В помощь бизнесу
28.09.2011
Политика создания технопарков в каждом районе Ленинградской области может опираться на реальные достижения. На границе с Петербургом, в Горелове, уже действует индустриальный парк Greenstate площадью 112 га компании ЗАО «ЮИТ Лентек». Его потенциал был продемонстрирован в ходе V Международного инвестиционного форума ProEstate.
Начало индустриальному парку Greenstate было положено незадолго до кризиса. ЗАО «ЮИТ Лентек» приобрело тогда участок в Горелове, у перекрестка Таллиннского и Волхонского шоссе – в Ленобласти, хотя у самой границы с городом. Инвестор предполагал поэтапно, с вводом одного участка технопарка за другим, реализовать проект в течение 10 лет. На площади 112 га можно возвести более 350 тыс. кв. м построек.
Но что такое индустриальный парк? Согласно определению, разработанному Ассоциацией индустриальных парков России и уже ставшему почти общепринятым, это «специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемая специализированной компанией».
Из 112 га под развитие 54 пока свободны. 58 заняты резидентами парка, в том числе логистическим центром «ГОРИГО», заводом по производству мясных продуктов компании АТРИА под маркой «Пит-Продукт» (крупнейшее предприятие этой компании в России), станцией компании ООО «ВИКИНГ Лайф-Сейвинг Экуипмент Раша» по обслуживанию спасательных средств. Кроме того, в 2011 году введено предприятие по выпуску косметической продукции Dermosil. Предполагается, что вся территория будет застроена в течение ближайших 7 лет. Ведутся переговоры с российскими и зарубежными компаниями. На уже работающих предприятиях занято около 1,5 тыс. сотрудников.
Парк продает как участки, чтобы компании вели строительство сами (этот механизм партнерства применен в случае с пришедшей в парк в 2011 году компанией AMG), так и проекты под ключ (таким образом построена большая часть объектов парка). Кроме того, в последние годы парк готов строить за свой счет специализированные предприятия, держать их на своем балансе и сдавать в аренду производственникам. Сейчас переговоры ведутся с полудюжиной клиентов, которым требуется от 3 до 15 тыс. кв. м площадей.
Минимальный срок реализации проектов составил 12 месяцев – таков полный цикл проекта от заключения инвестиционного договора до передачи завершенного объекта компании-клиенту. Как правило, срок больше из-за проектных работ и длительных согласований. Но руководство парка считает необходимым пройти все установленные законом этапы строительства, чтобы вводимые объекты были чисты с точки зрения закона.
Все в парк
Клиентами индустриальных парков в России становятся в основном иностранные компании. Компании, которые не занимаются профессионально строительством с зарубежным капиталом, часто не способны не только самостоятельно решить проблемы с согласованиями и коммуникациями, но даже разобраться в массе предложений, которые внешне выглядят очень похоже, хотя на самом деле принципиально различаются. Иностранцы предпочитают понятные условия – и идут туда, где для них создаются благоприятные условия.
«Парк – это услуга, – объясняет директор департамента Knight Frank Вячеслав Холопов. – Его основная задача – снять с клиента головную боль по получению разрешений, согласований, по строительству. Если тот умеет производить сосиски, не нужно заставлять его строить. Индустриальные парки дают возможность компаниям, которые не хотят заниматься непрофильным бизнесом, решить эти вопросы. Индустриальные парки – это та форма рыночного предложения, которая позволяет чувствовать себя хорошо на российском рынке малым и средним компаниям. Потому что если придут «Фольксваген», «Мерседес» или LG, они ткнут пальцем в карту, скажут «хочу сюда» – и будут там. А для малых компаний никто таких проблем на уровне правительства не решает». И все же, по оценке эксперта, на российском рынке будут продолжать жить оба формата – индустриальные парки и самостоятельное строительство.
