Почему дорожает новое жилье?

Привлечение денежных средств для применения их в строительном бизнесе в Америке, на которую привыкли ссылаться и равняться россияне, запрещено. Строитель должен либо получить строительный кредит, либо на собственные деньги возвести объект недвижимости, а затем, получив на него статус собственности и сдав в эксплуатацию, начать продажу. В России, и особенно в Петербурге, попросту нет другого механизма привлечения денежных средств в строительный сектор, кроме договора долевого участия.

По данным Комитета по строительству, доля частных инвесторов, получивших на территории Петербурга землю и начавших строительство, составляет примерно 6–8 процентов от общего количества введенного жилья. Государство построило 6-7 процентов от общего объема строительства. Оставшаяся большая часть процентов – это частные инвесторы, которые пытаются ударно осваивать рынок недвижимости. Еще одно сравнение: в Москве в прошлом году было введено 3 млн 200 тыс. кв. метров жилья, из них Правительством Москвы построено 800 тыс. Таким образом, московское правительство как полновесный участник рынка недвижимости формирует и политику, и цены на этом рынке.

Ипотеки пока нет

В Москве и рынок ипотечного кредитования достаточно развит. В Петербурге проникновение ипотеки на первичный рынок составляет менее одного процента. Под первичную ипотеку ни один банк пока кредитов не дает. За исключением Балтийского банка, который адресно работает с несколькими строительными компаниями.
По мнению президента риелтерской компании «АЛЕКСАНДР-Недвижимость» Сергея Сосновского, необходимо создавать правовую основу развития ипотеки, в частности систему привлечения дешевых ресурсов. Единственной формой их привлечения, принятой во всем мире, считает г-н Сосновский, является рынок вторичных ипотечных облигаций – ипотечные закладные, закон о которых был принят в прошлом году. «Если эта система заработает, – говорит риелтер, – мы получим очень дешевый ресурс, который будет обеспечен инвестициями прежде всего пенсионного фонда, страховых компаний, частных лиц, желающих надежно разместить денежные средства в хорошем финансовом механизме, не дающем супердоходов, но абсолютно надежном с точки зрения ликвидности».

Чулок опустел

Цены на рынке жилищного строительства, по данным начальника управления развития строительной компании «Инвестторг» Николая Позолотина, выросли с декабря прошлого года на 27 процентов. Динамика роста по районам разная. Как и прежде, основная строительная площадка – Приморский район, но понемногу эту нишу начинают заполнять другие районы, в частности, Невский и Фрунзенский. Интересно, что приход в тот или иной район тех или иных компаний может повлиять на стоимость жилья. В частности, это произошло в Невском районе, где цены выросли на 40 процентов. Рост цен, считает г-н Позолотин, происходит не столько за счет существующего спроса на недвижимость, сколько за счет увеличившейся себестоимости строительства. Выделение «пятен» под застройку подорожало в два раза. Поэтому на новые объекты и устанавливается более высокая цена. С тем, чтобы эти объекты не «заморозить», а завершить. Положительный финансовый момент для компаний существует только по тем объектам, которые сейчас близятся к завершению, потому что они закладывались по старой схеме, когда себестоимость строительства была ниже. Но в перспективе эти плюсы могут быть нивелированы.
Видя «ценник» в $1 тыс. за кв. метр, покупатель уже старается отложить покупку квартиры. По данным «Инвестторга», складывающаяся ситуация «пустого чулка» может иметь негативные последствия в ближайшие два-три года, если за это время не будет решен вопрос ипотеки. Объемы строительства как максимум останутся на том же уровне, но на декларируемые 2 млн кв. метров в год не выйдут. «Только за счет петербуржцев, – считает г-н Позолотин, – эти 2 млн не продать. Уже сейчас 15 процентов покупателей – люди из регионов. И без увеличения роста доходов населения эту проблему не решить».
Но основную причину удорожания вводимого жилья строители видят в недавно введенных в Петербурге новых «правилах игры». Норма доходности строительного бизнеса, считает г-н Позолотин, «сходит» на нет. Желание обязать строителей выполнять «двойную норму» (как известно, планируется 10 процентов от построенных площадей передавать городу, если объект был передан целевым назначением, что в основной массе так и есть) будет приводить к тому, что рыночная оценка будет увеличена практически вдвое. Все это сделает строительный бизнес достаточно рисковым. В одиночку строительному комплексу, при повышенной нагрузке со стороны города, проблему не вытянуть. Укрупнение компаний, которое сейчас происходит в связи с ростом цен, будет продолжаться. А также будет происходить перегруппировка сил и, возможно, можно прогнозировать уход ряда компаний в ближайшие регионы, то есть в Ленобласть.

КОММЕНТПРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Владимир Пашковский,
президент Петербургской консалтинговой группы
– Рост цен на квартиры в строящихся домах мгновенно провоцирует рост протестных настроений на территориях уплотнительной застройки. Жильцы-аборигены чрезвычайно болезненно воспринимают усиление разрыва между ценами на новое и старое жилье в одном квартале. Ожидаемое повышение привлекательности микрорайона в целом как результат возведения современного дома служит им слабым утешением. Какой бы вялой эта привлекательность не была сегодня, целиком и полностью это привлекательность их квартир. Это, если угодно, элемент их самоидентификации. На нее, по большому счету, и покушается застройщик.
Обратный процесс также имеет место: рост протестных настроений влечет рост расходов на умиротворение, которые, естественно, ложатся на себестоимость и учитываются застройщиком в цене.
Два взаимозависимых процесса связаны пропорцией «пятьдесят к одному»: рост протестных настроений, мотивированный приростом цены в строящемся доме на $50 за метр, компенсируется $1 дополнительных расходов на работу с общественным мнением.

Автор: Галина Сергеева