Кризис рынка: миф или реальность?
14.06.2004
Газета «Строительный Еженедельник» неоднократно обращалась к теме стремительного роста цен на рынке строящегося жилья, мифической «сверхприбылью» петербургских застройщиков и возможным «перегревом» рынка. Однако события последних дней, когда высокие федеральные чиновники, среди которых следует назвать и премьера Михаила Фрадкова, с удивлением для себя обнаружившие бурный рост цен на рынке недвижимости и потребовавшие установить над ним контроль, вынуждают еще раз подробно и объективно рассмотреть упомянутый вопрос. В этой связи мы обратились к участникам инвестиционно-строительного рынка Санкт-Петербурга с некоторыми вопросами. В частности, мы просили наших собеседников объяснить природу и внутренний механизм роста цен на первичном рынке в течение последних двух лет. При ответе мы также просили по возможности не ссылаться на традиционные в таких случаях причины: увеличение себестоимости строительства, изменение курса доллара, сложные отношения с монополистами, разного рода поборы, то есть все то, о чем «любят» говорить застройщики. Кроме того, мы спрашивали экспертов «Строительного Еженедельника» о некоторых предположениях, например, главы Федеральной антимонопольной службы Игоря Артемьева о том, что причины нынешних темпов роста цен заключаются в «суперкомфортных условиях» для строителей и монополизации строительного рынка несколькими компаниями. Интересовались мы и реакцией участников рынка относительно предложений (того же г-на Артемьева) о регулировании цен на строящееся жилье, в частности, за счет введения представителей государства в советы директоров строительных компаний. Наконец, мы просили наших экспертов уделить особое внимание предрекаемому отдельными специалистами кризису строительной отрасли и банкротству строительных организаций.
Михаил Викторов:
– Если темпы роста цен на жилье в 2003 году можно было объяснить празднованием 300-летия Санкт-Петербурга, то темпы роста цен в нынешнем году опережают прогнозы экспертов. По итогам пяти месяцев 2004 года стоимость жилья возросла уже на 25 процентов и если дело пойдет так и дальше, к концу года мы получим рост цен на уровне 60 процентов.
Значительный вклад в процесс быстрого удорожания жилья вносят профессионалы-инвесторы, которые в условиях падения курса доллара и евро по отношению к рублю и лихорадки рынка ценных бумаг вкладывают средства в рынок строительства жилья. На мой взгляд, превышение спроса над предложением на уровне 15–20 процентов как раз и обусловлено дополнительным спросом профессионалов-инвесторов. В отсутствии такого спроса мы бы имели равновесную картину и небольшой рост цен порядка 25 процентов за год, что вполне объективно.
Что касается заявлений федеральных чиновников об установлении контроля над ростом цен на жилье, то могу предположить, что в условиях рыночной экономики регулировать цены (тем более их снижать) административными методами очень сложно. Такое отчасти возможно разве что за счет массового строительства более дешевого жилья на средства федерального или городского бюджетов.
Определенную роль в процессе стабилизации роста цен могли бы сыграть монополисты. Но для этого свою политическую волю должны проявить федеральные и региональные чиновники. Также к этому вопросу могли бы присоединиться профессиональные общественные объединения, уровень организации которых и дисциплина находятся на достаточно высоком уровне. В любом случае регулирование цен должно идти по пути компромиссов и взаимодоговоренностей всех участников рынка жилищного строительства. Но на первом этапе достаточно слегка сбить (не остановить) инвестиционную волну профессионалов-инвесторов.
В отношении предположений о банкротстве строительных компаний могу сказать, что излишнего пессимизма на этот счет быть не должно. Фирмы, у которых земельный ресурс иссякает, могут, например, поменять роль и место на рынке, перейдя из статуса застройщика, инвестора к статусу подрядной организации. Разговоры о банкротстве я считаю просто вредными.
В целом, по моему мнению, вопрос на сегодня заключается не в обвале цен на 10-20 процентов, как предполагают некоторые эксперты, а в замедлении темпов роста цен на жилье или в переходе к какому-то адекватному росту. Для любого рынка самое худшее – это состояние неопределенности. Поэтому пусть лучше рост цен будет меньше, но этот рост будет прогнозируемым, и будут понятны его причины.
