Конъюнктура рынка недвижимости Санкт-Петербурга в I полугодии 2004 года

Корпорация «Петербургская Недвижимость» и газета «Строительный Еженедельник» представляют вашему вниманию краткий обзор конъюнктуры рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Данные, используемые в отчете, основаны на реальных показателях продаж и потребительского спроса. Они получены в результате регулярного мониторинга, проводимого корпорацией. Данные используются в работе Ассоциации домостроителей и производителей строительных материалов Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

I. Основные тенденции
В I полугодии 2004 года произошло изменение конъюнктуры рынка недвижимости, выразившееся прежде всего в объеме сделок и ценовой динамике. Если в I квартале рост цен еще продолжался как на первичном, так и на вторичном рынке, то во II квартале картина изменилась.
Рост цен на первичном рынке в течение всего полугодия замедлялся. Первые признаки снижения спроса появились в марте, когда перестали дорожать объекты, которые в январе-феврале заметно опередили среднерыночные показатели. У некоторых застройщиков, переоценивших свои объекты, активность продаж уменьшилась и цены в таких объектах прямо или косвенно (изменение курса у.е., скидки и т.п.) стали снижаться. При этом, объекты в нижней части ценового диапазона продолжали дорожать, поэтому среднерыночная цена еще росла, хотя и с меньшей скоростью. В апреле дорожающих объектов было все еще больше, чем дешевеющих. Но в мае рост практически прекратился, а в июне впервые с 2000 года зафиксирована отрицательная динамика средней цены на строящееся жилье массового спроса. Хотя величина уменьшения незначительна и находится в пределах методической погрешности.
На вторичном рынке рост цен продолжался, хотя его темпы заметно снизились. Причин две. Во-первых, вторичный рынок значительно инертнее первичного. Во-вторых, за период активного роста цен (с августа 2003 по март 2004 года) разница в цене квадратного метра между первичным и вторичным рынками сократилась. На практике это означает, что квартиры в строящихся домах во многих случаях стали дороже, чем в окружающем жилом фонде. Таким образом, вторичный рынок некоторое время отыгрывал эту разницу. Апрель, бывший для первичного рынка уже достаточно напряженным, был отмечен высокой активностью на вторичном рынке. В какой-то момент маятник качнулся в обратную сторону – если в 2002-2003 годах мы наблюдали все более активное перетекание спроса со вторичного рынка на первичный, то весной нынешнего года процесс по указанной причине принял обратный характер. Тем не менее, с началом лета активность стала снижаться и на вторичном рынке. К настоящему моменту цены на нем также практически остановились, а по ряду объектов снизились.
Вообще следует отметить, что за период активного удорожания рынок недвижимости оказался разбалансированным. Изменились не только сами цены, но и привычные соотношения между жильем разных типов. Например, на первичном рынке разница между сопоставимыми по совокупности характеристик объектами достигала $300-350 за кв. метр.
При этом рост цен в какой-то момент принял самовоспроизводящийся и самодостаточный характер в отрыве от объективных реалий спроса и предложения. Поэтому торможение приняло достаточно резкий (хотя нельзя сказать, чтобы неожиданный) характер.
Как уже было сказано, замедление и остановка цен по своему содержанию стали, прежде всего, их корректировкой и устранением возникшего дисбаланса, как между отдельными объектами, так и между первичным и вторичным рынками.
Осознав факт общего снижения спроса и цен по отдельным объектам, многие покупатели заняли выжидательную позицию. Это также отразилось на объемах продаж и привело к формированию так называемого отложенного спроса. От того, когда будет реализовываться этот спрос, зависит дальнейшее развитие ситуации на рынке и динамика цен. Сейчас большинство участников рынка связывает свои надежды с сентябрем-октябрем: по опыту прошлых лет в эти месяцы спрос значительно активизируется.
Стабилизация цен вызвала с апреля-мая заметное увеличение в предложении переуступок квартир в строящихся объектах. Причем если раньше квартиры предлагались преимущественно на завершающей стадии, то сейчас – на всех этапах строительства. Понятно, что инвесторы стремятся зафиксировать прибыль. Тем не менее, этот процесс не носит панического характера и заметного влияния на общую картину не оказывает и уж тем более не вызвал никакого резкого обвала цен. Как уже неоднократно говорилось, доля частных инвесторов для этого слишком мала.
В течение последнего полугодия продолжались изменения в системе предоставления земельных участков под строительство.
Кроме незначительного объема предложения, которое делает прошедшие торги скорее прецедентным фактом, из складывающейся системы предоставления участков на торгах пока выпадают две важнейшие составляющие: общественные слушания (зачастую застройщики оказываются заложниками демагогов различного уровня, создавших вокруг строительного комплекса атмосферу массовой истерии) и инженерное обеспечение будущего объекта (застройщик вынужден сам выяснять отношения с естественными монополистами). По сути, объект торгов, особенно по «короткому пакету», перестает быть экономически прогнозируемым.
