Взрывной рост на загородном рынке

Развитие рынка загородного малоэтажного домостроения вступило в новый этап, но этот период окажется сложным и крайне противоречивым, чреватым нестабильностью и новыми кризисами. Об этом свидетельствуют сообщения экспертов, принявших участие в саммите «Малоэтажное домостроение. Итоги трудного сезона».

Бегство от денег

Девелоперы, строители и представители областной и муниципальной власти учли уроки кризиса и сделали из него выводы. Каждый – свои. Представители властных структур, связанных со строительством, сделали акцент на возведении малоэтажных жилых и общественных зданий, благодаря которым можно дешевле и быстрее обеспечить жителей квартирами и социальными объектами. Бизнес ориентирован не столько на многоквартирные малоэтажные постройки, сколько на индивидуальные дома и таунхаусы, которые становятся дешевле, но едва ли приблизятся по стоимости к квартирам. Продавцы земли предлагают потенциальным застройщикам мелкие участки с обещаниями в будущем подвести к ним инфраструктуру. В результате рынок насыщен множеством новых объектов, большинство из которых нескоро найдет покупателя. Потому что он, главное звено этой цепочки, не склонен рисковать и, даже обладая деньгами, предпочитает действовать медленно и осторожно. Это его вывод из кризисных передряг, коренным образом расходящийся с точкой зрения остальных участников рынка.
Анализу новой реальности в малоэтажном сегменте строительства в Ленинградской области и ближайших пригородах Петербурга и были посвящены основные доклады спикеров саммита.
«Судить о поведении потребителей на рынке можно, сравнивая объемы вкладов в банки и объемы кредитов на приобретение недвижимости, которые люди склонны использовать на данном этапе, – напомнила заместитель регионального координатора Росбанка в Петербурге Елена Шевелева. – Мы сравнили объем средств, привлеченных в течение 2011 года на вклады (в нашем банке он составил в среднем 300 млн рублей в месяц), и объем выдаваемых кредитов, не только ипотечных (1 млрд 050 млн рублей в месяц, то есть в три раза больше). То есть люди брали кредитов в три раза больше, чем вкладывали на депозиты. Это означает появление слоя людей, которые, несмотря на депрессивные прогнозы экономистов, чувствуют себя комфортно и уверенно, не видят прямой угрозы своему материальному положению и готовы привлекать дополнительные кредиты. Картина в целом по стране выглядит несколько иной. За семь месяцев 2011 года объем привлекаемых вкладов вырос с 8 до 8,7 трлн рублей. Это дает ежемесячный прирост 91 млрд рублей, или 9%. По всему банковскому сообществу рост кредитов составил 16% против 9% по депозитам. Население более склонно тратить, чем сберегать».
Ожидается, что показатели IV квартала будут свидетельствовать о еще большем размахе кредитования. Ситуация со вкладами и кредитами изменилась в самые последние месяцы. Еще в середине прошлого года шел быстрый рост депозитов, но в начале 2011 года он начал замедляться. И наконец цифры по кредитованию и вкладам примерно сравнялись.

Ставка на низкую ставку

Впрочем, все это касается в первую очередь городского жилья, механизмы сделок с которым понятны потребителям. Что же касается загородного рынка, люди все более склонны приобретать самые ликвидные объекты – их при необходимости проще реализовать. Покупатели согласны и на уменьшение площади домов и квартир, в том числе уменьшение площади приобретаемых квартир. И все-таки вложения в загородные объекты почти не растут, спрос низок, и эта ситуация давно не меняется.
Возможно, положение несколько изменилось бы с широким внедрением программ ипотечного кредитования загородных домовладений. Число банков на рынке ипотечного кредитования увеличивалось в течение всего 2011 года. На 1 июля их было около 180 – на 46% больше, чем годом ранее. Рос и объем кредитов. За первое полугодие их выдано 200 тысяч на общую сумму 270 млрд рублей, это вдвое выше, чем в те же месяцы 2010 года. При этом ставки по рублевым и валютным кредитам за 2011 год снижались на 1,3-1,5%, хотя в ближайшей перспективе могут немного расти. «Сейчас ипотечные кредиты как никогда доступны, и подход кредиторов максимально лоялен к клиентам. Но даже в случае положительных явлений в экономике столь быстрого роста ипотеки, как в прежние, годы, очевидно, не будет, – считает Елена Шевелева. – Заемщики действуют осторожно, качество их решений в последние годы стало другим. А средний размер ипотечного кредита снизился и сейчас составляет 2,5-3 млн рублей, хотя ранее только начинался с 3 млн».
Эти данные подтверждает руководитель отдела ипотеки петербургского филиала банка ВТБ24 Татьяна Хоботова: ставки по кредитам в последние месяцы находились на историческом минимуме, в сентябре они составляли 11,9%. Но сейчас некоторые банки стали поднимать проценты по ипотеке. Средняя сумма кредита по Петербургу еще недавно колебалась около 1,8 млн рублей, сейчас она немного выше 2 млн и пока не поднимается. Заемщики сейчас берут кредиты не с инвестиционными целями, а для улучшения жилищных условий.

Предложение и цены

Генеральный директор ИСК «Константа» Константин Крюков уверен, что у загородного домостроения перспективное будущее, поскольку 80% сделок, заключаемых в городе, связано с приобретением маленьких «однушек» и квартир-студий. «Что будет через 10 лет с микрорайонами, застроенными такими квартирами, сказать трудно, – говорит он. – Рынок загородного жилья предлагает более дешевое жилье по сравнению с городом. За те же деньги за городом можно приобрести метраж, больший в 2 раза, чем в Петербурге, с более комфортной средой обитания. В любом домовладении есть бесплатные парковочные места. Но взрывной всплеск предложения в коттеджных поселках появился из-за прихода на рынок непрофессиональных девелоперов и земельных спекулянтов.
В 2008 году цена на сельхозземлю упала в два-три, а в некоторых местах в четыре и более раз. Земельные спекулянты пришли к выводу, что единственная возможность вернуть вложенные в землю деньги – это нарезать ее и продавать мелкими лотами в розницу. Результатом стало взрывообразное предложение таких поселков. Мало того, чтобы вернуть деньги как можно быстрее, спекулянты продают инженерно не подготовленные участки по 40-60 тыс. рублей за сотку.
Именно такие участки составляют сейчас картину загородного рынка». Но в результате покупатели годами будут жить не в том поселке, в котором предполагали в момент совершения сделки по приобретению участка, а на строительной площадке. К тому же у монополистов нет столько мощностей, чтобы обеспечить все эти поселки водой, газом, электроэнергией. Электричества придется ждать годами.
По словам руководителя компании, с момента приобретения участка в течение первых 5 лет начинают строиться не более 20% покупателей. Еще процентов 30, а может быть, 40 становятся долгостроями. Остальное – инвестиционные участки. Так, в одном из коттеджных поселков предложение изначально составляло 60 тыс. рублей за сотку, а сегодня, спустя год, приблизилось к 100 тыс.

Дешевеющий эконом-класс

Аналитики также отмечают стремительный рост предложения в новых коттеджных поселках. Заместитель директора КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева привела свои подсчеты. На конец III квартала насчитывалось около 270 поселков, хотя в 2008 году их было на 100-150 меньше. Кроме того, продажи ведутся в 40-60 комплексах таунхаусов. Это означает, что в последние месяцы предложение на загородном рынке удвоилось. В 2010-2011 годах каждый месяц появлялось до 20 новых поселков. Некоторые из них достаточно масштабны, в этом и прошлом году появлялись поселки на 150-200 домовладений, а иногда и на 400, хотя они вводятся очередями. Сегодня на рынке уже свыше 22 тыс. домовладений, а объем предложения достиг примерно 62 тыс. объектов. Высока доля участков с подрядом и без него.
Тенденцией наших дней стало явное разделение между поселками эконом- и комфорт-класса. В 2007-2008 годах провести грань между ними было еще сложно, а сегодня она становится явной. «Три-четыре года назад дома стоили около 6 млн рублей, а в «Новой Ижоре» – 5-6 млн (таунхаусы – 4,5 млн). Сегодня цены в этих классах уже различаются. Почти на 20% снизилась стоимость в эконом-классе (сегодня – 3,5-4 млн рублей, в среднем около 4 млн, хотя в 2010 году – 4,5 млн), – рассказала на саммите Ольга Трошева. – Сегодня есть домовладения и за 2,2-2,4 млн и даже, как исключение, таунхаусы за 1,5 млн рублей. Стоимость домовладения в эконом-классе стала немного дешевле цены однокомнатной квартиры в городе». Но в городе за III квартал объем спроса вырос на 47%.

Покупатели тянутся к югу

Объем вторичного рынка в сентябре превысил 10 тыс. сделок, по данным Росрреестра, при среднем показателе 6-7 тыс. А в пригородах введено около 700 тыс. кв. м «квартирного» жилья, хотя были годы, когда этот объем превышал 900 тыс.
К тому же покупатель чаще всего видит не готовый дом, а участок в чистом поле.
Только 26% поселков продают коттеджи и участки с подрядом и не продают участки без подряда. Процентов, продающих участки без подряда, уже 40%, их стало значительно больше в кризис, когда структура рынка сильно изменилась. На долю смешанной застройки (и коттеджи, и участки без подряда, сочетание плановой и свободной застройки) приходится около 34%. То есть в 2008 году участки без подряда были в 38% проектов, а сегодня – в 74% (включая смешанную застройку).
Изменилась и структура спроса: доля эконом-класса в последние два года возросла в полтора-два раза. Значительно снизилась доля бизнес- и элит-класса (около 10% рынка) – они пополнялись единичными проектами.
Происходят сдвиги и в «загородной географии»: все больше девелоперских проектов появляется в южной половине Ленинградской области (Ломоносовский, Гатчинский районы) – там сегодня строится около 20% числа поселков. Однако по вводу объектов лидером остается Всеволожский район. Теряет часть своего значения Выборгский район, где больше поселков сезонного проживания, относительно отдаленных. В южных районах активно растет предложение в сегментах эконом и комфорт. Кольцевая дорога открыла новые перспективы: для ряда проектов развитость дорожной сети – большой плюс. Девелоперы делают ставку на строительство в ближайших к городу местностях, ориентируются на Петродворцовый и Ломоносовский районы как зоны постоянного проживания.

Строят больше, чем продают

Аналитик Ассоциации риэлторов Дмитрий Сперанский на основе своих выкладок, полученных при обобщении сведений по ряду источников, уточнил данные Ольги Трошевой: суммарное предложение в поселках составляет сегодня 24 тыс. объектов, а не 22 тыс. «Но на вторичном рынке в городе объем предложения сегодня превышает месячное поглощение в 4-6 раз, то есть если не будет происходить нового строительства, все раскупят за 4-6 месяцев. Реально строящееся жилье раскупается примерно за год. А за городом этот период – 5-6 лет. Но при нынешней динамике рынка объем предложения начнет сокращаться, хотя сегодня об этом говорить рано», – считает эксперт. Общий объем сделок за год в коттеджных поселках – 2,5 тыс. объектов.
Сделок на проект в 2011 году совершается на 12-15% больше, чем в 2010-м. Но средняя выручка девелопера на одном проекте снижается, поскольку покупатели приобретают все более дешевые объекты. Девелоперы извлекают меньше прибыли, хотя объектов продается больше.
По данным Дмитрия Сперанского, в последние месяцы доля участков без инженерной подготовки снижается. Хотя резко снизилась и стоимость инженерной подготовки участков, выведенных на рынок: продавцы предлагают все более дешевые наделы с обещанием инженерной подготовки.

Жить с соседями

На этом фоне происходит взрывной рост количества продаваемых таунхаусов, в том числе в проектах, которые ведутся уже несколько лет. Так, в Янино таунхаусов в 2011 году реализуется гораздо больше, чем в 2010-м. Их число возросло и в поселке «Олила», где коттедж стоит 15 млн рублей. Если в III квартале 2010 года соотношение проданных коттеджей и таунхаусов было 55 к 16 в пользу коттеджей, то теперь – 36 на 62 в пользу таунхаусов.
Эти выводы поддерживает начальник отдела маркетинга ОАО «Старт Девелопмент» Елена Шишулина: «Мы изучали мотивы покупателей на рынке загородного жилья и отметили, что в последние полтора-два года отношение людей к таунхаусам сильно изменилось. В первую очередь потому, что появились недорогие предложения таунхаусов от 1,5 до 4 млн рублей. Таунхаус больше не воспринимается как компромисс между квартирой и домом. Люди сознательно выбирают таунхаусы и отдают им предпочтение перед коттеджами».
В III квартале 2011 года в Ленобласти предлагалось около 3700 домов, из которых куплено 140 (разница в 27 раз). В городе в те же месяцы предлагалось 1,7 млн кв. м жилья, а было приобретено 530 тыс. (разница между спросом и предложением в три раза). В пригородах в 30 км зоне от КАД из 800 тыс. кв. м жилья куплено 270 тыс. (те же три раза). Как только на рынке началось оживление, стало продаваться на 50% больше новых домов – и сразу началось большое строительство новых поселков. «В декабре 2010-го, когда мы начинали продажи, в сегменте эконом-класса у нас было 16-18 конкурентов. Сейчас – 30. Прибавляется по одному конкуренту в месяц», – свидетельствует Елена Шишулина. Но если квартиру в пригородах можно купить за 1,5-2 миллиона, то лишь в четырех коттеджных поселках найдешь дома дешевле 3 млн рублей и в 12 проектах до 4 млн. А основное предложение, даже в эконом-классе, сосредоточено в сегменте 5-7 млн рублей: дома в поселках по-прежнему дороже квартир в пригородах».

Выход – в партнерстве

Выход из противоречивой ситуации на загородном рынке власть и инвесторы ищут в государственно-частном партнерстве и его варианте – партнерстве муниципально-частном. Недавно в Сланцевском районе принято положение о создании такого партнерства, сообщил в ходе саммита глава района и координатор программы «Свой дом» по Ленобласти Владимир Петров. Согласно этому документу инвестор, участвующий в таком партнерстве, сможет получить долгосрочное финансирование или на определенных условиях, предложенных муниципалитетом, приобрести строящийся объект в свою собственность. К финансированию могут быть привлечены деньги банков. В течение всего периода реализации проекта и на каждом ее этапе банк, вложивший средства в стройку, сможет контролировать их расходование и тем самым снизить затраты.
Область, со своей стороны, заинтересована именно в проектах малоэтажного строительства для решения социальных проблем и также готова привлекать инвесторов. Уже в нынешнем году на долю «малоэтажки» должно прийтись 62% вводимого жилья, а в 2015 году – 67%. Проекты такого строительства уже реализуются в рамках целевых программ «Жилье для молодежи», «Переселение граждан из аварийных домов» и других, сообщил начальник сектора реализации крупных инвестиционных жилищных проектов областного Комитета по строительству Игорь Горохов. «Конечно, это строительство недорогих домов, – сказал он. – Дома же, к примеру, компании «Хонка» красивы, но не соответствуют показателям жилья эконом-класса. Фонд РЖС и правительство области совместно вовлекают в оборот земельные участки, которые находятся в федеральной собственности. Сейчас в целях строительства малоэтажного жилья мы занимаемся большим (1154 га) участком во Всеволожском районе. В сентябре прошел аукцион, на который фонд выставил свои земельные участки. Застройщик уже приступил к строительству поселка».
Основной проблемой такого строительства является транспортное обеспечение, в том числе строительство автомобильных дорог внутриквартальной застройки, считают в Комитете по строительству. Однако Игорь Горохов обратил внимание собравшихся на то, что «коттеджный поселок, соответствующий требованиям жилья эконом-класса, при представлении определенного пакета документов может войти в региональную программу и в рамках софинансирования получить бюджетную поддержку строительства дорог. Примером такого сотрудничества – правда, применительно не к малоэтажному строительству, – стало строительство населенного пункта в районе Усть-Луги. Этот вариант приемлем и для других компаний, предусматривающих одновременный с жильем ввод социальных, коммунальных, транспортных инфраструктурных объектов. Мы предполагаем работать с бизнесом в рамках областного закона о государственно-частном партнерстве, принятом 28 сентября 2011 года. Региональная программа стимулирования развития жилищного строительства ежегодно корректируется, в нее могут быть включены готовые к сотрудничеству инвесторы, застройщики, производители строительных материалов. Комитет по строительству окажет им финансовую и административную поддержку». Но, по словам девелоперов, величина такой господдержки мизерна, а документов для ее получения требуется много. А муниципалитеты, испытывая недостаток бюджетных средств, предлагают застройщикам решать проблемы самостоятельно. «Именно ГЧП позволит избежать потребительского отношения власти к инвестору и застройщику, – уверен Владимир Петров. – Муниципальные образования первого и второго уровня, несмотря на недостаточность бюджетного обеспечения, в принципе, в состоянии работать с инвестором самостоятельно. Это может дать толчок развитию даже депрессивных районов».