Владимир Джикович:
– Сегодня рынок недвижимости и, в первую очередь, рынок жилищного строительства, не только исполняет роль сохранения денежных средств, но и является инструментом их быстрого приумножения. Однако вследствие того, что этот сектор достаточно сужен, инвесторы начали сами себя подгонять, что в свою очередь вылилось в бурный рост цен на жилье, который не имеет под собой объективных экономических причин.
Таким образом, разгон цен – это в чистом виде пирамида. И если темпы роста цен на жилье сохранятся на прежнем уровне (а для этого есть все предпосылки), возникнет ситуация перегретости рынка. В один прекрасный момент некоторые инвесторы, почувствовав, что темпы роста цен замедляются или они заработали достаточно много, захотят изъять свои средства с рынка жилищного строительства (их доля в совокупном объеме достигает порядка 15 процентов). Иными словами, инвесторы начнут продавать жилье, причем продавать будут по более низким ценам. Далее к ним присоединятся другие инвесторы. В итоге «пирамида» начнет рушиться. И если крупные строительные холдинги могут позволить себе включиться в «ценовое соревнование», то небольшие строительные компании, которым также придется продавать жилье по более низким ценам, могут обанкротиться. Возникнет такое кризисное явление, когда объекты останутся или невостребованными, или незавершенными.
Вторая опасность в том, что застройщики, пользуясь благоприятной ценовой конъюнктурой рынка и получая вследствие этого излишние дополнительные средства, временно используют их на других объектах или вообще размещают не в строительном секторе. Но нет никакой гарантии, что такое использование денежных средств окажется эффективным. В результате, компании не смогут завершить свои объекты, с которых в свое время они эти временно свободные средства изъяли. И такие прецеденты раньше уже были. В целом это негативно отразится на всей строительной отрасли, которая является одним из ведущих сегментов национальной (петербургской) экономики.
Единственным выходом из создавшегося положения может стать внедрение законов, реально развивающих ипотеку. Тогда вне зависимости от конъюнктурной ситуации будет сформирован постоянный спрос на жилье, который в долгосрочной перспективе позволит нормально развиваться строительной отрасли.
Юрий Кожуховский:
– В последнее время иногда приходится слышать утверждение, что строительные компании Петербурга представляют собой «пирамиды». Хочется ответить, что, к счастью, мы живем не под сенью пирамид в Египте, наш строительный комплекс представляет собой очень динамично развивающуюся отрасль.
Что касается стремительного роста цен на недвижимость в последнее время, то отмечу, что это не результат стремлений застройщиков или отдельных групп и объединений максимально увеличить собственную прибыль, а, к сожалению, объективный процесс. Так складывалась экономическая конъюнктура на рынке в течение последних нескольких лет.
Я могу выделить две причины: во-первых, это рост себестоимости строительства, зависящий от роста цен на строительные материалы, которые в свою очередь напрямую зависят от роста цен на энергоресурсы. Тенденция поддерживается и другими факторами: повышением заработной платы в строительной отрасли, удорожанием земли, то есть прав на застройку.
Во-вторых, основным определяющим фактором остается дисбаланс спроса и предложения. Причины его кроются в макроэкономической сфере. Положительная динамика в отдельных отраслях экономики, в первую очередь, в легкой и пищевой промышленности, в строительном комплексе, в добывающей и перерабатывающей промышленности, плюс стабильно высокие цены на нефть на мировом рынке. Все это создало определенный прецедент. В России появился новый достаточно обеспеченный социальный класс, состоящий из топ-менеджеров, руководителей среднего звена, представителей бизнеса. Улучшение жилищных условий, соответствующих новому благоприобретенному статусу, для этих людей становится не только вопросом жизненной необходимости, но и вопросом престижа.
После кризиса конца девяностых у всех слоев населения возникло стойкое недоверие ко всем российским финансовым институтам. Инвестиции в недвижимость казались наиболее привлекательными. Это был первый толчок к нынешнему дисбалансу спроса и предложения.