Инфраструктура решает все
Одной из главных проблем, которые решает парк, становится инфраструктурная обеспеченность. В большинстве мест вокруг Петербурга зря простаивают выкупленные инвесторами земли: нет коммуникаций. Так, одна из крупнейших в мире компаний по производству гигиенической продукции купила 20 га в Заневском поселении, но ничего не смогла там сделать: это участок без дорог и сетей, и непонятно, когда они появятся.
Индустриальный парк берет решение этих проблем на себя. «Основные затраты – это не земля, а инфраструктура. 800 млн рублей мы заплатили за электричество, отдельные деньги – за дороги, за то, чтобы договориться с собственниками земельных участков, по которым пройдет инфраструктура, – рассказывает директор по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Лентек» Максим Соболев. – Мы тоже хлебнули этого. Когда покупали в 2006 году эту землю, думали, что здесь есть сети водоснабжения и канализации. Их нет. Чтобы добиться подключения от Водоканала, приезжал президент Финляндии и договаривался с губернатором города, чтобы для индустриального парка дали воду. Был заключен договор, по которому парк построил коллектор через Красносельский район диаметром 1200 мм. В него сбрасывает стоки весь район».
Сегодня к парку подведены все коммуникации, построена автодорога, проложена электросеть. Построена газовая котельная. Проведен магистральный газопровод для производственных нужд.
По подсчетам экспертов, необходимый объем вложений на подготовку инфраструктуры составляет от 800 тыс. до 1 млн EUR на гектар площади.
А эксплуатационный бюджет сегодня составляет 70-80 млн рублей на 100 га.
«Спрос пока единичен»
В России появляется все больше индустриальных парков. Уже создана Ассоциация индустриальных парков России. За полтора года работы она объединила 47 из них в 20 регионах страны. Ставится задача развития стандартов и совместного привлечения инвесторов в Россию. Создана своя система добровольной сертификации парков.
Но ближайшие перспективы нельзя назвать ясными. Большого спроса на такие площадки пока нет, несмотря на высокую изношенность производственных фондов.
Максим Соболев к большим оптимистам себя не причисляет: «В 2011 году в Петербурге и Ленинградской области заявлено производственных проектов только примерно на 80 га. До конца года это будет 100-150 га, включая 50 га под производство электромобилей. Из этих 100-150 га более половины осваивается на государственные деньги. Спрос – 100 га в год. А предложение – от 3,5 до 7 тыс. га. Эти 7 тыс. га могут быть востребованы за 70 лет! Но если ситуация в экономике будет стабильной, в 2012 году волна оживления придет из Москвы в Петербург. Однако пока спрос единичен: 10-15 сделок в год».
«Есть поручение премьер-министра разработать меры господдержки индустриальных парков, – сообщил исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России Денис Журавский. – Результатом работы Минэкономразвития, ряда ведомств и Ассоциации индустриальных парков стал доклад с предложением ряда мер. Но они наталкиваются на традиционно консервативную позицию Минфина. Мы предлагали налоговые льготы, субсидирование процентной ставки, разные виды новых банковских продуктов государственных банков, рассчитанные на «долгие» инвестиции с большим сроком окупаемости. В течение одного-двух лет может быть создана и нормативная база для индустриальных парков».
А в нынешнем году некоторые индустриальные парки получили бюджетные субсидии от регионов на развитие инфраструктуры для малого и среднего бизнеса по программе поддержки предпринимательства. Так, два парка (члены ассоциации) получили 60 и 100 млн рублей на год на развитие инфраструктуры».
Возможны и договоренности на региональном уровне. «Наш индустриальный парк старается конструктивно взаимодействовать с Ленобластью, потому что мы стараемся работать в правовом поле и во многом завязаны на муниципалов, – сказал Максим Соболев. – Скажу честно: нет такого, чтобы нам везде стелили ковровую дорожку, всего приходится добиваться своими силами, с законом в руках. В основном это касается взаимоотношений с муниципалитетом. В ближайшее время мы хотим получить льготы в соответствии с областным законом, который предусматривает льготы инвесторам, вкладывающим средства в экономику области. Это следующий шаг в развитии наших отношений с регионом».
