ЖСК нужны законы
01.08.2004
$1,5 млн – такова «добыча» очередного фиктивного ЖСК, в отношении руководителей которого правоохранительные органы недавно возбудили уголовное дело. Название организации пока не оглашается. Известно, что «кооператив» осуществлял фиктивную продажу квартир в якобы строящемся здании площадью 8 тыс. кв. метров в Центральном районе. Потенциальных покупателей знакомили со всем пакетом документов, включая и схемы квартир. После перевода на счет ЖСК авансового платежа, с покупателем заключался договор паевого участия... и все.
Скандалы вокруг фиктивных ЖСК происходят в Петербурге нередко. Последний раз жертвами мошенников стали 160 пайщиков ЖСК «Орбита», осуществлявшего строительство дома по адресу: улица Черняховского, дом 25. Отстроив восемь этажей, руководители фирмы исчезли вместе с деньгами. Свои деньги смог вернуть только один из пайщиков, заранее застраховавшийся в одном из страховых объединений города.
Как это было
Отсчет своей истории новые российские ЖСК ведут с 14 мая 2001 года. В этот день в нашем городе состоялся учредительный съезд региональных объединений жилищно-строительных кооперативов из Москвы, Санкт-Петербурга, Башкирии, Пермской, Самарской и Мурманской областей, в ходе которого была образована Межрегиональная федерация жилищных кооперативов и утверждены основные направления развития этого движения. Участники съезда попытались выработать единые «правила игры» во взаимоотношениях с пайщиками.
Организаторы новых «товариществ на паях» были заранее уверены в своем успехе. В этом их убеждала тупиковая ситуация, сложившаяся на тот момент в плане обеспечения населения жильем. Различные широко разрекламированные программы фактически не работали. Ипотека оказалась недоступной для большинства людей. С одной стороны, народ отпугивал большой процент, с другой – не устраивали условия получения кредита. Напомним, что на тот момент заработная плата практически везде выплачивалась «черным налом», а значит, даже фактически состоятельные люди не имели возможности взять кредит. «Вдохновлял» новоявленных кооператоров и печальный опыт дольщиков, пострадавших от мошенников из сомнительных строительных фирм. Убеждал и мировой опыт. Так, на сегодняшний день, схемой жилищно-строительной кооперации в США охвачено 50 процентов населения, а в Германии – 60 процентов. Интересно, что в дореволюционной России эта форма приобретения жилья была самой распространенной.
Но главную ставку кооператоры делали именно на привлекательность их предложения для населения. Условия были таковы, что пайщиком мог стать практически любой гражданин, независимо от уровня доходов.
Правила игры
Что же это за условия? Пайщик выплачивает вступительный взнос (он колеблется в разных ЖСК от 5 до 15 процентов) плюс заранее оговоренный процент годовых за период рассрочки (от 1,2 процента). В итоге, максимальная сумма удорожания жилья не превышает 20 процентов. Как только взносы пайщика достигнут порога в 50 процентов от стоимости квартиры, он может заселяться в нее. До погашения полной стоимости жилья, оно продолжает находиться в собственности ЖСК. Но как только стоимость квартиры полностью выплачена, она переходит во владение пайщика.
Правда, за последние несколько месяцев в этой схеме происходят некоторые изменения. Так, ряд ЖСК, с разрешения Межрегиональной федерации жилищных кооперативов пошли на отмену 50-процентного барьера. По словам председателя ЖСК «Квартиры» Ирины Шугуровой, теперь работа с клиентом будет идти по индивидуально-накопительной схеме. Короче говоря, чем дольше пайщик «стоит на очереди» в ЖСК, регулярно внося взносы, тем быстрее он получит квартиру. При этом срок погашения рассрочки теперь напрямую зависит от того, когда пайщику было предоставлено жилье. Если он ждал шесть месяцев, то расплатиться должен через 12, а если 12 – через 24. Впрочем, все эти условия могут варьироваться. В целом же, форма приобретения квартир через ЖСК, на сегодняшний момент действительно остается наиболее удобной для населения. Вступать в ЖСК выгодно, но...по-прежнему опасно.