Ситуация усугубилась тем, что строители по вполне естественным причинам не могли удовлетворить возросшие потребности – строительство является относительно консервативной сферой производства с достаточно длительным инвестиционным циклом. Дисбаланс затронул наиболее развитые в промышленном и финансовом отношении регионы – Москву и Санкт-Петербург, где возникла избыточность денежной массы.
В 2000-2001 годах появился новый вид бизнеса – вложение сторонними инвесторами средств в первичный рынок жилья с целью извлечения прибыли. Способность сторонних инвесторов скупать относительно большие объемы жилья на ранних этапах инвестиционно-строительного цикла повлияло на цену предложения. В то же время, следует учитывать, что доля таких инвесторов невелика – не более 10-15 процентов от числа покупателей, поэтому их активность не может серьезно повлиять на стабильность рынка ни в сторону его увеличения, ни в сторону уменьшения.
Интересной для аналитиков остается ситуация последних месяцев интенсивного роста цен на жилье, так как помимо вышеперечисленных факторов свою роль сыграло резкое падение платежеспособности доллара. Отсюда – кризис доверия к доллару как средству накопления. Это в очередной раз подстегнуло интерес к инвестированию в недвижимость, как наиболее доходную и доступную для прямых инвестиций отрасль.
Стоит отметить, что в настоящее время цены растут не только на жилую недвижимость, тесно связанную с частными инвесторами, но и на коммерческую, на которой не отражаются предпочтения сторонних инвесторов.
Чтобы как-то расширить рамки анализа, давайте обратимся к столичному опыту. Цены на жилье в Москве в среднем в полтора-два раза выше, чем в Петербурге. Безусловно, столичные функции придают московскому рынку большие возможности, но отнюдь не очевидно, что разрыв должен быть так велик. Тем более что западный опыт зачастую указывает на прямо противоположную ситуацию. Так, например, в Берлине жилье стоит дешевле, чем в Мюнхене или Гамбурге. Это говорит о недооцененности петербургского рынка по сравнению с Москвой.
В то же время, нельзя не указать на скрытые резервы строительного комплекса. Внедрение новых прогрессивных энергосберегающих технологий и инноваций, замена старого изношенного оборудования, которое, к сожалению, еще можно встретить на наших производственных площадках, поможет обеспечить в будущем строителям относительную независимость от повышения цен на энергоресурсы и таким образом позволит влиять на изменение стоимости строящегося жилья.
Вячеслав Семененко:
– Между ситуациями на рынке сегодня и два года назад существует большая разница. Раньше взаимоотношения с монополистами позволяли решать вопросы подключения домов, сейчас это крайне сложно и дорого. Принципиально подорожал вопрос получения участков под застройку. 40-процентный скачок цен на металл за два месяца – такого тоже раньше не было. Кроме того, возросло социальное напряжение вокруг уплотнительной застройки. Это заставляет участников рынка идти на удорожание строительства, решая те или иные социальные проблемы в микрорайоне. И по-прежнему на рынке отсутствует адекватное предложение, способное сбалансировать спрос. Все это, так или иначе, выталкивает цены вверх.
Безосновательно говорить о том, что рынок монополизирован застройщиками. Доля ведущих компаний в общем объеме строительства сегодня едва превышает 30 процентов, а 70 процентов – это мелкие и средние компании, которые к монополистам не имеют ни какого отношения. Если же монополизм и существует – это государственный монополизм на рынке земли. Сегодня мы не получаем от города того количества земельных участков, которое смогли бы освоить, чтобы дать рынку принципиально больше жилья. И это основная проблема, влияющая на цену.
Все, что может сделать государство для того, чтобы стабилизировать цены, это создать прозрачный рынок получения участков под застройку. Кроме того, нельзя забывать, что цены на жилье формирует не первичный, а вторичный рынок. А это представления и ожидания относительно стоимости жилья пяти млн петербуржцев. Трудно представить, как можно контролировать такие масштабные социальные явления. Можно сравнить это с контролем над фондовым рынком, что само по себе довольно несуразно.
