Склады уходят в пригород
01.08.2004
Высокий спрос на аренду производственно-складских помещений связан с дефицитом объектов, отвечающих современным требованиям. Прежде всего, недостаточно предложение помещений площадью 3 тыс. кв. метров и выше. Все больший интерес вызывают объекты в ближайшем пригороде.
Общая площадь производственных и складских помещений Петербурга и ближайших окрестностей составляет около 15 млн кв. метров, или примерно 30 процентов всего нежилого фонда Петербурга. Производственные и складские помещения занимают 12 процентов городской территории. Программа городских властей заключается в выводе производственных предприятий за черту города, причем планируется завершить работу по выводу уже в ближайшие два-три года. Несмотря на то, что программа была одобрена правительством, собственники предприятий переезжать не торопятся, что вполне понятно хотя бы с точки зрения логистики. В последние годы спрос на промышленную недвижимость в основном формирует средний и малый бизнес. Такие компании не имеют финансовых возможностей для создания собственной инфраструктуры. Им нужны готовые для работы площади, а их на рынке практически нет.
Склады строятся трудно
В Петербурге уже давно ощущается дефицит качественных складских площадей. Розничные и оптовые торговые фирмы продолжают приспосабливать под склады подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха, но предложение таких объектов почти исчерпано. На каждый пригодный под складскую функцию объект сегодня стоят в очереди несколько претендентов. Арендные ставки увеличиваются, и сегодня практически невозможно найти склад дешевле $60 за кв. метр в год, если только это не холодный ангар, который можно арендовать от $20 за кв. метр в год. По оценкам Вадима Марковича, генерального директора ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», за последний год стоимость аренды теплых складов увеличилась в среднем с $40–50 за кв. метр в год до $65–80, а цена на аренду склада в профессионально оснащенных комплексах достигает $105 за кв. метр в год. Так как предложений становится все меньше, многие клиенты готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде – в радиусе 30–40 километров от Петербурга.
Сделки купли-продажи складских помещений единичны. Они, как правило, совершаются в ценовом диапазоне от $110 до $320 за кв. метр, а цены предложения и того выше – порой доходят до $520 за кв. метр. Продажные цены колеблются в зависимости от размера, расположения, оборудования, подъездных путей и т.п.
Очень востребованы на рынке коммерческой недвижимости такие форматы, как офис-склад. Торговые компании заинтересованы в размещении офисных помещений и складских в одном месте. Рядом городских бизнес-центров предлагаются услуги по аренде складов, что значительно повышает их рыночную привлекательность.
Но, несмотря на дефицит качественных складов, большинство девелоперов пока не спешат развивать бизнес в этом направлении. Во-первых, сроки окупаемости строительства склада по сравнению с другими инвестиционными проектами в сфере недвижимости более продолжительны. По оценкам некоторых операторов, если для офисной и торговой недвижимости нормальный срок окупаемости в среднем три года, то для складов – уже пять-шесть лет. Во-вторых, строительные проекты складских помещений весьма рискованны, поскольку правильно оценить нужды будущих потребителей достаточно сложно. Ведь, скажем, условия хранения мебели и фарм-препаратов кардинально различаются.
Учитывая слабую активность девелоперов по созданию специализированных складов, многие средние и мелкие компании предпочитают самостоятельно переоборудовать существующие объекты. Новый владелец проводит их реконструкцию уже с учетом специфики своего бизнеса. Конечно, строительство нового специализированного склада более выгодно, чем реконструкция старого. Но строить склады с нуля с последующей их эксплуатацией берутся лишь немногие крупные фирмы. Не каждая компания может позволить себе строительство, поскольку это требует значительных затрат средств и времени. Лишь некоторые петербургские компании заявляют о строительстве складов европейского уровня и целых логистических комплексов. И поскольку желающих вложить деньги в складские помещения можно пересчитать по пальцам, каждый проект привлекает особое внимание. В строительстве складских комплексов сегодня более всего заинтересованы крупные торговые сети, которым складские терминалы необходимы при расширении бизнеса. Собственный складской комплекс может снизить себестоимость товара почти на треть. Сейчас в городе практически невозможно купить или снять в аренду большое складское помещение, имеющее современное технологическое оборудование, поэтому «богатые» сетевики занимаются строительством терминалов сами.
