Выступление вице-губернатора Санкт-Петербурга А.И. Вахмистрова на встрече с руководителями строительных организаций 25 мая 2004
30.05.2004
Уважаемые руководители строительных организаций!
В своем выступлении мне бы хотелось обобщить информацию о комплексе мер, предпринимаемых Правительством и Губернатором Санкт-Петербурга, для решения насущных проблем строительной отрасли.
Трудно переоценить значение строительного сектора для экономики Петербурга. Неслучайно, что именно «строительный бум» давал толчок к экономическому подъему во многих странах. Сегодня в строительном комплексе нашего города работает 183 тыс. человек, по объему перечислений в бюджет Санкт-Петербурга строительные компании занимают прочное третье место после предприятий промышленности и торговли. Строительство и реконструкция жилых домов и общественных зданий влечет за собой обновление всех инженерных коммуникаций, создание новых объектов транспортной и социальной инфраструктуры. Т.е. вместе со строительством продолжается и развитие города. Именно поэтому девизом строителей стал лозунг «Если город строится, – значит, город живет».
За последние четыре года инвестиционно-строительный комплекс стал одной из самых динамично развивающихся отраслей Петербурга.
По итогам 2003 года инвестиции в основной капитал составили 101,6 млрд рублей, что в 3,1 раза больше чем в 1999 году. Ввод в действие основных фондов за четыре года увеличился в 3,9 раза достигнув к 2003 году 68,9 млрд рублей. Объем работ, выполненных по договорам подряда в 2003 году вырос по сравнению с 1999 годом в 2,9 раза и составил 40,9 млрд рублей. Объем введенного в 2003 году жилья составил 1 млн 758 тыс. кв. метров, т.е. вырос за год на 45 процентов, а по сравнению с 1999 годом увеличился на 64 процентов.
Преимущественно это новое строительство – 1 млн 639 тыс. кв. метров (221 дом, 22 342 квартиры), реконструкция – 44 тыс. кв. метров (10 домов, 533 квартиры), индивидуальное строительство – 75 тыс. кв. метров (460 домов).
На сегодняшний день инвестиционно-строительный комплекс в Санкт-Петербурге, в отличие от других регионов России, значительно продвинулся в переходе на рыночные условия хозяйствования. Практически все строительные компании – частные, а доля государственных и муниципальных строительных организаций не превышает 10 процентов (в основном это организации, выполняющие функции заказчика). Приблизительно такое же соотношение количества объектов, вводимых за счет городского бюджета (10 процентов) и частных инвесторов (90 процентов). В прошлом году городской бюджет профинансировал ввод 16 объектов, а инвесторами введены в эксплуатацию 168 объектов различного назначения общей площадью более 880 тыс. кв. метров (без жилищного строительства).
Увеличение количества вводимых объектов обеспечивалось за счет вовлечения в инвестиционный процесс большого количества новых объектов недвижимости. За четыре года более чем в восемь раз, до 9 тыс., возросло количество заявлений от потенциальных инвесторов о намерении осуществить инвестиционный проект. На основании подготовленных комплектов инвестиционно-тендерной документации в 2003 году выпущено 1200 распоряжений Администрации (Правительства) Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве различных объектов. К началу 2004 года на учете в Комитете по строительству состоит 2 289 объектов.
В результате активизации всех строительных процессов заметно выросли поступления в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, объем которых в 2003 году составил 1 млрд 597 млн рублей, что почти на 50 процентов больше чем в 2002 году или в 15 раз больше по сравнению с 1999 годом. В этом году мы поставили задачу к плану 1 млрд 700 млн рублей добавить 2 млрд 200 млн рублей.
Основную задачу нового Правительства Санкт-Петербурга мы видим, в первую очередь, в систематизации и обеспечении прозрачности всех процедур в сфере строительства, а также продолжение наращивания объемов строительства. В частности, к 2007-2008 году мы должны достичь показателя ввода жилья в размере 3 млн кв. метров.
Для достижения поставленных задач нам необходимо решить целый ряд насущных проблем:
1. В первую очередь – это обеспечение равной доступности строительных компаний к земельным участкам. В конце прошлого года мы приняли решение о переходе на конкурсную систему распределения участков – через торги. Однако на сегодняшний день процедура проведения торгов пока не приняла массовый характер. Сократилось количество адресов, по которым ведется разработка инвестиционно-тендерной документации. Пока не работает механизм участия частных компаний в подготовке документации к торгам.
2. Мы знаем, что вас особенно волнуют проблемы инженерного обеспечения объектов. В городе существует нехватка мощностей головных сооружений (в первую очередь электроснабжения), инженерно подготовленных территорий. Зачастую, объективные проблемы усугубляются некорректными действиями со стороны предприятий-монополистов. Однако, объективности ради, следует отметить, что, обобщая при разработке нового генерального плана информацию о фактическом потреблении воды, тепла, электроэнергии в крупных европейских городах, мы пришли к выводу – потребление воды, тепла и газа в нашем городе в два раза выше, чем среднеевропейские показатели. Поэтому необходимо не только наращивать мощности головных инженерных сооружений, но и экономить энергоресурсы.
3. Серьезную обеспокоенность вызывают у нас проблемы качества строительства. Низкая организация труда на стройплощадках, отсутствие должного контроля за соблюдением строительных норм и правил привели к росту количества аварийных ситуаций (в частности, за последний год участились случаи падения башенных кранов). Возрастающий поток жалоб населения свидетельствует о низкой эффективности мер, принимаемых к строительным компаниям-нарушителям. Уже становится практически нормой для некоторых фирм начинать и вести строительство без получения разрешения на производство работ. Несмотря на то, что спрос превышает предложение, сроки строительства часто нарушаются.
