Второй семинар большого цикла

Любая строительная организация ежедневно сталкивается с массой проблем совершенно не строительного свойства: нужно быть в курсе последних изменений в законодательстве, знать, как оформляются бесчисленные документы на стартовом этапе стройки, при сдаче объекта и его регистрации в государственных органах, представлять, какие бюрократические препятствия встретятся в работе, и по возможности уметь обойти их. Этим повседневным и при этом неизбежным вопросам был посвящен семинар «Административные и юридические аспекты в строительстве», организованный саморегулируемой организацией «Строители Ленинградской области».

Саморегулирование вместо двойного лицензирования

Профессиональный юрист, начальник отдела лицензирования и конкурентных процедур ООО «АтомЭнергоИнжиниринг» Василий Козлов затронул тему административных барьеров в строительстве. Сложности, по его словам, связаны даже с классификацией видов работ в строительной сфере. Существующий классификатор учитывает не все виды выполняемых работ и не дает пояснений, как быть в тех случаях, когда приходится заниматься одновременно несколькими видами такой деятельности. Например, при выполнении земляных работ для строительства автодороги вдруг приходится убрать стоящий на пути столб или засыпать колодец. Формально целая атомная электростанция может быть построена на основании единственного допуска к строительству объектов ядерного топливного цикла. Однако можно посмотреть на вещи и иначе. Скажем, к чему отнести прокладку ЛЭП от реактора к потребителям? А возведение административного здания при АЭС? Ни тот, ни другой объект не влияют на работу станции и все же требуют «атомного» допуска. С аналогичной проблемой «АтомЭнергоИнжиниринг» столкнулся при строительстве временной дороги к ЛАЭС-2, предназначенной для доставки тяжелого оборудования. Эта трасса фактически стала обычной городской улицей и используется теперь в иных целях, но первоначально заказчику и строителям пришлось искать подходящие варианты документации. Причина этого – в несовершенстве самого действующего перечня видов работ, давно нуждающегося в корректировке. Пока огромное количество надзорных органов с пересекающимися надзорными функциями не позволяет строительным организациям развиваться, а самоконтроль малоэффективен, поскольку ему отводится незначительная роль в сравнении с инспекционными функциями государственных структур.
Хотя на строительство атомных станций, мостов, путепроводов действуют специальные допуски, строителей, в документах которых были бы обозначены именно эти виды работ, просто нет. Рабочие переходят с одного объекта на другой и не могут быть специалистами в возведении только одного типа объектов. Кроме того, в этом случае им было бы необходимо иное образование, но таких курсов переподготовки тоже не существует.
Сложности возникают и из-за двойного лицензирования. Взять то же строительство АЭС. Лицензию на право возведения энергоблоков выдает Ростехнадзор, и в то же время организация должна получить допуски СРО. А требования к получению лицензии и допуска совершенно различны. Институт саморегулирования необходим, но он не может существовать одновременно с разрешительной лицензионной системой и вопреки ей. На ряд видов деятельности, к примеру монтаж противопожарных систем, выдает лицензии МЧС, но такие же допуски выдает и СРО. Необходимо избежать противоречий и разночтений в законодательных актах. Поэтому СРО НП «Строители Ленинградской области» могло бы инициировать формирование откорректированного перечня видов работ и изменения в действующем законодательстве, полагает Василий Козлов. Функции контроля и аттестации организаций должны взять на себя именно СРО, а не Ростехнадзор, уверен он. Кроме того, можно было бы создать специальную комиссию при СРО, которая имела бы совещательный голос в совете партнерства.
Между тем, Государственная Дума приняла во втором чтении закон о внесении изменений в Федеральный закон № 315 «О саморегулируемых организациях». Однако с точки зрения заместителя директора партнерства Андрея Ануфриева, этот документ недостаточно проработан, многое в нем «поставлено с ног на голову», под сомнением оказался в законопроекте и сам принцип саморегулирования. В связи с этим саморегулируемые организации сформулировали свои предложения по изменениям в действующем законе.