Областные перспективы
Мы попросили экспертов оценить перспективы создания технопарков в каждом районе Ленинградской области, на котором настаивает правительство региона.
Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Лентек»:
– В принципе, идея живая. Я знаю, что у администрации Ленинградской области есть несколько приоритетных проектов – в Кировском, Волосовском районе, в Усть-Луге, в Кингисеппском и ряде других территорий. Основными клиентами технопарков, скорее всего, будут малые и средние предприятия именно этих районов, основным залогом успеха – инженерная подготовка и близость к рынкам сбыта или транспортным потокам. Самыми перспективными я считаю технопарки в Кировском районе и в Кингисеппском. В Кировском районе он будет развиваться, потому что там есть инфраструктура и туда можно доехать за 30 минут, а также в Усть-Луге благодаря порту. Остальные парки могут быть локальными проектами. Если там будет инженерная территория и ее будут продавать, условно говоря, за «три копейки», они, конечно, найдут своих клиентов. Я не очень верю в проект в Лодейнопольском районе. Там может закрепиться большой клиент, но достаточного количества малых и средних предприятий там, наверное, нет. В Кировском районе это малые и средние предприятия, потому что рядом город, есть инженерные ресурсы. В Усть-Луге это, скорее всего, крупные предприятия, в том числе, возможно, нефтеперерабатывающий завод.
Денис Журавский, исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России:
– Технопарки все-таки немного отличаются от индустриальных парков, это еще более сложная тема. Мы хотим сконцентрироваться на индустриальных парках. Спроса сегодня сильно не хватает обоим типам парков, но у технопарков ситуация сильно усложняется тем, что там должен присутствовать еще и элемент высоких технологий. Это сужает возможности потенциального спроса. Успех этой идеи будет зависеть даже не от качества ее исполнений, не от наших пожеланий и усилий, а от конъюнктуры мировой экономики, инвестиционного климата в России и глобальных тенденций.
Начало индустриальному парку Greenstate было положено незадолго до кризиса. ЗАО «ЮИТ Лентек» приобрело тогда участок в Горелове, у перекрестка Таллиннского и Волхонского шоссе – в Ленобласти, хотя у самой границы с городом. Инвестор предполагал поэтапно, с вводом одного участка технопарка за другим, реализовать проект в течение 10 лет. На площади 112 га можно возвести более 350 тыс. кв. м построек.
Но что такое индустриальный парк? Согласно определению, разработанному Ассоциацией индустриальных парков России и уже ставшему почти общепринятым, это «специально организованная для размещения новых производств территория, обеспеченная энергоносителями, инфраструктурой, необходимыми административно-правовыми условиями, управляемая специализированной компанией».
Из 112 га под развитие 54 пока свободны. 58 заняты резидентами парка, в том числе логистическим центром «ГОРИГО», заводом по производству мясных продуктов компании АТРИА под маркой «Пит-Продукт» (крупнейшее предприятие этой компании в России), станцией компании ООО «ВИКИНГ Лайф-Сейвинг Экуипмент Раша» по обслуживанию спасательных средств. Кроме того, в 2011 году введено предприятие по выпуску косметической продукции Dermosil. Предполагается, что вся территория будет застроена в течение ближайших 7 лет. Ведутся переговоры с российскими и зарубежными компаниями. На уже работающих предприятиях занято около 1,5 тыс. сотрудников.
Парк продает как участки, чтобы компании вели строительство сами (этот механизм партнерства применен в случае с пришедшей в парк в 2011 году компанией AMG), так и проекты под ключ (таким образом построена большая часть объектов парка). Кроме того, в последние годы парк готов строить за свой счет специализированные предприятия, держать их на своем балансе и сдавать в аренду производственникам. Сейчас переговоры ведутся с полудюжиной клиентов, которым требуется от 3 до 15 тыс. кв. м площадей.