За последний год неоднократно звучали прогнозы о грядущем кризисе рынка. Я считаю, что подобные утверждения ничто иное, как спекуляции финансовых институтов, желающих отвлечь средства инвесторов от рынка недвижимости. Между тем, доля таких инвестиционных средств на рынке сегодня еще слишком мала – не более 10 процентов. Разве может это оказать какое-то существенное воздействие на рынок?
Эдуард Тиктинский:
– Действительно, в последнее время на рынке строящейся недвижимости отмечается динамичный рост цен. В 2003 году он составил от 42 процентов (кирпично-монолитные дома) до 48 процентов (панельные дома). В начале 2004 года рост цен продолжился: цены на кирпично-монолитные дома, например, выросли на 25 процентов.
Прежде всего, причина роста цен – постоянно растущий спрос, обоснованный стабилизацией экономической и политической ситуации в России и значительным ростом благосостояния населения, что означает, что на рынок недвижимости поступает больше средств в виде накоплений граждан. И происходит это на фоне увеличения поступления денег в экономику России в целом. Первичный рынок завоевывает все большую популярность, и для все большего числа людей покупка квартиры в строящемся доме – единственный способ решения квартирного вопроса.
Если говорить о первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга, то он объективно двигается в сторону дальнейшей концентрации сил. Его определяют пять-десять высокопрофессиональных компаний, которые владеют технологиями, тонкостями и деталями девелоперского бизнеса (доля пятерки ведущих строительных компаний составляет около 50 процентов). Основная конкурентная борьба между застройщиками будет проходить в условиях улучшения качества возводимого жилья и сервиса в обслуживании жильцов.
Меняются и условия работы строителей. Курс на нововведения, взятый правительством города, продолжится, ведь строительный комплекс – один из локомотивов городской экономики, и власти города это понимают. Переход к торгам, увеличение отчислений на инфраструктуру, годовой мораторий на застройку зеленых территорий и другие новшества – это первые действия.
Главный вопрос, стоящий сегодня перед городом, – замедлить рост цен и, с другой стороны, увеличить поступления в бюджет. Эти цели достижимы при выполнении двух условий: больше строить и стимулировать спрос финансовыми рычагами. Ключевые факторы – перевод промышленных предприятий из центра, и, в этой связи, особо важен новый Генплан и инженерная подготовка территорий. Поддержать платежеспособность способна ипотека. Сейчас власти – и городские, и федеральные – работают над продвижением законов, снижающих кредитные риски, что должно уменьшить кредитные ставки.
Говоря о перспективах развития рынка, я не вижу причин для возможного банкротства компаний. У многих адресная программа разработана на несколько лет вперед, как, например, в нашей компании «Северный город», и сегодня мы знаем, что будем строить в течение ближайших трех лет. Главное для каждой компании – уметь считать экономику каждого проекта, предвидя рост себестоимости, земли и т. д. Дольщики должны быть предельно внимательны, выбирая компанию-застройщика. Финансовая прозрачность и открытость – вот критерии, играющие важную роль.
Автор: Андрей Теплоухов
Михаил Викторов:
– Если темпы роста цен на жилье в 2003 году можно было объяснить празднованием 300-летия Санкт-Петербурга, то темпы роста цен в нынешнем году опережают прогнозы экспертов. По итогам пяти месяцев 2004 года стоимость жилья возросла уже на 25 процентов и если дело пойдет так и дальше, к концу года мы получим рост цен на уровне 60 процентов.
Значительный вклад в процесс быстрого удорожания жилья вносят профессионалы-инвесторы, которые в условиях падения курса доллара и евро по отношению к рублю и лихорадки рынка ценных бумаг вкладывают средства в рынок строительства жилья. На мой взгляд, превышение спроса над предложением на уровне 15–20 процентов как раз и обусловлено дополнительным спросом профессионалов-инвесторов. В отсутствии такого спроса мы бы имели равновесную картину и небольшой рост цен порядка 25 процентов за год, что вполне объективно.
Что касается заявлений федеральных чиновников об установлении контроля над ростом цен на жилье, то могу предположить, что в условиях рыночной экономики регулировать цены (тем более их снижать) административными методами очень сложно. Такое отчасти возможно разве что за счет массового строительства более дешевого жилья на средства федерального или городского бюджетов.