Гарантий нет
Дело в том, что в России до сих пор нет специального законодательства, четко регулирующего «правила игры» в сфере ЖСК. Таким образом, кооперативы работают в условиях правового вакуума, что создает прекрасные условия для мошенников. С одной стороны, при приобретении квартиры «на паях» не надо регистрировать свои доходы в налоговой инспекции. С другой – на участников жилищной кооперации не распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Свои «Остапы Бендеры» появились в кооперации практически сразу после того, как это движение стало возрождаться. Формы их «работы» были самыми разными. Одни предлагали приобрести в рассрочку квартиры по цене втрое ниже рыночной, лишь бы только вступительный взнос внесли. Другие уверяли, что в их конторах пайщики смогут расплатиться в рассрочку гораздо быстрее, чем в других, так как на их пай будет ежегодно набегать процент (!) Третьи вообще предлагали удивительные схемы. Например, привел пайщик в ЖСК нового клиента, и ему платят 20 процентов от внесенной этим клиентом суммы. Привел так человек десять, и квартира твоя. Самое удивительное, что находились люди, которые «клевали» на такие предложения, очевидно запамятовав о схемах работы финансовых пирамид начала 90-х годов. Сейчас мошенники к таким формам облапошивания граждан уже не прибегают – все делается «солидно». Заключаются «настоящие договора», ведется реальное строительство, а затем, после постройки нескольких этажей, жулики исчезают.
Есть и другие формы. Так, ЖСК имеет право брать кредиты под залог своего имущества. Мошенники активно используют этот момент. Создается кредитная организация, где кооператив и берет кредит. Затем ЖСК объявляет о своей неплатежеспособности, и его имущество отходит кредитору. После чего, кредитор вместе с кредитуемым по-братски делят «навар».
Член Национального совета Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник рекомендует желающему приобрести квартиру «на паях» внимательно изучить информацию о работающих в его регионе ЖСК. Особое внимание следует обратить на то, сколько времени существует организация и что ею сделано со времени основания. Но полной гарантии это не дает. К примеру, в Петербурге, лишь один ЖСК «Строй и Живи» входит в Ассоциацию риэлтеров Санкт-Петербурга. Это, конечно, не значит, что со всеми остальными кооперативами нельзя иметь дела. Но и говорить о какой-либо «прозрачности» работы петербургских ЖСК в этой ситуации нельзя.
Впрочем, возможно, совсем скоро ситуация в этой сфере все же изменится. Государственная дума планирует до конца этого года принять закон, регламентирующий деятельность кооперативов. Насколько эффективным он окажется будет видно, но ясно, что принимать его надо было гораздо раньше.
Автор: Игорь Черевко
Скандалы вокруг фиктивных ЖСК происходят в Петербурге нередко. Последний раз жертвами мошенников стали 160 пайщиков ЖСК «Орбита», осуществлявшего строительство дома по адресу: улица Черняховского, дом 25. Отстроив восемь этажей, руководители фирмы исчезли вместе с деньгами. Свои деньги смог вернуть только один из пайщиков, заранее застраховавшийся в одном из страховых объединений города.
Как это было
Отсчет своей истории новые российские ЖСК ведут с 14 мая 2001 года. В этот день в нашем городе состоялся учредительный съезд региональных объединений жилищно-строительных кооперативов из Москвы, Санкт-Петербурга, Башкирии, Пермской, Самарской и Мурманской областей, в ходе которого была образована Межрегиональная федерация жилищных кооперативов и утверждены основные направления развития этого движения. Участники съезда попытались выработать единые «правила игры» во взаимоотношениях с пайщиками.
Организаторы новых «товариществ на паях» были заранее уверены в своем успехе. В этом их убеждала тупиковая ситуация, сложившаяся на тот момент в плане обеспечения населения жильем. Различные широко разрекламированные программы фактически не работали. Ипотека оказалась недоступной для большинства людей. С одной стороны, народ отпугивал большой процент, с другой – не устраивали условия получения кредита. Напомним, что на тот момент заработная плата практически везде выплачивалась «черным налом», а значит, даже фактически состоятельные люди не имели возможности взять кредит. «Вдохновлял» новоявленных кооператоров и печальный опыт дольщиков, пострадавших от мошенников из сомнительных строительных фирм. Убеждал и мировой опыт. Так, на сегодняшний день, схемой жилищно-строительной кооперации в США охвачено 50 процентов населения, а в Германии – 60 процентов. Интересно, что в дореволюционной России эта форма приобретения жилья была самой распространенной.
Но главную ставку кооператоры делали именно на привлекательность их предложения для населения. Условия были таковы, что пайщиком мог стать практически любой гражданин, независимо от уровня доходов.
