Глобальные проблемы решать нужно всем вместе

Последовавшие за избранием нового губернатора перестановки в инвестиционно-строительном блоке Смольного вызвали массу слухов, сплетен, пересудов и кривотолков, многие из которых, так или иначе, оказались связаны с деятельностью Группы ЛСР и ее президента Андрея Молчанова. Заняв пост лидера в возрожденной и существенно расширенной по составу Ассоциации домостроителей Санкт-Петербурга, получившей, плюс ко всему, «более широкое» название, Андрей Молчанов спровоцировал новую волну разговоров в строительных кулуарах. Все там же – в кулуарах – идут дискуссии о предпринимаемых ассоциацией шагах, о ее взаимодействии с новых городским правительством, о перспективах и тенденциях рынка, о роли в нем некоторых личностей. Об этом и многом другом в эксклюзивном интервью Андрей Молчанов рассказал «Строительному Еженедельнику».

– Несколько месяцев назад некоторые участники рынка сомневались в потенциале возрожденной ассоциации, списывая все начинания на Ваши личные политические амбиции. О каких итогах и результатах можно говорить сегодня?
– Осенью 2003 года в ассоциацию входили только восемь компаний инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга. В январе 2004 года на первом общем собрании обновленной ассоциации собралось уже 60 представителей строительной отрасли, среди которых были также производители строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Сейчас ассоциация включает уже 73 члена. Совет расширен до 15 представителей крупнейших компаний. За членами совета закреплены определенные сферы ответственности, но все решения принимаются коллегиально, с учетом собранных мнений и предложений всех членов ассоциации. Лично меня радует, что большинство компаний в наших рядах занимают активную позицию. Кроме всего прочего, у нас было уже два расширенных заседания ассоциации, куда были приглашены все наши члены. Люди имеют возможность пообщаться, обменяться мнениями, поделиться опытом, а это – уже немаловажно. На самом деле мы, строители, до сих пор редко встречались – у всех свои проблемы, у всех свои дела... – а ассоциация нам помогает встречаться чаще.
Конечно, количественный рост еще не означает роста качественного, и, тем не менее, фактически только за три месяца мы сделали, на мой взгляд, очень многое.

– И что же именно вы сделали?
– Ассоциация участвует в работе всех профильных комиссий и рабочих групп, созданных Правительством Санкт-Петербурга и Комитетом по строительству. Представители ассоциации принимали участие в подготовке соглашения с Ленэнерго, поправок к закону «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, в целях реконструкции и строительства». Кроме того, в ближайшее время мы планируем принять участие и в работе комиссии по изменению статуса памятников истории и культуры, создаваемой по инициативе КГИОП. А так как многие наши компании осуществляют свою деятельность в историческом центре города, мы считаем актуальным участие нашего представителя в работе и этой комиссии.

– Здесь – два вопроса. Первый касается упомянутого Вами законопроекта. Довольны ли Вы последней редакцией закона «О порядке предоставления объектов недвижимости...», выработанной депутатами на сегодняшний день? Как Вы относитесь к тому, что в законе предусмотрено целевое выделение по жилым объектам, Вы ведь активно выступаете за торги?
– В целом редакция закона нас устраивает. Представители ассоциации довольно плотно им занимались и много идей, отраженных в законе, предложены именно нашими специалистами. Не смотря на то, что я действительно поддерживаю идею о том, что земля должна продаваться на торгах, я, в то же время, считаю, что нельзя вообще исключать целевое выделение участков под строительство жилья. Жизнь – сложная штука, и могут возникнуть ситуации, когда городу будет необходимо срочно построить дом, например, для переселения жильцов из аварийного фонда. У Смольного не будет выхода, как дать участок какой-нибудь крупной надежной строительной компании, чтобы она за девять месяцев возвела объект. Могут возникнуть и другие ситуации, и когда в таких случаях отсекается сама возможность быстро принять решение и воплотить его в жизнь, – это не правильно.
Мое мнение: 80 процентов участков должно продаваться, но на 20 процентов у городского правительства должно быть право целевого выделения. А иначе горожане могут рано или поздно оказаться в неразрешимой ситуации...
– Второй вопрос касается упомянутой Вами приватизации памятников. Смольный предлагает их продать бизнесменам, чтобы новые собственники занялись бы их возрождением, пускай и для собственных нужд. Считаете ли Вы эту идею жизнеспособной, и каким образом строительный бизнес примет в этом процессе участие?
– Абсолютно жизнеспособная и правильная идея. У нас очень много просто гибнущих зданий – памятников архитектуры, и у города нет средств на их восстановление. Многие коммерческие структуры с удовольствием возьмут такие дома и восстановят их со всей ответственностью. Для строителей это хорошо тем, что у подрядчиков, в первую очередь, у реставраторов, а также у многих других специалистов, появятся новые заказы. Это – дополнительные рабочие места, инвестиции и, естественно, более привлекательный внешний вид нашего города. Если мы говорим, что мы – культурная столица, пусть и наш бизнес поспособствует этому: поднимая собственный имидж, поднимет имидж города.