Проблемы землепользования

Землеустроительной деятельности в строительстве был посвящен доклад члена коллегии адвокатов Санкт-Петербургской адвокатской коллегии Нарышкиных Владимира Мусатова.
Он напомнил: строительная деятельность может развиваться только в соответствии с данными кадастрового учета земельных участков, схемами и генеральными планами муниципальных районов и населенных пунктов, правилами землепользования и застройки, градостроительным регламентом и градостроительным планом земельного участка. А строительство и реконструкция объектов становятся возможными только с момента получения разрешений на эти работы.
К моменту начала строительства необходимо заключение договора строительного подряда. Но в ряде случаев у кадастровых инженеров нет лицензий на выполнение работ. Иногда инженер идет на поводу у заказчика, но в дальнейшем начинаются судебные процессы собственников с выяснением прав на землю. Таких случаев можно избежать.
На заказчика строительства Градостроительный кодекс РФ возлагает обязанность подготовить земельный участок для строительства и передать его подрядчику. В договоре заказчика с подрядчиком должны быть оговорены все моменты, связанные с качеством этого участка. Участок должен соответствовать требованиям заказчика к возведению объекта. Однако реальная практика строительства дает многочисленные примеры нарушения землеустроительных, градостроительных и строительных правил. Ответственность за незаконное возведение зданий и сооружений предусмотрена ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации. Возведенные с нарушением правил постройки эта статья рассматривает как самовольные строения или иное недвижимое имущество, созданное на не отведенном для этих целей земельном участке. Если будет установлено, что разрешение на строительство не было получено или права других землепользователей нарушены, может быть принято решение о прекращении строительства и сносе объекта за счет лица, осуществившего строительство. Кроме того, согласно закону «лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности, оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки».

Сдача в эксплуатацию

«Сдача в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства» – так называлось сообщение главного специалиста отдела надзора за строительством объектов капитального строительства Комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области Алексея Абузова. По его данным, много вопросов возникает к строительным организациям по наличию у них свидетельств о допусках СРО на работы по строительному контролю. Часто работы выполняются организациями, не имеющими таких допусков. Строительный контроль должен осуществляться в соответствии со ст. 53 Градостроительного кодекса РФ. Порядок проведения контроля установлен постановлением Правительства РФ. Кроме того, опубликован и вступил в силу СП 48.13330.2011 «Свод правил. Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004», где также установлены требования к строительному контролю. Распространены случаи, когда организация получает один или два допуска, например связанных с вентиляцией или системами водоснабжения, а работает по договору в полном объеме и осуществляет строительный контроль за всеми работами при строительстве. В таких случаях заказчику необходимо найти другого подрядчика, обладающего всеми необходимыми допусками. Также часто в ходе строительного контроля подписываются акты выполненных работ при замене материалов, конструкций, предусмотренных проектной документацией, без внесения соответствующих изменений в проект. На менее прочные заменяются даже марки бетонов, что влияет на надежность и безопасность здания, а строительный контроль с этим соглашается. «Самый проблемный вопрос, возникающий на любой стройке, – это отклонение от проектной документации», – говорит Алексей Абузов.
Распространенным нарушением экологического законодательства является отсутствие платы за негативное воздействие на среду и документов, свидетельствующих о том, куда направлены строительные отходы. Такие нарушения выявляются на каждом втором объекте. В ряде случаев указанное в проекте оборудование заменяется на иное, часто более новое и совершенное. Однако замена без предварительного оформления документации вызывает претензии Роспотребнадзора из-за отсутствия паспортов на оборудование, инструкций на русском языке и т. д.
Градостроительным кодексом определено, что иных видов надзора кроме государственного строительного на объектах капитального строительства не предусмотрено. Вместе с тем застройщику не обойтись без взаимодействия и с органами Ростехнадзора. Для объектов, на которых проектной документацией предусмотрено два и более источника электроснабжения мощностью более 100 кВа, обязательно получение акта допуска электроустановок в эксплуатацию. В последнее время упрощен порядок приема в эксплуатацию лифтов: застройщику стало достаточно подать декларацию на лифт в Ростехнадзоре и получить отметку о ее регистрации.
Алексей Абузов обратил внимание участников семинара на новые нормативные акты РФ. В ноябре вступил в силу технический регламент о безопасности сетей газораспределения и газопотребления. Теперь приемка сетей должна осуществляться комиссией Ростехнадзора. А застройщику придется дважды получать заключение надзора: сначала в ходе приемки объекта (федеральный надзор – Ростехнадзор), потом для получения разрешения на ввод сети в эксплуатацию (орган надзора субъекта РФ – Комитет государственного строительного надзора). «Практики применения этого документа пока нет», – сказал Алексей Абузов.
Постановление Правительства РФ от 30.09.2011 № 802 «Об утверждении Правил проведения консервации объекта капитального строительства», которым необходимо пользоваться при прекращении работ на объекте на срок более чем шесть месяцев.

