Кулаки-строители
23.05.2004
К доходу строительных компаний, работающих на рынке жилищного строительства, очень неравнодушны чиновники, монополисты, контролирующие и координирующие организации, а также активные горожане. Многие из них уверяют, что застройщики получают не просто хорошую прибыль, а сверхприбыль, которой не мешало бы поделиться. Сами строители называют свои «сверхдоходы» легендой, мифом и этот миф, говорят они, надо всячески «изымать из обращения».
Считать на досуге деньги в чужих карманах является в нашей стране едва ли не национальной традицией, действие которой испытал на себе, вероятно, каждый взрослый россиянин вне зависимости от социального положения. Причем эта особенность российских граждан распространяется не только на соседей по коммуналке, по дому или коллег по работе, но и на партнеров и конкурентов по бизнесу, отдельные отрасли отечественной экономики и даже на города и иностранные государства. Поэтому нет ничего удивительного, когда на фоне «дела «ЮКОСа» и возможного появления схожих «полезных» для развития России дел власти и примкнувшие к ним сочувствующие вспомнили о таком динамично развивающемся секторе российской (петербургской) экономики как инвестиционно-строительный комплекс. На языке самих строительных компаний это называется «обобрать» и «раскулачить». Но так ли уж невинны строители?
Работа без прибыли
Как говорит генеральный директор строительного холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, в строительстве нужно очень тщательно просчитывать все издержки, потому что в противном случае прибыли может не быть вовсе. «Строительство жилого дома продолжается в среднем два года, – рассказывает г-н Заренков. – Большая часть квартир продается на начальном этапе строительства, цена фиксируется в договоре долевого участия, и дольщики выплачивают именно эту фиксированную сумму равными долями до момента сдачи дома в эксплуатацию. Так обстоят дела в солидных строительных компаниях. В то же время себестоимость строительства никакими договорами не фиксируется. И растет она высокими темпами: более 25-30 процентов ежегодно. То есть, с определенного момента себестоимость начинает превышать цену квартир, проданных на начальной стадии строительства. Уже по одной этой причине предприятие может лишиться всякой прибыли».
Второе обстоятельство, по мнению Вячеслава Заренкова, связано с колебаниями курса доллара. Традиционно сделки с недвижимостью, включая договор долевого участия, привязываются к этой валюте. Однако до последнего времени курс доллара не только не рос, но фактически больше года снижался, вследствие чего у строительных компаний уменьшились страховые фонды.
Наконец, существует третий аспект. До начала строительства объекта застройщики не могут учесть все дополнительные затраты, которые появляются в процессе работы. К таковым, в частности, относится требование энергетиков выплачивать по $300 за один киловатт электроэнергии – примерно $3 тыс. за квартиру. Или по $1 тыс. с квартиры за резервирование мощностей по теплоснабжению. «Такого рода обязательные платежи предусмотреть невозможно, – поясняет Вячеслав Заренков, – потому что соответствующие организации не сообщают заранее о своих намерениях, а ставят нас перед фактом. Добавим к общему итогу дополнительные затраты, связанные с изменением нормативов по теплопроводности, ужесточением экологических требований, постоянно растущую оплату услуг ПИБов по обмерам сдаваемых помещений, увеличение платы за аренду земельных участков, волокиту (то есть простои и убытки) с освобождением застраиваемых территорий от арендаторов. Так что разговоры о сверхдоходах – всего лишь миф».
Добить отрасль
Большинство других опрошенных нами застройщиков Санкт-Петербурга своего коллегу по цеху полностью поддерживают, считая, что неуместно в отношении инвестиционно-строительного рынка применять термин «сверхприбыль». Впрочем, такая реакция неудивительна хотя бы по соображениям корпоративной этики.
Тем не менее, по словам президента ИС ФПГ «РОССТРО» Александра Макарова, с начала прошлого года строительство заинтересовало всех как еще одна работающая отрасль. В отсутствии рынка ценных бумаг и банковских услуг, для большинства строительная отрасль стала единственной нишей для вложения свободных средств и их преумножения. «Возник интерес к разделу сфер влияния и «накачиванию» строительных цен, – рассуждает г-н Макаров. – К марту 2004 года цены действительно значительно возросли. Особенность товара – «долевая квартира» строиться два-три года – позволила продать его по «раскрученным» ценам и получить рентабельность 50 процентов и выше. Деньги сделали деньги. Но это не «сверхприбыли», а выигрыш инвестора, сделавшего ставку на рисковый проект. Инвестиционно-строительный рынок – это рынок высоких рисков, но не свободных капиталов. Они как пришли, так и уйдут, когда по неумолимым законам рынка высокие доходы строительных проектов закончатся».