– Продолжим перечисление достижений ассоциации. В общем-то, всем известно, что ваши специалисты участвовали в решении конфликта с Ленэнерго. Чем все закончилось? Закончилось ли? И как складываются отношения с другими монополистами?
– Действительно, мы принимали активное участие в подготовке соглашения с Ленэнерго. Соглашение призвано разрешить несколько проблем, в частности, касающихся техусловий, предусматривающих передачу сдаваемых объектов на баланс города. Строители оказывались в ситуации, когда, с одной стороны, город требовал либо денег, либо передачи объекта на баланс города, а с другой – Ленэнерго, которое, в случае, если объект электроснабжения передавался городу, не подключало сданные Госкомиссии построенные дома. Подготовленное соглашение предусматривает компромиссное решение.
Сейчас это соглашение подписано, но надо понимать, что Ленэнерго – очень большая и забюрократизированная структура, поэтому для каких-либо глобальных изменений должно пройти время, так как на уровне руководства взаимопонимание достигнуто, но от руководства до «низа» – до непосредственных исполнителей, еще очень далеко. Но уже сейчас одна из компаний, входящих в ассоциацию, пытается построить свои отношения с Ленэнерго с учетом этого соглашения. Так что «обкатаем» схему и будем делиться опытом.
В ближайших наших планах – подготовка предложений и по решению проблем с еще одним монополистом – ГУП «ТЭК Санкт-Петербурга». Они, мягко говоря, некорректно ведут себя по отношению к строителям. Речь идет о решении проблем, связанных с согласованием условий и заключения договоров на подключение ТЭК сданных Госкомиссии объектов. Ситуация, на мой взгляд, несколько выходит за рамки правового поля, так как ТЭК, ссылаясь на большую загрузку, требует оплаты консультационных услуг, которые предоставляют различные компании, а значит, фактически берет деньги за согласование документов. Кроме того, ТЭК не заключает договоры на обслуживание с ТСЖ, мотивируя это тем, что с застройщиком разбираться легче. Ситуация стала даже хуже чем раньше, и по этому вопросу будем собираться советом ассоциации отдельно. Уверен, что наша рабочая комиссия, созданная совместно с Комитетом по строительству и с другими органами исполнительной власти, займет активную позицию по выработке и здесь прозрачных правил.
Кстати, в этом и есть один из главных смыслов существования ассоциации – мы пытаемся бороться за права всех строителей. Ведь все строители как-то работают, имеют какие-то связи и как-то решают текущие проблемы. Но когда начинаются, как с ТЭК, проблемы глобального и принципиального характера, – решать их нужно всем вместе. Ассоциация – действительно сила и, я думаю, мы сможем доказать ТЭК, что они не правы.

– Что ж, с защитой профессиональных интересов, вроде, все в порядке. А как быть с решением общегородских проблем, «близких сердцу» рядовых горожан?
– Мы создали несколько рабочих групп по разработке механизмов решения актуальных не только для всего строительного комплекса, но и для всех горожан, проблем. Прежде всего, это рабочая группа, которая должна предложить городу программу расселения ветхого жилья и аварийных жилых домов. К 2008 году в Петербурге должно быть расселено более 1 млн кв. метров, в том числе аварийного и ветхого жилья. На этой площади проживает более 50 тыс. человек. И преимущественно это коммунальные квартиры, расположенные в домах дореволюционной застройки. Ни для кого не секрет, что Петербург называют и коммунальной столицей, у нас сегодня самая длинная в России очередь на расселение коммунальных квартир. И она практически не продвигается, так как город сегодня вынужден приобретать жилье у застройщиков на торгах по рыночным ценам. Мы считаем, что необходимо предложить более эффективный и рациональный механизм.

