Жилищный вопрос: варианты решения
23.11.2011
Газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область» выступила организатором конференции «Развитие жилищного строительства в Ленинградской области», которая прошла при поддержке правительства Ленинградской области в рамках Гражданского жилищного форума.
Участники конференции – представители власти, финансовых структур, застройщики – обсудили меры стимулирования жилищного строительства в регионе.
Программы стимулирования
Игорь Горохов, начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов Комитета по строительству Ленинградской области, рассказал о государственных программах поддержки жилищных проектов в регионе.
«В целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Ленинградской области в конце прошлого года и в начале этого была разработана и согласована в Минрегионе РФ «Программа стимулирования жилищного строительства на территории Ленинградской области на 2011-2015 годы». В июле эта программа была утверждена постановлением правительства Ленинградской области.
На конкурс в Минрегион Ленинградская область направила заявку с двумя крупными инвестиционными проектами. В первых числах сентября протоколом заседания комиссии Минрегина заявка была принята и проекты одобрены. Сейчас Комитетом по строительству области готовится подписание соглашения с Минрегионом на оказание финансовой поддержки со стороны федерального бюджета», – рассказал Игорь Горохов.
По словам господина Горохова, «Программа стимулирования жилищного строительства на территории Ленинградской области на 2011-2015 годы» тесно связана с подпрограммой ФЦП «Жилище» – «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации». Идет софинансирование со стороны Российской Федерации, субъектов и муниципальных образований. Это возмещение процентной ставки по кредитам, строительство автомобильных дорог межквартальной застройки в рамках проекта, субсидирование объектов социального назначения, а также возмещение процентной ставки на реконструкцию и строительство предприятий строительного комплекса. На конкурс в Минрегион были направлены проект строительства населенного пункта в поселке Усть-Луга ориентировочно на 35 тыс. жителей и проект строительства жилого квартала в Девяткино.
Задача отраслевых комитетов администрации Ленинградской области в вопросе развития жилищного строительства на территории области – улучшение жилищных условий социально незащищенных групп граждан, малоимущих граждан, работников бюджетной сферы.
«Среди крупных проектов жилищного строительства, реализуемых сегодня в Ленинградской области, можно назвать строительство населенного пункта в Усть-Луге, строительство в районе Кудрово жилого комплекса «Новый Оккервиль», жилого комплекса «Семь столиц», жилого комплекса «Капитал» во Всеволожском районе.
Во всех этих проектах комплексного освоения территорий и Ленинградская область, и муниципальные образования жестко рассматривают подход инвестора к вопросу строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры. В каждом из этих проектов заложено строительство соответствующих объектов. Администрация Ленинградской области и муниципальные образования готовы рассматривать предложения инвесторов, реализующих такие проекты, и готова оказывать финансовую и административную поддержку в рамках областного закона о государственно-частном партнерстве, принятом 28 сентября 2011 года. Заинтересованные инвесторы, застройщики, производители строительных материалов могут стать участниками региональной программы стимулирования развития жилищного строительства», – отметил Игорь Горохов.
Альтернативное финансирование
Жилищная сфера всегда считалась очень рискованной для банковских вложений, поэтому ставки здесь достаточно высоки. В этой связи особенно актуальна тема альтернативного финансирования строительных проектов, к примеру через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы).
«Это особый инструмент, который сегодня позволяет развивать как жилищное, так и коммерческое строительство, – рассказала Маргарита Бородатова, к.т.н., генеральный директор УК «ДОХОДЪ». – ЗПИФ создается на определенный период, например на 5 лет. Средства, объединенные в фонде, не могут быть изъяты ранее истечения обозначенного срока. В этом состоит существенное преимущество ЗПИФа: фонд аккумулирует значительные средства, которые могут быть направлены в том числе на финансирование жилищного строительства. В основе ЗПИФа лежат механизмы, которые работают во всем мире. В России ЗПИФы регулируются федеральным законом ФЗ-156.
Помимо аккумулирования частных средств сейчас появилась тенденция подключения ЗПИФа к механизму государственно-частного партнерства. Сегодня мы обсуждаем высокую себестоимость жилищного строительства. Всем известно, что прежде всего она складывается из высокой стоимости земли и не менее высокой стоимости подключения к инфраструктуре. Если государство возьмет на себя обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой, себестоимость строительства значительно уменьшится.
ЗПИФ имеет возможность увеличивать свои объемы путем открытия подписки. Кто может быть инвестором? Прежде всего частное лицо. Когда инвестор покупает недвижимость самостоятельно, он должен аккумулировать значительные средства, не все имеют такую возможность. К тому же возникают риски инвестирования в один объект. Когда инвестор вкладывает деньги в фонд, он диверсифицирует свои риски. Кроме того, может вносить гораздо меньшие средства, а получать ту же самую доходность, которую обеспечивает рынок недвижимости».
Согласно законодательству негосударственные пенсионные фонды (НПФ) тоже активно участвуют в финансировании ЗПИФов. Для пенсионных фондов важно не получение сверхприбыли, а стабильный ежегодный доход.
По словам Маргариты Бородатовой, пайщики ЗПИФов являются держателем ценной бумаги – «Инвестиционный пай», под залог которой могут кредитоваться в банках. Это привлекательно как для физических, так и для юридических лиц. Кроме того, ЗПИФы имеют существенные преимущества в части налогообложения, поскольку они не являются налогоплательщиком по налогу на прибыль и у них не возникает двойного налогообложения. Осуществляя практически все функции юридического лица, ЗПИФ таковым не является. На объекты владения ЗПИФа не может быть наложено судебное взыскание.
«Нельзя сказать, что ЗПИФы состоят только из преимуществ, – отметила Маргарита Бородатова. – Есть и определенные ограничения. Фонды работают по правилам доверительного управления, которые регистрируются государственным органом, а также имеют инвестиционную декларацию, которая ограничивает объекты вложения средств фонда».
Малоэтажное решение
Стратегия государства направлена на развитие индивидуального жилищного строительства. Насколько интересно это бизнесу?
«Емкость загородного рынка небольшая, он малоприбыльный и конкурентный, поэтому и неинтересен большим компаниям. На нем много не заработаешь, – считает Константин Крюков, председатель совета директоров ИСК «Константа». – Хотя до кризиса крупные застройщики присматривались к нему и даже покупали земельные участки.
Вместе с тем стратегия государства направлена на развитие индивидуального жилищного строительства. Стоимость квадратного метра здесь всегда будет ниже, чем на многоквартирном рынке. Например, цены на наши объекты варьируются от 35 до 42 тыс. рублей за 1 кв. м. Чтобы снизить цену для покупателей, в наших проектах мы уменьшаем площади земельных участков и домов. Минимальное предложение – дом на 90 кв. м (по сути, 4-комнатная квартира) на участке в 7 соток. Цена – 3 млн 900 тыс. рублей. На наш взгляд, это хорошее сочетание цены, качества домовладения и удобства проживания.
Таким образом, мы стараемся конкурировать с квартирами-студиями и однокомнатными квартирами в многоквартирных домах, строящихся в пригородах Петербурга».
По словам Константина Крюкова, конкурировать со студиями тяжело. «Город с его высокими ценами на жилье заметно перетягивает на себя как квалифицированную рабочую силу, так и качественных производителей стройматериалов. Плюс к этому большие маркетинговые бюджеты. В таких условиях совершенно очевидно, что загородные застройщики не могут конкурировать с городскими строителями.
Наверное, нас можно назвать идеалистами. Но мы уверены, что собственный дом со своим участком – гораздо более комфортное жилье, чем квартира-студия в многоквартирном доме. Поверьте, это совершенно другое качество жизни», – уверен эксперт.
Инвестиционно-строительная компания «Константа» работает на рынке загородной недвижимости с 2005 года. «За 6 лет мы построили более 170 домовладений, в 100 из них уже постоянно живут семьи, – рассказывает Константин Крюков. – Общий объем введенного жилья – более 27 тыс. кв. м, освоенная площадь – 16 га. В ближайшее время мы заканчиваем наш самый крупный проект – коттеджный поселок «Новое Минулово» в 6 км от Всеволожска – и планируем в 2013 году сдать последнюю, седьмую очередь. Одновременно мы начинаем активную работу над новым проектом – строительством коттеджного комплекса «Традиция», также рядом с городом, на земельном участке площадью 100 га. Здесь планируется строительство коттеджей, таунхаусов и нескольких малоэтажных многоквартирных домов из газобетона».
Участники конференции – представители власти, финансовых структур, застройщики – обсудили меры стимулирования жилищного строительства в регионе.
Программы стимулирования
Игорь Горохов, начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов Комитета по строительству Ленинградской области, рассказал о государственных программах поддержки жилищных проектов в регионе.
«В целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» в Ленинградской области в конце прошлого года и в начале этого была разработана и согласована в Минрегионе РФ «Программа стимулирования жилищного строительства на территории Ленинградской области на 2011-2015 годы». В июле эта программа была утверждена постановлением правительства Ленинградской области.
На конкурс в Минрегион Ленинградская область направила заявку с двумя крупными инвестиционными проектами. В первых числах сентября протоколом заседания комиссии Минрегина заявка была принята и проекты одобрены. Сейчас Комитетом по строительству области готовится подписание соглашения с Минрегионом на оказание финансовой поддержки со стороны федерального бюджета», – рассказал Игорь Горохов.
По словам господина Горохова, «Программа стимулирования жилищного строительства на территории Ленинградской области на 2011-2015 годы» тесно связана с подпрограммой ФЦП «Жилище» – «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации». Идет софинансирование со стороны Российской Федерации, субъектов и муниципальных образований. Это возмещение процентной ставки по кредитам, строительство автомобильных дорог межквартальной застройки в рамках проекта, субсидирование объектов социального назначения, а также возмещение процентной ставки на реконструкцию и строительство предприятий строительного комплекса. На конкурс в Минрегион были направлены проект строительства населенного пункта в поселке Усть-Луга ориентировочно на 35 тыс. жителей и проект строительства жилого квартала в Девяткино.
Задача отраслевых комитетов администрации Ленинградской области в вопросе развития жилищного строительства на территории области – улучшение жилищных условий социально незащищенных групп граждан, малоимущих граждан, работников бюджетной сферы.
«Среди крупных проектов жилищного строительства, реализуемых сегодня в Ленинградской области, можно назвать строительство населенного пункта в Усть-Луге, строительство в районе Кудрово жилого комплекса «Новый Оккервиль», жилого комплекса «Семь столиц», жилого комплекса «Капитал» во Всеволожском районе.
Во всех этих проектах комплексного освоения территорий и Ленинградская область, и муниципальные образования жестко рассматривают подход инвестора к вопросу строительства инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры. В каждом из этих проектов заложено строительство соответствующих объектов. Администрация Ленинградской области и муниципальные образования готовы рассматривать предложения инвесторов, реализующих такие проекты, и готова оказывать финансовую и административную поддержку в рамках областного закона о государственно-частном партнерстве, принятом 28 сентября 2011 года. Заинтересованные инвесторы, застройщики, производители строительных материалов могут стать участниками региональной программы стимулирования развития жилищного строительства», – отметил Игорь Горохов.
Альтернативное финансирование
Жилищная сфера всегда считалась очень рискованной для банковских вложений, поэтому ставки здесь достаточно высоки. В этой связи особенно актуальна тема альтернативного финансирования строительных проектов, к примеру через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФы).
«Это особый инструмент, который сегодня позволяет развивать как жилищное, так и коммерческое строительство, – рассказала Маргарита Бородатова, к.т.н., генеральный директор УК «ДОХОДЪ». – ЗПИФ создается на определенный период, например на 5 лет. Средства, объединенные в фонде, не могут быть изъяты ранее истечения обозначенного срока. В этом состоит существенное преимущество ЗПИФа: фонд аккумулирует значительные средства, которые могут быть направлены в том числе на финансирование жилищного строительства. В основе ЗПИФа лежат механизмы, которые работают во всем мире. В России ЗПИФы регулируются федеральным законом ФЗ-156.
Помимо аккумулирования частных средств сейчас появилась тенденция подключения ЗПИФа к механизму государственно-частного партнерства. Сегодня мы обсуждаем высокую себестоимость жилищного строительства. Всем известно, что прежде всего она складывается из высокой стоимости земли и не менее высокой стоимости подключения к инфраструктуре. Если государство возьмет на себя обеспечение земельного участка инженерной инфраструктурой, себестоимость строительства значительно уменьшится.
ЗПИФ имеет возможность увеличивать свои объемы путем открытия подписки. Кто может быть инвестором? Прежде всего частное лицо. Когда инвестор покупает недвижимость самостоятельно, он должен аккумулировать значительные средства, не все имеют такую возможность. К тому же возникают риски инвестирования в один объект. Когда инвестор вкладывает деньги в фонд, он диверсифицирует свои риски. Кроме того, может вносить гораздо меньшие средства, а получать ту же самую доходность, которую обеспечивает рынок недвижимости».
Согласно законодательству негосударственные пенсионные фонды (НПФ) тоже активно участвуют в финансировании ЗПИФов. Для пенсионных фондов важно не получение сверхприбыли, а стабильный ежегодный доход.
По словам Маргариты Бородатовой, пайщики ЗПИФов являются держателем ценной бумаги – «Инвестиционный пай», под залог которой могут кредитоваться в банках. Это привлекательно как для физических, так и для юридических лиц. Кроме того, ЗПИФы имеют существенные преимущества в части налогообложения, поскольку они не являются налогоплательщиком по налогу на прибыль и у них не возникает двойного налогообложения. Осуществляя практически все функции юридического лица, ЗПИФ таковым не является. На объекты владения ЗПИФа не может быть наложено судебное взыскание.
«Нельзя сказать, что ЗПИФы состоят только из преимуществ, – отметила Маргарита Бородатова. – Есть и определенные ограничения. Фонды работают по правилам доверительного управления, которые регистрируются государственным органом, а также имеют инвестиционную декларацию, которая ограничивает объекты вложения средств фонда».
Малоэтажное решение
Стратегия государства направлена на развитие индивидуального жилищного строительства. Насколько интересно это бизнесу?
«Емкость загородного рынка небольшая, он малоприбыльный и конкурентный, поэтому и неинтересен большим компаниям. На нем много не заработаешь, – считает Константин Крюков, председатель совета директоров ИСК «Константа». – Хотя до кризиса крупные застройщики присматривались к нему и даже покупали земельные участки.
Вместе с тем стратегия государства направлена на развитие индивидуального жилищного строительства. Стоимость квадратного метра здесь всегда будет ниже, чем на многоквартирном рынке. Например, цены на наши объекты варьируются от 35 до 42 тыс. рублей за 1 кв. м. Чтобы снизить цену для покупателей, в наших проектах мы уменьшаем площади земельных участков и домов. Минимальное предложение – дом на 90 кв. м (по сути, 4-комнатная квартира) на участке в 7 соток. Цена – 3 млн 900 тыс. рублей. На наш взгляд, это хорошее сочетание цены, качества домовладения и удобства проживания.
Таким образом, мы стараемся конкурировать с квартирами-студиями и однокомнатными квартирами в многоквартирных домах, строящихся в пригородах Петербурга».
По словам Константина Крюкова, конкурировать со студиями тяжело. «Город с его высокими ценами на жилье заметно перетягивает на себя как квалифицированную рабочую силу, так и качественных производителей стройматериалов. Плюс к этому большие маркетинговые бюджеты. В таких условиях совершенно очевидно, что загородные застройщики не могут конкурировать с городскими строителями.
Наверное, нас можно назвать идеалистами. Но мы уверены, что собственный дом со своим участком – гораздо более комфортное жилье, чем квартира-студия в многоквартирном доме. Поверьте, это совершенно другое качество жизни», – уверен эксперт.
Инвестиционно-строительная компания «Константа» работает на рынке загородной недвижимости с 2005 года. «За 6 лет мы построили более 170 домовладений, в 100 из них уже постоянно живут семьи, – рассказывает Константин Крюков. – Общий объем введенного жилья – более 27 тыс. кв. м, освоенная площадь – 16 га. В ближайшее время мы заканчиваем наш самый крупный проект – коттеджный поселок «Новое Минулово» в 6 км от Всеволожска – и планируем в 2013 году сдать последнюю, седьмую очередь. Одновременно мы начинаем активную работу над новым проектом – строительством коттеджного комплекса «Традиция», также рядом с городом, на земельном участке площадью 100 га. Здесь планируется строительство коттеджей, таунхаусов и нескольких малоэтажных многоквартирных домов из газобетона».
рубрика:
Форум
автор:
Ольга Фельдман