Александр Макаров предполагает, что в ближайшее время рентабельность строительства неизбежно упадет. Растущий спрос со стороны застройщиков на строительные материалы, труд, машины и механизмы неизбежно поднимет их в цене на рынке. Вырастет и стоимость строительства. «А если все участники процесса (строители, банки, власть, монополисты, потребители) в своих желаниях, пусть даже самых благородных – побольше пополнить бюджет города, подороже продать свои услуги и материалы и т. д. – продолжат идти намеченным курсом они в силах «добить» строительную отрасль или при благоприятном стечении обстоятельств ее сбалансировать», – подводит неутешительный итог президент ИС ФПГ «РОССТРО.
Надо делиться
К сожалению, узнать мнения оппонентов строителей – чиновников, монополистов, контролирующих и координирующих инвестиционно-строительный процесс в Санкт-Петербурге организаций – нам не удалось. Однако, как сообщил «Строительному Еженедельнику» один из авторитетных независимых экспертов, имевший беседу с одним из высокопоставленных чиновников Смольного, город претендует на часть любых прибылей застройщиков. Чиновники уже интересовались у экспертов механизмом формирования конечной стоимости жилья на первичном рынке, начиная с этапа получения строителями земельных участков под застройку, заканчивая моментом продажи строящихся квартир. И, судя по всему, теперь чиновникам будет значительно легче размышлять об удвоении бюджета Санкт-Петербурга. Но в отличие от Москвы, где городское правительство через свои акции имеет мощное влияние на наиболее успешные и крупные предприятия столичного строительного комплекса, властям города на Неве придется, видимо, искать компромиссные решения. Ведь не секрет, что петербургская стройиндустрия практически вся находится в руках частных компаний.
Между тем, нам удалось найти один пример если уж не сверхприбыли петербургских застройщиков, то, по крайней мере, их солидного приработка к основному доходу. Как-то раз в одну из известных и крупных петербургских компаний пришли покупатели, которым предложили купить квартиру в монолитно-кирпичном доме на Васильевском острове по цене $1200 за один кв. метр. Покупатели взяли время на размышление. Через месяц они вернулись и ту же самую квартиру им предложили приобрести уже за $1600 за один кв. метр, что, по мнению экспертов, для Васильевского острова и такого типа жилья весьма дорого. Но стремительный рост цен на первичном рынке и его внутренние механизмы – это совершенно другая история и мы к ней обязательно вернемся в одном из следующих номеров «Строительного Еженедельника».
Автор: Андрей Теплоухов
Считать на досуге деньги в чужих карманах является в нашей стране едва ли не национальной традицией, действие которой испытал на себе, вероятно, каждый взрослый россиянин вне зависимости от социального положения. Причем эта особенность российских граждан распространяется не только на соседей по коммуналке, по дому или коллег по работе, но и на партнеров и конкурентов по бизнесу, отдельные отрасли отечественной экономики и даже на города и иностранные государства. Поэтому нет ничего удивительного, когда на фоне «дела «ЮКОСа» и возможного появления схожих «полезных» для развития России дел власти и примкнувшие к ним сочувствующие вспомнили о таком динамично развивающемся секторе российской (петербургской) экономики как инвестиционно-строительный комплекс. На языке самих строительных компаний это называется «обобрать» и «раскулачить». Но так ли уж невинны строители?
Работа без прибыли
Как говорит генеральный директор строительного холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков, в строительстве нужно очень тщательно просчитывать все издержки, потому что в противном случае прибыли может не быть вовсе. «Строительство жилого дома продолжается в среднем два года, – рассказывает г-н Заренков. – Большая часть квартир продается на начальном этапе строительства, цена фиксируется в договоре долевого участия, и дольщики выплачивают именно эту фиксированную сумму равными долями до момента сдачи дома в эксплуатацию. Так обстоят дела в солидных строительных компаниях. В то же время себестоимость строительства никакими договорами не фиксируется. И растет она высокими темпами: более 25-30 процентов ежегодно. То есть, с определенного момента себестоимость начинает превышать цену квартир, проданных на начальной стадии строительства. Уже по одной этой причине предприятие может лишиться всякой прибыли».
Второе обстоятельство, по мнению Вячеслава Заренкова, связано с колебаниями курса доллара. Традиционно сделки с недвижимостью, включая договор долевого участия, привязываются к этой валюте. Однако до последнего времени курс доллара не только не рос, но фактически больше года снижался, вследствие чего у строительных компаний уменьшились страховые фонды.
