Никакого обвала рынка не будет
17.10.2004
На минувшей неделе председатель Комитета по строительству Евгений Яцышин рассказал об изменениях, которые произошли на инвестиционно-строительном рынке Санкт-Петербурга в этом году. Кроме того, глава строительного комитета ответил на вопросы журналистов, в том числе и корреспондента газеты «Строительный Еженедельник».
– Самое главное, на мой взгляд, то, что правительство города сумело системно изменить работу по предоставлению новых земельных участков под строительство и реконструкцию, хотя год назад мало кто в это верил. В частности, принят закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», который в своих основных положениях направлен на создание открытого рынка. Недавно подписано положение о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции. В нем регламентирована процедура приема и рассмотрения заявления от инвестора, перечень необходимой документации, порядок принятия решений о проведении торгов или о целевом предоставлении. Кроме того, запущена программа по развитию городских территорий, которая готовит новые предложения города для инвесторов по жилищному строительству.
С 1 января по 1 июня текущего года в целях осуществления преемственности власти по отношению к прежней городской администрации инвесторам было выдано 67 земельных участков, где можно построить более 1 млн кв. метров жилья. Для сравнения: за аналогичный период 2003 года выдано 62 разрешения на строительство 845 тыс. кв. метров жилья. То есть тот 20-процентый рост по объемам жилищного строительства, который запланирован правительством города в последующие годы, и был отражен в решениях правительства о предоставлении земельных участков.
Начиная с июня, на торгах по «короткому пакету» было продано 20 участков, из них на 17 можно построить около 450 тыс. кв. метров жилья, на остальных – два объекта торгового назначения и один административного. Это говорит о том, что никакого обвала рынка в виде снижения предложения земельных участков не будет, и никакие действия правительства города не приведут к росту цен на жилье.
– Какие средства поступят в городской бюджет от реализации земельных участков через торги?
– По результатам торгов стартовая цена для жилищного строительства превышена в среднем на 21 процент, для объектов торгового назначения увеличение составило 270 процентов. Всего право аренды по 20 участкам обойдется инвесторам ориентировочно в $80 млн. Для справки: все доходы бюджета за прошлый год от предоставления земельных участков под строительство составили примерно 1,7 млрд рублей (около $55 млн). Вообще мы планируем получить в 2004 году от предоставления земли под застройку до 5 млрд рублей, более 3,5 млрд рублей уже собрано.
Также на торги были выставлены три участка под строительство автозаправочных станций, превышение стартовых цен составило в среднем 200 процентов. Это произошло потому, что, с одной стороны, есть некий дефицит, с другой – этот рынок, в отличие от жилищного, недостаточно сформирован. В этом году планируется подготовить еще 10 земельных участков, предназначенных для строительства АЗС.
Если вернуться к жилью, то до конца года для проведения торгов КС предполагает подготовить еще 47 земельных участков, из которых на 28 можно построить около 1,25 млн кв. метров жилья, что позволит нам не только избежать дефицита, но и сделать некоторый задел на следующий год.
Вторая часть работы нашего комитета – подготовка полных пакетов, здесь мы активно привлекаем бизнес. Уже состоялось четыре конкурса, по итогам которых победители готовят сейчас документацию по 39 участкам под жилье, 26 – под торговлю и 13 – под АЗС. Всего девелоперы подготовят 94 земельных участка, из них 33, при условии своевременной и качественной подготовки, мы планируем выставить на торги в первом квартале 2005 года. В целом наш курс состоит в том, чтобы мы, убрав изъяны из градостроительной документации, ко второй половине 2005 года вышли на полные пакеты. За это время мы сможем подтянуть энергетические вопросы (появится ясность с техусловиями), и КС успеет изготовить в достаточном объеме градостроительную документацию, которая позволит делать полные пакеты.
Основной принцип таков: все готовится на торги, целевое выделение участков допускается только в строго регламентированных случаях, прописанных в новом законе. Я думаю, мало компаний смогут на это претендовать, потому что это должны быть уникальные проекты для города, либо какие-то мегапроекты, либо социально важные проекты.