Предпочтения арендаторов недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуют склады площадью от 80 до 120 кв. метров, крупные торгово-производственные предприятия – складские комплексы с наличием хороших подъездных путей и необходимого складского оборудования. Впрочем, по наблюдениям риэлтеров, в последнее время спрос на небольшие площади падает. Очевидно это связано с улучшением обустройства оптовых рынков, на территориях которых организованы свои склады. Зато традиционно высоким остается спрос на складские помещения площадью от 500 кв. метров.
Требования арендаторов растут быстрее, чем возможности арендодателей. Клиенты все чаще предпочитают не только арендовать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг, например, растаможивание, ведение учета, погрузочно-разгрузочные услуги и прочее. Кроме того, арендаторы предпочитают снимать многопрофильные помещения в комплексе: склад, офис и производство в одном месте. Это хоть и стоит дороже, но оказывается выгоднее с точки зрения структуры затрат: нет временных и транспортных издержек. Между тем, по оценкам специалистов, сегодня по-прежнему большинство имеющихся складских помещений – это переоборудованные производственные площадки. Основное предложение подобных объектов поступает от заводов и фабрик. Как правило, они владеют ныне пустующими складами и простаивающими цехами и предлагают эти площади в аренду. Однако эти объекты в большинстве своем не подходят для специализированного использования. Такие помещения не отвечают минимальным современным требованиям, они не оборудованы специальными погрузочными платформами, на них не соблюдаются надлежащие меры безопасности и т. д.
Не хватает как обычных складов, так и специализированных, например, холодильных помещений. Основной проблемой является существенный недостаток складов, отвечающих современным требованиям санитарии. Ведь нарушение условий хранения продуктов сказывается на качестве товара. Существующий спрос на специализированные склады пока еще частично удовлетворяют бывшие плодоовощные и ведомственные базы. Часть подобных сооружений оборудована даже спецкамерами, поддерживающими надлежащий температурный режим для хранения, например, пищевых продуктов или медицинских препаратов. Но и среди таких специализированных объектов лишь единицы в полной мере отвечают необходимым стандартам по температурному режиму (влажности воздуха, условиям обслуживания), ряду других критериев.
Крайне неравномерно распределяется существующее предложение и по районам города. Все больших складских мощностей требует, например, постоянно увеличивающийся грузооборот порта Петербурга. В городских районах, прилегающих к порту, сегодня почти невозможно найти пустующие здания или землю, которые можно был бы приспособить под хранение товаров. А существующие склады и складские площадки полностью заняты.
Но, в общем-то, арендаторы не предъявляют слишком много претензий к географическому положению склада. Привлекательность объектов в данном случае оценивается по иным критериям, нежели в других сегментах рынка коммерческой недвижимости: основной критерий выбора – близость к транспортным магистралям. Поэтому все больше заявок поступает на аренду/покупку помещений за чертой города, в ближайшем пригороде (не более 10 километров). Отсюда фуры быстро и беспрепятственно могут добраться до выезда из города и уйти в любом направлении. Всплеск спроса на помещения, расположенные непосредственно за чертой города, легко объясним. Цены на аренду и покупку там примерно на 25-30 процентов ниже, а инфраструктура не менее развита, чем в Петербурге. Понятно, что и строительство нового специализированного помещения в пригороде обойдется собственнику гораздо дешевле, а найти свободные земельные площадки там существенно проще.
Площадки дорожают
За период с января по июнь 2004 года появился устойчивый спрос на производственные помещения. Подорожание происходило, в первую очередь, за счет того, что из листингов первыми приобретались дешевые предложения.
Потенциальные арендаторы и покупатели производственных помещений ищут достаточно небольшие цеха от 100 до 2 тыс. кв. метров, и если в аренде еще можно найти подобные площади, то продавцы стремятся отдавать большие площади – от 2000 кв. метров, но при этом предложение больших помещений также невелико. Небольшой размер запрашиваемых площадей связан с тем, что для размещения мелких и средних производств обычно подходят помещения площадью как раз от 100 до 2тыс. кв. метров. Маленькие площади наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производители редко могут позволить себе купить помещение под производство.
Если в 2003 году около 20 процентов покупателей пытались приобрести производственные помещения до 150 кв. метров, то в первой половине 2004 года их стало около 27 процентов. В I полугодии 2004 года около 45 процентов клиентов спрашивали объекты от 150 до 600 кв. метров, при этом в последнее время увеличилось количество заявок на площади от 600 кв. метров. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры. Многие предприниматели готовы к сотрудничеству с собственниками промышленных предприятий, но число сделок с участием крупных производств невелико. Заводы в последнее время начали наращивать мощности и самостоятельно использовать свои площади, соответственно перестали выставлять их на рынок, как это происходило ранее.