Минимальный срок реализации проектов составил 12 месяцев – таков полный цикл проекта от заключения инвестиционного договора до передачи завершенного объекта компании-клиенту. Как правило, срок больше из-за проектных работ и длительных согласований. Но руководство парка считает необходимым пройти все установленные законом этапы строительства, чтобы вводимые объекты были чисты с точки зрения закона.
Все в парк
Клиентами индустриальных парков в России становятся в основном иностранные компании. Компании, которые не занимаются профессионально строительством с зарубежным капиталом, часто не способны не только самостоятельно решить проблемы с согласованиями и коммуникациями, но даже разобраться в массе предложений, которые внешне выглядят очень похоже, хотя на самом деле принципиально различаются. Иностранцы предпочитают понятные условия – и идут туда, где для них создаются благоприятные условия.
«Парк – это услуга, – объясняет директор департамента Knight Frank Вячеслав Холопов. – Его основная задача – снять с клиента головную боль по получению разрешений, согласований, по строительству. Если тот умеет производить сосиски, не нужно заставлять его строить. Индустриальные парки дают возможность компаниям, которые не хотят заниматься непрофильным бизнесом, решить эти вопросы. Индустриальные парки – это та форма рыночного предложения, которая позволяет чувствовать себя хорошо на российском рынке малым и средним компаниям. Потому что если придут «Фольксваген», «Мерседес» или LG, они ткнут пальцем в карту, скажут «хочу сюда» – и будут там. А для малых компаний никто таких проблем на уровне правительства не решает». И все же, по оценке эксперта, на российском рынке будут продолжать жить оба формата – индустриальные парки и самостоятельное строительство.
Инфраструктура решает все
Одной из главных проблем, которые решает парк, становится инфраструктурная обеспеченность. В большинстве мест вокруг Петербурга зря простаивают выкупленные инвесторами земли: нет коммуникаций. Так, одна из крупнейших в мире компаний по производству гигиенической продукции купила 20 га в Заневском поселении, но ничего не смогла там сделать: это участок без дорог и сетей, и непонятно, когда они появятся.
Индустриальный парк берет решение этих проблем на себя. «Основные затраты – это не земля, а инфраструктура. 800 млн рублей мы заплатили за электричество, отдельные деньги – за дороги, за то, чтобы договориться с собственниками земельных участков, по которым пройдет инфраструктура, – рассказывает директор по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Лентек» Максим Соболев. – Мы тоже хлебнули этого. Когда покупали в 2006 году эту землю, думали, что здесь есть сети водоснабжения и канализации. Их нет. Чтобы добиться подключения от Водоканала, приезжал президент Финляндии и договаривался с губернатором города, чтобы для индустриального парка дали воду. Был заключен договор, по которому парк построил коллектор через Красносельский район диаметром 1200 мм. В него сбрасывает стоки весь район».
Сегодня к парку подведены все коммуникации, построена автодорога, проложена электросеть. Построена газовая котельная. Проведен магистральный газопровод для производственных нужд.
По подсчетам экспертов, необходимый объем вложений на подготовку инфраструктуры составляет от 800 тыс. до 1 млн EUR на гектар площади.
А эксплуатационный бюджет сегодня составляет 70-80 млн рублей на 100 га.
«Спрос пока единичен»
В России появляется все больше индустриальных парков. Уже создана Ассоциация индустриальных парков России. За полтора года работы она объединила 47 из них в 20 регионах страны. Ставится задача развития стандартов и совместного привлечения инвесторов в Россию. Создана своя система добровольной сертификации парков.
Но ближайшие перспективы нельзя назвать ясными. Большого спроса на такие площадки пока нет, несмотря на высокую изношенность производственных фондов.