– Раз уж мы заговорили о горожанах, расскажите о своем видении социальной ответственности строительного бизнеса.
– Вообще, я считаю, что у этого понятия нет отраслевого признака, а социально-отвественным можно с уверенностью назвать тот бизнес, который следит и отвечает за качество производимых им продуктов, создает рабочие места, вовремя и в полном объеме платит налоги. Будь это строительство или что-либо другое. Если при выполнении этих условий бизнес занимается еще и благотворительностью, и в какой-то мере помогает решать социальные проблемы, не пытаясь извлекать из этого выгоду, – это достойно особенного уважения. И хотя, на мой взгляд, участие в благотворительных проектах необходимо, кому и как помогать – каждый имеет право определять сам, исходя из своих интересов, желаний и возможностей. Другое дело, что система отраслевых объединений помогает решать уже глобальные общественные проблемы, аккумулируя средства на приоритетных направлениях. И тогда это уже не просто единичные благотворительные проекты, а целый механизм, позволяющий достигать результат совсем другого порядка.
Сегодня, например, члены ассоциации собирают средства для того, чтобы помочь Санкт-Петербургскому Государственному архитектурно-строительному университету провести капитальный ремонт здания библиотеки, которая будет оснащена самым современным оборудованием: ведь чем лучше возможности для обучения будущих строителей, тем выше будет их профессионализм, а, значит, город получит более качественные, разработанные с учетом современных технологий, объекты, а мы – первоклассных специалистов. 16 млн рублей – сумма, которая не под силу одной компании, поэтому эту проблему мы решаем все вместе.

– А как быть с городской очередью? Должны ли строители принимать участие в решении этой проблемы, или же это дело властей?
– Первым делом эту очередь надо основательно почистить. Там, я думаю, есть такие, кто способен жилье и купить, но пытается получить его бесплатно. Во-вторых, строители должны больше денег отчислять на инфраструктуру или передавать часть квартир городу на эти цели. Это все физически возможно, но нужна политическая воля, понятные правила и программы. Хотя, на мой взгляд, первоочередной проблемой является даже не городская очередь, а все-таки расселение ветхого и аварийного фонда.

– У вас есть готовый вариант решения этой проблемы?
– В ассоциации этот вопрос мы изучаем довольно плотно. На сегодня ясно одно: есть определенное количество домов, требующих сноса, но это не такой большой процент. Основная часть домов требует небольшой реконструкции без расселения, замены старых оконных блоков на современные стеклопакеты, утепления наружных стен, ремонта инженерных сетей и коммуникаций, в некоторых случаях даже возможна надстройка этажа. Я думаю, что город пойдет по этому пути, и это будет правильно.

– А если говорить о развитии новых территорий с учетом новых правилах игры на инвестиционно-строительном рынке, как вы видите это направление?
– Я считаю, что город нужно развивать в ширину. Недавно мы были с губернатором в Астане – новой столице Казахстана. Там, рядом со старым городом, буквально в двух шагах, построили новый прекрасный город. Меня это потрясло! И Санкт-Петербургу нужно внимательнее относиться к подобным идеям. Идти по пути уплотнительной застройки нам больше нельзя, это неправильно. Старый город нужно реконструировать, ремонтировать, выводить предприятия, но глобально расширять город нужно вширь. Взять, скажем, московское направление. Там будут КАД, Западный скоростной диаметр. Именно там нужно строить города-спутники на полмиллиона человек, со школами, детскими садами, магазинами, прочей социальной инфраструктурой. Если упираемся в границу Ленобласти – надо решить вопрос на уровне двух губернаторов. Земли-то много! Нет смысла больше втискиваться в центр. Намного важнее здесь строить удобные дороги и развязки, чтобы ликвидировать пробки, чтобы людям из новых районов было удобно добираться на работу в центр города. Это – реальный и, наверное, единственно правильный путь!

