Площадь диктует цены

Инвестиционная активность в Санкт-Петербурге за период с 2000 по 2004 годы неуклонно растет. Основной объект инвестиций – незастроенные земельные участки под жилищное строительство. При этом средний масштаб предоставляемых на инвестиционных условиях участков становится меньше, что связано в первую очередь с ростом цен на землю (в среднем в четыре раза, а по отдельным категориям – в 10 раз за четыре года).

Статистика сделок на рынке земельных участков, предоставляемых на инвестиционных условиях, говорит о неуклонном росте инвестиционной активности в Санкт-Петербурге за период с 2000 по 2003 год. Однако обращает на себя внимание тот факт, что в 2003 году при увеличении количества заключенных договоров в сравнении с предыдущим годом более чем в четыре раза, удельный показатель денежных перечислений на развитие городской инфраструктуры уменьшился в три раза. Этот факт свидетельствует либо о значительном ухудшении структуры передаваемых в 2003 году объектов, либо о демпинговой политике городской администрации, либо о чрезмерно большой доле участков, переданных для проектно-изыскательских работ. Попытаемся проанализировать ситуацию и получить ответ на вопрос о причинах столь радикального изменения структуры платежей.
Прежде всего обратим внимание на то обстоятельство, что договоры аренды земельных участков, предоставленных для застройки и реконструкции, предполагали проведение арендатором (инвестором) на территории земельного участка либо проектирования, реконструкции, строительства зданий и сооружений, либо выполнение на этом участке проектно-изыскательских работ. Как видно из таблицы 2, в первой категории объектов за явным преимуществом лидируют незастроенные земельные участки (85 процентов за 2003 год). Это объясняется, прежде всего, повышенной рискованностью инвестиций в объекты под реконструкцию, которая связана со значительным количеством градостроительных ограничений для этого вида работ, особенно в центральной части города.
Что касается земель второй категории, то, как следует из данных, приведенных в таблице 2, за 2003 год договоров по участкам этой категории составляет абсолютное большинство: около 66 процентов по числу договоров и более 73 – по площади участков. Очевидно, что именно это обстоятельство и определило упомянутое выше радикальное снижение удельных показателей по объемам перечислений на инфраструктуру.
Обратимся теперь к анализу структуры договоров аренды по функциональному назначению участков, в том числе заключенных и в 2003 году (см. таблицу 3). На основании анализа приведенных данных можно заключить, что в составе объектов, предоставленных на инвестиционных условиях, большую часть составляли участки под жилищное строительство (56 процентов за период с 1999–2003 годы и 51 процент в 2003 году). При этом доля площади участков данной категории в 2003 году составила 49 процентов от всей площади предоставленных участков, что на 10 процентов выше данного показателя за весь период с 1999 года.
Площадь среднестатистического участка, предоставленного под жилую застройку, составляла 9,6 тыс. кв. метров. Более крупные объекты востребованы инвесторами под промышленную застройку: средний размер участка составляет 58 тыс. кв. метров. Наименьший размер участков характерен для объектов под строительство АЗС (2,8 тыс. кв. метров).
Если анализировать динамику данного показателя, то нужно отметить, что в целом за 2003 год среднестатистический размер участков уменьшился в полтора раза. При этом в 2003 году упомянутый характерный размер участков, востребованных под промышленную застройку, составил 38,7 тыс. кв. метров, что на 19,5 тыс. кв. метров меньше данной величины за весь период предоставления объектов на инвестиционных условиях. Средний размер участков, востребованных под строительство АЗС, уменьшился на 23 процента, для строительства жилья – на 7 процентов, для торговых объектов – на 4 процента. С другой стороны, наблюдалось значительное увеличение среднего размера участков под гостиничное и гаражное строительство – соответственно на 44 и 28 процентов.
Из таблицы 4 видно, что стоимость получения права на застройку земельных участков за период с 1999 по 2003 годы в среднем возросла более чем в четыре раза. Наибольший рост стоимости отмечался у наиболее ликвидных участков – под жилую и торговую застройку, которые составляют львиную долю рынка (73 процента по объему сделок). Необходимо заметить, что нижний порог цен участков в 2004 году был установлен нормативным образом – путем закрепления минимальной стоимости земельных участков Постановлением Правительства Санкт-Петербурга. Для земельных участков, предоставляемых для проектирования и строительства объектов торгового или культурно-развлекательного назначения, была установлена минимальная цена продажи в $100 за кв. метр земельного участка (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16 марта 2004 года №430), а для участков под жилую застройку – $80 за кв. метр жилой площади и площади встроенных помещений во вновь создаваемом объекте недвижимости (Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 9 декабря 2003 года №66)
По мнению большинства экспертов, на данном этапе рынок был готов к такому повышению цен со стороны продавца. Более того, как показывает практика, за первое полугодие 2004 года инвестиционная активность только возросла. Объясняется данный факт ростом цен на рынке жилья с июля 2003 по июль 2004 года на 162 процента. Заметим, что среднерыночная стоимость квартир в Санкт-Петербурге, относящихся к категории массового жилья, в июле 2004 года составила $1107 за кв. метр. При этом доля указанной выше нормативной стоимости земельного участка в стоимости объекта недвижимости не превышает 8 процентов, что делает жилищное строительство сверхприбыльным видом деятельности. На основании вышеизложенного можно заключить, что цены на земельные участки под жилищное строительство имеют значительный запас роста.

Автор: Григорий Песков