Наконец, существует третий аспект. До начала строительства объекта застройщики не могут учесть все дополнительные затраты, которые появляются в процессе работы. К таковым, в частности, относится требование энергетиков выплачивать по $300 за один киловатт электроэнергии – примерно $3 тыс. за квартиру. Или по $1 тыс. с квартиры за резервирование мощностей по теплоснабжению. «Такого рода обязательные платежи предусмотреть невозможно, – поясняет Вячеслав Заренков, – потому что соответствующие организации не сообщают заранее о своих намерениях, а ставят нас перед фактом. Добавим к общему итогу дополнительные затраты, связанные с изменением нормативов по теплопроводности, ужесточением экологических требований, постоянно растущую оплату услуг ПИБов по обмерам сдаваемых помещений, увеличение платы за аренду земельных участков, волокиту (то есть простои и убытки) с освобождением застраиваемых территорий от арендаторов. Так что разговоры о сверхдоходах – всего лишь миф».
Добить отрасль
Большинство других опрошенных нами застройщиков Санкт-Петербурга своего коллегу по цеху полностью поддерживают, считая, что неуместно в отношении инвестиционно-строительного рынка применять термин «сверхприбыль». Впрочем, такая реакция неудивительна хотя бы по соображениям корпоративной этики.
Тем не менее, по словам президента ИС ФПГ «РОССТРО» Александра Макарова, с начала прошлого года строительство заинтересовало всех как еще одна работающая отрасль. В отсутствии рынка ценных бумаг и банковских услуг, для большинства строительная отрасль стала единственной нишей для вложения свободных средств и их преумножения. «Возник интерес к разделу сфер влияния и «накачиванию» строительных цен, – рассуждает г-н Макаров. – К марту 2004 года цены действительно значительно возросли. Особенность товара – «долевая квартира» строиться два-три года – позволила продать его по «раскрученным» ценам и получить рентабельность 50 процентов и выше. Деньги сделали деньги. Но это не «сверхприбыли», а выигрыш инвестора, сделавшего ставку на рисковый проект. Инвестиционно-строительный рынок – это рынок высоких рисков, но не свободных капиталов. Они как пришли, так и уйдут, когда по неумолимым законам рынка высокие доходы строительных проектов закончатся».
Александр Макаров предполагает, что в ближайшее время рентабельность строительства неизбежно упадет. Растущий спрос со стороны застройщиков на строительные материалы, труд, машины и механизмы неизбежно поднимет их в цене на рынке. Вырастет и стоимость строительства. «А если все участники процесса (строители, банки, власть, монополисты, потребители) в своих желаниях, пусть даже самых благородных – побольше пополнить бюджет города, подороже продать свои услуги и материалы и т. д. – продолжат идти намеченным курсом они в силах «добить» строительную отрасль или при благоприятном стечении обстоятельств ее сбалансировать», – подводит неутешительный итог президент ИС ФПГ «РОССТРО.
Надо делиться
К сожалению, узнать мнения оппонентов строителей – чиновников, монополистов, контролирующих и координирующих инвестиционно-строительный процесс в Санкт-Петербурге организаций – нам не удалось. Однако, как сообщил «Строительному Еженедельнику» один из авторитетных независимых экспертов, имевший беседу с одним из высокопоставленных чиновников Смольного, город претендует на часть любых прибылей застройщиков. Чиновники уже интересовались у экспертов механизмом формирования конечной стоимости жилья на первичном рынке, начиная с этапа получения строителями земельных участков под застройку, заканчивая моментом продажи строящихся квартир. И, судя по всему, теперь чиновникам будет значительно легче размышлять об удвоении бюджета Санкт-Петербурга. Но в отличие от Москвы, где городское правительство через свои акции имеет мощное влияние на наиболее успешные и крупные предприятия столичного строительного комплекса, властям города на Неве придется, видимо, искать компромиссные решения. Ведь не секрет, что петербургская стройиндустрия практически вся находится в руках частных компаний.
Между тем, нам удалось найти один пример если уж не сверхприбыли петербургских застройщиков, то, по крайней мере, их солидного приработка к основному доходу. Как-то раз в одну из известных и крупных петербургских компаний пришли покупатели, которым предложили купить квартиру в монолитно-кирпичном доме на Васильевском острове по цене $1200 за один кв. метр. Покупатели взяли время на размышление. Через месяц они вернулись и ту же самую квартиру им предложили приобрести уже за $1600 за один кв. метр, что, по мнению экспертов, для Васильевского острова и такого типа жилья весьма дорого. Но стремительный рост цен на первичном рынке и его внутренние механизмы – это совершенно другая история и мы к ней обязательно вернемся в одном из следующих номеров «Строительного Еженедельника».
Автор: Андрей Теплоухов
рубрика:
Тенденции и прогнозы