Правила игры
Что же это за условия? Пайщик выплачивает вступительный взнос (он колеблется в разных ЖСК от 5 до 15 процентов) плюс заранее оговоренный процент годовых за период рассрочки (от 1,2 процента). В итоге, максимальная сумма удорожания жилья не превышает 20 процентов. Как только взносы пайщика достигнут порога в 50 процентов от стоимости квартиры, он может заселяться в нее. До погашения полной стоимости жилья, оно продолжает находиться в собственности ЖСК. Но как только стоимость квартиры полностью выплачена, она переходит во владение пайщика.
Правда, за последние несколько месяцев в этой схеме происходят некоторые изменения. Так, ряд ЖСК, с разрешения Межрегиональной федерации жилищных кооперативов пошли на отмену 50-процентного барьера. По словам председателя ЖСК «Квартиры» Ирины Шугуровой, теперь работа с клиентом будет идти по индивидуально-накопительной схеме. Короче говоря, чем дольше пайщик «стоит на очереди» в ЖСК, регулярно внося взносы, тем быстрее он получит квартиру. При этом срок погашения рассрочки теперь напрямую зависит от того, когда пайщику было предоставлено жилье. Если он ждал шесть месяцев, то расплатиться должен через 12, а если 12 – через 24. Впрочем, все эти условия могут варьироваться. В целом же, форма приобретения квартир через ЖСК, на сегодняшний момент действительно остается наиболее удобной для населения. Вступать в ЖСК выгодно, но...по-прежнему опасно.
Гарантий нет
Дело в том, что в России до сих пор нет специального законодательства, четко регулирующего «правила игры» в сфере ЖСК. Таким образом, кооперативы работают в условиях правового вакуума, что создает прекрасные условия для мошенников. С одной стороны, при приобретении квартиры «на паях» не надо регистрировать свои доходы в налоговой инспекции. С другой – на участников жилищной кооперации не распространяется действие Закона о защите прав потребителей.
Свои «Остапы Бендеры» появились в кооперации практически сразу после того, как это движение стало возрождаться. Формы их «работы» были самыми разными. Одни предлагали приобрести в рассрочку квартиры по цене втрое ниже рыночной, лишь бы только вступительный взнос внесли. Другие уверяли, что в их конторах пайщики смогут расплатиться в рассрочку гораздо быстрее, чем в других, так как на их пай будет ежегодно набегать процент (!) Третьи вообще предлагали удивительные схемы. Например, привел пайщик в ЖСК нового клиента, и ему платят 20 процентов от внесенной этим клиентом суммы. Привел так человек десять, и квартира твоя. Самое удивительное, что находились люди, которые «клевали» на такие предложения, очевидно запамятовав о схемах работы финансовых пирамид начала 90-х годов. Сейчас мошенники к таким формам облапошивания граждан уже не прибегают – все делается «солидно». Заключаются «настоящие договора», ведется реальное строительство, а затем, после постройки нескольких этажей, жулики исчезают.
Есть и другие формы. Так, ЖСК имеет право брать кредиты под залог своего имущества. Мошенники активно используют этот момент. Создается кредитная организация, где кооператив и берет кредит. Затем ЖСК объявляет о своей неплатежеспособности, и его имущество отходит кредитору. После чего, кредитор вместе с кредитуемым по-братски делят «навар».
Член Национального совета Российской гильдии риэлторов Геннадий Стерник рекомендует желающему приобрести квартиру «на паях» внимательно изучить информацию о работающих в его регионе ЖСК. Особое внимание следует обратить на то, сколько времени существует организация и что ею сделано со времени основания. Но полной гарантии это не дает. К примеру, в Петербурге, лишь один ЖСК «Строй и Живи» входит в Ассоциацию риэлтеров Санкт-Петербурга. Это, конечно, не значит, что со всеми остальными кооперативами нельзя иметь дела. Но и говорить о какой-либо «прозрачности» работы петербургских ЖСК в этой ситуации нельзя.
Впрочем, возможно, совсем скоро ситуация в этой сфере все же изменится. Государственная дума планирует до конца этого года принять закон, регламентирующий деятельность кооперативов. Насколько эффективным он окажется будет видно, но ясно, что принимать его надо было гораздо раньше.
Автор: Игорь Черевко
рубрика:
День строителя
