Есть ли жизнь без подряда?

В условиях кризиса и отсутствия свободных средств многие покупатели не готовы были платить одновременно и за землю, и за дом. А вот возможность купить землю и постепенно строить жилье стала весьма заманчивой.

Строители коттеджных поселков, проекты которых находились в начальной стадии освоения, до кризиса часто предлагали подряды, но потом были вынуждены предложить участки без подряда. Но дальнейшее развитие таких поселков происходит далеко не так безоблачно, как хотелось бы, запланированные мощности подключаются с запозданием, и строительство может растянуться на годы. В рамках Ярмарки недвижимости, проходившей с 11 по 13 ноября в СКК «Петербургский», газета «Строительный Еженедельник. Ленинградская область» организовала и провела круглый стол, посвященный вопросам приобретения земельного участка без подряда. Экспертам круглого стола было предложено ответить на ряд часто встречающихся вопросов по теме приобретения участков без подряда. Предлагаем вашему вниманию ответы наших специалистов.

Цены и проблемы

– Хочу приобрести во Всеволожском районе участок без подряда. Сколько будут стоить такие участки?

Ольга Трошева:
– Всеволожский район активно застраивается. Цены на предложения здесь разнятся в разы. На первичном рынке за 2010-2011 годы в районе вышло достаточно много проектов, причем именно как участки без подряда. На стоимость предложения влияет наличие пакета коммуникаций, включен ли он в стоимость земли. Это сразу будет отличать стоимость сотки. Так, во Всеволожском районе есть предложения отдельных ДНП по 20-30 тыс. за сотку, но, скорее всего, это предложение без коммуникаций.
Есть и смешанные предложения – там, где проведен свет, но отсутствует, например, вода. Или нужно строить дороги. В среднем инженерно подготовленная земля предлагается по 200-300 тыс. за сотку.

Николай Волосатов:
– Наша компания уже 5 лет развивает проект коттеджного поселка, который называется «Новое Минулово». Поселок располагается всего в 6 км от Всеволожска. Наша компания занимает принципиальную позицию и предлагает нашему покупателю земельные участки с подрядом, то есть с готовыми домами. Мы доказали состоятельность нашей позиции. Какие извлекаются из такого подхода плюсы? Единый стиль и сроки строительства, что немаловажно, потому что люди хотят жить не в разрозненной «шанхайской» застройке, а в цивилизованном поселке, где дома соответствуют друг другу, где есть единый стиль ограждений и домовладений. Стоимость минимального предложения в нашем поселке составляет от 3,9 млн рублей. Площади земельных участков вполне достаточны для постоянного проживания – от 7 до 12 соток. Площадь домовладений – от 90 до 160 кв. м.

Скрытая часть расходов

– Сколько поселков с участками без подряда обеспечены собственной инфраструктурой? Кто тянет к участку без подряда газ, воду и электричество – застройщик или покупатель? Сколько стоит подвести к участку пакет центральных коммуникаций (вода, газ, канализация, электричество)?

Николай Волосатов:
– Надо сказать, что в последнее время на загородном рынке появилось множество дешевых предложений. Но обычно дешевизна предполагает отсутствие инфраструктуры. На покупателя в дальнейшем ложится обязанность по прокладке инженерной инфраструктуры. Нужно оценивать риски такого вложения. Пакет центральных коммуникаций обойдется в среднем от 300 до 500 тыс. рублей. Это скрытая часть расходов покупателя, которую нужно прибавить к стоимости таких участков.

Ольга Трошева:
– На первичном рынке коттеджного строительства сейчас предлагается порядка 300 проектов. Большая часть из них – участки без подряда. Более половины участков (56%) предлагается без коммуникаций, либо потом дополнительно взимаются деньги за обеспечение их коммуникациями. Только 20% предложений участков предлагают полный пакет. Остальные варианты – это различные «половинчатые» решения. За 2011 год на рынок вышло 80 поселков, в 60 из них предлагаются участки без подряда. Качество у них очень разное. На это необходимо обращать внимание при выборе участка.

Спрос падает

– Ходят слухи, что спрос на землю без подряда падает, и все опять хотят покупать «готовые» варианты. Так ли это? Ожидается ли в связи с этим снижение цен на бесподрядные участки?

Людмила Юшина:
– Самое главное, что должно быть на участке, – коммуникации. Они должны быть подведены или это должно быть обозначено в договоре. Спрос действительно падает на участки без подряда, если к ним не подведены коммуникации. Люди хотят купить готовое. Они считают, что могут позволить купить участок и потом спокойно строиться.

Документы на стол

– Как безопасно приобрести участок без подряда? Какие документы должны быть на руках у продавца и с которыми следует детально ознакомиться?