4. Для разворачивания по-настоящему масштабного строительства, комплексного освоения больших территорий, в городе по-прежнему ощущается нехватка крупных инвестиций. Мы практически исчерпали внутренние инвестиционные резервы. Необходимо привлекать внешние инвестиционные ресурсы других регионов и стран.
Совокупность кратко обозначенных мною проблем, существенно тормозит дальнейшее развитие инвестиционно-строительного комплекса. Статистические показатели за 4 месяца 2004 года, по сравнению с аналогичным периодом 2003 года, значительно ухудшились. Фактический ввод жилья снизился на 32 процента, а по прогнозу достигнуть уровня предыдущего года удастся не раньше сентября. Это говорит не о том, что в городе стало меньше строиться жилья, это говорит об ослаблении контроля за состоянием стройплощадок, и застройщики позволяют себе в связи с ростом цен придерживать сдачу жилья. Фактическое выполнение АПКВ за счет бюджета Санкт-Петербурга за 4 месяца составило лишь 8 процентов от годового плана.
Для предотвращения усиления наметившихся негативных тенденций нами разработан комплекс мер, которые мы уже предпринимаем или намереваемся предпринять в ближайшие месяцы. Условно эти меры можно разделить на экономические, градостроительные и организационные.
Одной из первых экономических мер стало принятие 18 ноября 2003 года постановления Правительства Санкт-Петербурга №40 «Об упорядочении перечисления денежных средств на развитие городской инфраструктуры». Инвесторам теперь предлагается два варианта перечисления денежных средств – либо в полном объеме в месячный срок с момента заключения договора об инвестиционной деятельности, либо поквартально равными долями в течении срока проектирования и строительства объекта, с начислением процентов. Период становления инвестиционно-строительного комплекса завершен, поэтому и были отменены существовавшие льготы.
9 декабря 2003 года принято постановление Правительства Санкт-Петербурга №66 «О мерах по совершенствованию оценки объектов недвижимости, предоставляемых для целей строительства». Этим постановлением впервые зафиксирован минимальный размер отчислений на развитие городской инфраструктуры. В частности, для объектов жилищного строительства, без проведения торгов этот показатель установлен в размере 80 долларов США за квадратный метр возводимого жилья. Позднее, для объектов торговли установлен минимальный размер отчислений на развитие городской инфраструктуры в 100 долларов.
Эти меры не приводят к увеличению продажной стоимости жилья. Уменьшается возможность извлечения сверхприбыли в секторе жилищного строительства.
В отношении торговли повышение минимального размера отчислений на развитие городской инфраструктуры не является мерой по ограничению возможности извлечения сверхприбыли. Это экономическая мера регулирования градостроительных параметров возводимых торговых площадей. Достаточно в городе построено за последние годы торговых комплексов типа «Лента», METRO, «О`Кей» – одноэтажных, с большими парковками, в густонаселенных городских районах. Объекты такого типа могут располагаться у кольцевой автодороги, а в центральных районах с целью экономии земли должны строится встроенные паркинги, а не открытые парковки. Торговые комплексы должны быть двух-трех-этажными.
Градостроительные меры:
17 декабря 2003 года Законодательным собранием принят закон Санкт-Петербурга «О регулировании градостроительной деятельности».
Для предотвращения беспорядочной застройки озелененных территорий 22 декабря 2003 года Правительством Санкт-Петербурга издано распоряжение №23-рп «О сохранении и развитии объектов благоустройства в Санкт-Петербурге». Задача этого постановления – не просто наложить «мораторий на застройку зеленых насаждений». Основная цель – привлечь внимание населения к этим территориям. Отдать их в собственность (ведение) ЖСК и ТСЖ. Через органы местного самоуправления необходимо благоустроить эти территории. В настоящее время проводится инвентаризация зон благоустройства для их последующего включения в разрабатываемый Генплан.
25 февраля 2004 года Законодательным собранием принят закон «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга». Принятие этого закона несколько увеличило длительность подготовки инвестиционных проектов.
28 апреля на заседании Правительства Санкт-Петербурга мы утвердили временный регламент, устанавливающий параметры высотного регулирования при осуществлении градостроительной деятельности, в центральной части города.
Подготовлен проект постановления Правительства Санкт-Петербурга по лакунам. Это резервы нового строительства в центральной части города на предстоящие годы. В июне итоговый перечень лакун будет утвержден на заседании Правительства Санкт-Петербурга.
26 мая в третьем чтении Законодательным собранием будет принят (на момент подписания номера в печать принят, – прим. ред.) закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга». Мы ожидаем, что уже в начале июня он вступит в силу. Новый закон предусматривает, что только Правительство Санкт-Петербурга может принимать решения о предоставлении объектов для строительства и реконструкции. Преимущественной формой предоставления объектов недвижимости станут торги. Критерии выявления победителей торгов будут также устанавливаться Правительством Санкт-Петербурга. Торги будут являться абсолютно открытыми по составу участников и проводится в форме аукциона или конкурса архитектурно-градостроительных, социальных и культурных проектов. В этом году будут проводиться только торги в форме аукциона. Вместе с тем сохранится и процедура целевого предоставления. В законе четко прописаны случаи, в которых Правительство Санкт-Петербурга может принять решение о целевом выделении объектов недвижимости. Для земельных участков это три случая:
- при прокладке инженерных коммуникаций;
- на праве бессрочного пользования в соответствии с уставными целями (относится в первую очередь к государственным учреждениям и предприятиям);
- с предварительным согласованием места размещения объекта (т.е. по результатам проведения изыскательских работ), за исключением случаев жилищного строительства. Возможно, в процессе третьего чтения закона поправка об исключении случаев жилищного строительства будет исключена, поскольку она ограничивает нормы федерального законодательства в этой сфере (и она отменена. – Прим. ред.).
