Западный менеджмент вредит окупаемости

Завершены общестроительные работы по возведению отеля «Амбассадор», который расположился по адресу: проспект Римского-Корсакова, дом 5/7. Застройщик – ООО «Петербургские Отели» – заявляет, что намерен создать собственную компанию, которая и будет управлять строящимся комплексом. По оценкам руководства фирмы, лишь отказ от сотрудничества с западной управляющей компанией позволяет достичь приемлемого срока окупаемости проекта.

Четырехзвездный отель должен открыться в первом квартале 2005 года. Проектировали комплекс специалисты ООО «НТФ «Ретро», а строительство ведет ООО «ТМГ Груп». Девятиэтажный гостиничный комплекс «Амбассадор» площадью 18 тыс. кв. метров рассчитан на 256 номеров (в том числе 13 одноместных, 235 двухместных, 7 номеров-люкс, апартаменты «президент»), расположенных с третьего по восьмой этажи. Все номера обеспечены централизованной системой кондиционирования воздуха. На первом этаже расположится ресторан на 150 мест с банкетным залом на 20 мест, лобби-бар, магазины, фитнес-центр с саунами, плавательным бассейном (16 метров), тренажерным залом, массажным кабинетом и салоном красоты. На девятом этаже будет работать двухуровневый VIP-ресторан на 190 мест с видом на исторический центр города и Исаакиевский собор, а также галерея – зимний сад с баром. Конференц-зал на девятом этаже на 140 мест планируется оснастить проекционной системой, устройствами для синхронного перевода и объемным звуком для кинопросмотра. Также в гостинице предусмотрены помещения для переговоров, оборудованные конференц-системой с индивидуальными микрофонами, проекционной системой и синхронным переводом. В цокольном этаже предусмотрена автостоянка на 24 машины.
Общая сумма инвестиций в проект составит $29 млн. Основная сумма инвестиций в постройку объекта получена за счет кредита Северо-Западного банка Сбербанка России – $12 млн, которые предоставлены на пять лет под 11,5 процента годовых. Залогом по кредиту является инвестиционный договор с городом, дающий право на ведение строительства. В ООО «Петербургские Отели» говорят, что это первый случай предоставления ссуды на таких условиях. Ранее банки всегда требовали более «материальных» гарантий.
По расчетам Александра Мельника, финансового директора ООО «Петербургские Отели», отель окупится примерно через семь лет после начала эксплуатации (с учетом выплат по кредиту). Эти расчеты основаны на том, что номера будут сдаваться по $140 в сутки, а среднегодовая заполняемость составит 63–65 процентов. При этом, в фирме исходят из умеренно консервативного сценария, и при расчетах уменьшают финансовые показатели на 10 процентов.
Однако окупаемость в семь лет стала возможна только с учетом того, что компания намерена управлять отелем силами своей «дочки». В ином случае, например, в случае привлечения западных управленцев этот показатель «перевалил бы за 12 лет». Как говорит Александр Мельник, это связано с дороговизной услуг западных фирм. Они, в среднем, рассчитывают получать 12 процентов от выручки, причем, независимо от финансовых результатов их работы. Кроме того, зарубежные компании требуют, чтобы расходы на содержание западного топ-менеджмента проходили отдельной статьей и оплачивались из кармана собственника здания.

Автор: Григорий Песков