Все ждут перемен
19.12.2004
Риэлтеры и банкиры обсудили состояние ипотеки
На минувшей неделе петербургские риэлтеры признались, что горожане, ведомые громкими заявлениями чиновников о скором приближении «дешевой и быстрой» ипотеки, буквально «осадили» агентства недвижимости в надежде скорейшего решения «квартирного вопроса». Однако все это дело неблизкого будущего.
Определенные подвижки, конечно же, есть. Например, банки немного снизили процентные ставки по кредитам, несколько упростили процедуру проверки платежеспособности потенциальных заемщиков, увеличили сроки кредитования. В свою очередь риэлтерские компании в спешном порядке организуют отделы по ипотеке и обучают сотрудников специфике работы с банками. Но все это недостаточно для развития массовой ипотеки.
Оптимизм риэлтеров
По словам директора департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» Алексея Кошелева, интерес к ипотеке с начала 2004 года растет в геометрической прогрессии. Так, если в первом квартале (до образования департамента) ипотечные сделки составляли не более 1 процента от общего объема сделок компании, то в период с мая по июль достигли 5 процентов. В августе этот показатель достиг максимума – 8 процентов. Сейчас эта цифра стабильно держится на уровне 6-7 процентов в месяц. Кошелев считает, что в следующем году вполне можно рассчитывать на 10–15 процентов ежемесячно.
Генеральный директор АН «Динас» Юрий Сергеев, подтверждая устойчивый рост процента ипотечных сделок, обращает внимание на то, что в целом число совершенных сделок во много раз меньше поступающих «заявок» от населения. В качестве основной причины он называет «неправильное» впечатление большинства людей, которые решили, что теперь жилье по ипотеке стало доступно. «На самом деле из числа обратившихся через «сито» существующих требований проходят единицы», – говорит г-н Сергеев. Что касается перспектив на 2005 год, то глава «Динаса» весьма осторожен в прогнозах. «Пока неясно, что будет дальше. Ведь Жилищный кодекс до сих пор не утвержден», – поясняет он.
С этим мнением солидарен Алексей Кошелев. «Около 80 процентов обращений отсеивается уже на первом этапе, – признает он. – А из 20 оставшихся примерно 3-4 процента перерастают в полноценную консультацию, когда люди приходят в агентство за более подробной информацией. Более того, из всех проконсультированных людей 50 процентов становятся нашими клиентами и заключают договор». Выходит, что лишь 1,5-2 процента обратившихся к риэлтерам граждан становятся реальными претендентами на получение ипотечного кредита. И такая картина наблюдается во всех городских агентствах недвижимости.
Но риэлтеры не унывают. «Не прошедшие» сегодня клиенты – это клиенты будущего года», – уверяет директор по продажам АН «Аркада» Александр Дымников. По его словам, многие потенциальные клиенты осторожничают из-за остановки цен на рынке недвижимости. «Раньше люди торопились оформлять кредиты, так как цены росли. Теперь они выжидают», – рассказывает Дымников. По его прогнозу, в ближайшей перспективе процент сделок по ипотеке достигнет половины (!) от общего объема сделок на рынке недвижимости.
Осторожность банкиров
Эксперты отмечают любопытную тенденцию политики банков в сфере ипотеки в 2004 году. Так, если в середине года многие банки стали предлагать клиентам более «доступные» ипотечные схемы (вплоть до признания «серых» доходов), то сегодня наблюдается весьма жесткий «откат». Ряд банков существенно усложнили кредитные требования к заемщикам. Например, полностью прекращена работа с владельцами бизнеса, вдвое (с 20 до 10 лет) сокращены максимальные сроки возврата кредита, восстановлена практика стопроцентного легального подтверждения доходов. Все это, безусловно, не может не сказаться на перспективах ипотеки в следующем году. Впрочем, ряд банков намерены компенсировать это освоением новых направлений в сфере ипотеки.
В частности, петербургский филиал ОАО «Внешторгбанк» весьма активно работает по «вторичке» в Ленинградской области. По словам начальника отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала банка Татьяны Хоботовой, в Ленобласти выдано около 10 ипотечных кредитов. Срок их возврата – девять лет, ставка – 15 процентов в рублях и 10,5 процентов в валюте.
Тот же филиал Внешторгбанка начал осваивать и «первичку». Главное требование – наличие полного пакета разрешительной документации на строительство объекта. В качестве гарантий возврата кредита принимаются поручительства физических лиц или залог имеющейся недвижимости. При этом процентная ставка по такому кредиту будет на два пункта выше, чем обычно, что связано с более высокими рисками.
Что касается перспектив развития ипотечных схем в 2005 году, то Татьяна Хоботова считает, что они полностью будут зависеть от принятия Жилищного кодекса (ЖК), а также ожидаемых изменений в Налоговом кодексе (в частности, отмены НДС при сделках купли-продажи жилья и реформы системы налога на прибыль). В отношении ЖК банкиров прежде всего интересует в нем пункт о возможности выселения должников из неоплаченных ими квартир без предоставления альтернативного жилья.