При предоставлении зданий и сооружений это правило распространяется на:
- общежития;
- аварийные объекты;
- культовые здания, объекты культуры, науки, здравоохранения, образования, физической культуры и спорта.
Кроме того, целевое предоставление земельных участков, зданий и сооружений станет возможным в следующих случаях:
- в соответствии с соглашениями, заключенными между Санкт-Петербургом и РФ, субъектами РФ, иностранными государствами, стратегическими инвесторами;
- в соответствии с целевыми программами Санкт-Петербурга и РФ;
- в случае несостоявшихся торгов единственный участник также получит возможность целевого предоставления объектов недвижимости.
Необходимо подчеркнуть, что инвестиционные договоры, заключенные до вступления в силу нового закона сохранят свое действие до окончания срока действия. Своеобразной «отсечкой» будет являться постановление Правительства Санкт-Петербурга о проведении изыскательских работ. По постановлениям Правительства Санкт-Петербурга о проведении изыскательских работ, принятым до принятия нового закона, сохранится возможность заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях (т.е. целевое предоставление).
Несколько подробнее о торгах. Мы предполагаем проведение торгов в четырех формах:
1. Торги по расселенным зданиям. Торги уже идут, продано несколько объектов. Всего предполагается выставить 44 объекта. КУГИ готовит документацию к торгам, организовывает и проводит торги ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
2. Торги по полному пакету. Документацию к торгам будет готовить Комитет по строительству. Организовывать и проводить торги будет также ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Минимальное количество торгов, которые должны пройти в этом году – по 100 объектам.
3. Торги по короткому пакету. Первые торги назначены на 9 июня, будут выставлены 4 объекта, в т.ч. квартал 9 в Шувалово-Озерках, квартал 64 в СПЧ и другие. В конце июня будут выставлены на торги еще 6 земельных участков, а также ГИДУВ на проспекте Просвещения. Документацию к торгам будет готовить Комитет по строительству. КУГИ будет проводить конкурс на право аренды на 6 лет с возможным проектированием и строительством. После продажи 10 объектов по короткому пакету будет проведен анализ экономической эффективности механизма короткого пакета, и в случае положительного результата еще порядка 100 земельных участков будут выставлены на торги по этой схеме.
4. Торги в собственность. Мы предполагаем подготовить и продать в собственность около 10 земельных участков различного назначения.
Конечно, основным видов торгов являются торги по полному пакету. Но процесс подготовки полного пакета длителен. Поэтому при привлечении бизнеса к подготовке документации необходимо проводить конкурс не только по цене, но и по срокам разработки документации. Привлечение бизнес-структур к подготовке документации за вознаграждение, размер которого может составлять до 5 процентов от продажной цены объекта, по нашему мнению, основной инструмент активизации торгов.
Избранный основной курс на торги повлечет за собой следующие последствия:
- будет закрыт доступ посредникам, фирмам-однодневкам. Они просто не смогут участвовать в торгах с большим задатком. При этом не будут ограничены возможности малого бизнеса по получению небольших земельных участков под объекты автосервиса, торговые павильоны, в т.ч. находящиеся в краткосрочной аренде;
- будет обеспечен легкий доступ на рынок крупного инвестора;
- массовые торги будут способствовать вовлечению в коммерческий оборот земель промышленных предприятий в центральных частях города, а также земель сельскохозяйственного назначения.
Какова же будет процедура рассмотрения документов о предоставлении земельных участков и объектов недвижимости после принятия закона «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга»?
Будет существовать два принципа подготовки документов:
1. Принцип предложения со стороны отраслевых и территориальных органов государственной власти Санкт-Петербурга.
2. Заявочный принцип со стороны потенциальных инвесторов. Будет изменена форма заявления об инвестиционном предложении. Заявки по прежнему будет принимать ГУ «Управление инвестиций». По результатам подготовки комплекта документации Управление инвестиций будет готовить соответствующий проект постановления Правительства Санкт-Петербурга.
Согласование проектов постановлений Правительства Санкт-Петербурга будет проводиться на рабочем совещании под моим председательством, с участием представителей профильных комитетов, визирующих проекты постановлений. Этот механизм избавит инвесторов от необходимости самостоятельно согласовывать проекты постановлений Правительства Санкт-Петербургаво всех отраслевых комитетах. После рассмотрения рабочим совещанием, проекты постановлений будут выноситься на утверждение Правительства Санкт-Петербурга.
Несколько слов об инженерном обеспечении.
Постановлениями Правительства Санкт-Петербурга приняты программы развития систем газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализования, на период до 2008 года. ОАО «Ленэнерго» планирует предоставить программы развития электрических сетей, головных источников и программу развития системы теплоснабжения ОАО «Ленэнерго».
Источником финансирования этих программ выступают не только бюджетные, но и внебюджетные источники. Мы ожидаем приход инвесторов в систему жилищно-коммунального хозяйства и в первую очередь в инженерно-энергетический комплекс.