– А что Вы думаете о перспективах ввода жилья в Санкт-Петербурге в ближайшие годы? Не возникнет ли провала, о котором в последнее время говорят некоторые?
– Никакого провала не ожидается. Не надо забывать, что помимо городской земли есть еще и федеральная. И федеральных проектов сегодня достаточно много. Также много проектов связано с выводом промышленных предприятий – компании покупают эти огромные территории и строят там жилье. Есть еще приватизированные участки, где также строится жилье... Предположения о провалах ввода жилья, как мне видится, не верны в корне и тиражируются не строителями, а скорее чиновниками, от которых раньше зависели строители. Ведь еще не так давно, чтобы получить пятно, строителю необходимо было иметь с некоторыми чиновниками «особые отношения». А сейчас, когда благодаря торгам это превращается в простой процесс покупки пятна, – строителям больше не нужно бегать по кабинетам, что чиновникам, естественно, не нравится. Сейчас каждый будет заниматься своим делом, а раньше, я знаю, в некоторых компаниях создавались целые отделы, которые занимались исключительно «хождением по кабинетам». Так что эту панику поднимают не сами строители, а те, кто раньше на этом зарабатывал, причем, немало!

– Говоря о связях власти и бизнеса, нельзя не обратиться к ситуации в Группе ЛСР, которую Вы возглавляете. Сегодня многие упрекают Вас лично в возможности использования административного ресурса. Вы возглавляете мощную ассоциацию, имеете сильное лобби в структурах Правительства Санкт-Петербурга... Многие считают, что все это создается ради монополизации рынка Группой ЛСР. Как Вы к этому относитесь?
– В самом сопоставлении ассоциации и сильного лобби Группы ЛСР в структурах Правительства Санкт-Петербурга есть противоречие: ведь если я могу использовать административный ресурс в своих интересах и таким образом, априори, ставить свою компанию вне конкуренции, зачем же мне выстраивать систему по решению проблем всего строительного комплекса, в каком-то смысле являющегося конкурентом Группы ЛСР. А ведь именно создание единых правил и является основной задачей ассоциации. Просто я убежден, что понятная и прозрачная система, в рамках которой устанавливается здоровая конкуренция – гораздо эффективнее и полезней как для города, так и для самих строителей, в том числе и для нас.
И, потом, разве раньше ассоциацию кто-нибудь называл мощной? Напомню вам начало нашего разговора: всего восемь компаний полгода назад, и 73 – сегодня!..

– Но ведь Вы и никогда не скрывали своих намерений занять ключевые позиции на строительном рынке?
– Я считаю: если быть, – то быть лучшими. Мы абсолютно откровенны и не делаем из этого никакого секрета, а, напротив, постоянно рассказываем о планах своего развития, уже несколько лет проводим отчетные пресс-конференции. К слову сказать, осенью прошлого года Группе ЛСР исполнилось 10 лет. К этому моменту мы уже объединяли 26 компаний – лидеров строительного комплекса, вышли на рынок Москвы и Европы, реализовали почти два десятка проектов только в центре города. Большинство из этих проектов, кстати, удостоено всевозможных наград. В том числе, это проект с переносом промышленного предприятия из центра города: может не многие знают, но мы были первыми, кто пошел по этому пути. Всех этих результатов нам удалось достичь еще при прежней городской власти, не то что благодаря использованию административного ресурса, а скорее, вопреки ресурсу, направленного отнюдь не в нашу сторону.
А то, что касается перешедших на государственную службу из Группы ЛСР топ-менеджеров, то я уже не раз говорил, что все они – грамотные управленцы, высокопрофессиональные специалисты, поэтому, надеюсь, их опыт и знания помогут создать понятную и прозрачную систему работы. В этом смысле, Группа ЛСР даже потеряла, но я горжусь, что современные управленческие навыки наших сотрудников сегодня востребованы в масштабах целого города. Город от этих назначений только выиграет.

– Один из строителей сказал, что «команда Молчанова», придя во власть, заинтересована, чтобы развивался строительный рынок. Ваша компания – крупный производитель стройматериалов: если будет хорошо строительному рынку – будет хорошо и Группе ЛСР. Это так?
– Это – стопроцентный аргумент. Чем больше в городе будет строиться, тем больше мы произведем стройматериалов. Политика нашего производственного блока – работать для строителей, для девелоперов. Мы – партнеры, а не враги.
А вот в девелоперском блоке, который также представлен в Группе ЛСР, мы выступаем за равные и понятные правила развития для всех участников петербургского рынка. Все видят и знают, что мы не получаем бесплатных пятен. Более того, мы основные инициаторы того, чтобы были торги. Чтобы у всех строителей были абсолютно равные условия покупки пятен.