Предложение промышленных площадей стабильно и невелико, соответственно арендные ставки и продажные цены растут, но с начала года увеличились не значительно – на 6–8 процентов.
Динамика арендных ставок по состоянию на 10 июня 2004 года была следующей: 25 процентов предложений попадало в ценовой диапазон от $85 до $190 за кв. метр в год и 45 процентов предложений от $70 до $125 за кв. метр в год, причем это, как правило, помещения, требующие значительных вложений, остальные 25 процентов от $45 до $80 за кв. метр.
При сделках купли-продажи средняя цена спроса – $100–160 за кв. метр, предложения – $140–185 за кв. метр, но в целом количество желающих приобрести недвижимость под производство заметно меньше, чем арендаторов. Также отмечены случаи реализации недостроенных производственных площадей по $75–140 за кв. метр.
На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные арендаторы, по-прежнему, страдают от дефицита помещений. Кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин, например, нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные помещения давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии. Уже давно начался процесс перепрофилирования производств в торговые комплексы и бизнес-центры. Административные здания предприятий после реконструкции, как правило, пригодны для размещения офисов, а капитальные корпуса чаще всего сносят, так как желающих приобрести землю предостаточно, особенно в центре.
В Петербурге, начиная со II полугодия 2003 года, начали строить индустриальные парки, и еще больше стало появляться проектов индустриальных и технопарков, где помещения сдаются с налаженной для целей производства инфраструктурой. Но пока ограниченность таких предложений в городе заставляет предпринимателей работать с заводами, сдающими свою недвижимость, цены там ниже, но и неудобства ощутимы. С помощью городских властей формируются новые промышленные зоны: промзоны Пулково и Парнас, появится технопарк на Кубинской улице, планируется строительство индустриально-технологического парка Нова-парк (Ржевка), индустриальных парков на улице Профессора Качалова, дом 9, на Ленинском проспекте, дом 153, на Сердобольской улице, дом 64.
Автор: Обзор подготовлен ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»
Общая площадь производственных и складских помещений Петербурга и ближайших окрестностей составляет около 15 млн кв. метров, или примерно 30 процентов всего нежилого фонда Петербурга. Производственные и складские помещения занимают 12 процентов городской территории. Программа городских властей заключается в выводе производственных предприятий за черту города, причем планируется завершить работу по выводу уже в ближайшие два-три года. Несмотря на то, что программа была одобрена правительством, собственники предприятий переезжать не торопятся, что вполне понятно хотя бы с точки зрения логистики. В последние годы спрос на промышленную недвижимость в основном формирует средний и малый бизнес. Такие компании не имеют финансовых возможностей для создания собственной инфраструктуры. Им нужны готовые для работы площади, а их на рынке практически нет.
Склады строятся трудно
В Петербурге уже давно ощущается дефицит качественных складских площадей. Розничные и оптовые торговые фирмы продолжают приспосабливать под склады подвалы жилых домов и бывшие заводские цеха, но предложение таких объектов почти исчерпано. На каждый пригодный под складскую функцию объект сегодня стоят в очереди несколько претендентов. Арендные ставки увеличиваются, и сегодня практически невозможно найти склад дешевле $60 за кв. метр в год, если только это не холодный ангар, который можно арендовать от $20 за кв. метр в год. По оценкам Вадима Марковича, генерального директора ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», за последний год стоимость аренды теплых складов увеличилась в среднем с $40–50 за кв. метр в год до $65–80, а цена на аренду склада в профессионально оснащенных комплексах достигает $105 за кв. метр в год. Так как предложений становится все меньше, многие клиенты готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде – в радиусе 30–40 километров от Петербурга.
Сделки купли-продажи складских помещений единичны. Они, как правило, совершаются в ценовом диапазоне от $110 до $320 за кв. метр, а цены предложения и того выше – порой доходят до $520 за кв. метр. Продажные цены колеблются в зависимости от размера, расположения, оборудования, подъездных путей и т.п.
Очень востребованы на рынке коммерческой недвижимости такие форматы, как офис-склад. Торговые компании заинтересованы в размещении офисных помещений и складских в одном месте. Рядом городских бизнес-центров предлагаются услуги по аренде складов, что значительно повышает их рыночную привлекательность.