Между тем, нагрузка на застройщиков увеличивается. Теперь при целевом выделении участка (до последнего момента основном способе получения земли), помимо отчислений на развитие инфраструктуры, они должны передавать городу не менее 10 процентов квартир. Такое применение на нашей почве московского опыта не учитывает два фактора: в Москве город сам решает вопросы с инженерией, деньги за инфраструктуру не берут и цены там в 1,5 раза выше при сопоставимой себестоимости.
При таких условиях себестоимость строительства приближается к цене рыночного спроса и у застройщиков не остается возможности ценового маневра для стимулирования сбыта. Это обстоятельство может негативно отразиться на спросе, ведь за все в конечном итоге из своего кармана платит дольщик. А как показывают события последних месяцев, карман этот отнюдь не бездонен.
Если ситуация не стабилизируется, то снижение спроса вскоре приведет к сокращению объемов строительства и ввода жилья. Не стоит забывать, что рекордный ввод 2003 года продавался в 2001-2002 году по $350-500 за кв. метр. Ввод текущего года покупатели оплачивали уже по $600-800 за кв. метр, а ввод следующего нужно продавать сейчас по $900-1000 за кв. метр. Хотя спрос на недвижимость обладает низкой эластичностью, но не настолько низкой, чтобы выдержать увеличение цен в два раза.
Отсутствие массовых торгов и непосильное бремя при целевом выделении приведут в ближайшее время как минимум к двум предсказуемым последствиям. Во-первых, увеличится спрос на вторичном рынке земли. Застройщики будут стремиться приобрести готовые пакеты, участки в собственности или в долгосрочной аренде, что приведет к расцвету спекуляций землей. Как это ни парадоксально, спекулятивные предложения дешевле, чем участки на торгах и более предсказуемы, чем нынешняя «целевка».
Во-вторых, резко увеличится интерес застройщиков к областным землям. Уже сейчас ряд крупных застройщиков разрабатывают проекты строительства за чертой города. Учитывая традиционно взвешенный подход Правительства Ленинградской области к инвесторам, этот процесс наверняка будет поддержан. Деньги идут туда, где им комфортно. Поэтому не исключено, что в ближайшие годы массовое строительство жилья эконом-класса переместится в Мурино, Кудрово и Всеволожск. Учитывая, что жилье там будет стоить дешевле (хотя бы за счет разницы в инвестиционных условиях) спрос ему гарантирован. Тенденцию развития первичного рынка в пригороды можно наглядно наблюдать в Москве. Московская область по вводу жилья занимает второе место в России (опережая Санкт-Петербург), а жилье эконом-класса строится уже преимущественно не в Москве, а в городах-спутниках.
Кроме того, большие перспективы появляются у коттеджного строительства. Когда цена трехкомнатной квартиры в комфорт-классе становится сопоставима с ценой отдельного дома, развитие этого сегмента рынка становится вопросом ближайшего времени.
II. Первичный рынок
1. Предложение на первичном рынке
На конец II квартала 2004 года площадь предлагаемых на первичном рынке жилой недвижимости в черте города объектов достигла 4,87 млн кв. метров. Площадь строящихся объектов, предлагаемых на рынке до последнего времени непрерывно возрастала и в конце прошлого года ввод жилья в 2004 году прогнозировался на уровне 2 млн кв. метров.
Однако жизнь внесла свои коррективы. По данным Комитета по строительству за первое полугодие 2004 года было введено 640 тыс. кв. метров жилья. Анализ предложения со сроками ввода Ш-IV квартал 2004 года показывает, что ввод жилья за год не превысит показатели 2003 года, а может оказаться и несколько ниже.
Уменьшившееся количество предоставленных земельных участков под строительство неизбежно скажется на снижении объемов ввода через 2-3 года, когда будут завершены строящиеся сейчас объекты.
Изменение ситуации на рынке пока не отразилось на структуре предложения. Несмотря на снижение спроса и увеличивающийся объем предложения, доля предложений на завершающей стадии строительства по-прежнему невелика. Количество непроданных квартир в таких объектах не превышает 10 процентов, хотя этот показатель имеет тенденцию к постепенному увеличению.
В структуре предложения (одномоментный срез рынка) продолжается увеличение доли кирпично-монолитных домов. Объем строительства в «фешенебельных» районах и популярных «спальных районах» сократился. Это связано с тем, что возможности для крупных проектов уплотнительной застройки там уже в значительной степени исчерпаны. На этом фоне произошло увеличение доли менее популярных зон спроса, особенно районов, имеющих те или иные существенные недостатки, снижавшие до сих пор их привлекательность (плохая транспортная доступность, типология застройки и т.д.).