Руководитель сектора ипотечного кредитования филиала «Северная столица» в Санкт-Петербурге ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» Константин Мурашкин ситуацию не драматизирует. «Не знаю, где кто-то выжидает пока цены на рынке «стоят», но к нам в конце года народ валом валит с ипотечными сделками», – утверждает он.
Г-н Мурашкин не видит в этом ничего удивительного: основная масса «ипотечных» клиентов это люди, берущие кредит под залог уже имеющегося жилья. В этих случаях необходимый «доходный» порог может составлять порядка 10–12 тыс. рублей на «стандартную» (двое взрослых и один ребенок) семью.
Неясные перспективы
Вообще же «семейственность» – весьма характерная черта в ипотечном кредитовании. В основном покупателями выступают семейные молодые люди в возрасте от 25 до 40 лет со средним доходом от $500 до $2 тыс. Одиноких граждан среди ипотечных покупателей не более 10–15 процентов. Как предполагают эксперты, это свидетельствует о том, что большинство людей считают именно ипотеку наиболее реальной возможностью улучшить свои жилищные условия. Ведь известные государственные кредитные программы (типа «Молодежи – доступное жилье») сегодня практически не работают.
Алексей Кошелев считает, что именно стагнация рынка недвижимости создает условия для развития ипотеки. Так, если в период постоянного роста цен, продавцы квартир попросту «не хотели связываться» с ипотечными покупателями (в частности, из-за долгого времени возврата денег и повышенных рисков), то теперь ситуация изменилась. Резкое падение спроса заставляет продавцов идти навстречу «ипотечным» клиентам.
Впрочем, все участники рынка единодушны в том, что будущее ипотеки на сегодняшний день целиком и полностью зависит от принятия пакета законов о регулировании этого сегмента рынка. Это позволит снизить уровень налогообложения при ипотечных сделках и уменьшить риски банков.
Однако сами банкиры не склонны ждать быстрых перемен. «Мы пока не знаем, когда и в каком виде будут приняты эти законы. К тому же многое будет зависеть от проработанности механизмов их реализации и от того, как это будет осуществлено на практике», – резюмирует Константин Мурашкин. Так что пока ипотека, при всей своей «внешней» привлекательности, остается проблемным участком рынка недвижимости. И как она будет развиваться дальше, однозначно сказать сегодня не может никто.
Автор: Игорь Черевко
На минувшей неделе петербургские риэлтеры признались, что горожане, ведомые громкими заявлениями чиновников о скором приближении «дешевой и быстрой» ипотеки, буквально «осадили» агентства недвижимости в надежде скорейшего решения «квартирного вопроса». Однако все это дело неблизкого будущего.
Определенные подвижки, конечно же, есть. Например, банки немного снизили процентные ставки по кредитам, несколько упростили процедуру проверки платежеспособности потенциальных заемщиков, увеличили сроки кредитования. В свою очередь риэлтерские компании в спешном порядке организуют отделы по ипотеке и обучают сотрудников специфике работы с банками. Но все это недостаточно для развития массовой ипотеки.
Оптимизм риэлтеров
По словам директора департамента «Ипотечное кредитование» АН «Бекар» Алексея Кошелева, интерес к ипотеке с начала 2004 года растет в геометрической прогрессии. Так, если в первом квартале (до образования департамента) ипотечные сделки составляли не более 1 процента от общего объема сделок компании, то в период с мая по июль достигли 5 процентов. В августе этот показатель достиг максимума – 8 процентов. Сейчас эта цифра стабильно держится на уровне 6-7 процентов в месяц. Кошелев считает, что в следующем году вполне можно рассчитывать на 10–15 процентов ежемесячно.
Генеральный директор АН «Динас» Юрий Сергеев, подтверждая устойчивый рост процента ипотечных сделок, обращает внимание на то, что в целом число совершенных сделок во много раз меньше поступающих «заявок» от населения. В качестве основной причины он называет «неправильное» впечатление большинства людей, которые решили, что теперь жилье по ипотеке стало доступно. «На самом деле из числа обратившихся через «сито» существующих требований проходят единицы», – говорит г-н Сергеев. Что касается перспектив на 2005 год, то глава «Динаса» весьма осторожен в прогнозах. «Пока неясно, что будет дальше. Ведь Жилищный кодекс до сих пор не утвержден», – поясняет он.
С этим мнением солидарен Алексей Кошелев. «Около 80 процентов обращений отсеивается уже на первом этапе, – признает он. – А из 20 оставшихся примерно 3-4 процента перерастают в полноценную консультацию, когда люди приходят в агентство за более подробной информацией. Более того, из всех проконсультированных людей 50 процентов становятся нашими клиентами и заключают договор». Выходит, что лишь 1,5-2 процента обратившихся к риэлтерам граждан становятся реальными претендентами на получение ипотечного кредита. И такая картина наблюдается во всех городских агентствах недвижимости.