Губернатором Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко принято решение о направлении не менее 70 процентов средств, собранных от застройщиков на развитие городской инфраструктуры, направлять на реализацию программ развития инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга.
Кроме градостроительных и экономических методов упорядочивания строительных процессов нами разработаны и реализовываются следующие организационные меры:
Два месяца назад при Комитете по энерегетике и инженерному обеспечению создано государственное учреждение, которое будет исполнять функции заказчика по строительству, реконструкции и капитальному ремонту всех объектов инженерно-энергетического комплекса.
Принято решение о создании при Правительстве Санкт-Петербурга отраслевого исполнительного органа – Службы по надзору в сфере проектирования и строительства. Вновь создаваемая единая служба будет сформирована за счет передачи численности из:
- Управления сопровождения инвестиционных проектов Комитета по строительству;
- Управления государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН) Комитета по градостроительству и архитеткуре;
- Управления государственной вневедомственной экспертизы. При этом сама экспертиза будет носить двухуровневый характер. Будет создано государственное учреждение «Центр экспертизы», что позволит в официальном порядке привлекать городских экспертов для проведения экспертизы.
Из Комитета по строительству передается в недавно созданный Комитет по инвестициям и стратегическим проектам Центр инвестиционных проектов Санкт-Петербурга (пл. Островского, дом 11).
На базе Центра Комитет по инвестициям и стратегическим проектам продолжит работу по повышению инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга, участию в зарубежных выставках, сопровождению Единой геоинформационной системы «Развитие территорий и недвижимости Санкт-Петербурга» (ЕИСТ), организации и проведению различных мероприятий по инвестиционной тематике.
Очень важным направлением нашей деятельности становится привлечение крупных инвестиций. В новом законе Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга» введено понятие «стратегический инвестор». По схеме стратегического партнерства предполагается строить сотрудничество в частности путем заключения межгосударственных и межрегиональных соглашений. У нас имеется успешный опыт взаимодействия с нашими северными соседями в реализации масштабных проектов в экологической сфере. При непосредственном участии финансовых и строительных организаций Финляндии и Швеции заканчивается строительство Юго-западных очистных сооружений, ввод в действие которых в 2006 году позволит практически полностью решить проблему сброса неочищенных стоков в Финский залив. В работе находится проект комплексного освоения земельного участка почти в 300 га в Красносельском районе группой Китайских инвесторов. Объем инвестиций китайской стороны в этот проект может составить порядка $1 млрд.
Не надо забывать и о российских инвесторах. Активное продвижение в регионы последние несколько лет предпринимают московские инвестиционно-строительные компании. В рамках заключенного в прошлом году соглашения с Правительством Москвы реализуется проект расселения жителей из панельных домов первых массовых серий. Послезавтра, 27 мая, в день города, с участием мэра Москвы Ю.М. Лужкова состоится (на момент подписания номера состоялась, – прим ред.) церемония закладки первого камня жилого дома в квартале 31 ЮРВ. От того, что в город приходят внешние инвестиции, пусть они будут китайскими, финскими, московскими выигрываем мы все с вами, выигрывает город и его жители. Никто не повезет щебень или песок из Москвы, или рабочих из Китая. Обязательно при строительстве будут задействованы местные ресурсы. И вся построенная инфраструктура останется в городе.
Кроме межправительственных и межрегиональных соглашений по схеме стратегического партнерства будут строиться взаимоотношения и с крупными, транснациональными компаниями. Приход в город фирм с мировым именем уже сам по себе является лучшей рекламой и будет способствовать дальнейшему притоку инвестиций.
И последнее, на чем хотелось бы остановится – это комплексное развитие территорий. Агентства по развитию территорий начали создаваться в городе давно, а эффективность их работы пока невелика. Вероятно, на это были и объективные причины: это и неразвитость рынка, и отсутствие опыта у компаний-девелоперов, и конечно, недостаток капитала.
Мы считаем, что пришла пора активизировать деятельность Агентств по развитию территорий. Необходимо предоставить им те полномочия, которые позволят эффективно привлекать внешние инвестиции. Работу АРТ следует организовать по двум направлениям:
1. По принципу доверительного управления. Такие АРТ целесообразно создавать на территориях, где расположено много объектов недвижимости (в т.ч. городской), требуется решение имущественных вопросов, градостроительное преобразование.
2. По принципу агентского вознаграждения. Такие АРТ уместны на свободных территориях, где меньше имущественных вопросов и требуется подготовить тендерную документацию и провести торги. Принципом отбора организаций, претендующих на получение статуса АРТ может стать градостроительный конкурс.
Деятельность АРТ должна вестись под четким контролем и при активной поддержке отраслевых комитетов Санкт-Петербурга. Это конечно, КУГИ и КГА, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли, Комитет по строительству и Комитет по инвестициям и стратегическим проектам.
Основной целью деятельности АРТ должно стать привлечение инвестиций, решение имущественно-правовых вопросов и проблем инженерного обеспечения, разработка градостроительной документации.
Затронутые мной сегодня проблемы строительного комплекса вам всем хорошо известны. Я надеюсь, что разработанный с учетом ваших предложений комплекс экономических, градостроительных и организационных мероприятий позволит выровнять ситуацию и будет способствовать дальнейшему наращиванию объемов строительства. Мы должны и готовы корректировать наши методы работы с учетом изменений требований времени.
Автор:
В своем выступлении мне бы хотелось обобщить информацию о комплексе мер, предпринимаемых Правительством и Губернатором Санкт-Петербурга, для решения насущных проблем строительной отрасли.