Максим Соболев к большим оптимистам себя не причисляет: «В 2011 году в Петербурге и Ленинградской области заявлено производственных проектов только примерно на 80 га. До конца года это будет 100-150 га, включая 50 га под производство электромобилей. Из этих 100-150 га более половины осваивается на государственные деньги. Спрос – 100 га в год. А предложение – от 3,5 до 7 тыс. га. Эти 7 тыс. га могут быть востребованы за 70 лет! Но если ситуация в экономике будет стабильной, в 2012 году волна оживления придет из Москвы в Петербург. Однако пока спрос единичен: 10-15 сделок в год».
«Есть поручение премьер-министра разработать меры господдержки индустриальных парков, – сообщил исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России Денис Журавский. – Результатом работы Минэкономразвития, ряда ведомств и Ассоциации индустриальных парков стал доклад с предложением ряда мер. Но они наталкиваются на традиционно консервативную позицию Минфина. Мы предлагали налоговые льготы, субсидирование процентной ставки, разные виды новых банковских продуктов государственных банков, рассчитанные на «долгие» инвестиции с большим сроком окупаемости. В течение одного-двух лет может быть создана и нормативная база для индустриальных парков».
А в нынешнем году некоторые индустриальные парки получили бюджетные субсидии от регионов на развитие инфраструктуры для малого и среднего бизнеса по программе поддержки предпринимательства. Так, два парка (члены ассоциации) получили 60 и 100 млн рублей на год на развитие инфраструктуры».
Возможны и договоренности на региональном уровне. «Наш индустриальный парк старается конструктивно взаимодействовать с Ленобластью, потому что мы стараемся работать в правовом поле и во многом завязаны на муниципалов, – сказал Максим Соболев. – Скажу честно: нет такого, чтобы нам везде стелили ковровую дорожку, всего приходится добиваться своими силами, с законом в руках. В основном это касается взаимоотношений с муниципалитетом. В ближайшее время мы хотим получить льготы в соответствии с областным законом, который предусматривает льготы инвесторам, вкладывающим средства в экономику области. Это следующий шаг в развитии наших отношений с регионом».
Областные перспективы
Мы попросили экспертов оценить перспективы создания технопарков в каждом районе Ленинградской области, на котором настаивает правительство региона.
Максим Соболев, директор по развитию объектов недвижимости «ЮИТ Лентек»:
– В принципе, идея живая. Я знаю, что у администрации Ленинградской области есть несколько приоритетных проектов – в Кировском, Волосовском районе, в Усть-Луге, в Кингисеппском и ряде других территорий. Основными клиентами технопарков, скорее всего, будут малые и средние предприятия именно этих районов, основным залогом успеха – инженерная подготовка и близость к рынкам сбыта или транспортным потокам. Самыми перспективными я считаю технопарки в Кировском районе и в Кингисеппском. В Кировском районе он будет развиваться, потому что там есть инфраструктура и туда можно доехать за 30 минут, а также в Усть-Луге благодаря порту. Остальные парки могут быть локальными проектами. Если там будет инженерная территория и ее будут продавать, условно говоря, за «три копейки», они, конечно, найдут своих клиентов. Я не очень верю в проект в Лодейнопольском районе. Там может закрепиться большой клиент, но достаточного количества малых и средних предприятий там, наверное, нет. В Кировском районе это малые и средние предприятия, потому что рядом город, есть инженерные ресурсы. В Усть-Луге это, скорее всего, крупные предприятия, в том числе, возможно, нефтеперерабатывающий завод.
Денис Журавский, исполнительный директор Ассоциации индустриальных парков России:
– Технопарки все-таки немного отличаются от индустриальных парков, это еще более сложная тема. Мы хотим сконцентрироваться на индустриальных парках. Спроса сегодня сильно не хватает обоим типам парков, но у технопарков ситуация сильно усложняется тем, что там должен присутствовать еще и элемент высоких технологий. Это сужает возможности потенциального спроса. Успех этой идеи будет зависеть даже не от качества ее исполнений, не от наших пожеланий и усилий, а от конъюнктуры мировой экономики, инвестиционного климата в России и глобальных тенденций.
рубрика:
Промышленное строительство
автор:
Василий Когаловский