Но риэлтеры не унывают. «Не прошедшие» сегодня клиенты – это клиенты будущего года», – уверяет директор по продажам АН «Аркада» Александр Дымников. По его словам, многие потенциальные клиенты осторожничают из-за остановки цен на рынке недвижимости. «Раньше люди торопились оформлять кредиты, так как цены росли. Теперь они выжидают», – рассказывает Дымников. По его прогнозу, в ближайшей перспективе процент сделок по ипотеке достигнет половины (!) от общего объема сделок на рынке недвижимости.
Осторожность банкиров
Эксперты отмечают любопытную тенденцию политики банков в сфере ипотеки в 2004 году. Так, если в середине года многие банки стали предлагать клиентам более «доступные» ипотечные схемы (вплоть до признания «серых» доходов), то сегодня наблюдается весьма жесткий «откат». Ряд банков существенно усложнили кредитные требования к заемщикам. Например, полностью прекращена работа с владельцами бизнеса, вдвое (с 20 до 10 лет) сокращены максимальные сроки возврата кредита, восстановлена практика стопроцентного легального подтверждения доходов. Все это, безусловно, не может не сказаться на перспективах ипотеки в следующем году. Впрочем, ряд банков намерены компенсировать это освоением новых направлений в сфере ипотеки.
В частности, петербургский филиал ОАО «Внешторгбанк» весьма активно работает по «вторичке» в Ленинградской области. По словам начальника отдела ипотечного и потребительского кредитования филиала банка Татьяны Хоботовой, в Ленобласти выдано около 10 ипотечных кредитов. Срок их возврата – девять лет, ставка – 15 процентов в рублях и 10,5 процентов в валюте.
Тот же филиал Внешторгбанка начал осваивать и «первичку». Главное требование – наличие полного пакета разрешительной документации на строительство объекта. В качестве гарантий возврата кредита принимаются поручительства физических лиц или залог имеющейся недвижимости. При этом процентная ставка по такому кредиту будет на два пункта выше, чем обычно, что связано с более высокими рисками.
Что касается перспектив развития ипотечных схем в 2005 году, то Татьяна Хоботова считает, что они полностью будут зависеть от принятия Жилищного кодекса (ЖК), а также ожидаемых изменений в Налоговом кодексе (в частности, отмены НДС при сделках купли-продажи жилья и реформы системы налога на прибыль). В отношении ЖК банкиров прежде всего интересует в нем пункт о возможности выселения должников из неоплаченных ими квартир без предоставления альтернативного жилья.
Руководитель сектора ипотечного кредитования филиала «Северная столица» в Санкт-Петербурге ЗАО «Райффайзенбанк Австрия» Константин Мурашкин ситуацию не драматизирует. «Не знаю, где кто-то выжидает пока цены на рынке «стоят», но к нам в конце года народ валом валит с ипотечными сделками», – утверждает он.
Г-н Мурашкин не видит в этом ничего удивительного: основная масса «ипотечных» клиентов это люди, берущие кредит под залог уже имеющегося жилья. В этих случаях необходимый «доходный» порог может составлять порядка 10–12 тыс. рублей на «стандартную» (двое взрослых и один ребенок) семью.
Неясные перспективы
Вообще же «семейственность» – весьма характерная черта в ипотечном кредитовании. В основном покупателями выступают семейные молодые люди в возрасте от 25 до 40 лет со средним доходом от $500 до $2 тыс. Одиноких граждан среди ипотечных покупателей не более 10–15 процентов. Как предполагают эксперты, это свидетельствует о том, что большинство людей считают именно ипотеку наиболее реальной возможностью улучшить свои жилищные условия. Ведь известные государственные кредитные программы (типа «Молодежи – доступное жилье») сегодня практически не работают.
Алексей Кошелев считает, что именно стагнация рынка недвижимости создает условия для развития ипотеки. Так, если в период постоянного роста цен, продавцы квартир попросту «не хотели связываться» с ипотечными покупателями (в частности, из-за долгого времени возврата денег и повышенных рисков), то теперь ситуация изменилась. Резкое падение спроса заставляет продавцов идти навстречу «ипотечным» клиентам.
Впрочем, все участники рынка единодушны в том, что будущее ипотеки на сегодняшний день целиком и полностью зависит от принятия пакета законов о регулировании этого сегмента рынка. Это позволит снизить уровень налогообложения при ипотечных сделках и уменьшить риски банков.
Однако сами банкиры не склонны ждать быстрых перемен. «Мы пока не знаем, когда и в каком виде будут приняты эти законы. К тому же многое будет зависеть от проработанности механизмов их реализации и от того, как это будет осуществлено на практике», – резюмирует Константин Мурашкин. Так что пока ипотека, при всей своей «внешней» привлекательности, остается проблемным участком рынка недвижимости. И как она будет развиваться дальше, однозначно сказать сегодня не может никто.
Автор: Игорь Черевко
рубрика:
Новогодний выпуск