Николай Вильчур:
– Прежде всего необходимо получить документы на сам участок. Главных документов два: правоустанавливающий документ и свидетельство о праве собственности. Правоустанавливающих документов в зависимости от объекта и его истории, а также в зависимости от того, покупаете ли вы недвижимость на первичном или вторичном рынке, может быть много. Обязательно наличие свидетельства о праве собственности, выписки из единого государственного реестра прав, кадастрового паспорта земельного участка. Выписка нужна для того, чтобы увидеть, не обременен ли участок дополнительными залогами, правами на него соседей. Это что касается участка. По коммуникациям – если они присоединены, должен быть акт их ввода в эксплуатацию. Если не присоединены, должны быть выданы технические условия. К сожалению, не всегда выдача технических условий говорит о том, что коммуникации будут. Более того, мы часто сталкиваемся с тем, что совершенно неясно, кто должен эти технические условия выполнять и за чей счет. Когда участки продаются без подряда, застройка может растянуться на годы, поэтому трудно саккумулировать сумму для того, чтобы выполнить технические условия.

Людмила Юшина:
– Нужно понимать, что такое правоустанавливающий документ. Например, ваш личный единственный правоустанавливающий документ – вовсе не паспорт, это справка из роддома, что вы родились в такой-то день и час, у такой-то мамы. В случае с земельным участком нам нужно понять, в какой момент этот дом или участок появился у хозяина, у которого вы собираетесь его покупать. Вот такой просто пример того, как легко разобраться, что такое правоустанавливающий документ.

Николай Вильчур:
– Очень часто участки покупаются не в собственность, а формате членства в тех или иных объединениях – в дачных, садоводческих товариществах и т. д. Это может быть источником проблем. Даже там, где участок оформлен в долгосрочную аренду или в собственность, он оформлен как единое целое. И если не было межевания, если нет документов о праве собственности на сам участок, то вы получаете только долю в соответствующем товариществе-партнерстве. У вас нет документов на конкретный участок, подтверждающих его размер и местонахождение. Если межевания не было, то как минимум должна быть рабочая схема. Она может быть приложением к документу, удостоверяющему членство в товариществе. Но даже эта схема не дает вам право собственности на участок, только право долевой собственности.

Павел Созинов:
– Эта ситуация бывает глубже. В старых садоводствах на кадастровом плане могут быть выделены границы, но эти границы зачастую только умозрительны. Если вы задумаете поставить забор, размежеваться с соседями – могут возникнуть трудности. Вы вызовете специалистов для измерения участка – но не будет ясно, от какой границы мерить. Это может привести к правовой коллизии, спорам с соседями.  Существуют такие данные в среднем по Ленинградской области границы ДНП превышены на 40%. То есть те границы, на которых настаивают садоводы, могут быть оспорены.
Разностилье и чертополох

– Дома в поселке на участках без подряда должны быть построены в едином стиле или возможна эклектика?

Павел Созинов:
– С коттеджными поселками с подрядом все просто – строители пытаются предложить вам единое стилевое решение. В договоре прописываются условия: соблюсти единый стиль, закончить ремонт в одно время. С рациональной точки зрения – это правильно, но имеют ли подобные пожелания имеют под собой правовую почву вопрос спорный.  
С точки зрения законодательства все более чем туманно. Но на сегодняшний момент Градостроительный кодекс не регулирует малоэтажное строительство (строительство до 3 этажей). Является ли эта стройка безопасной, какие технические средства и материалы при этом применяются – ни одна надзорная структура учет не ведет. Раз нет никаких правовых точек соприкосновения, соседи пытаются договориться между собой, например, по соляризации. Или не пытаются, что потом может привести к судам. Зачастую коттеджный поселок без подряда представляет собой соотношение застроенных или незастроенных участков – так называемые зубчики. Какие-то застройщики активно строятся, кто-то уже передумал и, разделив участок на несколько частей, не предусмотренных первоначальным планом, предлагает существенно меньшие наделы по сниженным ценам, вызывая закономерные нарекания у первых покупателей.  Возникает вопрос о нагрузках на сети, проблемы с коммуникациями. Тем более ни о какой единой стилистике застройки здесь говорить не приходится.

Николай Волосатов:
– Что представляют собой коттеджные поселки без подряда? Это действительно «зубчики», беспорядочная застройка. Особенно удручает картина, когда застраиваются поля с отсутствием растительности. Несколько домов построено, но все остальное – это пустыри, зарастающие кустами. Какие-то времянки, строительные вагончики. Избежать такой картины у себя под окном можно или через покупку готового коттеджа с участком на вторичном рынке, или на первичном – готового дома в коттеджном поселке, где застройщик осуществляет застройку самостоятельно по своим стилистическим решениям.