, продаваемых выше среднерыночных цен. Тем не менее, говорить о каком-либо кардинальном изменении ситуации на рынке не приходится. За любым периодом активного роста цен следуют периоды относительного затишья. Так было в предыдущие годы, так будет и в нынешний раз. Последний рост цен был затяжным по времени и значительным по величине. Поэтому не исключено, что понадобится некоторое время для восстановления спроса.
Основные тенденции рынка
Такая «передышка» была бы полезна как для потребителей, так и для рынка в целом. Непрерывное и стремительное увеличение цен приняло изнуряющий характер и вызвало неуверенность в завтрашнем дне как у покупателей, так и у продавцов.
На этом фоне все чаще стали появляться спекулятивные публикации, предрекающие неизбежный (и едва ли уже не начавшийся) обвал рынка недвижимости. Основным их мотивом является утверждение о преобладании на первичном рынке инвестиционной составляющей, то есть, попросту говоря, большого количества спекулятивных сделок. В условиях нестабильной конъюнктуры рынка инвесторы при малейших признаках снижения цен ринутся избавляться от своей недвижимости и обвалят рынок.
Подобные утверждения свидетельствуют либо о глубоком непонимании их авторами механизма функционирования рынка, либо о сознательном передергивании фактов.
Во-первых, инвесторов на рынке немного. Довольно абсурдно звучат утверждения, что количество «спекулятивных» квартир больше, чем предложений от строителей. Обладая достоверной статистикой по нескольким объектам, можно констатировать, что в домах, сданных в 2003 году, их было от 3 до 6 процентов. Сейчас на волне благоприятной конъюнктуры доля инвесторов увеличилась, но все равно редко когда составляет более 8-10 процентов от общего числа покупателей. Даже если все они одновременно бросятся продавать недвижимость (что маловероятно), вызвать кризис ликвидности им вряд ли удастся. Доля же крупных институциональных инвесторов на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга еще настолько незначительна, что какого-либо влияния на рынок они не оказывают.
Во-вторых, инвесторы делятся на две категории. Первые рассматривают приобретение квартиры как инструмент получения прибыли. Подавляющее большинство из них продают свои квартиры еще на стадии строительства, до оформления собственности. Таким образом, эти квартиры вовлечены в нормальный рыночный оборот и выполняют полезную функцию – они уменьшают дефицит готовых квартир в прямой продаже. Инвесторы, купившие квартиры и ждущие наиболее благоприятной конъюнктуры рынка, как у моря погоды, – не более чем миф, досужая выдумка людей, никогда этих инвесторов не видевших. В самом деле, зачем «замораживать» деньги в ожидании пика цен, если можно к моменту сдачи дома продать квартиру, получить прибыль и вложить ее в следующий объект.
Второй тип инвесторов рассматривает приобретение недвижимости как способ сохранить обесценивающиеся сбережения. Среди них много непетербуржцев, которые в отдаленной перспективе рассматривают возможность переезда в Петербург. Прежде всего они рассматривают свою недвижимость как жилье, пусть пока и не используемое по прямому назначению. Их квартиры зачастую пополняют предложение рынка аренды. Не стоит ожидать, что уменьшение стоимости квартиры подвигнет их в срочном порядке от нее избавляться. Любой мало-мальски здравомыслящий человек понимает, что продажа при падающих ценах принесет только убытки, поэтому нужны очень серьезные мотивы для такого шага.
В-третьих, не стоит абсолютизировать факторы перепроизводства или падения цен. Рынок недвижимости пережил кризис 1998 года и за четыре года полностью наверстал упущенное, выйдя на новый виток развития. Большинство крупных строительных компаний более или менее благополучно миновали кризис и продолжили работу. Все их проекты были завершены. Известные случаи банкротства были связаны не с конъюнктурой рынка, а с непрофессиональным менеджментом. Время компаний-«однодневок» безвозвратно ушло. Любой крупный застройщик сегодня формирует адресную программу и планирует свою работу на годы вперед и учитывает возможные риски, в том числе и ценовые. И никто всерьез не рассматривает такие факторы, как повод для сворачивания деятельности или отказа от своих обязательств.
