Поддержат ли горожане?
08.11.2004
В каком направлении пойдет развитие инвестиционно-строительного комплекса Санкт-Петербурга? Стоит ли ожидать снижения цен на квадратные метры? На каких условиях лучше приобретать жилье – в качестве дольщика-инвестора строительства, через ЖСК или при помощи городских программ?
Об этом шла речь на семинаре «Факторы безопасности на рынке жилищного строительства. Проблемы качества строящегося жилья», который провели руководители Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) и страховой компании «Страховая группа «Спасские ворота» для представителей СМИ и потенциальных приобретателей квартир.
Тревогу по поводу дальнейшего развития рынка первичного жилья и выполнения плана по вводу 2 млн кв. метров строители забили еще на исходе лета. Но в тот период все были уверены, что падение спроса на жилье – обычный сезонный процесс, связанный с отъездом людей в отпуска, и что осенью ситуация изменится. К всеобщему удивлению, спрос продолжает снижаться по сей день, все вместе строительные фирмы в месяц заключают не больше 10–20 сделок. Несмотря на то, что городская власть активно продвигает ипотечное кредитование и субсидирование очередников, желающих приобрести квартиры становится все меньше.
Причин несколько, и главная – падение платежеспособности населения. Петербуржцы либо не хотят (боятся мошенничества), либо не могут (из-за отсутствия достаточных средств и недоверия государству) участвовать в долевом строительстве, как это было еще год назад. Все мы знаем, что в рыночных условиях падение спроса автоматически вызывает снижение цены. Люди ждут, когда цены на жилье будут соразмерны той заработной плате, которую сегодня имеет большинство горожан. Однако российский рынок – это не совсем правильный рынок. У нас не работают те механизмы, которые двигают экономические процессы во всем мире.
«Несмотря ни на что, падения цен на жилье, которого с нетерпением ждут потенциальные покупатели квартир, не будет», – считает руководитель ЭСОН Михаил Викторов. По одной простой причине – растут затраты. Цены на энергоносители уже практически достигли западных, увеличиваются цены на строительные материалы. И хотя труд нашего рабочего – один из самых дешевых, он занимает в себестоимости слишком незначительную часть, чтобы реально влиять на цену квартиры. Сегодня прибыльность строительного бизнеса, по мнению Михаила Викторова, упала до 2–4 процентов, а этого явно недостаточно для развития бизнеса. Проще имеющиеся средства заложить в банк, там процент значительно выше и делать ничего не надо. Вместе с тем, надо понимать, что остановка строительства это не только падение доходов городского бюджета, это падение спроса на соответствующие материалы, возможно с последующей остановкой и этих производств, это взлет безработицы (сегодня в строительстве работают десятки тысяч людей), а значит и социальный взрыв. Избежать подобного коллапса можно только повышением спроса и созданием условий, когда приобретение квартиры становится таким же доступным процессом, как приобретение любой другой вещи длительного пользования для большинства населения.
И здесь у городской власти два пути: с одной стороны поддерживать и развивать ипотечное кредитование, при этом грамотно освещая все нюансы данной услуги в прессе, с другой – самой становиться заказчиком строительства нового жилья (для расселения ветхого и аварийного жилья, коммунальных квартир, обеспечения малоимущих очередников). Нынешняя власть уже со следующего года начинает вкладывать бюджетные средства в инженерную подготовку территорий, в субсидирование нескольких жилищных программ. Но этого явно недостаточно. Нужна еще и широкая пропаганда этих жилищных программ, необходимо возрождать доверие горожан как к банковской системе, так и к государству в целом. Слишком часто оно нас «кидало» за последние 15 лет. И сейчас горожане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, даже имея возможность взять кредит, просто боятся в очередной раз лишиться и денег, и квартиры. Ведь четких и понятных правил игры пока не существует, каждый действует по своему усмотрению.
Семинар, организованный ЭСОН, как раз и был направлен на разъяснение ситуации и попытку объяснить потенциальным покупателям жилья, по какому принципу действовать, чтобы избежать потерь. Предложения таковы: прежде чем заключать договор с какой-либо компанией, необходимо проконсультироваться с юристами Совета, которые помогут не только не допустить ошибок, но и (по желанию заказчика) могут сопровождать договор до его полного исполнения. Следующий шаг – страхование рисков. Далее – обязательное участие в приемке построенного жилья, фиксации всех недоделок, которые впоследствии будут ликвидированы за счет строительной компании. Если еще в процессе строительства фирма-застройщик организовывает ТСЖ, то необходимо проявить активность, чтобы потом не пытаться через суд опротестовывать решения, принятые этим самым ТСЖ. Советы экспертов – не покупаться на предложение дешевого жилья (можно попасться на двойные продажи), обязательно учитывать среднегородские цены. И не вступать в ЖСК, так как модель, предлагаемая жилищно-строительными кооперативами, не внушает доверия. Участились случаи, когда люди начинали копить деньги в ЖСК по одной цене квартиры, потом цены выросли и, в итоге, на момент накопления 50 процентов первоначальной стоимости (срок предоставления квартиры) людям предлагали либо доплатить до действующей цены, либо возвращали деньги, причем не сразу, а частями, по мере поступления. Лучше заключать договор непосредственно с застройщиком, тем более, что сегодня есть возможность взять кредит на 10–20 лет и не обязательно копить всю сумму.
Тем более, что строители готовы идти на максимальные уступки, чтобы бизнес продолжал развиваться. Кроме того, они ищут иные способы финансирования, готовы брать кредиты, выпускать ценные бумаги. Лицом к бизнесу стали разворачиваться банки, решившие инвестировать в эту отрасль как через ипотеку (то есть напрямую приобретателей квартир), так и посредством выпуска ценных бумаг. Однако если не появится спрос, то бизнес может встать. Так что задача и горожан, и городской власти – не дать подобному случиться.