Но, несмотря на дефицит качественных складов, большинство девелоперов пока не спешат развивать бизнес в этом направлении. Во-первых, сроки окупаемости строительства склада по сравнению с другими инвестиционными проектами в сфере недвижимости более продолжительны. По оценкам некоторых операторов, если для офисной и торговой недвижимости нормальный срок окупаемости в среднем три года, то для складов – уже пять-шесть лет. Во-вторых, строительные проекты складских помещений весьма рискованны, поскольку правильно оценить нужды будущих потребителей достаточно сложно. Ведь, скажем, условия хранения мебели и фарм-препаратов кардинально различаются.
Учитывая слабую активность девелоперов по созданию специализированных складов, многие средние и мелкие компании предпочитают самостоятельно переоборудовать существующие объекты. Новый владелец проводит их реконструкцию уже с учетом специфики своего бизнеса. Конечно, строительство нового специализированного склада более выгодно, чем реконструкция старого. Но строить склады с нуля с последующей их эксплуатацией берутся лишь немногие крупные фирмы. Не каждая компания может позволить себе строительство, поскольку это требует значительных затрат средств и времени. Лишь некоторые петербургские компании заявляют о строительстве складов европейского уровня и целых логистических комплексов. И поскольку желающих вложить деньги в складские помещения можно пересчитать по пальцам, каждый проект привлекает особое внимание. В строительстве складских комплексов сегодня более всего заинтересованы крупные торговые сети, которым складские терминалы необходимы при расширении бизнеса. Собственный складской комплекс может снизить себестоимость товара почти на треть. Сейчас в городе практически невозможно купить или снять в аренду большое складское помещение, имеющее современное технологическое оборудование, поэтому «богатые» сетевики занимаются строительством терминалов сами.
Предпочтения арендаторов недвижимости складского назначения различаются в зависимости от масштабов их бизнеса. Небольшие торговые фирмы интересуют склады площадью от 80 до 120 кв. метров, крупные торгово-производственные предприятия – складские комплексы с наличием хороших подъездных путей и необходимого складского оборудования. Впрочем, по наблюдениям риэлтеров, в последнее время спрос на небольшие площади падает. Очевидно это связано с улучшением обустройства оптовых рынков, на территориях которых организованы свои склады. Зато традиционно высоким остается спрос на складские помещения площадью от 500 кв. метров.
Требования арендаторов растут быстрее, чем возможности арендодателей. Клиенты все чаще предпочитают не только арендовать современные складские помещения, но и получать при этом целый пакет дополнительных услуг, например, растаможивание, ведение учета, погрузочно-разгрузочные услуги и прочее. Кроме того, арендаторы предпочитают снимать многопрофильные помещения в комплексе: склад, офис и производство в одном месте. Это хоть и стоит дороже, но оказывается выгоднее с точки зрения структуры затрат: нет временных и транспортных издержек. Между тем, по оценкам специалистов, сегодня по-прежнему большинство имеющихся складских помещений – это переоборудованные производственные площадки. Основное предложение подобных объектов поступает от заводов и фабрик. Как правило, они владеют ныне пустующими складами и простаивающими цехами и предлагают эти площади в аренду. Однако эти объекты в большинстве своем не подходят для специализированного использования. Такие помещения не отвечают минимальным современным требованиям, они не оборудованы специальными погрузочными платформами, на них не соблюдаются надлежащие меры безопасности и т. д.
Не хватает как обычных складов, так и специализированных, например, холодильных помещений. Основной проблемой является существенный недостаток складов, отвечающих современным требованиям санитарии. Ведь нарушение условий хранения продуктов сказывается на качестве товара. Существующий спрос на специализированные склады пока еще частично удовлетворяют бывшие плодоовощные и ведомственные базы. Часть подобных сооружений оборудована даже спецкамерами, поддерживающими надлежащий температурный режим для хранения, например, пищевых продуктов или медицинских препаратов. Но и среди таких специализированных объектов лишь единицы в полной мере отвечают необходимым стандартам по температурному режиму (влажности воздуха, условиям обслуживания), ряду других критериев.
Крайне неравномерно распределяется существующее предложение и по районам города. Все больших складских мощностей требует, например, постоянно увеличивающийся грузооборот порта Петербурга. В городских районах, прилегающих к порту, сегодня почти невозможно найти пустующие здания или землю, которые можно был бы приспособить под хранение товаров. А существующие склады и складские площадки полностью заняты.
