Победит ли здравый смысл?
31.10.2004
Руководство строительной компании «Восток» считает, что районным властям
и городским чиновникам нужно более активно поддерживать проекты частных инвесторов
в том случае, если они имеют не только коммерческую, но и социальную направленность.
Компания «Восток» несколько лет назад взялась за реализацию инвестиционного проекта 875 Квартирно-эксплуатационного отдела Главного Квартирно-эксплуатационного Управления Министерства обороны Российской Федерации (875 КЭО Глав КЭУ МО РФ) реконструкции части жилого квартала 55 района Гражданского проспекта, расположенной на землях, находящихся в бессрочном пользовании Министерства обороны РФ. О сложившейся конфликтной ситуации вокруг идеи строительства мы уже писали (см. «Строительный Еженедельник» №38 за 2004 год). В статье «Четыре разделить на два» акцент делается в основном на мнения представителей администрации Калининского района по их оценке результатов общественного обсуждения инвестиционного проекта.
Теперь слово попросил инвестор. Со своей стороны, редакция газеты сочла, что поднятая проблема близка многим инвестиционно-строительным компаниям, готовым возводить новые объекты недвижимости на земельных участках, высвобождаемых после расселения и сноса достаточно ветхого и непригодного для проживания жилого фонда.
История вопроса
В 1999 году командование Военного университета связи обратилось в компанию «Восток» с предложением о выполнении на инвестиционных условиях работ реконструкции аварийного дома 5 корп. 1 по Тихорецкому проспекту, находящегося в оперативном управлении Загородной квартирно-эксплуатационной части (Загородная КЭЧ).
Анализ ситуации показал, что реконструкция одного дома не может решить всех проблем, существующих в этой части квартала, где расположено еще пять жилых зданий 30-х годов постройки, и техническое состояние которых не выдерживает никакой критики. Только один дом 5 корп. 4 по Тихорецкому проспекту в 1974 году прошел капитальный ремонт с заменой деревянных междуэтажных перекрытий на железобетонные. Старожилы этого района до сих пор помнят, как долго и мучительно проводился этот ремонт, на который ушло пять лет.
Все остальные здания имеют деревянные междуэтажные перекрытия, деревянные межкомнатные перегородки, бутовые фундаменты (в том числе и дом №5 корп. 4). В домах отсутствуют подвалы, и все инженерные коммуникации проходят под полами жилых помещений первого этажа. Сами системы водо- и теплоснабжения, канализации практически проржавели, а системы внутреннего электроснабжения не менялись с самого момента постройки домов и не выдерживают возросшие потребности по электроснабжению бытовой техники.
Кроме того, реконструкция одного дома 5 корп. 1 в существующих габаритах и даже с возможностью надстройки одного этажа не делала проект рентабельным.
Командование Военного университета связи и руководство 875 КЭО Глав КЭУ МО РФ согласились с мнением инвестора, что в данном случае можно решить проблему более радикальным и комплексным подходом.
Свое воплощение он нашел в разработанных на основании разрешительного письма КГА предпроектных предложениях реконструкции части жилого квартала, которые на сегодняшний день согласованы в установленном Регламентом порядке.
Детали проекта
Предпроектыми предложениями предусматривается расселение и снос четырех ветхих жилых домов и возведение на их месте двух разновысотных жилых корпусов, состоящих из десяти блок-секций на 640 квартир. Общая площадь квартир составляет 44 тыс. кв. метров. В центре жилого комплекса размещен детский сад. В квартале планируется проведение комплексного благоустройства территории.
Строительный процесс разделен на четыре очереди.
Во вновь возводимых жилых корпусах предусмотрено выделение 175 квартир для нужд расселения и 5 тыс. кв. метров жилья для обеспечения бесквартирных семей военнослужащих Военного университета связи и Санкт-Петербургского гарнизона. Сегодня только в Военном университете связи таких семей более четырехсот.
При возведении первой очереди строительства, состоящего из двух блок-секций первого жилого корпуса, выделяется для нужд расселения (в том числе и жилого дома 5 корп. 1 по Тихорецкому проспекту) 79 квартир, что позволит в целом переселить в новые квартиры половину жильцов подлежащих сносу домов. Затем постепенно, с вводом в эксплуатацию второй и третьей очереди строительства, будет полностью завершено расселение. Четвертая очередь строительства полностью остается для реализации на коммерческой основе.
В планах заказчика строительства и инвестора рассматривается вопрос о реализации аналогичного инвестиционного проекта и на участке жилых домов 1, корп. 1 и 2 по Тихорецкому проспекту.
Аргументы против
Реализацию проекта притормозило несогласие некоторых собственников с условиями расселения. В основном, выдвигаются три аргумента. Во-первых, говорится о том, что если дать инвестору строить на свободном участке, он может ограничиться возведением одного дома, а все жители останутся «у разбитого корыта». Во-вторых, строительство планируется начать не просто на свободном участке, а на части сквера. Третий аргумент традиционный и может быть сформулирован следующим образом: «не хотим, потому что не хотим».
Как сообщил директор ООО «Восток» Владимир Белоусов, только за последние два года, которые были заняты подготовкой этого инвестиционного проекта, компания уже успела запустить более 10 других жилищных проектов, сегодня они находятся в разной стадии готовности (рабочего, проектирования, строительства, завершения строительства).
Компания активно строит монолитное жилье в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области. Оценивая свои производственные мощности, финансовое состояние и опыт работы, компания считает, что есть все основания и гарантии осуществления проекта в целом. Ни о каких-либо других «усеченных» вариантах строительства не может быть и речи. Все гарантии и обязательства инвестора закреплены в условиях инвестиционного контракта, решениях Комиссии по распоряжению объектами федеральной собственности, расположенными на территории Санкт-Петербурга, в проекте Постановления Правительства Санкт-Петербурга, разработанного Комитетом по строительству.
По второму пункту возражений противников строительства, а именно по возведению части блок-секции корпусов на свободной от застройки территории, занимаемой зелеными насаждениями, было представлено согласование предпроектных предложений Управлением садово-паркового хозяйства, срок действия которого был продлен в апреле 2004 года. На этой части территории сегодня растут старые тополя, снос которых за счет средств инвестора Управлением только приветствуется. Дома по проекту «посажены» таким образом, чтобы вторжение в зеленую зону было минимальным. Все деревья ценных пород сохранены, предусматривается выполнение компенсационных посадок зеленых насаждений.
К третьему аргументу против строительства, по словам Владимира Белоусова, компания отнеслась со всей серьезностью. Три года назад жителями домов был избран комитет, с которым инвестором и заказчиком проводились переговоры по вопросам обеспечения прав жителей при строительстве и расселении. Процесс был очень трудным и долгим. Но все-таки необходимые решения были выработаны, и теперь компания уже более четырех месяцев проводит работу с каждым жителем индивидуально.
Квартиры, передаваемые собственниками для мены, будут полностью отделаны с установленным санитарно-техническим и электрооборудованием, с количеством комнат не менее параметров квартир, принадлежащих им на правах собственности. Не предусматривается также никаких доплат со стороны собственников. Собственникам, проживающим в коммунальных квартирах, будут предоставляться отдельные благоустроенные квартиры.
Подавляющее большинство собственников жилых помещений восприняли данные условия приемлемыми и дали свое согласие на реализацию проекта.
Что же касается самого комитета жильцов, то, по словам Владимира Белоусова, он за последнее время претерпел изменения в своем составе. Из него ушли или были просто вытеснены те члены комитета, которые на определенной стадии его работы поняли, что некоторые из оставшихся членов комитета пытаются решить свои личные интересы за счет инвестора, прикрываясь при этом лозунгом защиты общественных интересов.
Чем дело кончится?
По существующему сегодня законодательству, инвестор, даже согласовав проект во всех инстанциях, не может рассчитывать на выпуск Постановления Правительства Санкт-Петербурга, разрешающее проектирование и строительство, если не получено согласие на расселение от всех собственников. Поэтому районная администрация в лице начальника отдела экономического развития Александра Максимова считает, что необходимо подготовить два постановления правительства. Одно на строительство первого корпуса с расселением аварийного дома, и второе – на возведение других корпусов жилого комплекса. По мнению директора ООО «Восток» нет смысла делить единый проект на две части. В противном случае собьется график расселения. Кроме того, строительство с разбивкой по очередям, как предусматривается в проекте Постановления Правительства Санкт-Петербурга, является наиболее рациональным для строителей и удобным для жителей этих домов.
По мнению инвестора, нельзя идти на поводу у нескольких собственников, несогласных с идеей строительства, поскольку своими действиями они отодвигают расселение аварийного корпуса. Как собственники жилплощади в этих домах они имеют право, охраняемое законодательством, не соглашаться с инвестором. Однако, считает Владимир Белоусов, людей, согласившихся на расселение (а их подавляющее большинство) тоже должен защищать закон. По мнению руководства компании «Восток», районные и городские власти в сложившейся ситуации должны способствовать выходу одного постановления на проектирование и строительство, а с непримиримыми противниками проекта заказчик строительства и инвестор будут обращаться в судебном порядке. Со своей стороны инвестор продолжает переговоры с собственниками квартир.
Ситуация неоднозначна и из-за размытости понятия «согласие собственников» и из-за постоянно меняющихся «правил игры». С одной стороны, готовится к выходу новый Жилищный кодекс, который, в том числе, призван урегулировать ситуацию вокруг жилых помещений, находящихся в собственности. В связи с чем можно рассчитывать на нужные рельсы. С другой стороны, в городе идет реформа ЖКХ, цель которой передать все заботы, связанные с эксплуатацией жилого фонда, частным компаниям. Возможно, возникнет такая ситуация, что собственникам квартир в домах по Тихорецкому проспекту дом 5 будет предложено образовать ТСЖ и отныне заниматься состоянием своих домов самостоятельно.
Автор: Ирина Барчук
и городским чиновникам нужно более активно поддерживать проекты частных инвесторов
в том случае, если они имеют не только коммерческую, но и социальную направленность.
Компания «Восток» несколько лет назад взялась за реализацию инвестиционного проекта 875 Квартирно-эксплуатационного отдела Главного Квартирно-эксплуатационного Управления Министерства обороны Российской Федерации (875 КЭО Глав КЭУ МО РФ) реконструкции части жилого квартала 55 района Гражданского проспекта, расположенной на землях, находящихся в бессрочном пользовании Министерства обороны РФ. О сложившейся конфликтной ситуации вокруг идеи строительства мы уже писали (см. «Строительный Еженедельник» №38 за 2004 год). В статье «Четыре разделить на два» акцент делается в основном на мнения представителей администрации Калининского района по их оценке результатов общественного обсуждения инвестиционного проекта.
Теперь слово попросил инвестор. Со своей стороны, редакция газеты сочла, что поднятая проблема близка многим инвестиционно-строительным компаниям, готовым возводить новые объекты недвижимости на земельных участках, высвобождаемых после расселения и сноса достаточно ветхого и непригодного для проживания жилого фонда.
История вопроса
В 1999 году командование Военного университета связи обратилось в компанию «Восток» с предложением о выполнении на инвестиционных условиях работ реконструкции аварийного дома 5 корп. 1 по Тихорецкому проспекту, находящегося в оперативном управлении Загородной квартирно-эксплуатационной части (Загородная КЭЧ).
Анализ ситуации показал, что реконструкция одного дома не может решить всех проблем, существующих в этой части квартала, где расположено еще пять жилых зданий 30-х годов постройки, и техническое состояние которых не выдерживает никакой критики. Только один дом 5 корп. 4 по Тихорецкому проспекту в 1974 году прошел капитальный ремонт с заменой деревянных междуэтажных перекрытий на железобетонные. Старожилы этого района до сих пор помнят, как долго и мучительно проводился этот ремонт, на который ушло пять лет.
Все остальные здания имеют деревянные междуэтажные перекрытия, деревянные межкомнатные перегородки, бутовые фундаменты (в том числе и дом №5 корп. 4). В домах отсутствуют подвалы, и все инженерные коммуникации проходят под полами жилых помещений первого этажа. Сами системы водо- и теплоснабжения, канализации практически проржавели, а системы внутреннего электроснабжения не менялись с самого момента постройки домов и не выдерживают возросшие потребности по электроснабжению бытовой техники.
Кроме того, реконструкция одного дома 5 корп. 1 в существующих габаритах и даже с возможностью надстройки одного этажа не делала проект рентабельным.
Командование Военного университета связи и руководство 875 КЭО Глав КЭУ МО РФ согласились с мнением инвестора, что в данном случае можно решить проблему более радикальным и комплексным подходом.
Свое воплощение он нашел в разработанных на основании разрешительного письма КГА предпроектных предложениях реконструкции части жилого квартала, которые на сегодняшний день согласованы в установленном Регламентом порядке.
Детали проекта
Предпроектыми предложениями предусматривается расселение и снос четырех ветхих жилых домов и возведение на их месте двух разновысотных жилых корпусов, состоящих из десяти блок-секций на 640 квартир. Общая площадь квартир составляет 44 тыс. кв. метров. В центре жилого комплекса размещен детский сад. В квартале планируется проведение комплексного благоустройства территории.
Строительный процесс разделен на четыре очереди.
Во вновь возводимых жилых корпусах предусмотрено выделение 175 квартир для нужд расселения и 5 тыс. кв. метров жилья для обеспечения бесквартирных семей военнослужащих Военного университета связи и Санкт-Петербургского гарнизона. Сегодня только в Военном университете связи таких семей более четырехсот.
При возведении первой очереди строительства, состоящего из двух блок-секций первого жилого корпуса, выделяется для нужд расселения (в том числе и жилого дома 5 корп. 1 по Тихорецкому проспекту) 79 квартир, что позволит в целом переселить в новые квартиры половину жильцов подлежащих сносу домов. Затем постепенно, с вводом в эксплуатацию второй и третьей очереди строительства, будет полностью завершено расселение. Четвертая очередь строительства полностью остается для реализации на коммерческой основе.
В планах заказчика строительства и инвестора рассматривается вопрос о реализации аналогичного инвестиционного проекта и на участке жилых домов 1, корп. 1 и 2 по Тихорецкому проспекту.
Аргументы против
Реализацию проекта притормозило несогласие некоторых собственников с условиями расселения. В основном, выдвигаются три аргумента. Во-первых, говорится о том, что если дать инвестору строить на свободном участке, он может ограничиться возведением одного дома, а все жители останутся «у разбитого корыта». Во-вторых, строительство планируется начать не просто на свободном участке, а на части сквера. Третий аргумент традиционный и может быть сформулирован следующим образом: «не хотим, потому что не хотим».
Как сообщил директор ООО «Восток» Владимир Белоусов, только за последние два года, которые были заняты подготовкой этого инвестиционного проекта, компания уже успела запустить более 10 других жилищных проектов, сегодня они находятся в разной стадии готовности (рабочего, проектирования, строительства, завершения строительства).
Компания активно строит монолитное жилье в Санкт-Петербурге и в Ленинградской области. Оценивая свои производственные мощности, финансовое состояние и опыт работы, компания считает, что есть все основания и гарантии осуществления проекта в целом. Ни о каких-либо других «усеченных» вариантах строительства не может быть и речи. Все гарантии и обязательства инвестора закреплены в условиях инвестиционного контракта, решениях Комиссии по распоряжению объектами федеральной собственности, расположенными на территории Санкт-Петербурга, в проекте Постановления Правительства Санкт-Петербурга, разработанного Комитетом по строительству.
По второму пункту возражений противников строительства, а именно по возведению части блок-секции корпусов на свободной от застройки территории, занимаемой зелеными насаждениями, было представлено согласование предпроектных предложений Управлением садово-паркового хозяйства, срок действия которого был продлен в апреле 2004 года. На этой части территории сегодня растут старые тополя, снос которых за счет средств инвестора Управлением только приветствуется. Дома по проекту «посажены» таким образом, чтобы вторжение в зеленую зону было минимальным. Все деревья ценных пород сохранены, предусматривается выполнение компенсационных посадок зеленых насаждений.
К третьему аргументу против строительства, по словам Владимира Белоусова, компания отнеслась со всей серьезностью. Три года назад жителями домов был избран комитет, с которым инвестором и заказчиком проводились переговоры по вопросам обеспечения прав жителей при строительстве и расселении. Процесс был очень трудным и долгим. Но все-таки необходимые решения были выработаны, и теперь компания уже более четырех месяцев проводит работу с каждым жителем индивидуально.
Квартиры, передаваемые собственниками для мены, будут полностью отделаны с установленным санитарно-техническим и электрооборудованием, с количеством комнат не менее параметров квартир, принадлежащих им на правах собственности. Не предусматривается также никаких доплат со стороны собственников. Собственникам, проживающим в коммунальных квартирах, будут предоставляться отдельные благоустроенные квартиры.
Подавляющее большинство собственников жилых помещений восприняли данные условия приемлемыми и дали свое согласие на реализацию проекта.
Что же касается самого комитета жильцов, то, по словам Владимира Белоусова, он за последнее время претерпел изменения в своем составе. Из него ушли или были просто вытеснены те члены комитета, которые на определенной стадии его работы поняли, что некоторые из оставшихся членов комитета пытаются решить свои личные интересы за счет инвестора, прикрываясь при этом лозунгом защиты общественных интересов.
Чем дело кончится?
По существующему сегодня законодательству, инвестор, даже согласовав проект во всех инстанциях, не может рассчитывать на выпуск Постановления Правительства Санкт-Петербурга, разрешающее проектирование и строительство, если не получено согласие на расселение от всех собственников. Поэтому районная администрация в лице начальника отдела экономического развития Александра Максимова считает, что необходимо подготовить два постановления правительства. Одно на строительство первого корпуса с расселением аварийного дома, и второе – на возведение других корпусов жилого комплекса. По мнению директора ООО «Восток» нет смысла делить единый проект на две части. В противном случае собьется график расселения. Кроме того, строительство с разбивкой по очередям, как предусматривается в проекте Постановления Правительства Санкт-Петербурга, является наиболее рациональным для строителей и удобным для жителей этих домов.
По мнению инвестора, нельзя идти на поводу у нескольких собственников, несогласных с идеей строительства, поскольку своими действиями они отодвигают расселение аварийного корпуса. Как собственники жилплощади в этих домах они имеют право, охраняемое законодательством, не соглашаться с инвестором. Однако, считает Владимир Белоусов, людей, согласившихся на расселение (а их подавляющее большинство) тоже должен защищать закон. По мнению руководства компании «Восток», районные и городские власти в сложившейся ситуации должны способствовать выходу одного постановления на проектирование и строительство, а с непримиримыми противниками проекта заказчик строительства и инвестор будут обращаться в судебном порядке. Со своей стороны инвестор продолжает переговоры с собственниками квартир.
Ситуация неоднозначна и из-за размытости понятия «согласие собственников» и из-за постоянно меняющихся «правил игры». С одной стороны, готовится к выходу новый Жилищный кодекс, который, в том числе, призван урегулировать ситуацию вокруг жилых помещений, находящихся в собственности. В связи с чем можно рассчитывать на нужные рельсы. С другой стороны, в городе идет реформа ЖКХ, цель которой передать все заботы, связанные с эксплуатацией жилого фонда, частным компаниям. Возможно, возникнет такая ситуация, что собственникам квартир в домах по Тихорецкому проспекту дом 5 будет предложено образовать ТСЖ и отныне заниматься состоянием своих домов самостоятельно.
Автор: Ирина Барчук
рубрика:
Конфликты и споры