Поэтому как бы ни сложилась ситуация на рынке, риск дольщика не получить свою квартиру сегодня очень мал. Риск инвестора не получить прибыль, конечно, выше. Но где он низок? Уж никак не на фондовом рынке или в сомнительных финансовых схемах, коих немало мы видели за последнее десятилетие. У инвестора, вкладывающего средства в недвижимость, в любом случае останется материальный актив – квартира или дом, а не обесценившиеся бумажки. Недаром домовладельцы всегда входили в наиболее уважаемый слой общества, а финансовые спекуляции воспринимались как сиюминутный успех.
Предложение на рынке жилья
На конец I квартала 2004 года площадь предлагаемых на первичном рынке жилой недвижимости в черте города объектов составила 4,70 млн кв. метров. Объем предложения, несколько снизившийся к концу 2003 года, вновь увеличивается.
Можно уже с уверенностью прогнозировать в 2004 году выход на рубеж 2 млн кв. метров введенного жилья.
В структуре предложения отмечается продолжающее сокращение доли панельных домов. Проанализировав данные по сданному жилью, можно увидеть, что в структуре ввода панельные дома занимают почти в два раза большую долю, чем в структуре предложения. Это очевидным образом объясняется тем, что сроки строительства панельных домов в большинстве случаев меньше, чем у других типов. Тем не менее, и этот показатель имеет тенденцию к сокращению.
Складывается парадоксальная ситуация, когда в условиях высокого спроса на жилье эконом-класса, которому наиболее соответствуют панельные дома с полной отделкой, ДСК продолжают терять свою долю рынка.
Как видно из диаграммы, увеличивается предложение в историческом центре (1 зона). Это связано с активным развитием в последний год элитного сегмента рынка. В сегменте жилья массового спроса сокращается доля популярных второй («фешенебельные» районы) и третьей (популярные «спальные» районы) зон. Это связано с тем, что потенциал уплотнительной застройки в них в значительной степени исчерпан. Одновременно существенно активизировалось строительство в непрестижных четвертой и пятой зонах.
Несмотря на то, что Приморский район продолжает лидировать по объему предложения, строительство в нем сокращается в связи с недостатком инженерно подготовленных территорий. Эта ситуация кардинально изменится с началом освоения территорий Северо-Приморской части, Каменки и нежилой зоны вдоль Приморского проспекта. Через один-два года в Приморском районе вновь сосредоточится значительная часть жилищного строительства.
Продолжается рост активности застройщиков во Фрунзенском районе. Он уже вышел на третье место по объему предложения и вплотную приблизился к Выборгскому району.
Типовая структура предложения в строящихся объектах существенных изменений не претерпевала. Наиболее распространенное соотношение 1-2-3-комнатных квартир для кирпичных и кирпично-монолитных домов сохранялось на уровне 50-30-20 процентов. К этому же соотношению уже вплотную приблизились и большинство панельных объектов.
Существенных изменений в структуре предложения вторичного рынка за квартал не происходило. По-прежнему значительную долю в листингах занимают квартиры и комнаты в центральных районах.
Спрос на рынке жилья
Спрос в I квартале по сравнению с предыдущим снизился. Причинами тому – как обычное в этот период влияние праздников, так и, в большей степени, резко выросшие на первичном рынке цены. Если в предыдущие годы после спада января-февраля в марте спрос достигал предновогодних показателей, то в этом году он, наоборот, еще несколько уменьшился. Хотя снижение это относительное, и активность рынка по-прежнему высока, особенно в сегменте недорогого жилья.
В сегменте элитного жилья также наблюдается некоторое затишье. Но связано оно не столько с уменьшившимся спросом, сколько с увеличившимся предложением. За последние время на рынке появилось немало объектов, которые в той или иной степени претендуют на звание «элитных». При этом далеко не все из них обладают достаточным набором уникальных качеств, чтобы выделится из числа себе подобных. Расположение в престижных районах исторического центра, безусловно, является необходимым фактором успешности элитного проекта, но уже отнюдь не достаточным.
В структуре продаж преобладали 1-комнатные квартиры.
Сохраняется тенденция к увеличению доли малогабаритных квартир, спрос на них очень высок. Причем эта тенденция затронула не только 1-2-комнатные, но и 3-комнатные квартиры.
Как одну из тенденций рынка, которая будет влиять на его развитие в ближайший период, нужно отметить смещение спроса в окраинные районы, в пригороды и на территорию Ленинградской области. Подобное явление достаточно давно можно наблюдать в Москве, где спрос, подобно кругам на воде, распространяется от города, охватывая все более и более дальние пригороды. Причем, прежде всего за городскую черту перемещается жилье эконом-класса, преимущественно панельное. Причиной этого также является рост цен в городской черте. Кроме того, в пригородах не настолько острая конкуренция за участки под застройку.
Основные изменения на вторичном рынке также связаны с ростом цен.
Во-первых, это продолжающееся преобладание сделок в нижнем ценовом сегменте. Как уже говорилось, вторичный рынок сейчас функционирует преимущественно как рынок дешевого жилья. «Хрущевки» и «старая панель» составляют более трети количества сделок.
Во-вторых, значительно увеличилось количество сделок с комнатами. Раньше в качестве товара-заменителя для покупателей, ищущих недорогую 1-комнатную квартиру, выступали «риалы» и 1-комнатные квартиры на первичном рынке. Сейчас цены на них выросли настолько, что эта функция вновь вернулась к комнатам в коммуналках.
В-третьих, уменьшилась длина обменных цепочек. Состыковать более трех звеньев в условиях роста цен на 1-1,5 процента в неделю практически невозможно. По этой же причине в структуре сделок увеличилось количество прямых продаж.
Динамика цен
На первичном рынке увеличение цен носило особенно резкий характер. По конкретным объектам только за два месяца (с января по март) цены выросли на 10-15 процентов, хотя были адреса, где этот показатель доходил до 32 процентов.
Среднерыночная цена на жилье массового спроса в марте выросла на 4,6 процента, что на фоне предыдущих месяцев кажется уже не слишком высоким ростом. Исходя из наметившейся тенденции, можно предполагать, что в апреле этот показатель будет еще ниже.
К концу квартала средняя цена на жилье массового спроса составила $931 за 1 кв. метр, в том числе в кирпичных и кирпично-монолитных домах – $944 за 1 кв. метр, в панельных – $853 за 1 кв. метр
Такой активный рост цен привел к тому, что во многих строящихся домах цены сравнялись или превысили цены вторичного рынка в окружающих кварталах. Это неудивительно, учитывая безобразное содержание жилого фонда, подавляющая часть которого не воспринимается покупателями как качественное жилье. Кроме того, вторичный рынок по-прежнему испытывает дефицит предложения, и зачастую покупателю и выбирать особо не из чего.
На вторичном рынке рост цен в марте продолжился прежними темпами. Можно констатировать, что в нынешний ситуации конъюнктура цен определяется первичным рынком.
Выводы и прогнозы
В I квартале 2004 года на фоне непрерывного и резкого роста цен произошло снижение спроса. Первичный рынок отреагировал незамедлительно – в марте цены росли в 1,5 раза медленнее, чем в феврале. На вторичном рынке, который в силу своей обменной природы более инертен и меньше зависит от кратковременных колебаний спроса, рост цен продолжился прежними темпами.
В кратковременной перспективе возможно два сценария. Возможно быстрое восстановление спроса и возврат к обычной в последние годы ценовой динамике – около 3 процентов в месяц, как это происходило после предыдущих витков цен. Если спрос в ближайшее время не восстановится, то в течение нескольких месяцев цены могут изменяться незначительно.
В более долгосрочной перспективе очередное подорожание неизбежно. В силу изменений в порядке предоставления участков под застройку и вызванного этим временного уменьшения предоставленных пятен, в конце нынешнего – начале следующего года образуется «провал» в предложении – новых объектов на рынок выводится будет меньше обычного. Образуется дефицит предложения, который вызовет неизбежное увеличение цен на первичном рынке.
Рост цен за 2004 год уже сейчас можно прогнозировать не ниже 35 процентов.
Автор: Обзор подготовлен корпорацией «ПетербургскаЯ недвижимость»
рубрика:
Статистика и аналитика