Определенную роль в процессе стабилизации роста цен могли бы сыграть монополисты. Но для этого свою политическую волю должны проявить федеральные и региональные чиновники. Также к этому вопросу могли бы присоединиться профессиональные общественные объединения, уровень организации которых и дисциплина находятся на достаточно высоком уровне. В любом случае регулирование цен должно идти по пути компромиссов и взаимодоговоренностей всех участников рынка жилищного строительства. Но на первом этапе достаточно слегка сбить (не остановить) инвестиционную волну профессионалов-инвесторов.
В отношении предположений о банкротстве строительных компаний могу сказать, что излишнего пессимизма на этот счет быть не должно. Фирмы, у которых земельный ресурс иссякает, могут, например, поменять роль и место на рынке, перейдя из статуса застройщика, инвестора к статусу подрядной организации. Разговоры о банкротстве я считаю просто вредными.
В целом, по моему мнению, вопрос на сегодня заключается не в обвале цен на 10-20 процентов, как предполагают некоторые эксперты, а в замедлении темпов роста цен на жилье или в переходе к какому-то адекватному росту. Для любого рынка самое худшее – это состояние неопределенности. Поэтому пусть лучше рост цен будет меньше, но этот рост будет прогнозируемым, и будут понятны его причины.
Владимир Джикович:
– Сегодня рынок недвижимости и, в первую очередь, рынок жилищного строительства, не только исполняет роль сохранения денежных средств, но и является инструментом их быстрого приумножения. Однако вследствие того, что этот сектор достаточно сужен, инвесторы начали сами себя подгонять, что в свою очередь вылилось в бурный рост цен на жилье, который не имеет под собой объективных экономических причин.
Таким образом, разгон цен – это в чистом виде пирамида. И если темпы роста цен на жилье сохранятся на прежнем уровне (а для этого есть все предпосылки), возникнет ситуация перегретости рынка. В один прекрасный момент некоторые инвесторы, почувствовав, что темпы роста цен замедляются или они заработали достаточно много, захотят изъять свои средства с рынка жилищного строительства (их доля в совокупном объеме достигает порядка 15 процентов). Иными словами, инвесторы начнут продавать жилье, причем продавать будут по более низким ценам. Далее к ним присоединятся другие инвесторы. В итоге «пирамида» начнет рушиться. И если крупные строительные холдинги могут позволить себе включиться в «ценовое соревнование», то небольшие строительные компании, которым также придется продавать жилье по более низким ценам, могут обанкротиться. Возникнет такое кризисное явление, когда объекты останутся или невостребованными, или незавершенными.
Вторая опасность в том, что застройщики, пользуясь благоприятной ценовой конъюнктурой рынка и получая вследствие этого излишние дополнительные средства, временно используют их на других объектах или вообще размещают не в строительном секторе. Но нет никакой гарантии, что такое использование денежных средств окажется эффективным. В результате, компании не смогут завершить свои объекты, с которых в свое время они эти временно свободные средства изъяли. И такие прецеденты раньше уже были. В целом это негативно отразится на всей строительной отрасли, которая является одним из ведущих сегментов национальной (петербургской) экономики.
Единственным выходом из создавшегося положения может стать внедрение законов, реально развивающих ипотеку. Тогда вне зависимости от конъюнктурной ситуации будет сформирован постоянный спрос на жилье, который в долгосрочной перспективе позволит нормально развиваться строительной отрасли.
Юрий Кожуховский:
– В последнее время иногда приходится слышать утверждение, что строительные компании Петербурга представляют собой «пирамиды». Хочется ответить, что, к счастью, мы живем не под сенью пирамид в Египте, наш строительный комплекс представляет собой очень динамично развивающуюся отрасль.
Что касается стремительного роста цен на недвижимость в последнее время, то отмечу, что это не результат стремлений застройщиков или отдельных групп и объединений максимально увеличить собственную прибыль, а, к сожалению, объективный процесс. Так складывалась экономическая конъюнктура на рынке в течение последних нескольких лет.