Но, в общем-то, арендаторы не предъявляют слишком много претензий к географическому положению склада. Привлекательность объектов в данном случае оценивается по иным критериям, нежели в других сегментах рынка коммерческой недвижимости: основной критерий выбора – близость к транспортным магистралям. Поэтому все больше заявок поступает на аренду/покупку помещений за чертой города, в ближайшем пригороде (не более 10 километров). Отсюда фуры быстро и беспрепятственно могут добраться до выезда из города и уйти в любом направлении. Всплеск спроса на помещения, расположенные непосредственно за чертой города, легко объясним. Цены на аренду и покупку там примерно на 25-30 процентов ниже, а инфраструктура не менее развита, чем в Петербурге. Понятно, что и строительство нового специализированного помещения в пригороде обойдется собственнику гораздо дешевле, а найти свободные земельные площадки там существенно проще.
Площадки дорожают
За период с января по июнь 2004 года появился устойчивый спрос на производственные помещения. Подорожание происходило, в первую очередь, за счет того, что из листингов первыми приобретались дешевые предложения.
Потенциальные арендаторы и покупатели производственных помещений ищут достаточно небольшие цеха от 100 до 2 тыс. кв. метров, и если в аренде еще можно найти подобные площади, то продавцы стремятся отдавать большие площади – от 2000 кв. метров, но при этом предложение больших помещений также невелико. Небольшой размер запрашиваемых площадей связан с тем, что для размещения мелких и средних производств обычно подходят помещения площадью как раз от 100 до 2тыс. кв. метров. Маленькие площади наиболее актуальны в аренде, так как мелкие производители редко могут позволить себе купить помещение под производство.
Если в 2003 году около 20 процентов покупателей пытались приобрести производственные помещения до 150 кв. метров, то в первой половине 2004 года их стало около 27 процентов. В I полугодии 2004 года около 45 процентов клиентов спрашивали объекты от 150 до 600 кв. метров, при этом в последнее время увеличилось количество заявок на площади от 600 кв. метров. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры. Многие предприниматели готовы к сотрудничеству с собственниками промышленных предприятий, но число сделок с участием крупных производств невелико. Заводы в последнее время начали наращивать мощности и самостоятельно использовать свои площади, соответственно перестали выставлять их на рынок, как это происходило ранее.
Предложение промышленных площадей стабильно и невелико, соответственно арендные ставки и продажные цены растут, но с начала года увеличились не значительно – на 6–8 процентов.
Динамика арендных ставок по состоянию на 10 июня 2004 года была следующей: 25 процентов предложений попадало в ценовой диапазон от $85 до $190 за кв. метр в год и 45 процентов предложений от $70 до $125 за кв. метр в год, причем это, как правило, помещения, требующие значительных вложений, остальные 25 процентов от $45 до $80 за кв. метр.
При сделках купли-продажи средняя цена спроса – $100–160 за кв. метр, предложения – $140–185 за кв. метр, но в целом количество желающих приобрести недвижимость под производство заметно меньше, чем арендаторов. Также отмечены случаи реализации недостроенных производственных площадей по $75–140 за кв. метр.
На многих заводах сегодня пустуют помещения, но при наличии существенного количества свободных производственных площадей потенциальные арендаторы, по-прежнему, страдают от дефицита помещений. Кроме ценовых несоответствий это объясняется множеством других причин, например, нередко можно встретить предложения заводов-банкротов, которые пытаются реализовать свои цеха-гиганты. Чаще всего эти производственные помещения давно не эксплуатируются и находятся в плохом состоянии. Уже давно начался процесс перепрофилирования производств в торговые комплексы и бизнес-центры. Административные здания предприятий после реконструкции, как правило, пригодны для размещения офисов, а капитальные корпуса чаще всего сносят, так как желающих приобрести землю предостаточно, особенно в центре.
В Петербурге, начиная со II полугодия 2003 года, начали строить индустриальные парки, и еще больше стало появляться проектов индустриальных и технопарков, где помещения сдаются с налаженной для целей производства инфраструктурой. Но пока ограниченность таких предложений в городе заставляет предпринимателей работать с заводами, сдающими свою недвижимость, цены там ниже, но и неудобства ощутимы. С помощью городских властей формируются новые промышленные зоны: промзоны Пулково и Парнас, появится технопарк на Кубинской улице, планируется строительство индустриально-технологического парка Нова-парк (Ржевка), индустриальных парков на улице Профессора Качалова, дом 9, на Ленинском проспекте, дом 153, на Сердобольской улице, дом 64.
Автор: Обзор подготовлен ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»
рубрика:
День строителя
