С «Нарвского» сняли прибыль

На минувшей неделе управляющая компания «Свиньин и Партнеры» рассказала о результатах ста дней работы «Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость». Как считают управляющие фонда, итоги положительные, и теперь предстоит определиться как «вкуснее и правильнее потратить полученный доход».

Управляющая компания подготовила о работе фонда подробный отчет, потому что он, по мнению УК, является первым, и задаст стандарты взаимоотношений пайщиков и УК и вообще стандарты представляемой информации. Поначалу был даже придуман лозунг – «информационно открытый закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости», но впоследствии от него отказались.

Не прописанный алгоритм
Как сообщил генеральный директор УК «Свиньин и Партнеры» Владимир Свиньин, хозяйствующая деятельность фонда и извлечение дохода начались в марте текущего года, хотя сам фонд был зарегистрирован еще в конце декабря 2003 года. Больше двух месяцев ушло на разработку соответствующей процедуры регистрации недвижимости. В итоге создан прецедент регистрации объекта недвижимости на закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФН). Теперь право собственности на каждый пай «Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость» фиксируется в ГБР, а здание бизнес-центра «Нарвский» площадью 8 330 кв. метров входит в состав активов фонда и находится в общей долевой собственности всех пайщиков.
Тем не менее, как рассказывает Владимир Свиньин, существует нестыковка двух федеральных законов: об инвестиционных фондах и о едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРПНИ). Специалистам непонятно, что обращается на рынке: ценные бумаги, удостоверяющие долевую собственность в ЗПИФН или доли недвижимого имущества? «Для нас ответ очевиден – паи, – говорит г-н Свиньин. – ГБР, в принципе, с нами согласно, но в профильном для них законе о ЕГРПНИ алгоритм обращения паев не прописан. В настоящее время фондовое сообщество уже инициировало внесение соответствующих поправок, но пока нам приходится работать на основании тех законов, которые есть».
Финансовые результаты работы фонда за сто дней УК в принципе устраивают (см. таблицу). Более чем на 24 млн рублей возросли его активы, на 5 процентов увеличилась стоимость имущества фонда, наконец, фонд получил прибыль. Важный для инвесторов показатель – доходность по паю. Если в мае один пай «Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость» можно было купить на вторичном рынке за 157 315 рублей, то на прошлой неделе продать его на рынке можно было уже за 165 500 рублей. И кстати, недавно паи фонда выведены в торговую систему Московской межбанковской валютной биржи.

В розницу выгодней
В июле состоялась первая сделка с активами «Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость» – заключен договор о продаже за $1,2 млн двух верхних этажей бизнес-центра «Нарвский». Как заметил Владимир Свиньин, продавать площади мелкими лотами выгоднее, чем здание целиком, поэтому подобные сделки будут практиковаться в течение всего срока деятельности фонда. Теперь, по словам г-на Свиньина, необходимо «правильно, эффективно и вкусно потратить вырученные от продажи бизнес-центра средства».
В ближайших планах управляющей компании значатся дополнительная эмиссия паев, приобретение двух новых объектов доходной недвижимости «эконом класса» (класс С), регистрация нового ЗПИФН под конкретного пайщика (это будет монофонд, который, как надеются в УК, через полгода–год станет доступным для других инвесторов) и регистрация акционерного инвестиционного фонда. Для реализации последнего проекта у завода «Электропульт» холдингом «Охта Групп», куда входит УК «Свиньин и Партнеры», приобретены порядка 30 неиспользуемых в производстве зданий площадью примерно 55 тыс. кв. метров. Часть помещений после облагораживания сдадут в аренду, а часть продадут. Принцип все тот же – «купить оптом, продать в розницу». Срок действия этого проекта – три года.
Планы относительно участия на рынке жилищного строительства УК пока не вынашивает. Хотя, по словам Владимира Свиньина, есть желание построить доходный жилой дом рядом с гостиницей «Карелия» – 18 процентов ее акций входят в актив «Первого петербургского фонда прямых инвестиций в недвижимость».
В целом, Владимир Свиньин считает, что паевым фондам недвижимости еще предстоит завоевать доверие инвесторов: «Прозрачность, разумная инвестиционная политика, понятность алгоритма принимаемых решений и предсказуемость – вот те факторы, которые позволят пайщикам чувствовать себя уверенно и помогут принять верное, взвешенное решение об инвестициях в тот или иной сегмент рынка».

Автор: Андрей Теплоухов