Помимо этого нами разработан новый порядок проектной подготовки капитального строительства, направленный на дебюрократизацию строительной сферы. В нем мы подробно расписали, какие органы вправе предъявлять требования для согласования проектной документации. 12 октября я подписал распоряжение о порядке выдачи разрешений на строительство и производство ремонтно-реставрационных работ в Санкт-Петербурге, который также направлен на сокращение сроков выдачи разрешений. Готовимся также к концу года принять распоряжение КС о порядке приемки объектов государственной комиссией.
– Как далеко продвинулся бизнес в части подготовки документации и есть ли у него возможность целиком перехватить у вас эту работу?
– Мы пока не знаем, какого качества будет подготовленная бизнесом документация. Но в случае если работа будет проведена нормально, мы будем ратовать за то, чтобы бизнес и дальше ей занимался. Задача городского правительства в том, чтобы все функции, которые хозяйствующие субъекты могут выполнять без нас, были им переданы. Если же бизнес вдруг свою задачу не выполнит, то мы его поддержим в этом сложном деле, хотя, я уверен, что бизнес справится.
– Строители часто говорят, что на торгах им предлагают «кота в мешке», вследствие чего они не готовы к активному участию в торгах? И второй вопрос: будет ли упрощаться процедура предоставления ветхого и аварийного жилья под реконструкцию?
– В «коротком пакете» имеются все принципиальные согласования. Мое глубокое убеждение, что любая профессиональная компания сможет за шесть лет довести этот пакет до идеального состояния. Мы не просто продаем право аренды, мы заранее проводим мониторинг ситуации, в частности, мы получаем согласования КГА, Комитета по энергетики, муниципальных образований, то есть всех самых серьезных организаций, которые влияют на инвестиционно-строительный процесс в будущем.
Что касается ветхого и аварийного фонда, то нами подготовлен проект постановления, который облегчит порядок предоставления инвесторам таких зданий. Сейчас совместно с юридическим комитетом мы ищем тот механизм, который позволит в рамках закона получать инвесторам ветхие и аварийные дома под реконструкцию. Проект постановления находится сейчас на согласовании, и при хорошем раскладе в течение двух месяцев мы сможем его выпустить.
– Торги по «короткому пакету» показали, что петербургские инвестиционно-строительные компании не горят желанием в них участвовать. На Ваш взгляд, не приведет ли это в перспективе к вытеснению с рынка местных фирм иностранными и иногородними инвесторами, в первую очередь московскими?
– Мы живем в Российской Федерации и поэтому должны быть открыты для компаний из любых регионов. Участие фирм из других городов говорит об открытой политике власти. Кроме того, петербургские строительные компании, видимо, обладают достаточным запасом земельных участков, который позволяет им полноценно осуществлять свою деятельность.
Последние торги показали цену в $100 за один кв. метр. Это цена «целевки» один к одному, никаких завышенных цен нет и покупка земли доступна всем.
Важно также сказать, что город привлекает многомиллионные инвестиции, и я никогда не слышал, чтобы правительство какой-то страны или российского города против этого возражало. Для потребителя же в конечном итоге это сделает жилье дешевле и качественнее, потому что будет выше конкуренция, рынок станет более открытым, либеральным.
– Как обстоят дела с изменением статуса сельскохозяйственных земель?
– Этот вопрос находится в стадии обсуждения. Общее понимание решения проблемы есть. Так, предполагается, что собственник сельскохозяйственной земли, который желает построить на ней, например, жилье, делает проект планировки территорий, то есть формирует границы кварталов. Затем выполняется проект застройки квартала с проектом межевания, где четко будет определено каждое здание по габаритам и назначению и зарезервированы места для строительства социальных объектов, дорог, проездов. Это дает возможность изменить статус сельхозземель для дальнейшей застройки. Только после этого будет возможна реализация проектов на участке.
– Евгений Владимирович, вначале Вы упомянули программу по развитию городских территорий, можете ее пояснить?
– Наращивание объемов жилищного строительства будет решаться за счет максимально допустимой плотности застройки, вовлечения простаивающих земель в деловой оборот и своевременного обеспечения территорий инженерной, транспортной и социальной инфраструктурами. Реализация данного комплекса мероприятий позволит в 2008 году выйти на 3 млн кв. метров жилья.
Приоритетными направлениями развития города определены Северо-Приморская часть, Северная часть и Приморская Юго-Западная часть города. На этих территориях площадью 856 га до 2010 года можно будет построить более 13 млн кв. метров объектов жилищно-гражданского назначения.