Трудно переоценить значение строительного сектора для экономики Петербурга. Неслучайно, что именно «строительный бум» давал толчок к экономическому подъему во многих странах. Сегодня в строительном комплексе нашего города работает 183 тыс. человек, по объему перечислений в бюджет Санкт-Петербурга строительные компании занимают прочное третье место после предприятий промышленности и торговли. Строительство и реконструкция жилых домов и общественных зданий влечет за собой обновление всех инженерных коммуникаций, создание новых объектов транспортной и социальной инфраструктуры. Т.е. вместе со строительством продолжается и развитие города. Именно поэтому девизом строителей стал лозунг «Если город строится, – значит, город живет».
За последние четыре года инвестиционно-строительный комплекс стал одной из самых динамично развивающихся отраслей Петербурга.
По итогам 2003 года инвестиции в основной капитал составили 101,6 млрд рублей, что в 3,1 раза больше чем в 1999 году. Ввод в действие основных фондов за четыре года увеличился в 3,9 раза достигнув к 2003 году 68,9 млрд рублей. Объем работ, выполненных по договорам подряда в 2003 году вырос по сравнению с 1999 годом в 2,9 раза и составил 40,9 млрд рублей. Объем введенного в 2003 году жилья составил 1 млн 758 тыс. кв. метров, т.е. вырос за год на 45 процентов, а по сравнению с 1999 годом увеличился на 64 процентов.
Преимущественно это новое строительство – 1 млн 639 тыс. кв. метров (221 дом, 22 342 квартиры), реконструкция – 44 тыс. кв. метров (10 домов, 533 квартиры), индивидуальное строительство – 75 тыс. кв. метров (460 домов).
На сегодняшний день инвестиционно-строительный комплекс в Санкт-Петербурге, в отличие от других регионов России, значительно продвинулся в переходе на рыночные условия хозяйствования. Практически все строительные компании – частные, а доля государственных и муниципальных строительных организаций не превышает 10 процентов (в основном это организации, выполняющие функции заказчика). Приблизительно такое же соотношение количества объектов, вводимых за счет городского бюджета (10 процентов) и частных инвесторов (90 процентов). В прошлом году городской бюджет профинансировал ввод 16 объектов, а инвесторами введены в эксплуатацию 168 объектов различного назначения общей площадью более 880 тыс. кв. метров (без жилищного строительства).
Увеличение количества вводимых объектов обеспечивалось за счет вовлечения в инвестиционный процесс большого количества новых объектов недвижимости. За четыре года более чем в восемь раз, до 9 тыс., возросло количество заявлений от потенциальных инвесторов о намерении осуществить инвестиционный проект. На основании подготовленных комплектов инвестиционно-тендерной документации в 2003 году выпущено 1200 распоряжений Администрации (Правительства) Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве различных объектов. К началу 2004 года на учете в Комитете по строительству состоит 2 289 объектов.
В результате активизации всех строительных процессов заметно выросли поступления в бюджет Санкт-Петербурга на развитие городской инфраструктуры, объем которых в 2003 году составил 1 млрд 597 млн рублей, что почти на 50 процентов больше чем в 2002 году или в 15 раз больше по сравнению с 1999 годом. В этом году мы поставили задачу к плану 1 млрд 700 млн рублей добавить 2 млрд 200 млн рублей.
Основную задачу нового Правительства Санкт-Петербурга мы видим, в первую очередь, в систематизации и обеспечении прозрачности всех процедур в сфере строительства, а также продолжение наращивания объемов строительства. В частности, к 2007-2008 году мы должны достичь показателя ввода жилья в размере 3 млн кв. метров.
Для достижения поставленных задач нам необходимо решить целый ряд насущных проблем:
1. В первую очередь – это обеспечение равной доступности строительных компаний к земельным участкам. В конце прошлого года мы приняли решение о переходе на конкурсную систему распределения участков – через торги. Однако на сегодняшний день процедура проведения торгов пока не приняла массовый характер. Сократилось количество адресов, по которым ведется разработка инвестиционно-тендерной документации. Пока не работает механизм участия частных компаний в подготовке документации к торгам.
2. Мы знаем, что вас особенно волнуют проблемы инженерного обеспечения объектов. В городе существует нехватка мощностей головных сооружений (в первую очередь электроснабжения), инженерно подготовленных территорий. Зачастую, объективные проблемы усугубляются некорректными действиями со стороны предприятий-монополистов. Однако, объективности ради, следует отметить, что, обобщая при разработке нового генерального плана информацию о фактическом потреблении воды, тепла, электроэнергии в крупных европейских городах, мы пришли к выводу – потребление воды, тепла и газа в нашем городе в два раза выше, чем среднеевропейские показатели. Поэтому необходимо не только наращивать мощности головных инженерных сооружений, но и экономить энергоресурсы.
3. Серьезную обеспокоенность вызывают у нас проблемы качества строительства. Низкая организация труда на стройплощадках, отсутствие должного контроля за соблюдением строительных норм и правил привели к росту количества аварийных ситуаций (в частности, за последний год участились случаи падения башенных кранов). Возрастающий поток жалоб населения свидетельствует о низкой эффективности мер, принимаемых к строительным компаниям-нарушителям. Уже становится практически нормой для некоторых фирм начинать и вести строительство без получения разрешения на производство работ. Несмотря на то, что спрос превышает предложение, сроки строительства часто нарушаются.