Следует отметить резкую активизацию застройщиков во Фрунзенском районе, который в июне 2004 года вышел на второе место в городе по предложению строящегося жилья. Это объясняется тем, что в районе есть значительный потенциал для уплотнительной застройки. Этот потенциал оставался неиспользованным в предыдущие годы, поскольку застройщики не особенно интересовались этим не самым популярным районом. Лидирует по-прежнему Приморский район, Выборгский занял третье место.
Типовая структура предложения в строящихся объектах существенных изменений не претерпевала. Наиболее распространенное соотношение одно-, двух-, трехкомнатных квартир сохранялось на уровне 50/30/20 процентов. Можно сказать, что такая пропорция стала уже стандартом.
Отдельно рассмотрим ситуацию в элитном сегменте. Утверждение о многократном превышении спроса над предложением в этом сегменте стало уже общим местом всех обзорных материалов. На самом деле объем предложения элитного жилья непрерывно увеличивался в течение последних двух лет, особенно активно с середины прошлого года. В результате объекты, позиционируемые как элитные и в большей или меньшей степени соответствующие этому определению, заняли к концу полугодия почти 12 процентов первичного рынка. Сейчас в этом сегменте строится более 550 тыс. кв. метров жилья (и это не считая объектов малоэтажного строительства и дорогого комфорт-класса в районах массовой застройки). В результате спрос оказался «размазан» между многочисленными объектами. Поэтому сделки по конкретным домам носят сейчас единичный характер, и понадобится достаточно много времени для изменения ситуации. К тому же сейчас наблюдается тенденция снижения интереса покупателей к центру города. Далеко не для каждого покупателя исторический антураж компенсирует удручающее состояние окружающих строений, отсутствие зелени, однобоко развитую или устаревшую торговую инфраструктуру и прочие неудобства жизни в центре. Сейчас значительную часть покупателей составляют жители других регионов, которые зачастую не предназначают свою квартиру для постоянного проживания.
Парадоксально, что именно в этом сегменте, который по определению ограничен, продавцы оказались не готовы к борьбе за клиента. Невнятное позиционирование и столь же невнятная реклама характеризует подавляющее большинство проектов. Выделиться из числа себе подобных удается немногим. При этом объектов, обладающих набором характеристик, который позволяет назвать их эксклюзивными, по-прежнему единицы.
Можно прогнозировать, что значительная часть объектов будет перепозиционирована в комфорт-класс и продаваться по ценам, сопоставимым с престижными районами массовой застройки. Также можно утверждать, что для масштабного строительства в историческом центре необходимы квартальные проекты, которые будут формировать полноценную среду обитания для современного человека. Очевидно, что невозможно застроить целый квартал высокобюджетными квартирами, поэтому свое место займет жилье с типовыми планировками, которого сейчас остро не хватает в центральных районах.

2. Спрос на первичном рынке
Если рассчитать отношение проданных за месяц квартир к количеству квартир, выставленных на продажу (выборка – несколько тысяч квартир), очень хорошо виден спад спроса, начавшийся в январе этого года. Низшая точка падения спроса пришлась на май месяц. В июне началась заметная активизация как первичных обращений, так и продаж, тем не менее, спрос был в 1,5 раза ниже, чем прошлым летом. На обычное летнее снижение спроса наложился «банковский кризис» и реакция рынка на восьмимесячный бурный рост цен.
В июле активность ожидается на уровне или несколько ниже июньской. В целом спрос можно охарактеризовать как стабильно невысокий. По крайней мере, до конца лета будут происходить колебания между майским и июньским показателями.
Основная активность сосредоточена в сегменте дешевого малогабаритного жилья. Причем доля однокомнатных квартир в спросе ниже, чем в заключенных сделках. Очевидная причина – недостаток у покупателей средств на квартиры большей площади. По многим объектам дешевые однокомнатные квартиры явно преобладают в продажах.
В наиболее трудной ситуации оказались застройщики, предлагающие квартиры большой площади или с высокой ценой квадратного метра. И то и другое делает их недоступными для покупателей и сделок по таким объектам очень мало. Именно в этом сегменте стагнация будет самой длительной.
Несмотря на снижение спроса к моменту сдачи большинство квартир, тем не менее, проданы. Однокомнатные квартиры по-прежнему активно распродаются на самых ранних стадиях строительства. Хуже обстоит дело с трехкомнатными – именно они, как правило, продаются на завершающих этапах или остаются непроданными. Массово продавать их на ранних сроках строительства можно только в кредит или в длительную рассрочку.