Автор: Лилиана Глазова
Об этом шла речь на семинаре «Факторы безопасности на рынке жилищного строительства. Проблемы качества строящегося жилья», который провели руководители Экспертного Совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН) и страховой компании «Страховая группа «Спасские ворота» для представителей СМИ и потенциальных приобретателей квартир.
Тревогу по поводу дальнейшего развития рынка первичного жилья и выполнения плана по вводу 2 млн кв. метров строители забили еще на исходе лета. Но в тот период все были уверены, что падение спроса на жилье – обычный сезонный процесс, связанный с отъездом людей в отпуска, и что осенью ситуация изменится. К всеобщему удивлению, спрос продолжает снижаться по сей день, все вместе строительные фирмы в месяц заключают не больше 10–20 сделок. Несмотря на то, что городская власть активно продвигает ипотечное кредитование и субсидирование очередников, желающих приобрести квартиры становится все меньше.
Причин несколько, и главная – падение платежеспособности населения. Петербуржцы либо не хотят (боятся мошенничества), либо не могут (из-за отсутствия достаточных средств и недоверия государству) участвовать в долевом строительстве, как это было еще год назад. Все мы знаем, что в рыночных условиях падение спроса автоматически вызывает снижение цены. Люди ждут, когда цены на жилье будут соразмерны той заработной плате, которую сегодня имеет большинство горожан. Однако российский рынок – это не совсем правильный рынок. У нас не работают те механизмы, которые двигают экономические процессы во всем мире.
«Несмотря ни на что, падения цен на жилье, которого с нетерпением ждут потенциальные покупатели квартир, не будет», – считает руководитель ЭСОН Михаил Викторов. По одной простой причине – растут затраты. Цены на энергоносители уже практически достигли западных, увеличиваются цены на строительные материалы. И хотя труд нашего рабочего – один из самых дешевых, он занимает в себестоимости слишком незначительную часть, чтобы реально влиять на цену квартиры. Сегодня прибыльность строительного бизнеса, по мнению Михаила Викторова, упала до 2–4 процентов, а этого явно недостаточно для развития бизнеса. Проще имеющиеся средства заложить в банк, там процент значительно выше и делать ничего не надо. Вместе с тем, надо понимать, что остановка строительства это не только падение доходов городского бюджета, это падение спроса на соответствующие материалы, возможно с последующей остановкой и этих производств, это взлет безработицы (сегодня в строительстве работают десятки тысяч людей), а значит и социальный взрыв. Избежать подобного коллапса можно только повышением спроса и созданием условий, когда приобретение квартиры становится таким же доступным процессом, как приобретение любой другой вещи длительного пользования для большинства населения.
И здесь у городской власти два пути: с одной стороны поддерживать и развивать ипотечное кредитование, при этом грамотно освещая все нюансы данной услуги в прессе, с другой – самой становиться заказчиком строительства нового жилья (для расселения ветхого и аварийного жилья, коммунальных квартир, обеспечения малоимущих очередников). Нынешняя власть уже со следующего года начинает вкладывать бюджетные средства в инженерную подготовку территорий, в субсидирование нескольких жилищных программ. Но этого явно недостаточно. Нужна еще и широкая пропаганда этих жилищных программ, необходимо возрождать доверие горожан как к банковской системе, так и к государству в целом. Слишком часто оно нас «кидало» за последние 15 лет. И сейчас горожане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, даже имея возможность взять кредит, просто боятся в очередной раз лишиться и денег, и квартиры. Ведь четких и понятных правил игры пока не существует, каждый действует по своему усмотрению.
Семинар, организованный ЭСОН, как раз и был направлен на разъяснение ситуации и попытку объяснить потенциальным покупателям жилья, по какому принципу действовать, чтобы избежать потерь. Предложения таковы: прежде чем заключать договор с какой-либо компанией, необходимо проконсультироваться с юристами Совета, которые помогут не только не допустить ошибок, но и (по желанию заказчика) могут сопровождать договор до его полного исполнения. Следующий шаг – страхование рисков. Далее – обязательное участие в приемке построенного жилья, фиксации всех недоделок, которые впоследствии будут ликвидированы за счет строительной компании. Если еще в процессе строительства фирма-застройщик организовывает ТСЖ, то необходимо проявить активность, чтобы потом не пытаться через суд опротестовывать решения, принятые этим самым ТСЖ. Советы экспертов – не покупаться на предложение дешевого жилья (можно попасться на двойные продажи), обязательно учитывать среднегородские цены. И не вступать в ЖСК, так как модель, предлагаемая жилищно-строительными кооперативами, не внушает доверия. Участились случаи, когда люди начинали копить деньги в ЖСК по одной цене квартиры, потом цены выросли и, в итоге, на момент накопления 50 процентов первоначальной стоимости (срок предоставления квартиры) людям предлагали либо доплатить до действующей цены, либо возвращали деньги, причем не сразу, а частями, по мере поступления. Лучше заключать договор непосредственно с застройщиком, тем более, что сегодня есть возможность взять кредит на 10–20 лет и не обязательно копить всю сумму.
Тем более, что строители готовы идти на максимальные уступки, чтобы бизнес продолжал развиваться. Кроме того, они ищут иные способы финансирования, готовы брать кредиты, выпускать ценные бумаги. Лицом к бизнесу стали разворачиваться банки, решившие инвестировать в эту отрасль как через ипотеку (то есть напрямую приобретателей квартир), так и посредством выпуска ценных бумаг. Однако если не появится спрос, то бизнес может встать. Так что задача и горожан, и городской власти – не дать подобному случиться.
Автор: Лилиана Глазова
рубрика:
Правила игры