4. Для разворачивания по-настоящему масштабного строительства, комплексного освоения больших территорий, в городе по-прежнему ощущается нехватка крупных инвестиций. Мы практически исчерпали внутренние инвестиционные резервы. Необходимо привлекать внешние инвестиционные ресурсы других регионов и стран.
Совокупность кратко обозначенных мною проблем, существенно тормозит дальнейшее развитие инвестиционно-строительного комплекса. Статистические показатели за 4 месяца 2004 года, по сравнению с аналогичным периодом 2003 года, значительно ухудшились. Фактический ввод жилья снизился на 32 процента, а по прогнозу достигнуть уровня предыдущего года удастся не раньше сентября. Это говорит не о том, что в городе стало меньше строиться жилья, это говорит об ослаблении контроля за состоянием стройплощадок, и застройщики позволяют себе в связи с ростом цен придерживать сдачу жилья. Фактическое выполнение АПКВ за счет бюджета Санкт-Петербурга за 4 месяца составило лишь 8 процентов от годового плана.
Для предотвращения усиления наметившихся негативных тенденций нами разработан комплекс мер, которые мы уже предпринимаем или намереваемся предпринять в ближайшие месяцы. Условно эти меры можно разделить на экономические, градостроительные и организационные.
Одной из первых экономических мер стало принятие 18 ноября 2003 года постановления Правительства Санкт-Петербурга №40 «Об упорядочении перечисления денежных средств на развитие городской инфраструктуры». Инвесторам теперь предлагается два варианта перечисления денежных средств – либо в полном объеме в месячный срок с момента заключения договора об инвестиционной деятельности, либо поквартально равными долями в течении срока проектирования и строительства объекта, с начислением процентов. Период становления инвестиционно-строительного комплекса завершен, поэтому и были отменены существовавшие льготы.
9 декабря 2003 года принято постановление Правительства Санкт-Петербурга №66 «О мерах по совершенствованию оценки объектов недвижимости, предоставляемых для целей строительства». Этим постановлением впервые зафиксирован минимальный размер отчислений на развитие городской инфраструктуры. В частности, для объектов жилищного строительства, без проведения торгов этот показатель установлен в размере 80 долларов США за квадратный метр возводимого жилья. Позднее, для объектов торговли установлен минимальный размер отчислений на развитие городской инфраструктуры в 100 долларов.
Эти меры не приводят к увеличению продажной стоимости жилья. Уменьшается возможность извлечения сверхприбыли в секторе жилищного строительства.
В отношении торговли повышение минимального размера отчислений на развитие городской инфраструктуры не является мерой по ограничению возможности извлечения сверхприбыли. Это экономическая мера регулирования градостроительных параметров возводимых торговых площадей. Достаточно в городе построено за последние годы торговых комплексов типа «Лента», METRO, «О`Кей» – одноэтажных, с большими парковками, в густонаселенных городских районах. Объекты такого типа могут располагаться у кольцевой автодороги, а в центральных районах с целью экономии земли должны строится встроенные паркинги, а не открытые парковки. Торговые комплексы должны быть двух-трех-этажными.
Градостроительные меры:
17 декабря 2003 года Законодательным собранием принят закон Санкт-Петербурга «О регулировании градостроительной деятельности».
Для предотвращения беспорядочной застройки озелененных территорий 22 декабря 2003 года Правительством Санкт-Петербурга издано распоряжение №23-рп «О сохранении и развитии объектов благоустройства в Санкт-Петербурге». Задача этого постановления – не просто наложить «мораторий на застройку зеленых насаждений». Основная цель – привлечь внимание населения к этим территориям. Отдать их в собственность (ведение) ЖСК и ТСЖ. Через органы местного самоуправления необходимо благоустроить эти территории. В настоящее время проводится инвентаризация зон благоустройства для их последующего включения в разрабатываемый Генплан.
25 февраля 2004 года Законодательным собранием принят закон «О порядке участия граждан и их объединений в обсуждении и принятии решений в области градостроительной деятельности на территории Санкт-Петербурга». Принятие этого закона несколько увеличило длительность подготовки инвестиционных проектов.
28 апреля на заседании Правительства Санкт-Петербурга мы утвердили временный регламент, устанавливающий параметры высотного регулирования при осуществлении градостроительной деятельности, в центральной части города.
Подготовлен проект постановления Правительства Санкт-Петербурга по лакунам. Это резервы нового строительства в центральной части города на предстоящие годы. В июне итоговый перечень лакун будет утвержден на заседании Правительства Санкт-Петербурга.
26 мая в третьем чтении Законодательным собранием будет принят (на момент подписания номера в печать принят, – прим. ред.) закон Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга». Мы ожидаем, что уже в начале июня он вступит в силу. Новый закон предусматривает, что только Правительство Санкт-Петербурга может принимать решения о предоставлении объектов для строительства и реконструкции. Преимущественной формой предоставления объектов недвижимости станут торги. Критерии выявления победителей торгов будут также устанавливаться Правительством Санкт-Петербурга. Торги будут являться абсолютно открытыми по составу участников и проводится в форме аукциона или конкурса архитектурно-градостроительных, социальных и культурных проектов. В этом году будут проводиться только торги в форме аукциона. Вместе с тем сохранится и процедура целевого предоставления. В законе четко прописаны случаи, в которых Правительство Санкт-Петербурга может принять решение о целевом выделении объектов недвижимости. Для земельных участков это три случая:
- при прокладке инженерных коммуникаций;
- на праве бессрочного пользования в соответствии с уставными целями (относится в первую очередь к государственным учреждениям и предприятиям);
- с предварительным согласованием места размещения объекта (т.е. по результатам проведения изыскательских работ), за исключением случаев жилищного строительства. Возможно, в процессе третьего чтения закона поправка об исключении случаев жилищного строительства будет исключена, поскольку она ограничивает нормы федерального законодательства в этой сфере (и она отменена. – Прим. ред.).