– Считаете ли Вы жизнеспособной идею проведения торгов по земельным участкам для строительства? Не будет ли очередного срыва?
– Надеюсь, что срыва не произойдет. Идея, безусловно, жизнеспособна, хотя и существует много сложностей. Главное – процесс запустить и, я думаю, дальше он уже пойдет по нарастающей. Главное – сформировать нормальный рынок земельных участков.

– Высказываются мнения, что последние действия Правительства Санкт-Петербурга в инвестиционно-строительной сфере носят характер «раскулачивания» строителей? Как Вы – как президент ассоциации и как президент Группы ЛСР – к этому относитесь?
– Раскулачивания никакого нет. То, что повысились цены – это нормально. Надо смотреть мировой опыт. Абсурдно, что мы несколько лет назад платили городу по 25 долларов за метр жилья, когда продавали квартиры по 350 долларов, и еще недавно, когда жилье стоило уже 800 долларов, город получал за это все те же 25 долларов. Но два года назад, когда жилье стоило 350 долларов, строители были в очень тяжелой ситуации. А сегодня любой строитель скажет, что 80 долларов, или даже 120 долларов – это нормальная цена. Тем более, мы должны думать не только о себе, но и о городе. И что мне нравится – члены нашей ассоциации это осознают. Наши компании собираются долго работать на рынке и сами заинтересованы, чтобы строились новые коммуникации, инженерные сети и так далее. А однодневки, которые кое-как строят один дом из некачественных материалов, – кричат, что земля дорогая и городское правительство обирает застройщиков...

– Недавно Вы заявляли, что ассоциация собирается заняться разработкой новых ТСН. Что конкретно разрабатывается?
– Действительно, нами начата активная работа по корректировке территориально-строительных норм и разработке нормативных актов в области строительства: здесь также много проблем, так как нормативная база серьезно устарела.
Среди вопросов, которые мы в ассоциации сегодня обсуждаем, – внедрение оборудования для ускорения набора прочности бетона; разработка рекомендаций по проектированию строительных конструкций; разработка новых технологий с использованием технологических карт в монолитном домостроении; внесение изменений и дополнений в действующие нормы инсоляции и освещенности помещений и другие.

– А если говорить о ближайших планах?
– Это, в первую очередь, взаимодействие с Госдумой по формированию поправок в Жилищный кодекс, разработка методики по оценке и внедрению стандартов качества для наших членов, подготовка поправок в закон «О саморегулируемых организациях»... Может быть, наша ассоциация примет решение о переходе в форму саморегулируемой организации, которая позволит нам более четко контролировать самих себя. Уже сейчас мы разрабатываем единую систему регистрации договоров долевого участия и, в случае, если в ближайшее время не будет утверждено государственное регулирование этой деятельности, приступим к созданию реестра таких договоров в исполнительной дирекции ассоциации. Есть масса задумок, и, благодаря нашим членам, постоянно появляются новые идеи. О них, я думаю, мы скоро расскажем дополнительно.

– И последний вопрос: что будет с рынком? Все чаще звучат предположения о возможном кризисе. Как Вы относитесь к этим высказываниям?
– В моем понимании, перспективы у рынка большие. А нагнетание ситуации скорее инициировано финансовыми институтами, которые пытаются перенаправить денежный поток и привлечь внимание населения. Я вижу реальные экономические факторы, которые объективно влияют на рост цен на жилье. Это, в первую очередь, нехватка вводимых объектов, т.е. спрос элементарно превышает предложение. И даже если мы будем работать круглосуточно, быстро устранить дефицит жилья нам не удастся. Потом, повышение цен на землю, а также на металл, энергетику и топливо, что, в конечном счете, приводит к повышению цен на стройматериалы. А стоимость материалов в себестоимости одного квадратного метра составляет от 40 до 70 процентов. С другой стороны, нагнетаемые страхи держат строителей в тонусе. Няадо быть готовым ко всему, но нельзя кидаться в омут с головой, набирая кучу кредитов или залезая в карман к дольщикам. Я знаю, что многие компании, в том числе и мы, сегодня очень четко отслеживают свою финансовую ситуацию, не рискуют глобально, хотя инвестиции – это всегда риск. Я вижу, что члены ассоциации разумно подходят к своему бизнесу. Поэтому у нас у всех по поводу предрекаемого кем-то кризиса больших переживаний нет.




Автор: Дмитрий Боголюбов