Я могу выделить две причины: во-первых, это рост себестоимости строительства, зависящий от роста цен на строительные материалы, которые в свою очередь напрямую зависят от роста цен на энергоресурсы. Тенденция поддерживается и другими факторами: повышением заработной платы в строительной отрасли, удорожанием земли, то есть прав на застройку.
Во-вторых, основным определяющим фактором остается дисбаланс спроса и предложения. Причины его кроются в макроэкономической сфере. Положительная динамика в отдельных отраслях экономики, в первую очередь, в легкой и пищевой промышленности, в строительном комплексе, в добывающей и перерабатывающей промышленности, плюс стабильно высокие цены на нефть на мировом рынке. Все это создало определенный прецедент. В России появился новый достаточно обеспеченный социальный класс, состоящий из топ-менеджеров, руководителей среднего звена, представителей бизнеса. Улучшение жилищных условий, соответствующих новому благоприобретенному статусу, для этих людей становится не только вопросом жизненной необходимости, но и вопросом престижа.
После кризиса конца девяностых у всех слоев населения возникло стойкое недоверие ко всем российским финансовым институтам. Инвестиции в недвижимость казались наиболее привлекательными. Это был первый толчок к нынешнему дисбалансу спроса и предложения.
Ситуация усугубилась тем, что строители по вполне естественным причинам не могли удовлетворить возросшие потребности – строительство является относительно консервативной сферой производства с достаточно длительным инвестиционным циклом. Дисбаланс затронул наиболее развитые в промышленном и финансовом отношении регионы – Москву и Санкт-Петербург, где возникла избыточность денежной массы.
В 2000-2001 годах появился новый вид бизнеса – вложение сторонними инвесторами средств в первичный рынок жилья с целью извлечения прибыли. Способность сторонних инвесторов скупать относительно большие объемы жилья на ранних этапах инвестиционно-строительного цикла повлияло на цену предложения. В то же время, следует учитывать, что доля таких инвесторов невелика – не более 10-15 процентов от числа покупателей, поэтому их активность не может серьезно повлиять на стабильность рынка ни в сторону его увеличения, ни в сторону уменьшения.
Интересной для аналитиков остается ситуация последних месяцев интенсивного роста цен на жилье, так как помимо вышеперечисленных факторов свою роль сыграло резкое падение платежеспособности доллара. Отсюда – кризис доверия к доллару как средству накопления. Это в очередной раз подстегнуло интерес к инвестированию в недвижимость, как наиболее доходную и доступную для прямых инвестиций отрасль.
Стоит отметить, что в настоящее время цены растут не только на жилую недвижимость, тесно связанную с частными инвесторами, но и на коммерческую, на которой не отражаются предпочтения сторонних инвесторов.
Чтобы как-то расширить рамки анализа, давайте обратимся к столичному опыту. Цены на жилье в Москве в среднем в полтора-два раза выше, чем в Петербурге. Безусловно, столичные функции придают московскому рынку большие возможности, но отнюдь не очевидно, что разрыв должен быть так велик. Тем более что западный опыт зачастую указывает на прямо противоположную ситуацию. Так, например, в Берлине жилье стоит дешевле, чем в Мюнхене или Гамбурге. Это говорит о недооцененности петербургского рынка по сравнению с Москвой.
В то же время, нельзя не указать на скрытые резервы строительного комплекса. Внедрение новых прогрессивных энергосберегающих технологий и инноваций, замена старого изношенного оборудования, которое, к сожалению, еще можно встретить на наших производственных площадках, поможет обеспечить в будущем строителям относительную независимость от повышения цен на энергоресурсы и таким образом позволит влиять на изменение стоимости строящегося жилья.
Вячеслав Семененко:
– Между ситуациями на рынке сегодня и два года назад существует большая разница. Раньше взаимоотношения с монополистами позволяли решать вопросы подключения домов, сейчас это крайне сложно и дорого. Принципиально подорожал вопрос получения участков под застройку. 40-процентный скачок цен на металл за два месяца – такого тоже раньше не было. Кроме того, возросло социальное напряжение вокруг уплотнительной застройки. Это заставляет участников рынка идти на удорожание строительства, решая те или иные социальные проблемы в микрорайоне. И по-прежнему на рынке отсутствует адекватное предложение, способное сбалансировать спрос. Все это, так или иначе, выталкивает цены вверх.
