ПИФы рвутся к жилью

Вкусив финансовые плоды на рынке коммерческой недвижимости, закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости со временем начнут вплотную осваивать просторы рынка жилищного строительства, который манит их своей высокой доходностью. Пока же, как считают эксперты, влияние паевых фондов на рынке жилья малозаметно, но через два-три года, когда объемы инвестиций через них значительно возрастут, это воздействие будет вполне ощутимо.

Темпы развития закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН) любой направленности в Москве заметно опережают аналогичные показатели в Санкт-Петербурге. Сейчас реально действуют лишь два местных фонда – «Первый петербургский фонд прямых инвестиций в недвижимость» (УК «Свиньин и Партнеры») и «Жилая недвижимость» (УК Промышленно-строительного банка). Кроме того, УК «КИТ» (Креативные инвестиционные технологии) заявила о совместном с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию и Первым специализированным депозитарием проекте, в рамках которого в сентябре планируется начать формирование фондов, инвестирующих в жилую недвижимость в тех регионах, где развивается общефедеральная система ипотечного кредитования. Правда, в числе пилотных регионов, куда планируется инвестировать порядка 1 млрд рублей, Санкт-Петербург не значится.
Тем не менее, многие эксперты предрекают ЗПИФН бурное развитие. Как считает генеральный директор компании «Петербургстрой Skanska» Виталий Вотолевский, паевые инвестиционные фонды, начавшие с вложений в коммерческую недвижимость, постепенно расширяют границы своих интересов в сферу жилищного строительства. И если в 2004 году, по мнению г-на Вотолевского, привлечение денежных средств через ЗПИФН еще не станет массовым явлением, то через два-три года объем инвестиций через такие фонды увеличится до значительных размеров и окажет определенное влияние на рынок жилья Санкт-Петербурга.
Финансовый директор холдинга RBI Марк Лернер согласен со своим коллегой: «Считаю, что у таких фондов большое будущее. Уже сейчас они медленно, но верно начинают оказывать влияние на рынок строящегося жилья. Дальше, при благоприятном развитии общей макроэкономической ситуации, я прогнозирую такой же взрывной рост количества этих фондов, который мы наблюдаем в этом году с классическими ПИФами».
Однако, как утверждают некоторые эксперты, пока петербургские ЗПИФН финансово слабоваты. Они, конечно, могут выступать в жилых проектах в качестве инвесторов, но застройщики вряд ли будут делиться «маржой» с первичного девелопмента. В основном, говорит наш собеседник, фонды будут работать на рынке коммерческой недвижимости и служить, главным образом, катализаторами инвестиционных проектов среднего масштаба стоимостью около $4 млн.
Аналогичного мнения придерживается генеральный директор ООО «Центр развития проектов «Петербургская Недвижимость» Илья Еременко, который также считает, что присутствие ПИФов сегодня, в большей степени, заметно на рынке коммерческой недвижимости. «До последнего времени инвестиционные брокеры особо не спешили на строительный рынок, а вкладывали средства в более консервативные «недвижимые» активы – бизнес-центры, – поясняет г-н Еременко. – Однако за последний год интерес ПИФов к строительному рынку заметно возрос. И это неудивительно, ведь доходность этого сегмента очень высока. Пока таких вложений было мало, и говорить о существенном влиянии ПИФов на рынок нельзя. К тому же, в какой-то момент их активность была несколько приостановлена неблагоприятными событиями в экономической среде – ситуацией с ЮКОСом, банковским кризисом. Однако интерес ПИФов к строительной отрасли очевиден, и можно уверенно прогнозировать, что в дальнейшем их «строящиеся» активы будут расти».
По словам генерального директора УК Промышленно-строительного банка Андрея Белявского, ЗПИФН являются удобным и эффективным финансовым инструментом для строительных компаний, потому что в лице управляющей компании застройщики получают крупного институционального инвестора, способного вкладывать в строительство жилья значительные средства (к слову, стоимость активов фонда «Жилая недвижимость» составляет 300 млн рублей). Кроме того, работать с одним соинвестором гораздо проще и дешевле, чем обеспечивать сопровождение тысяч дольщиков, которые, кстати, «отъедают» приличную часть доходности инвестиционных проектов.
Для инвесторов же участие в ЗПИФН является не только привлекательным с точки зрения извлечения прибыли (например, в 2003 году на рынке строящегося жилья можно было получить доход на уровне 40–45 процентов, а по некоторым проектам 80 и даже 100 процентов), но и представляет собой эффективный инструмент для так называемой легитимной «оптимизации» процесса налогообложения.

Автор: Андрей Теплоухов