Автор: ПОДГОТОВИЛ Андрей Теплоухов
– Самое главное, на мой взгляд, то, что правительство города сумело системно изменить работу по предоставлению новых земельных участков под строительство и реконструкцию, хотя год назад мало кто в это верил. В частности, принят закон «О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции», который в своих основных положениях направлен на создание открытого рынка. Недавно подписано положение о порядке принятия решений о предоставлении объектов недвижимости для строительства и реконструкции. В нем регламентирована процедура приема и рассмотрения заявления от инвестора, перечень необходимой документации, порядок принятия решений о проведении торгов или о целевом предоставлении. Кроме того, запущена программа по развитию городских территорий, которая готовит новые предложения города для инвесторов по жилищному строительству.
С 1 января по 1 июня текущего года в целях осуществления преемственности власти по отношению к прежней городской администрации инвесторам было выдано 67 земельных участков, где можно построить более 1 млн кв. метров жилья. Для сравнения: за аналогичный период 2003 года выдано 62 разрешения на строительство 845 тыс. кв. метров жилья. То есть тот 20-процентый рост по объемам жилищного строительства, который запланирован правительством города в последующие годы, и был отражен в решениях правительства о предоставлении земельных участков.
Начиная с июня, на торгах по «короткому пакету» было продано 20 участков, из них на 17 можно построить около 450 тыс. кв. метров жилья, на остальных – два объекта торгового назначения и один административного. Это говорит о том, что никакого обвала рынка в виде снижения предложения земельных участков не будет, и никакие действия правительства города не приведут к росту цен на жилье.
– Какие средства поступят в городской бюджет от реализации земельных участков через торги?
– По результатам торгов стартовая цена для жилищного строительства превышена в среднем на 21 процент, для объектов торгового назначения увеличение составило 270 процентов. Всего право аренды по 20 участкам обойдется инвесторам ориентировочно в $80 млн. Для справки: все доходы бюджета за прошлый год от предоставления земельных участков под строительство составили примерно 1,7 млрд рублей (около $55 млн). Вообще мы планируем получить в 2004 году от предоставления земли под застройку до 5 млрд рублей, более 3,5 млрд рублей уже собрано.
Также на торги были выставлены три участка под строительство автозаправочных станций, превышение стартовых цен составило в среднем 200 процентов. Это произошло потому, что, с одной стороны, есть некий дефицит, с другой – этот рынок, в отличие от жилищного, недостаточно сформирован. В этом году планируется подготовить еще 10 земельных участков, предназначенных для строительства АЗС.
Если вернуться к жилью, то до конца года для проведения торгов КС предполагает подготовить еще 47 земельных участков, из которых на 28 можно построить около 1,25 млн кв. метров жилья, что позволит нам не только избежать дефицита, но и сделать некоторый задел на следующий год.
Вторая часть работы нашего комитета – подготовка полных пакетов, здесь мы активно привлекаем бизнес. Уже состоялось четыре конкурса, по итогам которых победители готовят сейчас документацию по 39 участкам под жилье, 26 – под торговлю и 13 – под АЗС. Всего девелоперы подготовят 94 земельных участка, из них 33, при условии своевременной и качественной подготовки, мы планируем выставить на торги в первом квартале 2005 года. В целом наш курс состоит в том, чтобы мы, убрав изъяны из градостроительной документации, ко второй половине 2005 года вышли на полные пакеты. За это время мы сможем подтянуть энергетические вопросы (появится ясность с техусловиями), и КС успеет изготовить в достаточном объеме градостроительную документацию, которая позволит делать полные пакеты.
Основной принцип таков: все готовится на торги, целевое выделение участков допускается только в строго регламентированных случаях, прописанных в новом законе. Я думаю, мало компаний смогут на это претендовать, потому что это должны быть уникальные проекты для города, либо какие-то мегапроекты, либо социально важные проекты.
Помимо этого нами разработан новый порядок проектной подготовки капитального строительства, направленный на дебюрократизацию строительной сферы. В нем мы подробно расписали, какие органы вправе предъявлять требования для согласования проектной документации. 12 октября я подписал распоряжение о порядке выдачи разрешений на строительство и производство ремонтно-реставрационных работ в Санкт-Петербурге, который также направлен на сокращение сроков выдачи разрешений. Готовимся также к концу года принять распоряжение КС о порядке приемки объектов государственной комиссией.