При предоставлении зданий и сооружений это правило распространяется на:
- общежития;
- аварийные объекты;
- культовые здания, объекты культуры, науки, здравоохранения, образования, физической культуры и спорта.
Кроме того, целевое предоставление земельных участков, зданий и сооружений станет возможным в следующих случаях:
- в соответствии с соглашениями, заключенными между Санкт-Петербургом и РФ, субъектами РФ, иностранными государствами, стратегическими инвесторами;
- в соответствии с целевыми программами Санкт-Петербурга и РФ;
- в случае несостоявшихся торгов единственный участник также получит возможность целевого предоставления объектов недвижимости.
Необходимо подчеркнуть, что инвестиционные договоры, заключенные до вступления в силу нового закона сохранят свое действие до окончания срока действия. Своеобразной «отсечкой» будет являться постановление Правительства Санкт-Петербурга о проведении изыскательских работ. По постановлениям Правительства Санкт-Петербурга о проведении изыскательских работ, принятым до принятия нового закона, сохранится возможность заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях (т.е. целевое предоставление).
Несколько подробнее о торгах. Мы предполагаем проведение торгов в четырех формах:
1. Торги по расселенным зданиям. Торги уже идут, продано несколько объектов. Всего предполагается выставить 44 объекта. КУГИ готовит документацию к торгам, организовывает и проводит торги ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга».
2. Торги по полному пакету. Документацию к торгам будет готовить Комитет по строительству. Организовывать и проводить торги будет также ГУ «Фонд имущества Санкт-Петербурга». Минимальное количество торгов, которые должны пройти в этом году – по 100 объектам.
3. Торги по короткому пакету. Первые торги назначены на 9 июня, будут выставлены 4 объекта, в т.ч. квартал 9 в Шувалово-Озерках, квартал 64 в СПЧ и другие. В конце июня будут выставлены на торги еще 6 земельных участков, а также ГИДУВ на проспекте Просвещения. Документацию к торгам будет готовить Комитет по строительству. КУГИ будет проводить конкурс на право аренды на 6 лет с возможным проектированием и строительством. После продажи 10 объектов по короткому пакету будет проведен анализ экономической эффективности механизма короткого пакета, и в случае положительного результата еще порядка 100 земельных участков будут выставлены на торги по этой схеме.
4. Торги в собственность. Мы предполагаем подготовить и продать в собственность около 10 земельных участков различного назначения.
Конечно, основным видов торгов являются торги по полному пакету. Но процесс подготовки полного пакета длителен. Поэтому при привлечении бизнеса к подготовке документации необходимо проводить конкурс не только по цене, но и по срокам разработки документации. Привлечение бизнес-структур к подготовке документации за вознаграждение, размер которого может составлять до 5 процентов от продажной цены объекта, по нашему мнению, основной инструмент активизации торгов.
Избранный основной курс на торги повлечет за собой следующие последствия:
- будет закрыт доступ посредникам, фирмам-однодневкам. Они просто не смогут участвовать в торгах с большим задатком. При этом не будут ограничены возможности малого бизнеса по получению небольших земельных участков под объекты автосервиса, торговые павильоны, в т.ч. находящиеся в краткосрочной аренде;
- будет обеспечен легкий доступ на рынок крупного инвестора;
- массовые торги будут способствовать вовлечению в коммерческий оборот земель промышленных предприятий в центральных частях города, а также земель сельскохозяйственного назначения.
Какова же будет процедура рассмотрения документов о предоставлении земельных участков и объектов недвижимости после принятия закона «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга»?
Будет существовать два принципа подготовки документов:
1. Принцип предложения со стороны отраслевых и территориальных органов государственной власти Санкт-Петербурга.
2. Заявочный принцип со стороны потенциальных инвесторов. Будет изменена форма заявления об инвестиционном предложении. Заявки по прежнему будет принимать ГУ «Управление инвестиций». По результатам подготовки комплекта документации Управление инвестиций будет готовить соответствующий проект постановления Правительства Санкт-Петербурга.
Согласование проектов постановлений Правительства Санкт-Петербурга будет проводиться на рабочем совещании под моим председательством, с участием представителей профильных комитетов, визирующих проекты постановлений. Этот механизм избавит инвесторов от необходимости самостоятельно согласовывать проекты постановлений Правительства Санкт-Петербургаво всех отраслевых комитетах. После рассмотрения рабочим совещанием, проекты постановлений будут выноситься на утверждение Правительства Санкт-Петербурга.
Несколько слов об инженерном обеспечении.
Постановлениями Правительства Санкт-Петербурга приняты программы развития систем газоснабжения, теплоснабжения, водоснабжения и канализования, на период до 2008 года. ОАО «Ленэнерго» планирует предоставить программы развития электрических сетей, головных источников и программу развития системы теплоснабжения ОАО «Ленэнерго».
Источником финансирования этих программ выступают не только бюджетные, но и внебюджетные источники. Мы ожидаем приход инвесторов в систему жилищно-коммунального хозяйства и в первую очередь в инженерно-энергетический комплекс.
Губернатором Санкт-Петербурга В.И. Матвиенко принято решение о направлении не менее 70 процентов средств, собранных от застройщиков на развитие городской инфраструктуры, направлять на реализацию программ развития инженерно-энергетического комплекса Санкт-Петербурга.
Кроме градостроительных и экономических методов упорядочивания строительных процессов нами разработаны и реализовываются следующие организационные меры:
Два месяца назад при Комитете по энерегетике и инженерному обеспечению создано государственное учреждение, которое будет исполнять функции заказчика по строительству, реконструкции и капитальному ремонту всех объектов инженерно-энергетического комплекса.
Принято решение о создании при Правительстве Санкт-Петербурга отраслевого исполнительного органа – Службы по надзору в сфере проектирования и строительства. Вновь создаваемая единая служба будет сформирована за счет передачи численности из:
- Управления сопровождения инвестиционных проектов Комитета по строительству;
- Управления государственного архитектурно-строительного надзора (ГАСН) Комитета по градостроительству и архитеткуре;
- Управления государственной вневедомственной экспертизы. При этом сама экспертиза будет носить двухуровневый характер. Будет создано государственное учреждение «Центр экспертизы», что позволит в официальном порядке привлекать городских экспертов для проведения экспертизы.
Из Комитета по строительству передается в недавно созданный Комитет по инвестициям и стратегическим проектам Центр инвестиционных проектов Санкт-Петербурга (пл. Островского, дом 11).
На базе Центра Комитет по инвестициям и стратегическим проектам продолжит работу по повышению инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга, участию в зарубежных выставках, сопровождению Единой геоинформационной системы «Развитие территорий и недвижимости Санкт-Петербурга» (ЕИСТ), организации и проведению различных мероприятий по инвестиционной тематике.
Очень важным направлением нашей деятельности становится привлечение крупных инвестиций. В новом законе Санкт-Петербурга «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга» введено понятие «стратегический инвестор». По схеме стратегического партнерства предполагается строить сотрудничество в частности путем заключения межгосударственных и межрегиональных соглашений. У нас имеется успешный опыт взаимодействия с нашими северными соседями в реализации масштабных проектов в экологической сфере. При непосредственном участии финансовых и строительных организаций Финляндии и Швеции заканчивается строительство Юго-западных очистных сооружений, ввод в действие которых в 2006 году позволит практически полностью решить проблему сброса неочищенных стоков в Финский залив. В работе находится проект комплексного освоения земельного участка почти в 300 га в Красносельском районе группой Китайских инвесторов. Объем инвестиций китайской стороны в этот проект может составить порядка $1 млрд.
Не надо забывать и о российских инвесторах. Активное продвижение в регионы последние несколько лет предпринимают московские инвестиционно-строительные компании. В рамках заключенного в прошлом году соглашения с Правительством Москвы реализуется проект расселения жителей из панельных домов первых массовых серий. Послезавтра, 27 мая, в день города, с участием мэра Москвы Ю.М. Лужкова состоится (на момент подписания номера состоялась, – прим ред.) церемония закладки первого камня жилого дома в квартале 31 ЮРВ. От того, что в город приходят внешние инвестиции, пусть они будут китайскими, финскими, московскими выигрываем мы все с вами, выигрывает город и его жители. Никто не повезет щебень или песок из Москвы, или рабочих из Китая. Обязательно при строительстве будут задействованы местные ресурсы. И вся построенная инфраструктура останется в городе.
Кроме межправительственных и межрегиональных соглашений по схеме стратегического партнерства будут строиться взаимоотношения и с крупными, транснациональными компаниями. Приход в город фирм с мировым именем уже сам по себе является лучшей рекламой и будет способствовать дальнейшему притоку инвестиций.
И последнее, на чем хотелось бы остановится – это комплексное развитие территорий. Агентства по развитию территорий начали создаваться в городе давно, а эффективность их работы пока невелика. Вероятно, на это были и объективные причины: это и неразвитость рынка, и отсутствие опыта у компаний-девелоперов, и конечно, недостаток капитала.
Мы считаем, что пришла пора активизировать деятельность Агентств по развитию территорий. Необходимо предоставить им те полномочия, которые позволят эффективно привлекать внешние инвестиции. Работу АРТ следует организовать по двум направлениям:
1. По принципу доверительного управления. Такие АРТ целесообразно создавать на территориях, где расположено много объектов недвижимости (в т.ч. городской), требуется решение имущественных вопросов, градостроительное преобразование.
2. По принципу агентского вознаграждения. Такие АРТ уместны на свободных территориях, где меньше имущественных вопросов и требуется подготовить тендерную документацию и провести торги. Принципом отбора организаций, претендующих на получение статуса АРТ может стать градостроительный конкурс.
Деятельность АРТ должна вестись под четким контролем и при активной поддержке отраслевых комитетов Санкт-Петербурга. Это конечно, КУГИ и КГА, Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли, Комитет по строительству и Комитет по инвестициям и стратегическим проектам.
Основной целью деятельности АРТ должно стать привлечение инвестиций, решение имущественно-правовых вопросов и проблем инженерного обеспечения, разработка градостроительной документации.
Затронутые мной сегодня проблемы строительного комплекса вам всем хорошо известны. Я надеюсь, что разработанный с учетом ваших предложений комплекс экономических, градостроительных и организационных мероприятий позволит выровнять ситуацию и будет способствовать дальнейшему наращиванию объемов строительства. Мы должны и готовы корректировать наши методы работы с учетом изменений требований времени.
Автор:
рубрика:
Официальные заявления