Государственная регистрация

Начальник отдела по подготовке конкурсной документации и оформлению регистрации законченных и незавершенных объектов недвижимости Государственного казенного учреждения «Управление строительства Ленинградской области» Александр Червяков рассказывал на семинаре об особенностях регистрации объектов недвижимости в органах государственной регистрации. Он упомянул о некоторых положениях права, связанных с этой процедурой.
Гражданский кодекс РФ устанавливает, что государственной регистрации недвижимости подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество, их возникновение, переход и прекращение. Кроме прав государственной регистрации подлежат и ограничения (обременения) этих прав, а именно ипотека недвижимости, аренда, сервитут, рента.
Для государственной регистрации правообладатель, стороны договора или уполномоченные на то лица подают пакет документов и заявление. Вместе с заявлением и документами о правах на недвижимое имущество предъявляют документ об уплате государственной пошлины за регистрацию. К заявлению прилагают также документы, являющиеся основаниями для регистрации наличия, возникновения, прекращения, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Это:
– акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления;
– договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества;
– акты о приватизации жилых помещений;
– свидетельства о праве на наследство;
– судебные акты, вступившие в законную силу;
– иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, ограничение и переход прав.
Обязательными приложениями к документам являются также кадастровый план земельного участка и (или) кадастровый паспорт объекта недвижимости.
Александр Червяков не рекомендовал участникам семинара подавать при регистрации избыточное число документов. «Не следует руководствоваться принципом: чем документов больше, тем лучше, вдруг пригодятся. В ненужных для регистрации документах Росеестр может обнаружить такие сведения, которые в конечном случае послужат основанием для приостановки в регистрации, а в худшем приведут к отказу», – сказал он. И предложил перед сдачей документов на регистрацию сосредоточить особое внимание на следующем:
– действия по переоформление земельного участка в собственность (или аренду) должны соответствовать требованиям действующего законодательства с 01.01.2012;
– сроки договора аренды земельного участка должны быть обозначены от начала строительства до его окончания;
– осуществить государственную регистрацию договоров аренды земельного участка (при аренде земельного участка на срок более 1 года);
проверить:
– наличие разрешения на строительство и продление сроков действия разрешения до окончания строительства (этот документ ранее могли получить как заказчик, так и застройщик, теперь же это в полномочиях только застройщика объекта);
– наличие нотариальных копий учредительных документов, наличие выписки из ЕГРЮЛ;
– наличие кадастровых паспортов на объекты недвижимости, кадастровых планов на земельный участок; наличие у юридического лица документов, подтверждающих законность совершения сделки с объектом недвижимости.
Затронутые в ходе встречи темы будут подниматься и в ходе следующих семинаров. В 2011 и 2012 годах СРО НП «Строители Ленинградской области» совместно с «ЛеноблСоюзСтроем» проведет целый цикл семинаров по программе «Строительство: безопасность, качество и право». Газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область» будет освещать эти мероприятия.