Безосновательно говорить о том, что рынок монополизирован застройщиками. Доля ведущих компаний в общем объеме строительства сегодня едва превышает 30 процентов, а 70 процентов – это мелкие и средние компании, которые к монополистам не имеют ни какого отношения. Если же монополизм и существует – это государственный монополизм на рынке земли. Сегодня мы не получаем от города того количества земельных участков, которое смогли бы освоить, чтобы дать рынку принципиально больше жилья. И это основная проблема, влияющая на цену.
Все, что может сделать государство для того, чтобы стабилизировать цены, это создать прозрачный рынок получения участков под застройку. Кроме того, нельзя забывать, что цены на жилье формирует не первичный, а вторичный рынок. А это представления и ожидания относительно стоимости жилья пяти млн петербуржцев. Трудно представить, как можно контролировать такие масштабные социальные явления. Можно сравнить это с контролем над фондовым рынком, что само по себе довольно несуразно.
За последний год неоднократно звучали прогнозы о грядущем кризисе рынка. Я считаю, что подобные утверждения ничто иное, как спекуляции финансовых институтов, желающих отвлечь средства инвесторов от рынка недвижимости. Между тем, доля таких инвестиционных средств на рынке сегодня еще слишком мала – не более 10 процентов. Разве может это оказать какое-то существенное воздействие на рынок?
Эдуард Тиктинский:
– Действительно, в последнее время на рынке строящейся недвижимости отмечается динамичный рост цен. В 2003 году он составил от 42 процентов (кирпично-монолитные дома) до 48 процентов (панельные дома). В начале 2004 года рост цен продолжился: цены на кирпично-монолитные дома, например, выросли на 25 процентов.
Прежде всего, причина роста цен – постоянно растущий спрос, обоснованный стабилизацией экономической и политической ситуации в России и значительным ростом благосостояния населения, что означает, что на рынок недвижимости поступает больше средств в виде накоплений граждан. И происходит это на фоне увеличения поступления денег в экономику России в целом. Первичный рынок завоевывает все большую популярность, и для все большего числа людей покупка квартиры в строящемся доме – единственный способ решения квартирного вопроса.
Если говорить о первичном рынке недвижимости Санкт-Петербурга, то он объективно двигается в сторону дальнейшей концентрации сил. Его определяют пять-десять высокопрофессиональных компаний, которые владеют технологиями, тонкостями и деталями девелоперского бизнеса (доля пятерки ведущих строительных компаний составляет около 50 процентов). Основная конкурентная борьба между застройщиками будет проходить в условиях улучшения качества возводимого жилья и сервиса в обслуживании жильцов.
Меняются и условия работы строителей. Курс на нововведения, взятый правительством города, продолжится, ведь строительный комплекс – один из локомотивов городской экономики, и власти города это понимают. Переход к торгам, увеличение отчислений на инфраструктуру, годовой мораторий на застройку зеленых территорий и другие новшества – это первые действия.
Главный вопрос, стоящий сегодня перед городом, – замедлить рост цен и, с другой стороны, увеличить поступления в бюджет. Эти цели достижимы при выполнении двух условий: больше строить и стимулировать спрос финансовыми рычагами. Ключевые факторы – перевод промышленных предприятий из центра, и, в этой связи, особо важен новый Генплан и инженерная подготовка территорий. Поддержать платежеспособность способна ипотека. Сейчас власти – и городские, и федеральные – работают над продвижением законов, снижающих кредитные риски, что должно уменьшить кредитные ставки.
Говоря о перспективах развития рынка, я не вижу причин для возможного банкротства компаний. У многих адресная программа разработана на несколько лет вперед, как, например, в нашей компании «Северный город», и сегодня мы знаем, что будем строить в течение ближайших трех лет. Главное для каждой компании – уметь считать экономику каждого проекта, предвидя рост себестоимости, земли и т. д. Дольщики должны быть предельно внимательны, выбирая компанию-застройщика. Финансовая прозрачность и открытость – вот критерии, играющие важную роль.
Автор: Андрей Теплоухов
рубрика:
Круглый стол