– Как далеко продвинулся бизнес в части подготовки документации и есть ли у него возможность целиком перехватить у вас эту работу?
– Мы пока не знаем, какого качества будет подготовленная бизнесом документация. Но в случае если работа будет проведена нормально, мы будем ратовать за то, чтобы бизнес и дальше ей занимался. Задача городского правительства в том, чтобы все функции, которые хозяйствующие субъекты могут выполнять без нас, были им переданы. Если же бизнес вдруг свою задачу не выполнит, то мы его поддержим в этом сложном деле, хотя, я уверен, что бизнес справится.
– Строители часто говорят, что на торгах им предлагают «кота в мешке», вследствие чего они не готовы к активному участию в торгах? И второй вопрос: будет ли упрощаться процедура предоставления ветхого и аварийного жилья под реконструкцию?
– В «коротком пакете» имеются все принципиальные согласования. Мое глубокое убеждение, что любая профессиональная компания сможет за шесть лет довести этот пакет до идеального состояния. Мы не просто продаем право аренды, мы заранее проводим мониторинг ситуации, в частности, мы получаем согласования КГА, Комитета по энергетики, муниципальных образований, то есть всех самых серьезных организаций, которые влияют на инвестиционно-строительный процесс в будущем.
Что касается ветхого и аварийного фонда, то нами подготовлен проект постановления, который облегчит порядок предоставления инвесторам таких зданий. Сейчас совместно с юридическим комитетом мы ищем тот механизм, который позволит в рамках закона получать инвесторам ветхие и аварийные дома под реконструкцию. Проект постановления находится сейчас на согласовании, и при хорошем раскладе в течение двух месяцев мы сможем его выпустить.
– Торги по «короткому пакету» показали, что петербургские инвестиционно-строительные компании не горят желанием в них участвовать. На Ваш взгляд, не приведет ли это в перспективе к вытеснению с рынка местных фирм иностранными и иногородними инвесторами, в первую очередь московскими?
– Мы живем в Российской Федерации и поэтому должны быть открыты для компаний из любых регионов. Участие фирм из других городов говорит об открытой политике власти. Кроме того, петербургские строительные компании, видимо, обладают достаточным запасом земельных участков, который позволяет им полноценно осуществлять свою деятельность.
Последние торги показали цену в $100 за один кв. метр. Это цена «целевки» один к одному, никаких завышенных цен нет и покупка земли доступна всем.
Важно также сказать, что город привлекает многомиллионные инвестиции, и я никогда не слышал, чтобы правительство какой-то страны или российского города против этого возражало. Для потребителя же в конечном итоге это сделает жилье дешевле и качественнее, потому что будет выше конкуренция, рынок станет более открытым, либеральным.
– Как обстоят дела с изменением статуса сельскохозяйственных земель?
– Этот вопрос находится в стадии обсуждения. Общее понимание решения проблемы есть. Так, предполагается, что собственник сельскохозяйственной земли, который желает построить на ней, например, жилье, делает проект планировки территорий, то есть формирует границы кварталов. Затем выполняется проект застройки квартала с проектом межевания, где четко будет определено каждое здание по габаритам и назначению и зарезервированы места для строительства социальных объектов, дорог, проездов. Это дает возможность изменить статус сельхозземель для дальнейшей застройки. Только после этого будет возможна реализация проектов на участке.
– Евгений Владимирович, вначале Вы упомянули программу по развитию городских территорий, можете ее пояснить?
– Наращивание объемов жилищного строительства будет решаться за счет максимально допустимой плотности застройки, вовлечения простаивающих земель в деловой оборот и своевременного обеспечения территорий инженерной, транспортной и социальной инфраструктурами. Реализация данного комплекса мероприятий позволит в 2008 году выйти на 3 млн кв. метров жилья.
Приоритетными направлениями развития города определены Северо-Приморская часть, Северная часть и Приморская Юго-Западная часть города. На этих территориях площадью 856 га до 2010 года можно будет построить более 13 млн кв. метров объектов жилищно-гражданского назначения.
Автор: ПОДГОТОВИЛ Андрей Теплоухов
рубрика:
Точка зрения