Сохраняется тенденция к увеличению доли малогабаритных квартир. Именно эти квартиры обеспечивают сейчас значительную часть продаж, поэтому и в дальнейшем их предложение будет расти.
Как показывают наблюдения, замедление цен и затишье на рынке позволили покупателям более взвешенно и требовательно подходить к приобретению квартиры. С точки зрения дольщиков, временная стагнация, безусловно, пошла на пользу первичному рынку – она побуждает продавцов максимально учитывать интересы и потребности покупателя. Ощутимые конкурентные преимущества получили компании с развитой системой продаж и дистрибьюции, грамотным персоналом, развитым клиентским сервисом.
Если рассматривать нынешнее состояние рынка с точки зрения покупателя, то сейчас очень подходящий момент для приобретения жилья. Выбор на рынке разнообразен, как никогда, цены по многим объектам ниже, чем весной (в то время как в сентябре эта ситуация уже может измениться в сторону увеличения цен). Проводятся акции по стимулированию продаж в виде скидок, рассрочек, зачетных схем, привлечения кредитных ресурсов. Наконец, есть время для обдуманного принятия решения.

3. Динамика цен на первичном рынке
К отрицательной динамике средней цены привело снижение цен по ряду объектов до 10-15 процентов. При этом другие объекты продолжали и продолжают дорожать. В результате средние цены предложения по объектам, характеризуемые в конце I квартала большим разбросом, к концу полугодия стягиваются к диапазону $900-1050 за кв. метр.
За полугодие средняя цена на жилье массового спроса увеличилась на 27 процентов. К началу июля средняя цена в кирпичных и кирпично-монолитных домах составляла $986 за кв. метр, в панельных домах – $907 за кв. метр.
В июне средняя цена по заключенным сделкам, с марта по май непрерывно уменьшавшаяся, снова начала расти. Как результат, в июле произошло повышение цен по объектам с хорошим уровнем продаж.
Можно отметить, что цена в кирпичных и кирпично-монолитных домах в июне в дешевых зонах росла, а в дорогих – падала. Цена в панельных домах росла только в самой дешевой зоне – районах традиционно низкого спроса. Таким образом, цены выравниваются и стягиваются к точке равновесия спроса и предложения. Этот процесс может занять еще до двух месяцев, в течение которых среднерыночная цена будет колебаться около значения $970-980 за кв. метр.
III. Выводы и прогнозы.
Во II квартале 2004 года была достигнута предельная емкость рынка недвижимости. Это обстоятельство в совокупностью с сезонностью и «банковским кризисом» повлияло на объем сделок. Рост доходов населения явно не успевал за ростом цен на недвижимость. Это вызвало сначала снижение спроса, а затем стабилизацию и корректировку цен.
Обращает внимание, что одновременно аналогичная ситуация сложилась в Москве, где весной спрос также снизился, а в июне прекратился рост среднерыночной цены, а на ряд объектов цены снизились на 10-15 процентов.
Первичный рынок, который сегодня является определяющим, реагировал на изменение конъюнктуры оперативно. На вторичном рынке изменения носили более инертный характер.
В настоящее время на рынке настал период относительного затишья, который продлится до конца лета. Определяющими для дальнейшего развития событий на вторичном рынке будут последние недели августа, а на первичном – сентябрь. В этот период прекратится действие сезонного фактора и можно будет определить дальнейшую динамику спроса.
В сентябре, по аналогии с прошлыми годами, возможно восстановление спроса и активизация продаж. Это наверняка вызовет новый рост цен. Однако, исходя из нынешней ситуации, рост цен скорее всего составит не более 1,5-2 процента в месяц.
Сейчас, как никогда остро, стоит вопрос кредитования покупателей, в том числе ипотечного. Пока застройщики вынуждены изобретать разнообразные суррогатные схемы, пытаясь подменить собой финансовые институты. Ипотеки же как не было, так и нет, и не будет в ближайшем обозримом будущем. Банковская система, которую начинает «лихорадить» на ровном месте, вряд ли способна решить эту проблему, равно как и вызвать к себе доверие частных вкладчиков. Это недоверие выражается в частности и в том, что почти 40 процентов граждан рассматривают как наиболее надежное вложение средств инвестиции в недвижимость. При этом может сложиться ситуация, когда решать жилищные проблемы смогут все меньше людей, и их место будут занимать инвесторы. Негативизм такой ситуации в том, что недвижимость является привлекательным объектом для инвестиций, только если она востребована в своей основной функции, например, жилой. В противном случае возникает пресловутый «мыльный пузырь». Поэтому увеличение платежеспособного спроса является на сегодняшний день определяющим фактором в развитии рынка недвижимости.

Автор: ОБЗОР ПОДГОТОВЛЕН КОРПОРАЦИЕЙ «ПЕТЕРБУРГСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ»